CURSO TALLER

COLEGIO DE ARQUITECTOS DEL PERU

REGIONAL AREQUIPA

VALUACION DE PREDIOS URBANOS

ORGANIZA :

COLEGIO DE AQUITECTOS DEL PERU REGIONAL AREQUIPA

LUGAR :

AUDITORIO CAP- REGIONAL AREQUIPA

FECHAS :

10, 11, 12 DE ENERO DEL 2008

EXPOSITOR

PEDRO JOSE TELLO PALACIOS

ARQUITECTO
CAP 2132

VALUACION DE PREDIOS URBANOS

1.
-

MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA

REGISTROS DE PREDIOS REGISTROS DE PROPIEDAD INMUEBLE REGISTRO PREDIAL URBANO

MUNICIPIOS
NOTARIAS MINISTERIO DE VIVIENDA, CONSTRUCCION Y SANEAMIENTO/ DIRECCION NACIONAL DE CONSTRUCCION- OFICINA DE VALUACIONES CUERPO TCNICO DE TASACIONES

MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA

CORTES SUPERIORES DE JUSTICIA JUZGADOS: CIVILES, PENALES, DE PAZ Y OTROS REGISTRO DE PERITOS JUDICIALES (REPEJ) SUPERINTENDENCIA DE BANCA Y SEGUROS (S. B. S) ENTIDADES FINANCIERAS Y BANCARIAS COLEGIOS PROFESIONALES OFICINAS DE CORRETAJE INMOBILIARIO OTROS

2. -

NORMATIVIDAD EXISTENTE NUEVA LEY ORGANICA DEL PODER JUDICIAL Decreto Legislativo N 767; 03-02-1992. CODIGO CIVIL PERUANO Decreto Legislativo N 295, 24-07-1984 CODIGO PROCESAL CIVIL Decreto Legislativo N 768, 29-02-1992. REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU R. M. N 126 2007 - VIVIENDA, 13-05-2007 LEY DE TRIBUTACION MUNICIPAL Decreto Legislativo N 776, 30-12-1993 LEY DE REGULARIZACION DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA LA DECLARATORIA DE FABRICA Y DEL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN. Ley N 27157, 20-07-1999

2. -

NORMATIVIDAD EXISTENTE

REGLAMENTO DE LA LEY N 27157 D. S. N 008-2000-MTC, 17-02-2000 TUO DEL REGLAMENTO DE LA LEY N 27157 D. S. N 035-2006-VIVIENDA, 8-11-2006 LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES Ley N 27117, 20-05-1999 CODIGO ETICA DE LOS COLEGIOS PROFESIONALES

3. a.

DEFINICIONES PREDIO URBANO Se considera predios a los terrenos , as como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la edificacin. (ARTICULO II. A.01) - TERRENO URBANO Considerase terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; as como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recepcionadas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente. (ARTICULO II. A.02)

- EDIFICACIONES Se entiende por edificaciones construcciones o fbricas en general. (ARTICULO II. A.03) - OBRAS COMPLEMENTARIAS Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentren adheridas fsicamente al suelo o a la construccin, y no puedan ser separadas de estos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores, elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificadas como tales. (ARTICULO II. A.04) a las

b.- TASACIN O VALUACIN

Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en determinada fecha para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento.
(ARTICULO I.02) c.- VALUACION DE PREDIO URBANO

La valuacin de un predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias y e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento.
(ARTICULO II. A. 06)

d.- VALUACION REGLAMENTARIA

Para los efectos de la aplicacin de las disposiciones y normas del presente reglamento en los procesos valuatorios, se distingue con el nombre de tasacin o valuacin reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y edificacin que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes.
(ARTICULO I. A.07)

e.-VALUACION COMERCIAL
Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado.
(ARTICULO II. A.07)

Cuando se trata de una valuacin comercial se determinara en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems, si los hubiere, se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que debern ser justificados por el perito.
(ARTICULO II. A.06)

El valor de comercial es aquel que se obtiene por la compra venta de un bien en la fecha de valuacin, en consideracin a las compra- ventas de bienes similares y a las caractersticas del bien valuado. Tambin se le considera como el justiprecio, determinado por las leyes de Oferta y Demanda y en funcin del mercado; siendo muy importante para ello, tomar en cuenta la "Dinmica de Desarrollo de la Zona" donde se ubica el predio; as como los factores del entorno. Para el efecto, es recomendable analizar entre otras variables: Consolidacin Urbana de la Zona Tipos de edificaciones del entorno Usos del suelo urbano Conservacin de reas pblicas. Avenidas principales que delimitan la zona. Otras variables consideradas por el perito.

f. VALOR DE REALIZACION El valor de realizacin es el que se obtiene por la compra venta de un bien, tomando como base el valor comercial y aplicndole un factor, en consideracin a la necesidad de realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser justificado por el perito
(ARTICULO I.11)

g. VALUACION ACTUALIZADA En el caso que el perito efecte una valuacin para la cual requiera actualizar valores obtenidos anteriormente, podr utilizar como factores de valuacin los que corresponda al ndice General de Precios al consumidor desde la fecha de elaboracin de los aranceles hasta la fecha en la cual es requerida la actualizacin.

h.- METODOS DE VALUACIN

h.1 VALUACIN DIRECTA

Es la determinacin del valor de un predio en funcin del valor del terreno, valor de la edificacin, valor de obras complementarias y de los valores intangibles; si los hubiere. Pudiendo ser de tipo comercial o reglamentaria, aplicndose en cada caso la normatividad establecida.
h.2 VALUACION INDIRECTA

Es la determinacin del valor de un predio en funcin de la renta que produce o que sera capaz de producir en el momento de la valuacin, por comparacin con predios semejantes; tomndose en cuenta la tasa o inters establecido y deducindose los gastos y gravmenes que lo afectan.

i.- ALCANCES DEL REGLAMENTO

Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo valor puede determinarse aplicando mtodos directos (comparacin, costo), indirectos (renta, valor actual) u otros debidamente sustentados Contiene a travs de ttulos especiales, normas para diferentes tipos de propiedades que pueden ser objeto de valuacin en las condiciones mencionadas. Dichos ttulos podrn contener elementos de bienes inmuebles y de bienes muebles indistintamente.
(ARTICULO I.04)

j.

EL PERITO VALUADOR

El articulo I. 08 del Reglamento Nacional de Tasaciones refiere lo siguiente: Se denomina Perito Valuador al profesional colegiado que en razn de sus estudios superiores y a su experiencia, esta debidamente capacitado para efectuar la valuacin de un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los campos de actividad que no son materia de colegiacin. En nuestro pas, la practica de la Ingeniera de valuaciones es una labor tcnico legal porque esta fundada en Normas y Reglamentos Oficiales de Valuaciones; tomando en cuenta adems las disposiciones del Cdigo civil y otros dispositivos legales relativos a la propiedad.

El Arquitecto o Ingeniero que ejerce la especialidad de Valuaciones, requiere tener una formacin y orientacin multidisciplinaria con conocimiento en los siguientes aspectos: Especialidad en Arquitectura o Ingeniera; en lo pertinente. Ingeniera Econmica. Matemticas Financieras. Cdigo Civil.- Especialmente en la parte de los Derechos Reales. Reglamento Nacional de Tasaciones del Per. Valores Oficiales y valores del Mercado referidos a bienes inmuebles. Otras reglamentaciones del caso. Adems de estar informado de la situacin poltica, econmica y social del entorno en el cual se desenvuelve.

COMPETENCIA DEL PERITO VALUADOR -

Instituciones crediticias y financieras. Poder Judicial. Instituciones Pblicas: Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento /Direccin Nacional de ConstruccinOficina de Valuaciones . Instituciones Privadas: Cuerpo Tcnico de Tasaciones, Auditorias, Oficina de Corretaje y otros. Valuaciones Particulares.

IMPORTANCIA DE LAS VALUACIONES

Son importantes, porque correctamente efectuadas contribuyen con el funcionamiento del sistema econmico, financiero, administrativo, social y judicial del pas. Son empleadas: - Para efectos de compra venta. - Revalorizacin de activos fijos. - Garantas de operaciones crediticias. - En los procesos judiciales; y en otros casos.

EL IMPUESTO PREDIAL CAPITULOI LEY DE TRIBUTACIN MUNICIPAL Articulo 8.- El impuesto predial grava el valor de los predios urbanos y rsticos. Se considera predios a los terrenos, las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan partes integrantes del mismo, que no puedan ser separadas sin alterar, deteriorar o destruir la edificacin. La recaudacin, administracin y fiscalizacin del impuesto corresponde a la Municipalidad Distrital donde se encuentre ubicado el predio. Articulo 9.- Son sujetos pasivos, en calidad de contribuyentes, las personas naturales o jurdicas propietarias de los predios, cualquiera sea su naturaleza. Los predios sujetos a condominio se consideran como pertenecientes a un solo dueo, salvo que se comunique a la respectiva Municipalidad el nombre de los condminos y la participacin que a cada uno corresponda. Los condminos son responsables solidarios del pago del impuesto que recaiga sobre el predio, pudiendo exigir a cualquiera de ellos el pago total.

Cuando la existencia del propietario no puede ser determinada, son sujetos obligados al pago del impuesto, en calidad de responsables, los poseedores o tenedores, a cualquier titulo, de los predios afectos, sin perjuicio de su derecho a reclamar el pago a los respectivos contribuyentes. BASE IMPONIBLE Articulo 11.- La base imponible para la determinacin del impuesto est constituida por el valor total de los predios del contribuyente ubicados en cada jurisdiccin distrital. A efectos de determinar el valor total de los predios, se aplicara los valores arancelarios de terrenos y valores unitarios oficiales de edificacin vigente al 31 de Diciembre del ao anterior y las tablas de depreciacin por antigedad y estado de conservacin, que formula el Consejo Nacional de Tasaciones y aprueba anualmente el Ministro de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construccin mediante Resolucin Ministerial.

En el caso de terrenos que no hallan sido considerados en los planos bsicos arancelarios oficiales, el valor de los mismos ser estimado por la Municipalidad Distrital respectiva o, en defecto de ella, por el contribuyente; tomando en cuenta el valor arancelario mas prximo a un terreno de iguales caractersticas. Articulo 13.- El impuesto se calcula aplicando a la base imponible la escala progresiva acumulativa siguiente:

TRAMO DE AUTOAVALO Hasta 15 UIT Mas de 15 UIT y hasta 60 UIT Mas de 60 UIT

ALCUOTA 0.2 % 0.6% 1.0%

Las Municipalidades estn facultadas para establecer un monto mnimo a pagar por concepto del impuesto equivalente a 0.6% de la UIT vigente al 01 de Enero del ao al que corresponde el impuesto.

