MASTER EN DIRECCIN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS (M.D.I.

) CURSO 2011 - 2012

MODULO 7: PLANEAMIENTO Y GESTIN URBANSTICA Documento: EL PROYECTO TCNICO Profesor: D. Julin Salcedo Gmez Sesiones: 9 al 14.1.12

EL PROYECTO TECNICO
El proyecto tcnico es el elemento fundamental de todo proceso constructivo, ya que identifica la obra a realizar. Constituye el conjunto de documentos mediante los cuales se definen y determinan las exigencias tcnicas de las obras contempladas en la LOE. Las construcciones se deben sujetar al proyecto, incluyendo sus modificaciones autorizadas por el director de obra previa conformidad del promotor.

El proyecto cumple diversas funciones fundamentales:

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 Identifica el bien inmueble a construir. Define el objeto de las licencias que se han de conceder. Describe la nueva edificacin que ha de ser objeto de inscripcin en el Registro de la Propiedad. Proporciona la justificacin tcnica de las soluciones propuestas de conformidad con las especificaciones requeridas por la normativa aplicable (CTE). Conforma el objeto de la promocin inmobiliaria a desarrollar, de forma que permite su evaluacin tcnica (complejidad constructiva) y econmica (valoracin de los costes de construccin a incurrir). Constituye el elemento objeto de venta a terceros, para establecer los precios de venta y obligaciones respecto del producto a entregar. Sirve de base para la comercializacin de la promocin. Contiene la informacin necesaria para declarar la obra nueva construida.
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CLASES DE PROYECTOS
Estudio previo o croquis: Constituye la fase preliminar de desarrollo de un proyecto en la que, mediante la elaboracin de una memoria se expresan/plasman las ideas que desarrollan el encargo de modo elemental y esquemtico, mediante croquis o dibujo, a escala o sin ella. Debe incluir las circunstancias que permitan al cliente/autor del encargo/promotor adoptar una decisin:

Recogiendo sistematizadamente la informacin que precisa.

Planteando el programa tcnico de necesidades. Haciendo una estimacin orientativa de coste econmico. En modo alguno posibilita la solicitud de licencia ni el inicio de las obras.

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Anteproyecto: Es la fase en la que se exponen los aspectos fundamentales de las caractersticas generales del desarrollo inmobiliario (de carcter funcional, formal, constructivo y econmico), al objeto de proporcionar una primera imagen global y establecer un avance de presupuesto. Se compone de: Memoria justificativa de las soluciones adoptadas. Planos de planta, alzados y secciones, a escala (acotadas, sin acotar). Avance del presupuesto, con estimacin global, por superficie construida u otro mtodo que se considere adecuado. Tampoco permite la solicitud de licencia ni el inicio de las obras.

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Proyecto bsico: Es la fase en la que se definen de modo preciso las caractersticas generales de la obra, mediante la adopcin y justificacin de soluciones concretas. Debe incluir la siguiente documentacin: Memoria, conteniendo una parte descriptiva de las caractersticas generales, justificando las soluciones concretas que sean conformes al encargo recibido y a la normativa tcnica y administrativa que le sea de aplicacin, y una parte constructiva, con informacin sobre la sustentacin de la edificacin, justificacin del cumplimiento del CTE, cumplimiento de las medidas de seguridad y contra incendios, etc. Planos, a escala, acotados, de plantas, alzados, secciones, etc. Presupuesto, con estimacin global por captulos, apartados, actividades, etc. Sirve para cursar la solicitud de licencia municipal de obras y otras autorizaciones administrativas, pero no es suficiente para iniciar la construccin. Desde un punto de vista tcnico, aunque su contenido no permite verificar si cumple todas las condiciones exigidas por el CTE, define las prestaciones que el edificio proyectado ha de proporcionar para cumplir las exigencias bsicas.
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Proyecto de ejecucin: Desarrolla el proyecto bsico en su integridad, normalmente en su totalidad antes de dar comienzo a las obras, o bien parcialmente de forma que durante su ejecucin se complete con los detalles y especificaciones que resulten precisos (materiales, elementos, sistemas constructivos, equipos a utilizar, etc.). Debe contener: Memoria detallada, tanto descriptiva como constructiva, justificando el cumplimiento del CTE. Planos, de cimentacin y estructura. Planos de detalle. Esquemas y dimensionamiento de las instalaciones. Pliego de condiciones tcnicas. Listado de mediciones, por unidades, con descripcin detallada de las unidades constructivas. Presupuesto detallado, por captulos, con indicacin del valor final del coste de ejecucin material, incluyendo el presupuesto del control de calidad y el del estudio de seguridad y salud.
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Permite cursar la solicitud de las licencias o autorizaciones administrativas pertinentes, y faculta para iniciar las obras, siempre que se cuente con la oportuna concesin. No debe alterar las prestaciones incluidas en el proyecto bsico, ni los usos y condiciones para los que se haya cursado la solicitud de licencia municipal, pero debe recoger aquellas prescripciones que hayan sido formuladas por los servicios tcnicos municipales al revisar el proyecto bsico, y normalmente suele incluir las omisiones o deficiencias observadas en la redaccin del proyecto bsico. En el proyecto de ejecucin deben incluirse los proyectos parciales especficos u otros documentos tcnicos que se estimen necesarios par la correcta ejecucin de las obras de edificacin, cuya coordinacin corresponde al proyectista autor del encargo.

