EVALUAREA PROPRIETILOR IMOBILIARE

Estimrile costurilor cldirii

Ing. Marin Badea - lector, membru titular ANEVAR

Bucuresti 8 - 9 decembrie 2008

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Costul cldirilor
1. Costul de nlocuire / reconstruie
1.

Costul de reconstrucie este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii, o copie, o replic exact a cldirii evaluate, folosind aceleai materiale, normative de construcie, arhitectur, planuri, calitate de manoper i nglobnd toate deficienele, supradimensionrile i deprecierea cldirii evaluate. Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii a unei cldiri cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectur i planuri actualizate.

1.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Costul cldirilor
2. Costuri
2.1. Costuri directe
1.

Costurile directe cuprind cheltuielile cu fora de munc i materialele utilizate. Regia i profitul contractantului general i a diferiilor subscontractani sunt pri ale unui contract de construcie uzual i reprezint costuri directe.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Costul cldirilor
2.1. Costuri directe (cont.) Costurile directe cuprind i costul pentru: autorizaia de construire; materiale, produse i instalaii; manopera; echipamentele folosite n construire; asigurarea pe durata construirii; organizarea de antier i mprejmuire temporar; spaii de depozitare a materialelor; instalaii electrice i cheltuieli cu utiliti; profitul constructorului i regia, inclusiv supravegherea lucrrilor, asigurrile pentru incendiu, rspundere sau omaj. garanii de performan.

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

10.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Costul cldirilor
2.2. Costuri indirecte
1.

2.

Costurile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru construire, dar nu fac parte dintr-un contract uzual. Acestea pot cuprinde: 1. costul pentru arhitectur i proiectare, verificare a documentaiilor, ridicare topo, studii de impact de mediu; 2. onorarii pentru activiti de evaluare, consultan i asisten financiar i juridic; 3. costul investiiei n teren i plile fcute pe durata construirii (cheltuieli financiare, dobnzi, comisioane, taxe);

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Costul cldirilor
1.

2.2. Costuri indirecte (cont.) Acestea pot cuprinde: 1. asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile pe durata construirii; 2. costul de investiie n proprietate dup ce a fost construit, dar nainte de a se obine gradul de ocupare stabilizat (fructificarea capitalului plus cheltuieli de exploatare minus venituri din exploatare); 3. investiii suplimentare n contractarea nchirierilor sau comisioane de nchiriere; 4. marketing, comisioane de vnzare; 5. cheltuieli administrative ale proprietarului; 6. costul transferrii proprietii.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Costul cldirilor
2.3. Profitul promotorului imobiliar
1.

Profitul promotorului este o cifr luat de pe pia i reflect suma pe care un promotor se ateapt s o primeasc pentru contribuia sa n dezvoltarea proprietii. El reflect gradul de risc i de expertiz necesar realizrii proiectului. Totui aceasta nu nseamn c promotorul trebuie s fie recompensat automat pentru eforturile sale. Cheltuiala nu garanteaz valoarea!!!

1.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Costul cldirilor
2.3. Profitul promotorului imobiliar (cont.)
1.

n cazul pieelor n cdere, evaluatorul va analiza dac reducerea profitului (sau chiar pierderile) promotorului reprezint o form de depreciere extern (datorat condiiilor externe). n practic, profitul promotorului poate fi estimat ca un procentaj din costurile directe, din costurile directe+indirecte, din costurile directe+indirecte+ terenul sau din costul total al proiectului. Nu trebuie s se ia prea mult ca baz profiturile realizate n trecut de promotori, ci s se estimeze profiturile ateptate (anticipate) de promotori, la data evalurii.

1.

1.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Costul cldirilor
3. Surse de informaii
1.

2.

3.

4.

Sursele primare sunt contractele de construire ncheiate pentru cldiri similare. Se pot folosi i specialiti care alctuiesc devize pentru oferte noi. Unii evaluatori i-au creat baze de date care conin costuri curente pentru cldiri complete, cum ar fi locuine, apartamente, hoteluri, magazine, cldiri comerciale i industriale. Exist i informaii privind indicii costurilor care sunt utilizai pentru actualizarea unor baremuri estimate la o anumit dat istoric. n utilizarea acestor indici, pot apare unele probleme i anume c precizia lor nu poate fi demonstrat ntotdeauna, iar structura costurilor se modific n timp.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Metode de estimare a costului
Se cunosc trei metode tradiionale de estimare a costului:
1.

metoda comparaiilor unitare,

2.

metoda costurilor segregate, i

metoda devizelor.

3.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Metode de estimare a costului
1. Msurtori
Dei cldirile pot fi msurate n mai multe moduri, evaluatorul trebuie s msoare astfel nct s fie compatibil cu baza de date comparative. Msurarea suprafeelor este larg folosit i adecvat pentru cldiri care corespund unui standard de nlime de baz.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Metode de estimare a costului
1. Msurtori (cont.)
Ghidul European de msurare a cldirilor definete aria desfurat construit ca fiind suprafaa unei cldiri msurat pe exterior la fiecare nivel i include:
1. 2. 3. 4. 5. 6.

grosimea peretelui exterior i proieciile exterioare; suprafeele ocupate de pereii interiori; coloane, stlpi, cmine, casa scrii, lifturi i altele asemntoare; atrium; camere de depozitare, de combustibili; WC-uri; terase acoperite i nchise pe contur cu zidrie.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Metode de estimare a costului
1. Msurtori (cont.)
Ghidul nu include: balcoane deschise; scri exterioare; alei, parcaje; rampe de ncrcare-descrcare. Pentru alte cldiri adecvat este s se msoare volumul cldirii pentru c regimul de nlime al etajelor este diferit de regimul standard (depozite, hale industriale, case de rugciuni).