CASO PRACTICO DE DETERMINACIN DEL IMPUESTO PREDIAL DE UN INMUEBLE (AO 2008) UIT = S/. 3,500.00

Base Imponible = S/. 120,000.00 Hasta 15 UIT = S/. 52,500.00 se le aplica 0.2%, o sea: S/. 105.00

Hasta 60 UIT

= S/. 67,500.00 se le aplica 0.6%, o sea: S/. 405.00 (Resto de Base Imponible) ----------------------------------------------------------------Impuesto Anual = S/. 510.00

4.

EL INFORME DE VALUACION El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el Informe Tcnico de Tasacin que deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones: Memoria Descriptiva, Valuacin y Anexos. En cada ttulo de este reglamento se desarrollar la informacin requerida para cada una de estas secciones. (ARTICULO I.10) PARTES DEL INFORME El informe de valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros: - Memoria descriptiva Valuacin - Valuacin del terreno - Valuacin de las edificaciones - Valuacin de las obras complementarias - Valuacin de instalaciones fijas y permanentes - Valores intangibles si los tiene - Cuadro resumen general de las valuaciones - Anexos - Fotografas, si se requieren - Otros (ARTICULO II. A.8)

A. MEMORIA DESCRIPTIVA La Memoria descriptiva comprende: - Nombre del propietario o posesionario. - Nombre de la persona que solicita la tasacin. - Objeto de la tasacin y metodologa o reglamentacin empleada. - Fecha a la cual est referida la tasacin. - Ubicacin. - Linderos y permetro. - rea del terreno. - Zonificacin y uso actual del predio. - Infraestructura de servicios urbanos que afectan al predio. - Caractersticas del entorno del predio - Descripcin de la distribucin de las plantas. - Descripcin de la edificacin. - Antigedad de la construccin. - Estado de conservacin. - Servidumbres, si las hubiere. - Anlisis de la documentacin registral. -- Observaciones. (ARTICULO II. B.09)

UBICACION Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las vas pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores; la numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes. De no existir o desconocerse la numeracin municipal o la identificacin del lote y manzana dentro de la urbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento humano en el que est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de fachada, con indicacin de las vas pblicas de referencia.
(ARTICULO II. B.10)

DESCRIPCIN DEL TERRENO

La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica, las medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el fondo.
(ARTICULO II. B.11)

El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en sistema mtrico decimal.
(ARTICULO II. B.12)

B. VALUACIN DEL TERRENO

Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentaria, se tomar como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de tasacin comercial, se tomara como base el valor unitario obtenido del estudio de mercado inmobiliario de la zona.
(ARTICULO II. C.20)

A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones comerciales, se adoptar como tal el que se obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras de infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugares prximos al terreno materia de valuacin; o en su defecto el perito calcular el valor en base a criterios objetivos y tcnicos.
(ARTICULO II C.21)

TOLERANCIAS

La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito con relacin a la que figura en los ttulos de propiedad, son las siguientes: a.- En medidas lineales - En terreno plano 0.5 % - En terreno accidentado 0.8 % b.- En reas - En terrenos de forma regular 2.0 % - En terrenos de forma irregular 2.5 %

En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el perito dejar constancia de la diferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a las medidas y reas que figuran en los ttulos de propiedad o certificados que correspondan.
(ARTICULO II C.30)

CASOS DE VALUACION DE TERRENOS

LOTE DE TERRENO CON UN SOLO FRENTE A VIA PUBLICA El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera:
a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitario de terreno.

b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % de valor del terreno.

c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II. C.27, II. C.28 y II. C.29 del presente reglamento.
(ARTICULO II. C.22)

EJEMPLO 1:
TERRENO CON UN SOLO FRENTE A VIA PBLICA

7.00

30.00 S =210.00m2 30.00 (b) 7.00 (a)

Calle X (Va)

PRIMER PASO: Tenemos que: a = 7.00; a = 49.00; 3a = 147.00; Va = s/. 90.00/m SEGUNDO PASO: Entonces:
VT=147.00m x s/. 90.00/m + 63.00 m x S/.90.00/ m x 0.5 VT=s/ 13,230.00 + s/ 2835.00 VT=s/ 16,065.00

EJEMPLO 1-A :

DEDUCCIN DE UNA FRMULA GENERAL Sea un terreno urbano que tenga un slo frente a va pblica, con las siguientes caractersticas:

a Calle A (Va)

a b S S Va VT

= frente = longitud = area total =axb = Valor arancelario Urbano = Valor total del terreno

De acuerdo al artculo II. C.22 se plantea: PRIMER PASO: El rea es menor o igual que el triple cuadrado del frente, es decir: S 3a Entonces: VT = Va x S

SEGUNDO PASO: El rea es mayor que el triple cuadrado del frente. Resulta : S > 3a Dif. = (S - 3a) VT = 3a x Va + 0.5 Va (S - 3a) Efectuando y sacando factor comn 0.5 Va: VT = 0.5 Va (S + 3a)

EJEMPLO 2:

TERRENO CON UN SOLO FRENTE A VIA PBLICA

7.00

30.00

30.00 (b)

7.00 (a)
Calle A (Va)

a b S Va a S

= = = = = >

7.00 m 30.00 m 210.00 m S/. 90.00/m 7.00 m; a = 49.00 m ; 3a = 147.00 m 3a 0.5 x S/. 90.00/ m (210.00 m + 147.00 m) 45 (357) S/. 16,065.00

VT = VT = VT =

LOTE DEL TERRENO CON MAS DE UN FRENTE A VIA PUBLICA El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II. C.22, sumndose luego los resultados parciales.

a) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II. C.22.
b) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y b)
(ARTICULO II. C.23)

PROCEDIMIENTO TEORICO
a

Calle B (Va)

Calle A (Va)

rea del Terreno S=axb

Valores Arancelarios Para calle A : Para calle B :
PRIMER PASO :
Para calle A :

Va V'a
Repartimiento Proporcional
a = S' - > S' = a x S . a+b S a+b b = S - > S" = b x S . a+b S a+b

(Prorrata del rea del terreno correspondiente al lado a)

Para calle B :

(Prorrata del rea del terreno correspondiente al lado b)

SEGUNDO PASO: Valorizacin de reas prorrateadas TERCER PASO: Valorizacin del terreno considerando como frente la calle A CUARTO PASO: Valorizacin del terreno considerando como frente la calle B QUINTO PASO: Comparacin de valores encontrados

EJEMPLO 3:

TERRENO EN ESQUINA CON DOS FRENTES A LAS CALLES A y B

15.00

Calle B (Va)

30.00

a Calle A (Va)

rea del Terreno (S) : S = 15.00m x 30.00m S = 450.00m Valores Arancelarios Calle A : Va = S/. 50.00/m Calle B : V'a = S/. 35.00/m

PRIMER PASO: Repartimiento Proporcional

S = Calle A :
Calle B :

450.00 m 450.00m x 15.00 = 150.00 m (S') 30 + 15 450.00m x 30.00 = 300.00 m (S") 30 + 15

SEGUNDO PASO: Valorizacin de reas prorrateadas del terreno Calle A: Frente VT-S VT-S = = = 15.00m S' < 3a 150.00m x S/.50.00/m S/. 7,500.00

Calle B: Frente

30.00m S" < 3b

VT-S = 300.00m x S/.35.00/m VT-S = S/.10,500.00 --------------------------------------------------VT = S/.18,000.00

TERCER PASO: Valorizacin del terreno considerando como frente el lado "a" Calle A : S < 3a V'T V'T = = 450.00M X S/. 50.00/M S/. 22,500.00

CUARTO PASO: Valorizacin del terreno considerando como frente el lado "b" Calle B : S < 3b V"T = V"T = 450.00M X S/. 35.00/M S/. 15,750.00

QUINTO PASO: Comparacin de valores encontrados

Entonces el valor definitivo ser: V T = S/. 22,500.00

LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO COMUN O VIA DE DOMINIO PRIVADO EN CONDOMINIO La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo, el valor que le corresponde del pasadizo comn; conforme al siguiente procedimiento: a) El valor del rea del dominio exclusivo, se obtiene aplicando el procedimiento del articulo II. C.22. pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue: SVU= VT x En la que: SVU = VT = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado. Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado. a ( 1.00 - 0.01 d ) 3.00

a =

Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero de sta con la va pblica. Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma.

d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado. Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento sealado en el articulo II. C.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin. Si a la va de dominio privado es posible acceder Desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor. ARTICULO II. C.24)

EJEMPLO 4:

TERRENO QUE TIENE FRENTE A UN PASADIZO COMN

CONSIDERACIONES PREVIAS: SVU = V T x a (1.00 - 0.01 d) 3.00 = Supuesto valor arancelario urbano de la va de dominio privado.

SVU

VT o VA = Valor arancelario de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado a = Ancho de la va de dominio privado

Si

a >1 3.00

se asume

a =1 3.00

= Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de tasacin.

Si S V U < 0.5 V A U se considera como mnimo 0.5 V A U

f 28.00 S1

7.00

a Calle A VAU

20.00

DATOS Valor Arancelario Urbano (VAU) de la Calle A = S/. 43.00/m a = 4.00m d = 14.00m SOLUCIN
PRIMER PASO: CLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU)

SVU = VAU X a (1 - 0.01 d) 3 Como a > 1, entonces asumimos como mximo la unidad 3 SVU = S/.43.00/m x 1 (1 - 0.01 x 14.00) SVU = S/.43.00/m x 0.86 SVU = S/.36.98

SEGUNDO PASO: VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t) S = 7.00m x 20.00m S = 140.00m S < 3f Vt Vt = 140.00m x S/. 36.98/m = S/. 5,177.20

TERCER PASO: VALOR DEL PASAJE (v't) S1 v't v't v't = 112.00m Frente = a = 4.00m S1 > 3a = 0.5 x S/. 43.00/m (112.00 + 3x4) = S/. 21.50/m x 160.00 = S/. 3,440.00

Prorrata del Valor del Pasaje correspondiente al terreno interior (Pr) Pr = v ' t 8 Pr = S/. 430.00

CUARTO PASO: CLCULO DEL VALOR DEL TERRENO (VT) VT VT VT = vt + v't/8 = S/. 5,177.20 + S/. 430.00 = S/. 5,607.20

TERRENO QUE NO TIENE ACCESO POR VIA PUBLICA NI POR VIA PRIVADA EN CONDOMINIO SINO A TRAVES DE UNA SERVIDUMBRE DE PASO

La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del articulo II. C.26 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.
(ARTICULO II. C.25)

EJEMPLO 5:

TASACIN DE UN TERRENO CUYO FRENTE DA A UN PREDIO DE PROPIEDAD DE TERCEROS

S Servidumbre de Paso

10.00 (f)

20.00 a Calle A 20.00

VAU = s/. 63.00 /m2 PRIMER PASO: CLCULO DEL SUPUESTO VALOR ARANCELARIO (SVAU) SVAU = VAU x a (1 - 0.01 d) 3 SVAU = S/. 63.00/m x 1 (1 - 0.01 x 20) SVAU = S/. 63.00/m x 0.80 SVAU = S/. 50.40

SEGUNDO PASO: APLICACIN DE COEFICIENTE S/. 50.40 x 0.8 = S/. 40.32/m S/. 40.32 > 0.4 VAU TERCER PASO: CLCULO DEL VALOR DEL TERRENO

S S Vt

= = =

10.00m x 20.00m 200.00m S < 3f 200.00m x S/.40.32/m

Vt

S/. 8, 064.00

TASACION DE UN TERRENO CON FRENTE INFERIOR A 6.00 M.