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Direccin de obra: Constituye la fase en la que se lleva a cabo la coordinacin del equipo tcnico-facultativo de la obra, la interpretacin tcnica y econmica y esttica del proyecto de ejecucin, as como la adopcin de las medidas necesarias para llevar a trmino el desarrollo del proyecto de ejecucin, estableciendo las adaptaciones, detalles complementarios y modificaciones que puedan requerirse. Contendr: rdenes de obra, grficas y escritas. Certificaciones de obra.

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Liquidacin y recepcin de la obra: En esta fase se efecta la determinacin del estado econmico final de la obra, mediante la aplicacin de los precios que rijan en ella al estado real de mediciones, facilitadas por el tcnico competente, de las partidas que la componen. Contendr: Estado econmico final de obra. Actas de recepcin de obra.

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OBLIGACIONES DEL AUTOR DEL PROYECTO

Debe confeccionarlo con sujecin a la normativa vigente y a lo establecido en el encargo cursado por el promotor. La propiedad intelectual que se reconoce al autor del proyecto le proporciona una libertad creadora cuyos lmites vienen determinados por: Las normas constructivas (CTE). La idoneidad del edificio para el uso al que se vaya a destinar. El presupuesto econmico. Las caractersticas expresadas por el propietario. Visado del proyecto, en el Colegio Profesional respectivo, que acredita la habilitacin legal del tcnico que lo redacta, el cumplimiento de los reglamentos y normas colegiales sobre el ejercicio profesional y la validacin de las correccin formal de la documentacin contenida en el mismo.
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El proyecto debe contener: Memoria, en la que se haga constar que se observan las normas de construccin en vigor y, adems debe recoger aspectos sociales, econmicos, estticos y de impacto ambiental, as como la finalidad y uso de la edificacin proyectada. Asimismo debe contener el clculo de la estructura. La normativa autonmica exige para las obras de nueva planta que se haga constar el nmero total de viviendas, clasificadas en funcin del nmero de estancias, con indicacin de sus superficies (construidas y tiles), etc. Estudio geotcnico. Planos de conjunto y de detalle, acotados y a escala. Pliego de prescripciones tcnicas particulares, en el que se describen las obras y se regula su ejecucin y la forma en que deben llevarse a cabo, consignando las caractersticas de los materiales y de la ejecucin de las obras.

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 Presupuesto, incluyendo los costes directos (mano de obra, materiales, gastos de personal, combustibles y energa, etc.) y los indirectos (instalacin de oficinas y casetas a pie de obra, almacenes, talleres, vestuarios, vigilancia y seguridad, etc.). Cronograma o calendario del desarrollo de los trabajos, conteniendo la planificacin temporal de la ejecucin de las obras, estableciendo los hitos correspondientes a cada actividad y con su valoracin econmica. Estudio de impacto ambiental, si le fuera exigible por normativa. Estudio de seguridad e higiene en el trabajo, que recoja las medidas preventivas adecuadas a los riesgos que conlleve la ejecucin de las obras, sin perjuicio de la elaboracin de los planes de seguridad y salud por parte de cada uno de los contratistas que intervengan en la obra.

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TARIFAS DE HONORARIOS (ARQUITECTOS)

Partiremos del RD 2512/1977, de 17 de junio, por el que se aprobaron las tarifas de honorarios de los Arquitectos en trabajos de su profesin modificado por el RD 2356/1985, de 4 de diciembre, y RD 84/1990, de 19 de enero, por el que se da nueva redaccin a los art. 1, 4, 6 y 8 de RD 555/1986, de 21 de febrero, y se modifican parcialmente las tarifas de honorarios de Arquitectos, aprobadas por el RD 2512/1977, y las de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos aprobadas por el RD 314/1979, de 19 de enero. No obstante, el texto regulador de los honorarios de los Arquitectos en trabajos de su profesin data del ao 1922, que permaneci sin actualizarse econmicamente hasta 1977, a la vez que se trataba de contemplar la mayor complejidad y precisin que ya tena en ese momento y la que habra que tener en el futuro, aprovechando para regular las tarifas de sus honorarios en los trabajos de edificacin y de urbanismo. La modificacin introducida en 1985 afectaba exclusivamente a la liquidacin de honorarios, de forma que al practicarse esta, cada cantidad que hubiese sido abonada en concepto de anticipo a cuenta se actualizara mediante un coeficiente.

