Formalizacin de la Propiedad Informal

Profesor: Jorge Ortiz Pasco

Antecedentes de la Informalidad

Introduccin

Hacia mediados de los aos 90, exista un gran nmero de posesiones informales (Asentamientos Humanos), originado en innumerables invasiones producidas en los ltimos 50 60 aos, el mismo que no haba podido ser resuelto por diversas entidades pblicas.

Ms del 50% de la actividad econmica del pas, se concentra en el sector informal. El ndice de inversin en propiedad informal, supera los US$ 80,000 millones. El origen de la informalidad se debe a factores sociales, econmicos, polticos, culturales y jurdicos, stos ltimos nos interesan.

El acceso a la propiedad informal, ha sido al revs, es decir, primero la ocupacin, luego el asentamiento y por ltimo el saneamiento y la entrega del ttulo. En este esquema es imposible conseguir financiamiento en los conductos formales, ya que, no se puede otorgar en garanta la propiedad. As nace COFOPRI, con la finalidad de incorporar stos activos muertos o la conversin de los mismos en activos lquidos.

Antecedentes Anlisis Legal

Ley del 19 de noviembre de 1939, se reconoce la ciudad nortea de Sullana.
1915 - 1918, Municipalidad de Lima expide primeras ordenanzas para regula la habilitacin en nuevos barrios residenciales. 1930, Gobierno de Snchez Cerro se da el primer reconocimiento de derecho de propiedad, aceptando la reubicacin de asentamientos informales.

1940, las barriadas ocupan el 1% de la poblacin de Lima. 1950, se consolidan las primeras barriadas, Ciudad de Dios, Comas y 27 de Octubre (hoy San Martn de Porres).

1960, se promulga la primera Ley de Barriadas (14 de febrero de 1961), Ley N 13517.
1970, primera invasin con violencia, Villa Salvador o Villa El Salvador (Salvador Saldivar).

1980, se promulga:

Decreto Legislativo N 51, Ley de Municipalidades (Direccin Ejecutiva de Asentamientos Humanos). Ley N 23853, Ley Orgnica de Municipalidades (Direccin General de Asentamientos Humanos). Ley N 24513, Declaracin de necesidad y utilidad y preferente inters nacional del Saneamiento, Fsico Legal de Asentamientos Humanos. Se eleva a la categora de distrito Villa El Salvador

1990, Decreto Legislativo N 803, Ley de creacin de COFOPRI.

Anlisis Econmico

1990, Inversin Inmobiliaria en Asentamientos Humanos US$ 8,320 millones. vs. 1990, Inversin Estatal Inmobiliaria US$ 862 millones.

Avance de la Informalidad por cada 100 casas:

Ao 1940 1945 1948 1945 1961 1968 1975 1979 1985

Informales 4 15 19 28 41 57 62 65 69

Formales 96 85 81 72 59 43 38 35 31

Anlisis Poltico
1943: Ley N 9807 Por la construccin de Infraestructura bsica de otorgaba el Ttulo de Propiedad.

Bustamante y Rivero
Odra

Corporacin Nacional de Vivienda.

Invasin 27 de octubre (fecha de golpe) San Martn de Porres. Ley N 13517 y se crea Instituto Nacional de Vivienda

Manuel Prado

Belaunde Velasco

Fusiona CNV + INV

JNV

Crea el Ministerio de Vivienda a travs de la Direccin General para la Promocin Comunal Urbana.

C. Tributario 1970 (D.S. N 063-70-VI)

Procedimiento Uso de la Tierra Urbana.

Procedimiento Especial Regularizacin de las Barriadas.

1989 - Ley 25102 Fujimori Ley 25314

Restituye Competencia Municipal. Ampli plazo para la Titulacin.

Fujimori Ley 26264

Amplio plazo para la Titulacin.

Anlisis Socio-Poltico-Institucional

Intervencin de diversos organismos estatales: Oficina de Barriadas del Ministerio de Gobierno y Polica. Instituto Nacional de Vivienda. Corporacin Nacional de Vivienda. Junta Nacional de Vivienda.

Ministerio de Vivienda. SINAMOS. Direccin Ejecutiva de Asentamientos Humanos Direccin General de Asentamientos Humanos. ENACE. Superintendencia de Bienes Nacionales.

Evolucin del Marco Institucional:

Represin. Tolerancia. Concesin de Derechos. Reconocimiento.

Caractersticas de la Formalizacin de la Propiedad

Simplificacin Desregulacin Aplicacin de economas de escala (Ejecucin de los Trmites) Ejecucin masiva de sus actos Inicio e impulso de oficio.