1. 2. 3. 4.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Metode de estimare a costului
2. Metoda comparaiilor unitare
Metoda estimeaz costul sub form de cost unitar i utilizeaz costuri cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru condiii ale pieei sau eventuale diferene fizice. Costurile indirecte pot fi incluse n costul unitar sau calculate separat. Dac proprietile comparabile sunt localizate pe alte piee, evaluatorul va face o corecie pentru localizare. Costul unitar depinde de dimensiune i anume scade cu creterea suprafeei sau a volumului cldirii. Aceasta pentru c instalaiile, centrala termic, lifturile, uile, ferestrele i altele asemntoare, de regul nu cost proporional mai mult pentru o cldire mai mare.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Metode de estimare a costului
2. Metoda comparaiilor unitare (cont.)
Cifrele de cost unitar se exprim de regul, la suprafaa desfurat construit sau volumul total construit. Costul total este estimat comparnd cldirea evaluat cu cldiri similare, construite recent pentru care sunt disponibile preurile de contract. Se va lua n consideraie evoluia preurilor ntre data contractului (sau execuiei) i data evalurii. n lipsa preurilor de contract, costul total de nou al unei cldiri poate fi scos din tranzaciile de cldiri nou construite dac ndeplinesc urmtoarele condiii: construciile s reprezinte cea mai bun utilizare a amplasamentului; proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat; cererea i oferta sunt n echilibru; valoarea amplasamentului poate fi determinat. n acest caz, valoarea cldirii se obine scznd valoarea terenului din preul de vnzare total pentru proprieti comparabile.

1. 2. 3. 4.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Metode de estimare a costului
2. Metoda comparaiilor unitare (cont.)
n aplicarea corect a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru cldiri similare sau va corecta un cost unitar de barem, innd seama de diferenele de dimensiune, form, finisaje, dotarea cu instalaii, precum i de diferena de timp ntre data elaborrii costului de barem i data evalurii. Raportul ntre costul instalaiilor i echipamentelor ce doteaz cldirile i costul de baz al construciei a crescut serios de-a lungul timpului. Instalaiile i echipamentele au tendina s mreasc costul unitar i se uzeaz mai rapid dect elementele construciei propriu-zise. Costurile ar trebui mprite pe categoriile generale de construcie i separat pentru finisaje deosebite sau echipamente speciale. Defalcarea costurilor va ajuta pe evaluator la efectuarea coreciilor ce apar din cauza existenei sau absenei acestor elemente deosebite. Pentru a deine cifre de cost unitar sigure, evaluatorul trebuie s acioneze logic i s compare cu atenie cldirea evaluat cu cldiri similare sau structuri standard catalogate. Totui, cnd este corect aplicat, metoda duce la estimri rezonabil de precise pentru costul de reconstrucie sau de nlocuire.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Metode de estimare a costului
3. Metoda costurilor segregate
n aceast metod se utilizeaz costuri unitare pentru diferite componente ale cldirii i exprimate n de uniti de msur adecvate. Utiliznd aceast metod, evaluatorul calculeaz un cost unitar bazat pe cantitatea real de materiale utilizate n construcie plus manopera, utilaje i transporturi legat de tehnologia lucrrilor de construcii, pentru fiecare metru ptrat de suprafa. De exemplu, costul se poate aplica pe baza unui mp de pardoseal, metru liniar de perete de o anumit nlime, etc. Costurile estimate se bazeaz pe costurile normate pentru diferite componente ale construciei. De exemplu, costul de lucrri de excavare se exprim de regul, n lei/m cub; costul fundaiei n lei/m liniar.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Metode de estimare a costului
3. Metoda costurilor segregate (cont.)
Regia i profitul constructorului poate fi inclus n costul unitar sau pot fi calculate separat. Costurile indirecte, de regul se calculeaz separat. Totui, sunt necesare cunotine de specialitate pentru a asambla costurile de baz ale echipamentelor, materialelor i manoperei i de a le combina ntr-o estimare de cost final. Dac este bine pus la punct, metoda costurilor segregate poate nlocui o expertizare cantitativ complet i poate duce la o estimare precis a costului de reconstrucie sau de nlocuire, cu un efort considerabil mai mic.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Metode de estimare a costului
4. Metoda devizelor

Metoda cea mai complet i precis este metoda devizelor, n care se face un calcul ce reflect cantitatea i calitatea tuturor materialelor utilizate i toate categoriile de manoper necesar. Apoi se adaug cheltuielile conexe, regia i profitul.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Definirea termenilor importani
1. 2. 3. 4. 5. 6.

Metoda comparaiei unitare Indicele costului Contribuia investitorului Costuri directe Profitul promotorului Costuri indirecte Profitul proiectului Metoda devizelor Metoda costurilor segregate Depreciere cumulat Costul Metoda costului Grad de ocupare sau venit stabilizat

7. 8. 9. 10. 11. 12. 13.

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problem
Urmtoarele informaii aparin proprietii unui depozit de materiale. 1. Dimensiunile cldirii 5.000 mp 2. Cost unitar de baz (excluznd costurile indirecte) 50E/mp 3. Multiplicator local 1,10 4. Ajustare pentru arie / perimetru 0,90 5. Ajustare de nlime 1,10 6. Ajustare pentru sprinklere +7,5E/mp 7. Cost indirect (ca procentaj al celorlalte costuri) 25% Calculai costul curent de reproducie al acestei proprieti folosind metoda comparaiei unitare.