La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mnimo vigente, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fr= frente/6
(ARTICULO II. C.27)

EJEMPLO 6:

TASACION DE UN TERRENO CUYO FRENTE ES INFERIOR A 6.00 METROS

A = 150.00 m2 5.00
(a) Calle A (Va)

30.00

Va A a

= = <

S/. 42.00 /m 150.00 m 6.00 m

PRIMER PASO: Como a<6.00 m, entonces determinamos el factor de reduccin (Fr) Fr = f 6 Fr = 5 6

SEGUNDO PASO: Como se trata de un terreno con un solo frente a va pblica aplicaremos el (ARTICULO II. C.24) VT = 0.5 Va (S + 3a) VT = 0.5 x 42.00 (150 + 3 x 5) VT = S/. 4,725.00 TERCER PASO: Aplicamos el factor de reduccin (Fr). VT - final = S/. 4,725.00 x 5. 6 VT - final = S/. 3,937.50

TERRENO CON INFERIOR A 15.00 M

FONDO

PROMEDIO

La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio inferior a quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente siguiente: Fo = fondo/15 (ARTICULO II. C.28)

EJEMPLO 7:

TASACION DE UN TERRENO CUYO FONDO PROMEDIO ES INFERIOR A 15.00 METROS

30.00

6.00

A = 180.00 m2
30.00
Calle A (Va)

6.00

Va = A = Fondo Promedio -Fp Fp

S/. 54.00 /m 180.00 m = = 180 30 6.00; Fp < 15.00 m.

PRIMER PASO:

Como Fp < 15.00 m, entonces determinamos el factor de reduccin (Fo)

Fo = Fp 15 Fo = 6 15 SEGUNDO PASO: Como se trata de un lote con un solo frente a va pblica aplicaremos el art. II.C.24

3a >A
VT = 180.00 m x S/. 54.00 / m VT = S/. 9,720.00 TERCER PASO:

Aplicamos el factor de reduccin (Fo).

VT - final = S/. 9,720.00 x 6 15 VT - final = S/. 3,888.00

C.-

VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VE)

En la valuacin de las edificaciones (VE), se incluir la totalidad de las construcciones existentes tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomar en cuenta siguiente factores: En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea Techada (AT) y los Valores Unitarios de Edificacin (VUE) que, segn los casos, sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciacin.
Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material de construccin predominante. El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN): VE = VSN D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificaciones (VUE) VSN= AT x VUE La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que varia de acuerdo al material de construccin predominante. D = P/100 x AT x VUE El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente formula: VE = AT x VUE ( 1 P/100 ) Los porcentajes que se usan para el calculo de la depreciacin aparecen en las tablas N 1 ,2 ,3 y 4, segn sea el caso. El perito deber estimar y justificarlos porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como seala el articulo II. D.34. (ARTICULO II. D.31)

DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN

Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travs de la siguiente informacin mnima: Destino y uso del predio; y en su caso, nmero de plantas construidas. Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles. reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total; cuadro general de reas techadas y libres. (ARTICULO II. B.13)
En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas principales, tales como: -Cimentacin -Elementos estructurales -Muros y columnas -Techos y coberturas -Pisos y contrapisos -Contra zcalos y revestimientos -Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos, etc. -Vidrios -Pinturas

-Cerrajera

-Instalaciones sanitarias -Instalaciones mecnicas y elctricas -Instalaciones telefnicas -Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como: Instalaciones especiales Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua, tanques cisterna, etc. -Obras complementarias. -Otros.
(ARTICULO II. B.14)

ESTADO DE CONSERVACIN

El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados en el articulo II. B.14 y que se definen de la siguiente forma: MUY BUENO: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan deterioro alguno.
BUENO: Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y slo tienen ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal. Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no tiene deterioro y si lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal.

REGULAR:

MALO:

Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos.

MUY MALO:

Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables.

(ARTICULO II. B.15)

ANTIGEDAD

Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos: a) Declaratoria de fbrica. b) Certificado de conformidad de obra c) Licencia de construccin ms plazo de ejecucin; y d) El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los documentos sealados precedentemente. e) Declaracin jurada de autoevalo A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin. (ARTICULO II. B.17)
La Ley N 27157 y su reglamento emplean la denominacin Licencia de Obra en lugar de Licencia de Construccin y la denominacin Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin en lugar de Certificado de conformidad de Obra.

OBSERVACIONES.En observaciones se consignar todas las explicaciones de detalle que conduzcan a aclarar conceptos o particularidades, as como las que el perito considere pertinentes. (ARTICULO II. B.18)
El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad, fichas regstrales, declaratoria de fbrica, escritura de independizacin y reglamento interno en los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn; as como otros documentos que sean pertinentes. (ARTICULO II. B.19) DEPRECIACION La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos dominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado. (ARTICULO II. D.34)

TABLA N 01 PORCENTAJE PARA EL CALCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACION SEGUN EL MATERIAL DE CONSTRUCCION PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACION Y DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS
ANTIGEDAD (en aos) Hasta 5 Aos Hasta 10 Aos Hasta 15 Aos Hasta 20 Aos Hasta 25 Aos Hasta 30 Aos Hasta 35 Aos Hasta 40 Aos Hasta 45 Aos Hasta 50 Aos Ms de 50 Aos MATERIAL DE CONSTRUCCIN PREDOMINANTE Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Concreto Ladrillo Adobe Muy Bueno % 0 0 5 0 3 10 3 6 15 6 9 20 9 12 25 12 15 30 15 18 35 18 21 40 21 24 45 24 27 50 27 30 55 Bueno % 5 8 15 5 11 20 8 14 25 11 17 30 14 20 35 17 23 40 20 26 45 23 29 50 26 32 55 29 35 60 32 38 65 ESTADO DE CONSERVACION Regular Malo % % 10 5 20 60 30 65 10 23 35 13 26 40 16 29 45 19 32 50 22 35 55 25 38 60 28 41 65 31 44 70 34 47 75 37 50 80 55 63 70 58 66 75 61 69 80 64 72 85 67 75 90 70 78 . 73 81 . 76 84 . 79 87 . 82 90 .

El perito deber estimar los porcentajes no tabulados. NOTA :En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

VALOR DE LA EDIFICACIN : VE
CASO PRACTICO

Se trata de un inmueble ubicado en Iquitos cuyo uso es de hotel. De acuerdo a las caractersticas constructivas y de acabados de la edificacin y los costos actuales de la construccin, los valores unitarios correspondientes son:
(a) (b) 286.16 40.62 53.16 62.26 68.03 25.31 42.90 S/. 578.44 (c) 286.16 40.62 ----34.01 ----S/. 360.79

1.- Muros y Columnas

2.- Techos 3.- Pisos 4.- Puertas y Ventanas 5.- Revestimientos 6.- Baos 7.- Instalac. Sanit. Y Elect. Totales

346.31 201.89 79.30 123.90 68.03 44.56 109.10 S/. 973.09

Gastos Generales Utilidad: 25% Valor Unitario/m

1 US$ = 3.45 Mayo 2002 Por redondeo

S/. 243.27

S/. 144.61

S/. 90.19

S/. 1,216.36
US$ 352.57 US$ 352.00

S/. 723.05
US$ 209.58

S/. 130.72
US$ 130.72 US$ 130.00

US$ 209.00

En donde: (a) Valores Unitarios correspondientes a las reas con techo aligerado. (b) Valores Unitarios correspondientes a las reas con techo de estructura de madera con acabados. (c) Valores Unitarios correspondientes a las reas con techo de estructura de madera sin acabados. Los mismos que aplicados a las reas techadas, dan a la edificacin el valor de: VE = 1,127.70 m x US$ 352.00/m x 0.95 + 223.78 m x US$ 209.00/m x 0.92 +103.82 m x US$ 130.00/m x 0.92 VE = US$ 377,102.88 + US$ 43,028.42 + US$ 12,416.87 VE = US $ 432,548.17

D.- VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES (VI)

Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que la conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin sern estimada por el perito en concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras. Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II. A.07.

(ARTICULO II. D.32)

En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes; de estar ubicadas en una edificacin techada e incluidas en los cuadros de valores unitarios oficiales de edificacin, se valorizar de conformidad a dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificacin techada se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalacin, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificacin, exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicara el factor de oficializacin aprobado por los dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de oficializacin a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. (ARTICULO II. A.07)

EDIFICACIONES EN DESUSO O INCONCLUSAS

Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines; o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna.
Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme.
(ARTICULO II. D.33)

CASO PRACTICO VALOR COMERCIAL DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) CERCO PERIMETRICO De ladrillo KK de arcilla, 70.00 m; aparejo de soga, h = 2.50 - Antigedad: 10 aos. - Regular estado de conservacin
-

VOC 1 = 70.00m x US $ 140.00 /m x (1 23/100) VOC 1 = US $ 7,546.00

CISTERNA DE CONCRETO ARMADO - Enterrada Volumen = 19.27 m3. - Antigedad : 4 aos. - Buen estado de conservacin. VOC 2 =19.27m3 x US $ 200.00 /m3 x 0.95 VOC 2 = US $ 3,661.30 TANQUE ELEVADO De concreto armado. Volumen = 8.18 m3. Antigedad = 4 aos. Buen estado de conservacin

VOC 3 = 8.18 m3 x US$ 250.00 /m3 x 0.93 VOC 3 = US $ 1, 901.85

NOTA: Los valores unitarios empleados incluyen gastos generales, direccin tcnica, utilidades e impuestos .