Plazos para Formalizar

31 Octubre 1993 (Decreto. Legislativo 803) 22 Marzo 1996 (Ley 27046) 31 Diciembre 2001 (DS 011-2003-JUS y Ley 28391) 31 Diciembre 2004 (Ley 28687)

Etapas del Proceso de Formalizacin

Etapas del Proceso de Formalizacin

Asumir Competencia
Identificacin

Diagnstico
Reconocimiento

Etapas de la Formalizacin de la Propiedad

Proceso 0.Diagnstico de la Informalidad Desarrollo de Investigaciones y Estudios Recopilacin de Informacin Organizacin de acervos documentarios para Identificar Nmero y ubicacin de Posesiones Informales Definir Derechos y limitaciones que pudieran existir

Proceso 1.-

Formalizacin Integral

Realizacin de Estudio e Informe Fsico Realizacin de Estudio e Informe Legal Finalidad de Identificar los Derechos que pudieran existir Finalidad de Identificar las Caractersticas Fsicas Ocupacin Solicitar la Inscripcin de la Titularidad del Derecho de Propiedad

Proceso 2.-

Formalizacin Individual

Se inicia cuando culmina el Proceso 1 Identificar mediante el Empadronamiento Calificar a los Poseedores Verificar a los Propietarios de los lotes de terreno

Proceso 1.-

Etapas

Estudio e Informe Fsico: Anlisis y definicin de la situacin y ubicacin fsica del predio. Estudio e Informe Legal: Anlisis e identificacin de derechos establecidos sobre el predio.

Acciones de Saneamiento Fsico.Posesiones Informales en Zonas Arqueolgicas. (D.S. N 017-98 y 046-98 PCM) Posesiones Informales en Zonas Riesgosas o Carentes de condiciones de Higiene y Salubridad. Riesgo Caractersticas de Suelos Cercana de Ros Cercanas elementos de transmisin elctrica Basurales Rellenos Sanitarios

Higiene y Salubridad

Posesiones Informales sobre vas Coordinacin con Municipios o MTC

(vas primarias) (vas secundarias)

Acciones de Saneamiento Legal.Posesiones Informales en Propiedad Estatal, Fiscal o Municipal. Posesiones Informales en Propiedad Comunal. Posesiones Informales en Terrenos con Derechos Mineros. Posesiones Informales en Terrenos Ribereos. Posesiones Informales colindantes con Establecimientos Penitenciarios Posesiones Informales en Terrenos reservados para Defensa Nacional. Posesiones Informales en Propiedad Privada.

Inscripcin en el Registro.Levantamiento Aprobacin Inscripcin

del famoso PTL

Plano de Trazado y Lotizacin

Proceso 2.-

Etapas

Evaluacin de Documentos otorgados por otras Entidades: Determinar si las entidades (anteriores a Cofopri) otorgaron ttulos a Poseedores. Difusin de la Formalizacin Individual.Informar a los Poseedores: Contenido Medios Probatorios Beneficios Publicacin del Padrn Gratuidad Acciones de Saneamiento (Empadronamiento / Verificacin)

Empadronamiento y Verificacin.Se realiza en cada uno de los lotes: Empadronamiento: Determinar la condicin en la cual se ejerce la Posesin. Identificar a los Titulares. Determinar el destino respectivo. Verificacin: Existencia de Ttulos o Contratos Inscritos. Existencia de Ttulos o Contratos No Inscritos.

Calificacin Individual e Impugnacin.Luego del Empadronamiento o verificacin (segn sea el caso) se efecta la calificacin individual de la documentacin entregada. Publicacin del Padrn de Poseedores

Solicitar correcciones

Impugnar la calificacin de un poseedor (acreditar el mejor derecho de posesin)

Titulacin y Solicitud de Inscripcin Registral.Casos: Lotes No Titulados.Emisin del Ttulo y Registro Lotes Titulados no registrados.Envi de los Ttulos (de ser el caso con los instrumentos de rectificacin).

Lotes Titulados Registrados.Envo (de ser el caso) de los instrumentos de rectificacin). Lotes Titulados No Registrados (documentos deteriorados).Solicitar reconstruccin:

Aspectos Registrales en los Asentamientos Humanos Desde el Reglamento de la Ley 28687 (Decreto Supremo 006-2006-VIVIENDA) y Desde el Reglamento de las Inscripciones del Registro de Predios

Decreto Supremo 006-2006-VIVIENDA (Artculo 4) Inscripcin del Dominio

Los terrenos se inscriben a nombre del Estado, representado por la Municipalidad Provincial. En la Partida Matriz deber dejarse constancia de que el predio se encuentra en proceso de formalizacin Las Muncipalidades Provinciales se encuentran legitimadas para emitir y otorgar todos los actos jurdicos y administrativos Las Municipalidades Provinciales se encuentran legitimadas para solicitar la inscripcin en el Registro de Predios Con la sola intervencin del Municipio se entiende cumplido, el requisito del Tracto Sucesivo (2015 Cdigo Civil y VI Titulo Preliminar Reglamento General de los Registros Pblicos) Cuando exista convenio, Cofopri representa al Estado

