EVALUAREA CONSTRUCIILOR

ETAPELE ANALIZEI CONSTRUCIILOR:

Analiza situaiei scriptice; Verificarea strii construciei; Evaluarea construciei:
1. Metoda comparaiei; 2. Metodele de randament (bazate pe venit); 3. Metoda costurilor;

Descrierea construciei; Concluziile evalurii

1. Metoda COMPARAIEI
Preurile tranzaciilor similare urmeaz s fie corectate innd seama de anumite caracteristici, precum localizare, mrime, form, momentul efecturii tranzaciei etc.; Diferenele dintre preurile de vnzare a unor construcii similare se datoreaz tocmai diferenelor dintre aceste caracteristici.

2. Metode bazate pe venit

Utilizat pentru cdirile generatoare de venit: comerciale, industriale cu destinaie general, depozite; Proprietarul obine venitul net pentru o perioad dat, venit care poate fi convertit n valoarea cldirii; Venitul poate fi reprezentat de chiria net care privete gradul de ocupare, cuantumul cheltuielilor fixe i variabile; Rata de capitalizare poate avea ca surs tranzaciile anterioare sau rata profitului de pia general.

3. Metoda costurilor
estimarea valorii unei construcii pornind de la costul de reconstrucie, la data evalurii, a unei cldiri asemntoare, din care urmeaz s se scad deprecierea cldirii supuse evalurii, n toate formele sale;

3. Metoda costurilor ETAPE:

determinarea costului de reconstrucie sau de nlocuire, la data efecturii evalurii; determinarea mrimii deprecierii cumulate (fizic, funcional i extern); determinarea valorii rmase actualizate (sau a costului de nlocuire net), prin deducerea din costul de reconstrucie sau de nlocuire a deprecierii cumulate.

Costuri DIRECTE i INDIRECTE

COSTURI DIRECTE:
Materiale directe; Manoper; Cheltuieli pentru utilaje i mijloace de transport; Cheltuieli de regie Profitul antreprenorului general i al diferiilor subantreprenori; Echipamentul utilizat n construcii Autorizaia de construcie; Protecia muncii; Organizare de antier; Spaii de depozitare; Instalarea reelei electrice i a utilitilor; Garanii de bun execuie

COSTURI INDIRECTE cheltuieli necesare pentru construcie, dar nu sunt parte integrant a contractului de construire
Asigurri; Marketing; Cheltuieli administrative ale ntreprinztorului; Costul transferului de proprietate; Comisioane, onorarii i dobnzi legate de finanare; Studii de mediu; Pli pentru analiza lunar a situaiilor de lucrri, contabilitate i asisten tehnic;

Deprecierea:
Deprecierea fizic: uzura cldirii datorat utilizrii, vechimii sau degradrii; Deprecierea funcional: cauzat de supradimensionarea cldirii, de structura inadecvat cu specificul activitii desfurate, cheltuieli de ntreinere mari; Deprecierea extern (economic): determinat de factori externi, precum modificri n structura populaiei, n activitatea economic, n reeaua de utiliti, apariia de noi restricii

Deprecierea:
Deprecierea fizic:
Recuperabil pentru elemente de construcii care pot fi reparate (de exemplu jgheaburi i burlane, zugrveli, accesorii la instalaia sanitar); Nerecuperabil uzura fizic a elementelor, care nu mai poate fi recuperat

Deprecierea funcional:
Recuperabil pierderea de valoare rezultat din schimbrile n timp ale aspectului construciei sau din proiectare; Nerecuperabil deprecierea cauz de deficiene incluse sau neincluse n costul de reconstrucie sau de supradimensionare;

Deprecierea extern (economic): determinat de influene

negative externe, atribuite fie amplasamentului, fie construciei.

3. Metoda costurilor - VARIANTE:

Metoda comparaiilor unitare, pre-barem; Metoda costurilor segregate; Metoda devizelor.

1. Metoda comparaiilor unitare, pre-barem

utilizeaz pentru estimarea costului de reconstrucie cheltuielile pentru realizarea unor construcii similare, ajustate innd seama de diferenierile fizice, amplasament etc. Se va folosi costul pe unitatea de msur, actualizat la data evalurii, corectat n funcie de dimensiunea cldirii, nlime, calitatea finisajului interior.

Metoda comparaiilor unitare, pre barem - exemplu o cldire din anul 1965
DATE TEHNICE SPAIU DE PRODUCIE: ADC = 1.200 mp; h = 6 m; S pardoseala mozaic = 320 mp; S compartimentrilor = 300 mp; S tmplrie metalic = 200 mp; S faian = 400 mp

Coeficientul de reactualizare (exclusiv TVA) = 8.481,432

Uzura fizic este de 17%

Se dorete valoarea pentru o construcie similar cu instalaie sanitar. Preul pentru instalaia sanitar este de 43 usd/mp.