CASO PRACTICO VALOR REGLAMENTARIO DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) CERCO PERIMETRICO De ladrillo KK de arcilla, 70.00 m; aparejo de soga, h = 2.50 Antigedad: 10 aos. Regular estado de conservacin

VOC 1 = 70.00m x US $ 102.50 /m x (1 23/100) x Fo VOC 1 = US $ 5,524.75 x 0.68 VOC 1 = US $ 3,756.83

CISTERNA DE CONCRETO ARMADO -Enterrada Volumen = 19.27 m3. - Antigedad : 4 aos. - Buen estado de conservacin. VOC 2 =19.27m3 x US $ 146.00 /m3 x 0.95 x Fo VOC 2 = US $ 2,672.75 x 0.68 VOC 2 = US $ 1,817.47 TANQUE ELEVADO - De concreto armado. - Volumen = 8.18 m3. - Antigedad = 4 aos. - Buen estado de conservacin VOC 3 = 8.18 m3 x US$ 182.50 /m3 x 0.93 x Fo VOC 3 = US $ 1, 388.35 x 0.68 VOC 3 = US $ 944.08
NOTA: Los valores unitarios empleados son a costo directo

ANEXO 01 METODOLOGA PARA LA DETERMINACIN DE LA BASE IMPONIBLE DE LAS INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES PARA EL CALCULO DEL IMPUESTO PREDIAL

Para la determinacin de la base imponible de las instalaciones fijas y permanentes para el calculo del impuesto predial, se tomara como metodologa lo sealado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per en su Titulo II , Capitulo D y Articulo II. D.32. Las edificaciones con caractersticas especiales , las obras complementarias ,las instalaciones fijas y permanentes , as como las construcciones inconclusas se valorizan de acuerdo a los elementos que la conforman, y la depreciacin por antigedad y estado de conservacin ser estimada por el Perito, en concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras.

Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II. A. 07 Se deber tener en cuenta que para identificar a las instalaciones fijas y permanentes .estas deben constituirse como partes integrantes del Predio, que no puedan ser separadas sin alterar, deteriorar o destruir la edificacin. Asimismo para la determinacin del valor de las construcciones especiales, cuyas caractersticas constructivas presenten tijerales de una o dos aguas, techos parablicos, semicirculares, horizontales, etc.; que posean como elemento estructural la madera y/o metlicos, se aplicar la metodologa establecida en el presente anexo, siempre y cuando posean la condicin de una instalacin fija y permanente. Las citadas valorizaciones debern contener los parmetros constructivos que la conforman, tales como: Cimentacin, columnas, vigas, tabiquera, cobertura, pisos, puertas y ventanas, baos, instalaciones elctricas y sanitarias.

Metodologa ,Para la determinacin del Valor de las edificaciones con caractersticas especiales, de las Obras Complementarias e Instalaciones Fijas y Permanentes, se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarias de cada una de las Partidas que conforman la instalacin ,considerando exclusivamente su costo directo, no deben incluir los gastos generales, utilidad e impuestos . Los valores resultantes deben estar referidas al 31 de Octubre del ao anterior . La resultante del valor obtenido se multiplicara por el Factor De Oficializacin; Fo = 0,68

VALOR TOTAL DEL PREDIO

El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:

VTP = VT + VE + VI + VOC En donde: VTP = Valor total del predio. VT = Valor del terreno VE = Valor de la edificacin VI = Valor de las instalaciones fijas del predio. VOC = Valor de obras complementarias
Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente, el perito aadir el monto de los valores intangibles al valor total del predio
(ARTICULO II. E.35) ANEXOS Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el tasador considere necesarios para fundamentar los valores adoptados. (ARTICULO II. E.36)

5.0 EXPROPIACIONES LEY GENERAL DE EXPROPIACIONES (Ley N 27117 ) Articulo 2.- DEL CONCEPTO La expropiacin consiste en la transferencia forzosa del derecho de propiedad privada, autorizada nicamente por Ley expresa del Congreso en favor del Estado, a iniciativa del Poder Ejecutivo, Regiones o Gobiernos Locales y previo pago en efectivo de la indemnizacin justipreciada que incluya compensacin por el eventual perjuicio Articulo 3.- DEL BENEFICIARIO El nico beneficiario de una expropiacin es el Estado Articulo 4.- DE LAS CAUSALES En la Ley que se expida en cada caso deber sealarse la razn de necesidad pblica o seguridad nacional que justifica la expropiacin, as como tambin el uso o destino que se dar al bien o bienes a expropiarse.

Articulo 10.- DE SUJETO ACTIVO DE LA EXPROPIACION 10.1. Se considera como sujeto activo de la expropiacin a la dependencia administrativa que tendr a su cargo la tramitacin del proceso de expropiacin. 10.2. Es obligatorio individualizar al beneficiario de la expropiacin, que podr ser el mismo sujeto activo de la expropiacin o persona distinta, siempre y cuando sea una dependencia del estado. 10.3. Es nula la expropiacin a favor de persona natural o jurdica de derecho privado dicha nulidad se declara sin perjuicio de las acciones civiles y penales que en defensa de su derecho tiene expedito de ejercer el afectado. Articulo 11.- DE SUJETO PASIVO DE LA EXPROPIACION 11.1 Se considera sujeto pasivo de la expropiacin al propietario contra quien se dirige el proceso de expropiacin. Asimismo al poseedor con ms de 10 (diez) aos de antigedad que tenga ttulo inscrito, o cuya posesin se haya originado en mrito a resolucin judicial o administrativa, o que haya sido calificado como tal por autoridades competentes, segn las leyes especializadas.

DEL OBJETO DE LAS EXPROPIACIONES Articulo 12.- DEL OBJETO 12.1 Todos los bienes inmuebles de dominio privado pueden ser objeto de expropiacin. 12.2 Los bienes de embajadas o misiones diplomticas y de organismos internacionales no estn sujetos a expropiacin, de conformidad con la Convencin de Viena sobre Relaciones Diplomticas de 1961, de la cual la Repblica del Per es Parte Contratante, salvo en los casos basados en el Principio de Reciprocidad o en el consentimiento previo. Articulo 13.SOBRESUELO DEL SUBSUELO Y DEL

Pueden ser materia de expropiacin el subsuelo y el sobresuelo, independientemente del suelo. Salvo que por el hecho de la expropiacin del subsuelo o del sobresuelo, la propiedad del bien no pueda ser usada o explotada parcial o totalmente, o que el valor comercial de la propiedad del suelo se deprecie significativamente. En estos casos el Estado podr optar entre expropiar todo el predio o pactar derecho de superficie.

Articulo 14.- DE LA EXPROPIACION TOTAL El sujeto pasivo de la expropiacin podr solicitar la expropiacin total, cuando la fraccin del bien que no es afectado por el acto expropiatorio sufre una real desvalorizacin o resultare intil para los fines a que estaba destinado con anterioridad a la expropiacin parcial. DE LA INDEMNIZACION JUSTIPRECIADA Articulo 15.- DE LA INDEMNIZACION JUSTIPRECIADA 15.1 La indemnizacin justipreciada comprende el valor de tasacin comercial debidamente actualizado del bien que se expropia y la compensacin que el sujeto activo de la expropiacin debe abonar en caso de acreditarse fehacientemente daos y perjuicios para el sujeto pasivo originados inmediata, directa y exclusivamente por la naturaleza forzosa de la transferencia. Articulo 16.- DE LA TASACION El valor del bien se determinar mediante tasacin comercial actualizada que ser realizada exclusivamente por el Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA.

Articulo 17.- DE LA COMPENSACION En caso que el sujeto activo de la expropiacin observe la pretensin de compensacin del sujeto pasivo, esta ser fijada por el Poder Judicial o Tribunal Arbitral, sobre la base de las pruebas que se acte, de los fundamentos que expresen las partes y de las reglas de la crtica. Adems deber estimarse de acuerdo a la finalidad a que estaba destinado el bien al disponer la expropiacin y de acuerdo a los proyectos documentados antes de la fecha de publicacin de la ley autoritativa de la expropiacin. Articulo 19.- DE LA FORMA DE PAGO 19.1 La consignacin de la indemnizacin justipreciada, debidamente actualizada, se efectuar necesariamente en dinero y en moneda nacional. Articulo 20.DEL PAGO DEL VALOR COMERCIAL El pago por el valor de la tasacin comercial actualizada se efectuar con la interposicin de la demanda.

INFORME DE VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE PROPIETARIOS : CRISOLOGO MOTTA ARENASY ESPOSA CLIENTE : PANADERIA, PASTELERIA Y BODEGA DI PAOLA EIRL

SOLICITANTE : CRISOLOGO MOTTA ARENAS Y ESPOSA UBICACIN : AV. NICOLAS AYLLON N 2674, DISTRITO DE CHACLACAYO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTODE LIMA 21 de AGOSTO de

FECHA DE VALUACIN : 2002 VALOR COMERCIAL PERITO : :

US $ 149, 960.00
ARQ. PEDRO TELLO PALACIOS CAP 2132
Perito Inscrito en la Superintendencia de Banca y Seguros

REPEV N 004-97

HABILITACION VIGENTE

INFORME DE VALUACIN DE INMUEBLE I. DATOS GENERALES

1.0 OBJETO DE VALUACIN Determinar el valor Comercial del inmueble, de propiedad del seor Crislogo Motta Arenas y esposa, para los fines requeridos por los solicitantes. 2.0 UBICACIN DEL INMUEBLE AV. Nicols Aylln N 2674, Sub-lote 19-B, Manzana N 3, Distrito de Chaclacayo, Provincia y Departamento de Lima. 3.0 DESCRIPCIN DEL INMUEBLE.Se trata de un inmueble bsicamente de un piso, de uso mixto: Comercio-Vivienda.

4.0 DISTRIBUCION Bloque Delantero.Primer Piso.- Consta de dos tiendas con bao y una panadera conformada por rea de venta, bao, deposito, car-port, sala de trabajo con bao, horno, deposito de harina, deposito de gas, pasaje de servicio y escalera. Segundo Piso.- Consta de cuarto de guardiana y caseta.

Vivienda Interior.- Que consta de jardn exterior, barbikiure, ingreso, terraza, sala-comedor, dormitorio principal con bao y closet, dos dormitorios con closet, bao cocina-comedor de diario, patiolavandera, dos cuartos de servicio, bao de servicio y jardn interior.
5.0 ALCANCES Y LIMITACIONES La valuacin se efectu sin limitaciones sin contratiempos mayores. Se cont con las autoridades para la inspeccin ocular , as como con la documentacin mnima necesaria.

6.0 FECHA DE ASIGNACIN DEL VALOR 21 de junio de 2002. II VERIFICACIONES EFECTUADAS A.- INSPECCION OCULAR. 1.0 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO El entorno , donde se ubica el predio; cuenta con obras completas de infraestructura urbana tales como: redes agua, redes de desage, pistas de asfalto, veredas de concreto, redes alumbrado pblico y domiciliario; y redes telefnica. En la zona existen predominantemente inmuebles de uso residencial, pero la cuadra donde se ubica el inmueble materia de valuacin, tiene vocacin comercial.

2.0 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS

Frente :Con la Av. Nicols Aylln con 16.30 m. Derecha :Con propiedad de terceros con 62.00 m. Izquierda :Con propiedad de terceros con 62.50 m. Fondo :Con propiedad de terceros con 16.30 m.