Documentos que dan mrito a la inscripcin (Decreto Supremo 006-2006-Vivienda Artculo 5)

Son tres tipos de documentos:
Las Resoluciones Municipales o las emitidas por Cofopri

Las Actas de Conciliacin (OJO)

Los Instrumentos de Formalizacin

Regla para el Registrador cuando califica (Decreto Supremo 006-2006-Vivienda Artculo 5)

Cuando el acto a inscribir contenga una: Inmatriculacin, Independizacin, Acumulacin, Subdivisin, Otra modificacin del predio y dems actos inscribibles El Registrador NO PODRA, solicitar documentos adicionales a las Resoluciones Muniicpales o de Cofopri, Actas de Conciliacin o Instrumentos de Formalizacin.

Rectificacin o Modificacin de Planos (Decreto Supremo 006-2006-Vivienda Artculo 6)

Procede la Rectificacin o Modificacin de Planos aprobados en el proceso de formalizacin

Para su Inscripcin en el Registro de Predios se deber aplicar lo dispuesto en el artculo 39 del Decreto Supremo 009-99MTC y dems normas complementarias
An se trate de predios inscritos a favor de terceros.

Reglamento de Inscripciones del Registro del Registro de Predios (artculos 44 al 50)

Inscripcin del plano perimtrico con resolucin administrativa que lo aprueba y el plano perimtrico y de ubicacin aprobado por el organismo competente (artculo 44) Inscripcin del plano de trazado y lotizacin, se requiere la inscripcin como acto previo del plano perimtrico. El PTL debe ser aprobado por resolucin administrativa y adems adjuntar esta. Asimismo, en el PTL deben constar las manzanas y lotes, de lo contrario se puede adjuntar la memoria descriptiva. Por ltimo debe constar en el PTL , la superposicin del plano de linderos (artculo 45)

Inscripcin de la Modificacin del Plano de Trazado y Lotizacin, siempre que, exista una resolucin de aprobacin y adems la titularidad se encuentre registrada a favor del organismo competente (artculo 46) Inscripcin de los lotes individualizados, siempre que se encuentren inscritos los planos de linderos y de trazado y lotizacin. Era necesario que el Reglamento disponga , que los propietarios tendrn plena facultad para ejercer cualquier acto de disposicin o gravamen? NOOOOO...........(artculo 47)

Predios de Propiedad Privada,adems de los requisitos de los artculos 44 y 45 se debe adjuntar la autorizacin del propietario, la que no requiere inscripcin en el Registro de Mandatos y Poderes y consta en documento privado con firma certificada X notario o en el acta de conciliacin (artculo 49)
Suspensin del proceso , procede como CARGA de acuerdo con el quinto prrafo del artculo 22 del DS 013-99-MTC, siempre que la titularidad se encuentre registrada a favor de organismo competente (artculo 48) PTL en Zonas Arqueolgicas de Emergencia con la CARGA correspondiente y siempre que la titularidad se encuentre a favor del organismo competente (artculo 50)

Beneficios de la Formalizacin
Seguridad Jurdica Eliminacin de conflictos Incentivo a la Inversin Propiedad como valor de intercambio

Beneficios Econmicos
Necesidad de convertir en agentes econmicos formales a vastos sectores de la poblacin actualmente excluidos, promoviendo mecanismos e instrumentos que faciliten:

el acceso al crdito la creacin de un mercado inmobiliario la generacin de empleo directo e indirecto.

El proceso de la formalizacin ha permitido insertar al mercado, un inmenso capital dormido, constituido por construcciones que al ser informales se mantenan al margen del mercado financiero

Nmero Anual de Hipotecas Registradas

10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 1999 2000 A Oct 2001
3,839 7,474 8,922

Beneficios Legales y Registro

Saneamiento del predio Evitar superposicin Evitar doble inscripcin Eliminar conflictos

El Per es predominantemente Urbano debido Fuerte proceso de Migracin del Campo a la Ciudad

Estadsticas

Lima y Callao

25% 40%

Poblacin Nacional Poblacin Urbana Nacional

76.8% Poblacin Urbana Nacional

Arequipa, Chiclayo Trujillo, Chimbote Iquitos, Piura Huancayo, Cusco

21 ciudades restantes

19.7% Poblacin Urbana Nacional

17.1% Poblacin Urbana Nacional

Condiciones de Vivienda:

Lima

Techos de Estera Techos de Calamina

40% 17 a 18%

Cusco

Techos de Calamina (Urbano) 43% Techos de Ichu (Rural) 41%

Techos de Calamina (Urbano) 35 a Techos de Ichu (Rural) 27%

Cajamarca

(*) Fuente Universidad del Pacfico