REZOLVARE:

X 1.200 mp
X 1.200 mp X 300 mp X 400 mp X 200 mp X 1.200 mp

= 1.008.000 lei
= = = = = 28.800 lei 27.000 lei 20.000 lei 20.000 lei 36.000 lei

X 320 mp

19.200 lei 1.159.000 lei

10,5%

121.695 lei TOTAL GENERAL 1.280.695 lei

Continuare REZOLVARE
Valoarea de nlocuire:
8.481,432 x 1.280.695 lei = 10.862.127.555 lei

Valoarea de nlocuire pentru 1 mp:

10.862.127.555 lei : 1.200 mp = 9.051.773 lei/mp 1 usd = 33.200 lei => 272,64 usd/mp
Valoarea de reconstrucie: (272,64 usd + 43 usd) x 1.200 mp x 33.200 lei/usd = = 12.575.097.600 lei

Valoarea rmas actualizat

Valoarea de reconstrucie 12.575.097.600 lei; Uzura: 0,17 x 12.575.097.600 lei = 2.137.766.592 lei VALOAREA RMAS ACTUALIZAT: 10.437.331.008 lei

Metoda costurilor segregate

ine seama de toate costurile, directe i indirecte, necesare pentru realizarea cldirii, precum i de deprecierea nregistrat, apreciat n funcie de durata de via fizic a materialelor componente. prin nsumarea valorilor rmase actualizate ale fiecrui element, se obine valoarea rmas actualizat a cldirii.

Cum se face ?
Se grupeaz elementele de construcie (cheltuieli directe) n raport de durata de depreciere; Pentru repartizarea cheltuielilor indirecte:
Se calculeaz ponderea grupei n totalul cheltuielilor directe; Se nmulete cu totalul cheltuielilor (cheltuieli directe + cheltuieli indirecte) i se obine valoarea elementului din totalul costului;

Se stabilete gradul de depreciere a fiecrei grupe de elemente de construcie; Se determin valoarea rmas a fiecrei grupe de elemente de construcie; Prin nsumarea tuturor acestor valori rmase se determin valoarea rmas a elementelor de construcie (mai puin alte cheltuieli); Se determin valoarea rmas a altor cheltuieli, innd cont de nr. de ani din durata total de via a cldirii; Prin cumularea valorilor rmase: elemente de construcii + alte cheltuieli se determin valoarea rmas actualizat a cldirii.

Metoda costurilor segregate-Exemplu

Un depozit de produse finite: cu o deschidere; un nivel; platform de descrcare de 90 mp; S construit 480 mp; Cldirea are 20 de ani vechime; Durata de via economic este de 50 ani.

REZOLVARE Elementele care au aceeai durat de depreciere fizic se regrupeaz valoric. De exemplu, poziiile 1,2,3,4 i 9 vor apare grupate n structura Fundaii depozit.

315.622.700

- Valoarea costurilor directe ale fundaiei depozitului este de 848.098 mii lei;

848.098 mii lei

-Valoare costurilor totale pentru fundaia depozitului este de:

848.098 x 3.156.231,1 2.554185,8

= 1.048.002 mii lei

REZOLVARE - continuare
Nr. Element de construcie crt. 1
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Valoare 1.048.002
872.733,0 228.149,0 90.003,1 56.070,0 96.304,0 74.997,0 452.352,0 139.036,0 22.753,0 49.875,0 17.454,0

Pondere n cost total 33,20%

27,65% 7,23% 2,85% 1,78% 3,05% 2,38% 14,33% 4,41% 0,72% 1,58% 0,55%

Depreciere 11%
10% 12% 12% 17% 22% 18% 32% 22% 42% 42% 25%

Valoare rmas 932.721,8

785.460,0 200.771,1 79.202,7 46.538,3 75.117,2 61.497,6 368.799,6 108.448,3 13.196,9 28.927,8 13.090,8

Fundaii depozit
Structur beton depozit nchidere cu zidrie Ramp ncrcare-descrcare Finisaj interior Finisaj faad Tmplrie metalic Hidroizolaie teras Luminator teras Jgheaburi i burlane Iluminat interior Instalaii sprinklere

13

Chiuvet font + eav

TOTAL

8.503,0
3.156.231,1

0,27%
100%

18%
16,31%

6.972,3
2.641.382,3

Rezolvare - continuare
Valoarea rmas a elementelor cldirii 2.641.382.300 lei; Valoarea iniial a altor cheltuieli ce nu au fost repartizate (org. antier, proiectare, taxe i branamente) = 315.622.700; Valoarea acestor cheltuieli corespunztoare perioadei de via rmas: 315.622.700 lei * (600 luni 240 luni) / 600 luni = 189.373.700 lei Valoarea rmas actualizat, la data evalurii: 2.641.382.300 lei + 189.373.700 lei = 2.830.756.000 lei

3. Metoda devizelor
Cea mai precis; Are ncadrri pe articole simple de deviz; Utilizeaz consumurile specifice pentru materiale, manoper i utilaje pentru construcii; Cheltuielile directe se determin prin ponderarea cantitilor cu tarifele; Cheltuielile indirecte se cunosc n sum absolut sau se determin ca un procent din alte categorii de cheltuieli.

Exemplu Deviz Analitic

Nr. crt 1 2 Denumire art. deviz i descriere Turnare beton Preparare beton UM Mc Mc Cant 40 40 Materiale 29.360 33.015.208 Manoper 6.090.000 119.000 Utilaj 156.000 548.188 Total 6.272.360 33.682.396 Greutate 4 100

13

Placaj cu faian Retribuie maistru CAS Impozit Transport materiale Cot manipulare

Mp 8%

2.339.105 113.192.366

761.600 56.732.900 4.538.632

11.923 806.777

3.112.628 170.732.043 4.538.632 25.734.043 15.903.598 12.781.662 139

Total cheltuieli directe

9.055.389 122.247.754 16% 8% 0,5% 61.271.532 806.777

9.055.389 238.772.367 38.203.579 22.158.076 299.134.022 306.356 299.440.378

Total cheltuieli directe Cheltuieli indirecte Profit Ajutor de omaj

Total cheltuieli directe + indirecte

TVA
TOTAL GENERAL

19%