3.0 REA DEL TERRENO El rea encerrada dentro de los linderos y medidas antes descritos es de 1,014.67 m 4.0 AREA TECHADA -Bloque Delantero : 356.80 m ( con declaratoria de Fbrica) 17.50 m ( sin declaratoria de fabrica) :374.30 m :156.50 m

Total - Vivienda Interior

5.0 EDIFICACION El inmueble tiene las siguientes caractersticas constructivas y de acabados. Bloque delantero.a) Cimentacin : Cimientos y sobre cimientos de concreto ciclpeo. b) Columnas y vigas: De concreto armado. c) Muros : De ladrillo de arcilla tipo king kong en aparejo de soga o de cabeza. De ladrillo refractario en el horno. d) Techos : Horizontales, aligerados de concreto armado. e) Pisos : De cemento pulido sin colorear, de losetas y baldosa cermicas. f) Puertas : De madera contraplacada, de madera apanelada en interiores y puertas metlicas enrollables en los exteriores, con reja de seguridad de fierro interiores y puertas metlicas enrollables en los exteriores, con reja de seguridad de fierro.

g) Ventanas :De carpintera de madera, de carpintera de aluminio. h) Revestimientos :Tarrajeo de cemento - arena en muros con enchape de maylica blanca a media altura en baos. i) Apararos sanitarios : De loza vitrificada blanca y de loza vitrificada de color, segn el caso. j) Instalaciones Sanitarias : Empotradas con tuberas de P.V.C y con servicio de agua fra y de agua caliente. k) Instalaciones Elctricas : Empotradas con tuberas de P.V.C con servicio trifsico. Tiene instalacin para telfono. l) Coberturas :De ladrillo pastelero.

Vivienda Interior.a) Cimentacin :Cimientos y sobre cimientos de concreto ciclpeo. b) Columnas y vigas: De concreto armado. c) Muros: De ladrillo de arcilla tipo king kong en aparejo de soga o de cabeza.

d) Techos : Inclinados, aligerados de concreto armado. e) Pisos : De terrazo, de baldosa cermicas, de parquet, de losetas de terrazo y de cemento pulido coloreado; segn ambientes. f) Puertas :De madera apanelada en ambientes principales y de madera contraplacada, en ambientes de servicio. g) Ventanas y Mamparas : De carpintera de aluminio en ambientes principales; y de carpintera de fierro en ambientes de servicio. h) Revestimientos : Tarrajeo de cemento arena en muros con enchape de maylica decorativa en baos. i) Apararos sanitarios : De loza vitrificada de color en baos principales; de loza vitrificada blanca en bao de servicio. j) Instalaciones Sanitarias : Empotradas con tuberas de P.V.C y con servicio de agua fra y de agua caliente. k) Instalaciones Elctricas : Empotradas con tuberas de P.V.C con servicio trifsico. Tiene instalacin para telfono.

l)

Mueble de madera. Campana extractora, lavadero de acero, maylica blanca. m) Obras Exteriores : Puerta de cochera, estacionamiento en losa de concreto, terraza con piso de baldosas cermicas

Cocina:

6.0 ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN - El bloque delantero : 14 aos de antigedad en buen estado de conservacin - La vivienda Interior : 9 aos de antigedad en buen estado de conservacin.

7.00 DEPRECIACION

De conformidad con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, al bloque delantero le corresponde 16 % de depreciacin; y a la vivienda interior le corresponde 11% de depreciacin; siendo los factores de reajuste en el valor unitario de edificacin de 0.84 y 0.89 respectivamente.
B. VIGENCIA DE INSCRIPCIN DE GRAVMENES EN REGISTROS PUBLICOS 1.0 INSCRIPCION

El predio esta inscrito a nombre de sus propietarios en el asiento 3-C de la ficha N 73334 del registro de la Propiedad Inmueble de Lima; en fecha 12 de febrero de 1982.

III. METODOLOGA APLICADA 1.0 BASES PARA SU DESARROLLO

Se ha realizado una visita de inspeccin de campo y a la vez al entorno del predio, a fin de determinar los valores comerciales de compra y venta de inmuebles con caractersticas similares.
2.0 DESCRIPCION DE LA METODOLOGA EMPLEADA La valuacin se efecta en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per aprobado por R. M. N 469-99-MTC/15.04 aplicando el mtodo de valuacin directa.

3.0SITUACIN ACTUAL DEL MERCADO Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha, por la ubicacin y tipo de locales comerciales y de vivienda, es de una mayor oferta.

El entorno es adecuado para sectores medios. La evaluacin de precios de terrenos, considerando que existe una mayor oferta; nos permite determinar razonablemente el precio de US $ 50.00/ m para el terreno materia de valuacin.
4.0 ANALISIS DEL MEJOR Y MAS INTENSO USO POSIBLE DEL BIEN Dada su ubicacin, dimensiones y caractersticas constructivas y de distribucin el inmueble se puede utilizar como restaurant campestre 5.0 SUSTENTACIN El anlisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones indicadas son las ms razonables para determinar el valor del bien.

IV. CALCULOS EFECTUADOS 1.0VALOR DE REPOSICIN DEL INMUEBLE (VR) a.- Valor Del Terreno (VT) Del anlisis de los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos similares en ubicacin y entorno urbano, ala fecha (Punto III.3) el Perito asigna como Valor Comercial Unitario US $ 50.00/m; luego tenemos que: VT VT = 0.5 x US $50.00/m ( 1014.67+ 3x(16.30)) = US$ 45, 293.50

b.- Valor de Edificacin (VE) De acuerdo a las caractersticas constructivas y materiales que han sido utilizados para la edificacin, el Perito asigna un Valor Comercial Unitario de Edificacin igual a US$ 200.00/ m para el bloque delantero y de US$ 300.00/m para la vivienda interior; segn lo explicado en el cuadro siguiente de costos por m de construccin en Lima:

DESCRIPCION VUC VUC-1 (Bloque Delantero) (Vivienda Interior) 1.-Cimentacin 36.24 36.24 2.-Estructura 187.90 187.90 3.- Techos 51.89 56.90 4.- Pisos 60.38 75.77 5.- Revestimientos 59.74 59.74 6.- Coberturas 13.24 57.18 7.- Puertas y Ventanas 61.25 110.79 8.- Roperos 0.00 39.07 9.- Cerrajera 7.02 7.53 10.- Agua y Desage 24.20 38.73 11.-Electricidad 28.70 28.70 12.- Baos 22.47 26.60 13.-Cocina 6.34 40.67 14.-Obras Exteriores 0.00 59.45 ------------------------------------------------------------Total: S/. 559.37 S/.825.27

Gastos Generales + Utlidad: 25% Valor Unitario Comercial Tipo de Cambio: U$ 1.00=S/3.49

S/. 139.84

S/. 206.32

S/.699.21

S/.1031.59

US$200.35/m US$295.58/m

Entonces el valor Unitario Comercial de la Edificacin; por redondeo, es de US $ 200.00/m para el bloque delantero y de US $ 300.00/m para la vivienda interior, los que aplicados a las reas techadas respectivas dan a la edificacin el valor de: VE =374.30 m x US$ 200/m x 0.84 + 156.50 m x US$ 300.00 x 0.89 VE = US $ 62,882.40 + US$ 41,785.50 VE = US $ 104,667.90 c.- VALOR DE REPOSICIN DEL INMUEBLE (VR) VR = VT + VE VR = US $ 45,293.50 + US $ 104,667.90 VR = US $ 149,961.40

2.0 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE ( VC) De acuerdo a la evaluacin de precios en el entorno, el perito considera que el valor de reposicin calculado, refleja adecuadamente el valor comercial a la fecha que tiene el inmueble en el mercado; por tanto: VC VC VC = = = VR US $ 149,961.40; por redondeo: US $ 149,960.00

SON:

CIENTO CUARENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS SESENTA Y 00/100 DOLARES AMERICANOS.

V. DOCUMENTACIN SUSTENTATORIA - Se cont con copias del Certificado de Gravamen y copia literal de la ficha N 73334 del registro de la Propiedad Inmueble de Lima . - La informacin de precios se obtuvo del campo, y se comprob con datos de nuestra base de datos. -Contamos con informacin de la revista 1/2 de construccin y artculos del diario El Comercio, sobre la evolucin del mercado inmobiliario.

Lima 21 de Agosto de 2002

--------------------------------------------------------ARQ. PEDRO JOSE TELLO PALACIOS CAP 2132 Perito inscrito en la Superintendencia de Banca y Seguros REPEV N 004-97 HABILITACION VIGENTE

6.0 VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN

6.1VALOR DEL TERRENO En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente manera: a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados. En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno. (ARTICULO II. F.37)

6.2 VALOR DE LA EDIFICACION En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Titulo II de este reglamento. Para el efecto, debern considerarse tanto las reas propias de uso privado, cuanto las que le corresponden a la seccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes. (ARTICULO II. F.38) 6.3 VALOR DE LAS AREAS COMUNES En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes de la misma se calcular en base al 15 % (quince por ciento) del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El Perito determinara el porcentaje correspondiente en aquellos casos especiales (ARTICULO II. F.39)

6.4 VALOR TOTAL DE LA TASACION El valor total de la unidad independizada es la Sumatoria del valor de la parte del terreno matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde. (ARTICULO II. F.40)

CASO TEORICO: VALUACION DE UN PREDIO BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA, CUYO INMUEBLE MATRIZ SE UBICA EN ESQUINA.

A. O Valor Total de la Tasacin Segn el art. II. F.40 del Reglamento Nacional de Tasaciones, el valor total de tasacin de la unidad independizada, se obtiene aplicando la siguiente expresin: VTP = VT + VE + VAC + VOC En donde:

VTP = Valor Total de Tasacin del Predio VT = Valor del Terreno de la parte del lote matriz que le corresponde VE = Valor de la edificacin VAC = Valor de la parte de los bienes comunes que le corresponde. VOC = Valor de las obras complementarias

A.1 Valor del terreno 1.- Valorizacin del Terreno Matriz

CALLE X
(VAUY) b b

CALLE X
(VAUX)

Pasos a seguir (De acuerdo al art. II. C. 25 del Reglamento Nacional de Tasaciones) a.- Prorrateo del rea del lote matriz en funcin a los frentes a = Sa Sa = a+b A ( Prorrata del rea de terreno que le corresponde al ladoa) axA a+b

b = Sb Sb = a+b A ( Prorrata del rea de terreno que le corresponde al ladob)

bxA a+b

b.-Valorizacin de las reas prorrateadas (Aplicando el Art. II. C.23 del reglamento Nacional de Tasaciones) con el objeto de determinar un primer valor referencial del terreno.

c.-Valorizacin

del rea total del terreno, considerando separadamente cada uno de los frentes, aplicando el Art. II. C. 23 del Reglamento Nacional de Tasaciones para determinar dos nuevos valores referenciales del terreno. d.-Comparacin de valores referenciales obtenidos , escogindose el mayor. e.-Valorizacin de la prorrata del rea del terreno matriz que le corresponde al predio. Aplicando el Art. II. f.37 del reglamento respectivo tenemos: % participacin en funcin x del rea de dominio exclusivo valor lote matriz

2.- Valor de la Edificacin (VE) De acuerdo al Art. II. D.31 del Reglamento Nacional de Tasaciones se obtiene aplicando la formula: VE = AT X VUE ( 1-%100)

Se aplicar adems el art. II. F 38 del reglamento Nacional de Tasaciones para determinar la parte del valor de las obras o reas techadas de uso comn que le corresponde al predio. Si hubiere dificultad para la obtencin de esta informacin, se podr asumir como tal el 15% del valor obtenido por aplicacin del art. II. F.39 del reglamento; o sea : VE= AT X VUE ( 1-%100) x 1.15

Se aplica adems el art. II. F 38 del reglamento Nacional de Tasaciones para determinar la parte del valor de las obras o reas techadas de uso comn que le corresponde al predio. Si hubiere dificultad para la obtencin de esta informacin, se podr asumir como tal el 15% del valor obtenido por aplicacin del art. II. F.39 del reglamento; o sea : VE = AT X VUE ( 1-%100) x 1.15

3.- Valorizacin de las Obras Complementarias e instalaciones fijas y Permanentes que tenga el predio
De acuerdo al art. II. D.32 del Reglamento Nacional de Tasaciones, las edificaciones con caractersticas especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes; y las construcciones inconclusas se valorizaran de acuerdo a los elementos que las conforman; debiendo la depreciacin ser estimada por el Perito, en concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras.

EJEMPLO DE APLICACIN Determinar con los siguientes datos el valor de tasacin arancelaria del departamento N 201, que forma parte de un edificio de dos pisos ubicado en la esquina formada por la calle X y por la calle Y , Urb. La Molina , Distrito de La Molina, Provincia y Departamento De Lima. Valores Unitarios 1.- B 2.- D 3.- D 4.- C + D 2 Antigedad: 17 aos

Valores Arancelarios - Para la calle X : S/. 70.00/ m - Para la calle Y : S/. 90.00/ m Porcentaje de Participacin para prorrateo: 25.70%

5.- F Estado de conservacin: Bueno 6.- C 7.- D -----------------------V.U.E= S/. 418.30

(b)

A=250.00 m2 VAUX = S/ 70.00 /M2

CALLE Y

VAUY = S/ 90.00 /M2

a = 10.00 b = 25.00 (a) CALLE X

AREA COMUN

PROYECCION VOLADO

Patio
DPTO. 101 A.O.= 70.00M2 A.T.= 64.00M2 DPTO. 201 A.O=A.T.= 74.00M2

Retiro

HALL-ESCALERA

Retiro

HALL-ESCALERA

Patio
DPTO. 102 A.O.= 70.00M2 A.T.= 64.00M2 DPTO. 202 A.O=A.T.= 74.00M2

1 PISO

2 PISO

SOLUCION 1.- Valorizacin del Lote Matriz.

a.- Prorrateo del rea del lote en funcin a los frentes

Para el frente a S a = 10 x 250 = 71.42 m 35

Para el frente b S b = 25 x 250 = 178.58 m 35 b.- Valorizacin de reas prorrateadas Para el rea frente a 71.42 m x S/. 70.00/ m = S/. 4,999.40 Para el frente b 178.58 m x S/. 90.00/ m = S/. 16,072.20 Total : S/. 21,071.60 (*)

c.- Valorizacin de terreno matriz considerando como frente el lado a

250.00 m x S/. 70.00 /m = S/. 17,500.00 (*)

d.- Valorizacin de terreno matriz, considerando como frente el lado b

250.00 m x S/. 90.00 /m = S/. 22,500.00 (*) e.- Valorizacin de la prorrata del rea del terreno matriz, correspondiente al departamento 201 VT = S/. 22,500.00 X 0.257 VT = S/. 5,782.50

2. Valor de la Edificacin V.U.E.= S/. 418.30/ m; D = 14%; AT =74.00 m V.E = 74.00 m x S/. 418.30/ m (1-14/100) V.E = S/. 26,620.61 2.1 Valor de reas Comunes Techadas V.A.C = S/. 26,620.61 x 0.15 V.A.C = S/. 3,993.09 3.- Valor de obras complementarias Se asumir que no existen. 4.- Valor total de tasacin del Dpto. 201 -Valor del Terreno S/. 5,782.50 -Valor de la edificacin S/. 26,620.61 -Valor de reas Comunes S/. 3,993.09 Total: S/. 36,396.20
SON: TREINTA Y SEIS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SEIS Y 20/100 NUEVOS SOLES.

VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIO :INVERSIONES DOGAR S.A.

SOLICITANTE :INVERSIONES DOGAR S.A

LOCALIZACIN: Calle Francisco Bolognesi N 125, Oficina N 1101, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima.
FECHA DE TASACIN : VALORIZACIN PERITO : 28 de Junio de 2002 US $ 84,000.00

: ARQ. PEDRO TELLO PALACIOS

CAP 2132

Lima , 28 de Junio del 2002

VALUACION COMERCIAL DEL INMUEBLE

I.01.

MEMORIA DESCRIPTIVA PROPIETARIO INVERSIONES DOGAR S.A SOLICITANTE INVERSIONES DOGAR S.A OBJETO DE LA VALUACIN

02.

03.

Determinar el valor Comercial del inmueble, para los fines requeridos por la entidad solicitante.
04. FECHA A CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIN 28 DE JUNIO del 2002

05.REGLAMENTACIN EMPLEADA Para la presente valuacin se han empleado, en lo pertinente , el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del Per; aprobado por R. M. N 469- 99-MTC/15.04de fecha10-12.199, efectundose por el mtodo de Tasacin Directa, la misma que corresponde a la determinacin del valor de los componentes fsicos del inmueble, inspeccin ocular del inmueble y de su entorno, y toma de muestras fotogrficas. 07. LOCALIZACION Calle Francisco Bolognesi N 125, Oficina N 1101, Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento de Lima 08 AREA DEL TERRENO -El rea ocupada del inmueble es de: 180.33 m -El porcentaje de participacin en el Terreno matriz es de: 2.38% -La prorrata del rea de terreno matriz que le corresponde es de: 26.88 m

0.9 PERIMETRO 78.20 m. 10. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS - Por el frente, en lnea quebrada de trece tramos que miden: 3.90m,2.00m,1.05m, 0.20m, 0.35 m, 0.20 m, 4.40 m, 0.20 m, 0.35 m, 0.20 m, 0.75 m, 0.20 m y 0.30 m. - Por la derecha entrando en lnea quebrada de cinco tramos que miden. 3.30 m, 0.35 m, 1.90 m, 0.35 m y 4.40 m; colindando con los aires comunes. - Por la izquierda entrando, en lnea quebrada de once tramos que miden:3.20 m, 6.35 m, 0.05 m, 0.45 m, 0.10 m, 0.35 m, 0.10 m, 0.75 m, 5.00 m, 3.45 m, 5.10m, colindando con la oficina 1102 y con aires comunes. Por el fondo , en lnea quebrada de veinticinco tramos que miden: 0.85m, 0.20m, 0.35m, 0.20m, 4.20m, 0.20m,0.35m, 0.20m, 0.95m, 3.60m, 0.10 m, 1.60 m 0.70 m,0.20 m, 0.75m, 0.20 m, 0.35 m, 0.20m, 5.75m, 0.20m, 5.75 m, 0.20m, 0.35 m, 0.20m, 0.75m, 0.20m y 0.30 m; colindando con los aires comunes

11. DESCRIPCION DEL INMUEBLE

Se trata de una oficina ubicada en el piso 11 del centro Ejecutivo Pardo; a la cual se accede desde el primer piso a travs de un rea comn de ingreso que conduce al hall de distribucin, donde se ubica la escalera que conduce a todos los niveles del edificio y dos ascensores con capacidad para 8 personas cada uno. Consta de un ambiente amplio, tres ambientes adicionales; uno de ellos con bao; pasadizo y bao comn.

12. EDIFICACIN

-Cimentacin

-Estructura

-Muros
-Techos -Pisos

:
: :

-Revestimiento :

-Contra zcalos : -Puertas :

-Ventanas

Muros de contencin , zapatas, escaleras, caja de ascensores, cisterna y tanque elevado de concreto armado. Columnas y vigas de concreto armado. De ladrillo king kong y pandereta, segn el caso. Aligerado de concreto armado. De baldosas cermicas y de alfombras, segn ambientes. Muros tarrajeados y pintados, con enchape de madera y con enchape de maylica decorativa, segn ambientes. De madera Puerta principal de madera apanelada y puertas interiores de madera contraplacada. Ventanas con accesorios metlicos, sin marco con vidrios dobles y semidobles.

-Roperos

Closet de madera con repisas y puertas contraplacadas. -Aparatos Sanitarios: De loza vitrificada. -Instalac. Sanitarias: De tipo empotrado , con servicio de agua fra. -Instalac. Elctricas: De tipo empotrado , con servicio trifsico. -Otras Instalaciones: Telfono , intercomunicador. -Cobertura : De ladrillo pastelero
13. AREA TECHADA 180.33 m 14. ESTADO DE CONSERVACIN , ANTIGEDAD Y DEPRECIACIN

Estado de conservacin Antigedad de la construccin segn Autoavalo 2001.

: Bueno : 21 aos,

15. TITULACION E INSCRIPCION

El inmueble se encuentra inscrito a favor del propietario, en el asiento 3-c de la ficha N 274515 del registro de la Propiedad Inmueble de Lima.
16. ZONIFICACION Y USO ACTUAL PREDIO DEL

El predio se encuentra ubicado en zona urbana de uso mixto, comercio vivienda, de alta densidad. Actualmente se usa como oficina. 17. INFRAESTRUCTURA URBANOS DE SERVICIOS

Se trata de una habilitacin urbana, que cuenta con vas vehiculares pavimentadas, veredas, redes pblicas y domiciliarias de agua, desage , electricidad y telfono.

18. OBSERVACIONES
El piso de alfombra de los ambientes de oficina , aun no ha sido colocado.

II. VALUACIN

a) VALOR DEL TERRENO: VT

Para la determinacin del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio. Segn los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz ubicado en la esquina formada por la calle Francisco Bolognesi y por la Av. Jos Pardo se le asigna un valor unitario de terreno de US $ 800 /m. Por lo tanto en aplicacin del artculo II. F.38 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, tenemos: VT VT = = 26.88 m x US$ 800.00 /m US $ 21,504.00

b) VALOR DE LA EDIFICACION : VE
De acuerdo a las caractersticas constructivas y de acabados de la edificacin y al cuadro de valores unitarios Comerciales de edificaciones en la Costa, se estima un valor unitarios de edificacin de US$ 340.00/m (incluido el 5% por ubicarse en el piso 11)., el mismo que aplicado al rea techada respectiva y teniendo en cuenta el factor de correccin por depreciacin , dan a la edificacin el valor de: VE VE =180.33 m x US$ 340.00/m x 0.83 =US$ 50,889.13

c) VALOR DE LAS AREAS COMUNES: VAC En aplicacin del artculo II. F.42 del reglamento Nacional de Tasaciones; tenemos que el valor de las reas comunes que le corresponde al predio es: VAC VAC = = US$ 50,889.13 x 0.15 US$ 7,633.37

d) VALOR TOTAL DEL PREDIO : VTP El valor total del predio (VTP), ser igual a la sumatoria del Valor del Terreno (VT) ms el valor de la edificacin (VE), mas el valor de los bienes Comunes (VAC); o sea: VTP VTP VTP = = = VT + VE + VAC US$ 21,504.00 + US$ 50,889.13 + US$ 7,633.37 US $ 80,026.50

e) VALOR COMERCIALDEL PREDIO : VCP Para determinar el valor comercial del Predio Aplicaremos un factor de correccin de 1.05; teniendo en cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el bien materia de valuacin ; por lo tanto:

VCP VCP VCP VCP

SON:

= = = =

VTP x 1.05 US$ 80,026.50 x 1.05 US $ 84,027. 82; por redondeo: US $ 84,000.00
OCHENTA Y CUATRO MIL Y 00/100 DOLARES AMERICANOS

7.0 VALUACION DE TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE EXPANSION URBANA E ISLAS RUSTICAS ZONA DE EXPANSION URBANA

Zona de expansin urbana es el rea constituida por terrenos rsticos que ha sido considerada en los planes de desarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de esta, de acuerdo a una zonificacin y plan vial oficial.
(ARTICULO III. J.56) TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSION URBANA

Terreno rsticos en zona de expansin urbana, son aquellos que manteniendo su condicin legal de rsticos se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio de uso de la tierra, de acuerdo a la zonificacin establecida en los planes de desarrollo oficiales.
(ARTICULO III. J.57)

ISLA RUSTICA

Se denomina isla rstica a aquel terreno rstico no mayor de 9 hectreas, circundado por zonas habilitadas y que mantiene su condicin legal de rstico.
(ARTICULO III. J.58)
VALOR DEL TERRENO

En la valuacin se tomar como referencia, el valor de los terrenos urbanos de las zonas adyacentes.
(ARTICULO III. J.59) METODOLOGIA

El valor del terreno ubicado en zona de expansin urbana, isla rstica o zona urbana no habilitada se obtendr aplicando la metodologa siguiente: 1.- Estableciendo zonas de influencia del terreno. 2.-Aplicando la frmulas que a continuacin se mencionan.
(ARTICULO III. J.60)

ZONAS DE INFLUENCIA Mtodo de las zonas de influencia.Se establecern zonas de influencia formando fajas, considerando: primera, segunda, tercera y cuarta zona. La primera zona estar formada por la faja de terreno comprendida entre la lnea del frente y otra paralela a esta. Distante hasta una profundidad equivalente a la normativa, sealada en los planos de zonificacin o en su defecto hasta una profundidad de 30 m. para terrenos que en caso de ser habilitados produzcan lotes con rea predominante mxima de 500 m2 ; 50 m. de profundidad cuando la superficie de los lotes fuesen mayor de 500 m2. La segunda y tercera zona, estarn formadas por fajas de 100 m. de profundidad cada una y la cuarta zona por la profundidad restante. (ARTICULO III. J.61)

ZONAS DE INFLUENCIA
CALLE X 30.00 1era. Zona Normativa A1 50.00 ------------------------- 100.00 2da. Zona A2 ------------------------- 100.00 3era. Zona A3 ------------------------- Profundidad 4ta. Zona restante A4

FORMULA PARA DETERMINAR LA VALUACIN La valuacin definitiva de los terrenos ubicados en zona de expansin urbana y de las islas rsticas se obtienen sumando las valuaciones parciales, que se determinan multiplicando el valor bsico de cada zona por su correspondiente rea. Se aplica la siguiente formula:

n VD = (VB) j x Aj j=1
En donde: VD = Valuacin definitiva VB = Valor bsico A = rea (ARTICULO III. J. 62)

CASOS En la valuacin de estos terrenos se presentan los siguientes casos: 1er Caso: Valuacin de un terreno que da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana. 2do Caso: Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana. 3er Caso: Valuacin de un terreno que amplia un lote de terreno habilitado. (ARTICULO III .J.63)

1ER CASO: VALUACIN DE UN TERRENO CON FRENTE A UNA VA QUE POSEE ALGUNAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA.
En este grupo se consideran a los terrenos que dan frente a vas urbanas y que poseen un puntaje de infraestructura igual o superior a 0.04. (aplicar la Tabla N 10) Puede tratarse de terrenos con frente a una o ms vas que tienen iguales obras de infraestructura, o por el contrario el terreno puede dar frente a vas con diferente puntaje de infraestructura. En el primer caso se har un slo clculo del valor bsico para la primera zona; pero si tiene ms de un frente a vas que poseen diferente puntaje, se deber determinar el mismo nmero de valores bsicos, distribuyndose el rea en forma proporcional a los frentes. Segn sea el caso, se determinar el valor bsico para la primera, segunda, tercera y cuarta zona. (ARTICULO III. J.64)

CALCULO DEL VALOR BSICO (VB) PARA LA PRIMERA ZONA Cuando el terreno da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana que le son inherentes , el Valor Bsico , para la primera zona se calcula por la aplicacin de la siguiente formula: VB= CAV (Vp VOH) Donde: VB = Valor bsico CAV = Coeficiente de rea vendible

Vp

= Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente.

VOH = Valor de las obras pblicas de habitacin urbana.

(ARTICULO III. J.65)

VALOR BASICO DE LAS DEMAS ZONAS

El valor bsico de la segunda, tercera y cuarta zona ser equivalente al 80%, 60% y 40% del valor bsico de la primera zona, respectivamente. La sumatoria de la valuaciones parciales dar como resultado la valuacin total del terreno.
(ARTICULO III. J.66) COEFICIENTE DEL REA VENDIBLE (CAV)

El coeficiente del rea vendible (CAV) es la relacin o proporcin que existe entre el rea vendible y el rea bruta de la habilitacin urbana. Los coeficientes del rea vendible varan de acuerdo a las dimensiones de los terrenos y del tipo de habilitacin a realizarse, teniendo en cuenta la normatividad vigente, emanada por la autoridad respectiva. En caso de no contar con el proyecto o informacin necesaria, podrn asumirse los siguientes coeficientes de rea vendible.

REA BRUTA DEL TERRENO

COEFICIENTE DE RTEA VENDIBLE CAV USO USO RESIDENCIAL INDUSTRIAL Y OTROS 0,85 0,80 0,75 0,70 0,65 0,85 0,80 0,75 0,70 0,71

HASTA 2 000 m2 De 2 001 a 5 000 m2 De 5 001 a 10 000 m2 De 10 001 a 15 000 m2 De 15 001 a 20 000 m2

De 20 001 a 25 000 m2
De 25 001 a 30 000 m2 Mas de 30 000 m2 (ARTICULO III. J.67)

0,60
0,55 0,50

0,69
0,67 0,65

VALOR PROMEDIO DE LOS TERRENOS URBANOS (VP)

El valor promedio (VP) de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona en estudio, se obtiene tomando los tres valores mas altos con similar zonificacin que el terreno materia de valuacin dentro de una zona de influencia de 200 m. del terreno a valuarse.

En caso que en esa zona no existiesen valores, la distancia se incrementar de 100 m. en 100 m. Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va importante, su valor se tomar en cuenta si est entre los ms altos de la zona en estudio.
(ARTICULO III. J.68)

VALOR DE LAS OBRAS DE HABILITACIN URBANA (VOH) Se determinar el valor probable de la habilitacin urbana, mediante la aplicacin de las Tablas N 10 y N 11. El total de puntos obtenidos se multiplicar por el valor VTH oficial correspondiente. El valor de las obras de habilitacin urbana ser equivalente al resultado de deducir el valor terreno rstico, del valor del terreno habilitado, segn la formula: VOH = VTH - VTR

Donde: VOH = Valor de obras de habilitacin urbana VTH = Valor de terreno habilitado VTR = Valor de terreno rstico del 1era categora, con riego de la zona. (Valor oficial si la valuacin es reglamentaria y valor de mercado si es comercial). (ARTICULO III. J.69)

OTROS CRITERIOS A TENERSE EN CUENTA EN LA DETERMINACIN DEL VALOR BSICO En la determinacin del Valor Bsico por aplicacin del presente ttulo debe tenerse en cuenta los siguientes criterios: a) Se adoptar como Valor Bsico, el triple del valor de los terrenos rsticos de primera categora de la localidad donde esta ubicado, si por aplicacin de los criterios sealados anteriormente, el valor obtenido fuere menor que estos.

Segn la regin geogrfica las tierras de primera categora que deben tomarse como referencia son las siguientes:
Para la Costa: Tierras aptas para cultivo en limpio, con agua superficial y riego por gravedad. Para la Sierra: Tierras aptas para cultivo en limpio, correspondiente a la altitud en que se ubica la ciudad.
Para la Selva: Tierras aptas para cultivo en limpio, distantes hasta un kilmetro del ro o carretera.

b) Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas de topografa y naturaleza del terreno con deficiencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles locales adyacentes, que se han tomado como referencia, deber aplicarse al Valor Bsico incluyendo el factor T de la Tabla N 09.
(ARTICULO III .J.72)

EJEMPLO : VALUACION DE UN TERRENO CON FRENTE A UNA VIA QUE POSEE ALGUNAS OBRAS DE INFRAESTRUCTURA URBANA.
S/.8.34/m S/. 9.41/m CALLE X (con puntaje de infraestructura= 0.10)

180 1era. Zona 50.00 A1 ------------------------- 2da. Zona 100.00 A2 ------------------------- S/10.45/m 3era. Zona 100.00 A3 ------------------------- 4ta. Zona 70.00 A4

SOLUCION Area Total = 57,600.00 m para uso residencial

Se asumir que los lotes resultantes sean mayores de 500 m

A.0 Determinacin de las zonas de influencia 1era Zona A1 = 2da Zona A2 = 3era Zona A3 = 4ta Zona A4 = 50m x 180m = 9,000.00 m 100m x 180m = 18,000.00 m 100m x 180m = 18,000.00 m 70m x 180m = 12,600.00 m 57,600.00 m

B.0 CALCULO DE LOS VALORES BSICOS 1. Para la 1era. Zona V.B. = CAV (Vp - VOH) CAV = 0.65 Vp = S/. 9.41 + S/.8.34 + S/. 10.45 3 Vp = S/. 9.40 VOH = VTH - VTR VTH = 0.10 x "VTH" oficial correspondiente VTH = 0.10 x S/. 104.82 VTH = S/. 10.482 VTR = S/. 1.2896

VOH = S/. 10.482 - S/. 1.2896 VOH = S/. 9.1924

VB1 = 0.65 (S/. 9.40 - S/. 9.1924) VB1 = 0.2076

Aplicando el Art. III. J.72 del Reglamento tenemos que :

VB1 calculado < 1.2896; entonces VB1 definitivo ser : VB1 def. = 3 x 1.2896 VB1 def. = S/. 3.87 2. Para la 2da. Zona VB2 = 0.80 x VB1 VB2 = 0.80 x S/. 3.87 VB2 = S/. 3.10 Para la 3era. Zona VB3 = 0.60 x VB1 VB3 = 0.60 x S/. 3.87 VB3 = S/. 2.32

3.

4.

Para la 4ta. Zona

VB4 = 0.40 x VB1

VB4 = 0.40 x S/. 3.87 VB4 = S/. 1.55

C.0 VALUACION DEFINITIVA DEL TERRENO (VD)

VD = S/. 3.87 /m x 9,000 m + S/. 3.10 /m x 18,000 m + S/. 2.32 /m x 18,000 m + S/. 1.55 /m x 12,600 m

VD = S/. 34,830.00 + S/. 55,800.00 + S/. 41,760.00 + S/. 19,530.00

VD = S/. 151,920.00

2DO CASO: VALUACIN DE UN TERRENO QUE NO DA FRENTE A UNA VA URBANA.

- En este grupo se consideran los terrenos que no dan frente a una va urbana, o que poseen un puntaje de infraestructura urbana inferior a 0.03 (Aplicar la tabla N 10) - Se establecern las zonas de influencia a partir de la va urbana referencial ms prxima, de acuerdo a lo sealado en el Artculo III. J.61; valundose sucesivamente desde la 1ra. Zona, hasta las zonas que involucran al terreno materia de valuacin. (ARTICULO III. J.70)

EJEMPLO : VALUACION DE UN TERRENO QUE NO DA FRENTE A UNA VIA URBANA

S/.3.34/m S/. 4.41/m

CALLE Y (con puntaje de infraestructura = 0.03)

180 1era. Zona 50.00 A1 ------------------------- 2da. Zona 100.00 A2 ------------------------- S/.5.45/m 3era. Zona 100.00 A3 ------------------------- 4ta. Zona 70.00 A4

SOLUCION Area Total = 57,600.00 m para uso residencial Se asumir que los lotes resultantes sean mayores de 500m

A.0 DETERMINACIN DE LAS ZONAS DE INFLUENCIA

1era Zona A1 = 2da. Zona A2 = 3era Zona A3 = 4ta. Zona A4 =

50m x 180m = 9,000.00 m 100m x 180m = 18,000.00 m 100m x 180m = 18,000.00 m 70m x 180m = 12,600.00 m 57,600.00 m

B.0 CALCULO DE LOS VALORES BSICOS

1. Para la 1era. Zona

V.B. = CAV (Vp - VOH) CAV = 0.65 Vp = S/. 4.41 + S/. 3.34 + S/. 5.45 3 Vp = S/. 4.40 VOH = VTH - VTR VTH = 0.03 x "VTH" oficial correspondiente VTH = 0.03 x S/. 104.82 VTH = S/. 3.1446 VTR = S/. 1.2896 VOH = S/. 3.1446 - S/. 1.2896 VOH = S/. 1.855 VB1 = 0.65 (S/. 4.40 - S/. 1.855) VB1 = 1.65 2. Para la 2da. Zona VB2 = 0.80 x VB1 VB2 = 0.80 x S/. 1.65 VB2 = S/. 1.32

3. Para la 3era. Zona VB3 = 0.60 x VB1 VB3 = 0.60 x S/. 1.65 VB3 = S/. 0.99 4. Para la 4ta. Zona VB4 = 0.40 x VB1 VB4 = 0.40 x S/. 1.65 VB4 = S/. 0.66

C.0 VALUACION DEFINITIVA DEL TERRENO (VD) VD = S/. 1.65 /m x 9,000 m + S/. 1.32 /m x 18,000 m + S/. 0.99 /m x 18,000 m + S/. 0.66 /m x 12,600m

VD = S/. 14,850.00 + S/. 23,760.00 + S/. 17,820.00 + S/. 8,316.00

VD = S/. 64,746.00

3ER CASO.-VALUACIN DE UN TERRENO QUE AMPLIA UN LOTE DE TERRENO HABILITADO. Cuando el terreno a valuar amplia un lote de terreno habilitado, el Valor Bsico, se calcula sobre la base de los siguientes criterios:

a) Cuando el lote materia de ampliacin tenga una profundidad menor que la correspondiente a la del lote normativo de la zonificacin correspondiente; para el rea generada por la diferencia de profundidad del lote a valuar, se tomar como valor bsico, el valor urbano correspondiente al lote a ampliarse.
b) Para el resto del rea del lote a valuar, se tomar como valor bsico el equivalente al 80% del valor fijado en el tem anterior. Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tuviera asignado un valor unitario oficial de terreno, tratndose de una valuacin reglamentaria el valor bsico ser calculado de acuerdo a los procedimientos sealados en el 1er caso. (ARTICULO III. J.71)

EJEMPLO :VALUACION DE UN TERRENO QUE AMPLIA UN LOTE DE TERRENO HABILITADO.

80.00
70.00 B2 90.00 --------------- 20.00 B1 Profundidad Normativa=50.00 30.00 Lote Habilitado A 80.00

Calle X
VAU = S/. 7.00/m

SOLUCION Area del lote que amplia el lote habilitado = 7,200.00 m Area del lote habilitado = 2,400.00 m

A.0 1.

CALCULO DE LOS VALORES PARCIALES Para la Zona "A" Vt1 = 2,400.00m x S/. 7.00 /m Vt1 = S/. 16,800.00 /m

2.

Para la Zona "B1" Vt2 = S/. 7.00/m x 1,600.00m Vt2 = S/. 11,200.00

3.

Para la 3era. Zona Vt3 = S/. 7.00/m x 0.80 x 5,600.00m Vt3 = S/. 31,360.00

B.0

VALUACION DEFINITIVA DEL TERRENO QUE AMPLIA EL LOTE DE TERRENO HABILITADO (VD) VD = Vt2 + Vt3 VD = S/. 11,200.00 + S/. 31,360.00 VD = S/. 42,560.00

TABLA N 09 FACTOR T TOPOGRAFIA (T) A. Pendientes: Menor de De 5 a De 11 a De 21 a Mayor de

5% 10% 20% 30% 30%

1.00 0.90 0.80 0.70 0.60

NATURALEZA DEL TERRENO B. Suelos que obligan a inversiones extraordinarias en cimentaciones: Arenosos o arcillosos 0.70 Con afloramiento rocoso 0.65 Con napa fretica superficial 0.60 Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del terreno, el factor T se determinar multiplicando los factores correspondientes.

TABLA N 10 OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PUBLICA PARA HABILITACIONES URBANAS (VOH) DE USO RESIDENCIAL
PARTIDAS CARACTERISTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS

Estudios
Trazo

Para habilitaciones planificadas

Trazo definido de calle

0.02 (*)
0.02 (*)

Calzada y Tierra nivelada con trazo definido con Ancho de Rasante construida en terreno natural, Va Con un ancho de va: Menor de 6.00 m 0.04 De 6.00 m a 10.00 m 0.05 Mayor de 10.00 m 0.06 Afirmado compactado, con un ancho de va: Menor de 6.00 m. 0.08 De 6.00 m a 10.00 m 0.09 Mayor de 10.00 m 0.10

Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares y con un ancho de va: Menor de 6.00 m De 6.00 m. a 10.00 m Mayor de 10.00 m 0.09 0.10 0.12

Suelo estabilizado con cemento o Asfalto con tratamiento superficial de asfalto, Con ancho de va: Menor de 6.00 m 0.12 De 6.00 m. a 10.00 m 0.13 Mayor de 10.00 m 0.14 Empedrado con un ancho de va: Menor de 6.00 m 0.12 De 6.00 m. a 10.00 m De 10.01 m. a 18.00 m Mayor de 18.00 m o avenidas de doble va.

0.14 0.16 0.18

Carpeta asfltica, con un ancho de va: Menor de 6.00 m 0.21 De 6.00 m a 10.00 m 0.24 De 10.01 m a 18.00 m 0.27 (*) Mayor de 18.00 m o avenidas de doble va. 0.32

Calzada Adoquinado con un ancho de va: Menor de 6.00 m De 6.00 m a 10.00 m De 10.01 m a 18.00 m Mayor de 18.00 m o avenidas de doble va. Losa de concreto, con un ancho de va Menor de 6.00 m 0.32 0.41 0.32 0.36 0.26

De 6.00 m a 10.00 m
De 10.01 m a 18.00 m Mayor de 18.00 m o avenidas de doble va.

0.36
0.41

0.49

Canalizacin
de agua para regado

Con canales sin revestir 0.02

Con canales revestidos con concreto: Agua de captacin Agua de pozo 0.07 0.08

Red de agua Para piletas pblicas 0.06 Potable Para conexiones domiciliarias 0.15 (*) Red de Tanques o pozos spticos 0.08 Alcantarillado Para conexiones domiciliarias 0.14 (*) Red de
energa Elctrica

Con cables areos sin postes 0.08 Con postes de madera sin tratamiento y con cables areos 0.12

Con postes de concreto, fierro o madera Con cables subterrneos y pastorales Con cables subterrneos Con cables areos Conexiones Agua Domiciliarias Alcantarillado Energa elctrica: Cables areos Cables subterrneos

0.18 0.17 (*) 0.15 0.05 (*) 0.04 (*) 0.02 0.03 (*)

Vereda de ancho menor de 1.20 m

De empedrado De asfaltado con sardinel de concreto De concreto simple

0.04 0.08 0.09

Vereda de ancho entre 1.20 m y 2.40 m

De empedrado 0.07 De asfalto con sardinel de concreto 0.09 De concreto simple 0.11 (*)

Vereda de ancho De empedrado 0.09 mayor de 2.40 m De asfalto con sardinel de concreto 0.12 De concreto simple 0.13 (*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una habilitacin urbana tipo.

MUCHAS GRACIAS!

ARQ. PEDRO JOSE TELLO PALACIOS

TELEF.: 2653347 CEL.: 99722766 E-mail: akropolisrl@hotmail.com