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Con posterioridad, mediante la Ley 7/1997, de 14 de abril, sobre Medidas Liberalizadoras en Materia de Suelo y de Colegios Profesionales, quedaron liberalizados los honorarios de estos profesionales, dando lugar a la aprobacin y publicacin por el Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de Espaa unos baremos orientativos posteriormente modificados en el ao 2004, modificados de nuevo en 2006 y adaptados a la aparicin del CTE.

Por ltimo, el pasado 23.12.09 fue publicada en el BOE la Ley 25/2009, de 22 de diciembre, de Modificacin de diversas leyes para su adaptacin a la ley sobre el libre acceso a las actividades de servicios y su ejercicio, conocida popularmente como Ley Omnibs, cuya entrada en vigor tuvo lugar el 27.12.09. En su Captulo III, regula los Servicios Profesionales, y en los artculos 5 y 6, modifica las leyes 2/1974, de 13 de febrero, sobre Colegios Profesionales y la 2/2007, de 15 de marzo, de Sociedades Profesionales.

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Asimismo, la Ley 17/2009, de 23 de noviembre, regul el libre acceso a las actividades de Servicios y su ejercicio, con entrada en vigor el 25.12.09. De forma resumida, este conjunto de nueva legislacin elimina las restricciones corporativas al libre ejercicio de la profesin (de arquitecto) ya sea de modo individual o a travs de una sociedad de profesionales, as como la supresin de la obligacin de colegiarse en tantos Colegios como Comunidades Autnomas se quiera ejercer y, en ningn caso, los Colegios podrn imponer la obligacin de visa los trabajos profesionales que se realicen. El artculo 14 prohbe expresamente las recomendaciones sobre honorarios.

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En el RD 2512/1977 se clasifican los trabajos que son competencia de los Arquitectos en: De edificacin. De urbanismo. De deslindes, replanteo, mediciones y tasaciones. De reconocimiento, examen de documentos, consultas, diligencias, informes, dictmenes, peritaciones, certificados y arbitrajes. Especiales o no incluidos en los anteriores apartados. Por tiempo empleado. Fuera de la residencia del Arquitecto. De Arquitectos contratados por empresas. De Arquitectos al servicio de la Administracin Pblica. Realizados para la Administracin Pblica.

Y se recoga que, cuando cualquiera de estos trabajos revista especiales circunstancias de complejidad, dedicacin, responsabilidad, riesgo e importancia, etc. el Arquitecto podra convenir con el cliente honorarios superiores, as como inferiores cuando renan especiales circunstancias de simplicidad, repeticin o estandarizacin.
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DETERMINACION DE HONORARIOS
Suspensin e interrupcin del encargo: el Arquitecto que se encargue de la continuacin del trabajo interrumpido percibir del cliente el 10% de los honorarios totales, en concepto de estudio, anlisis y asimilacin.

Factor de actualizacin: Fa = Ia / Io es la relacin entre el IPC en el momento de la actualizacin y el ICV (ndice general del coste de la vida) en enero 1977. La actualizacin de Fa se realizar automticamente cada tres aos.
Obras de nueva planta: H= C x P / 100, donde C es un coeficiente obtenido a partir de la superficie y P ser el coste de ejecucin material, tendiendo en cuenta los precios de los materiales empleados, mano de obra, medios auxiliares y gastos generales de la obra, incluyndose en dicho importe todos los trabajos necesarios para su ejecucin y completa terminacin, como son las instalaciones de agua, saneamiento, energa elctrica, ascensores, montacargas, calefaccin, aire acondicionado etc. y sin incluir el beneficio industrial o los gastos de administracin del constructor/gastos generales en obras oficiales.

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 Los baremos orientativos se estiman en funcin de un Mdulo Base, M, cuyo valor ser fijado anualmente por la Junta de Gobierno y hecho pblico en diciembre para su aplicacin durante el siguiente ejercicio, quedando aquellos revisados automticamente con la actualizacin del mdulo base. Para los trabajos cuyos honorarios orientativos se estimen en funcin del tiempo empleado se establece la equivalencia de 1 mdulo = 10 horas-tipo. Estos honorarios quedarn revisados automticamente con la actualizacin del mdulo. Base de honorarios orientativos: H =Mdulo x C/100 x S x Q, donde C es el coeficiente en funcin de la superficie, S es la superficie construida total expresada en m2 y Q es un coeficiente por uso del edificio, a los que es de aplicacin un coeficiente, K, por complejidad, aplicable solo a obras de nueva planta, que puede variar de 0,80 a 1,00 para edificaciones sencillas, o nivel de definicin escaso o nivel de ejecucin simple, y de 1,00 a 1,40 en funcin de circunstancias especficas (tipologas, constructivas tecnolgicas, proyectuales u otras).

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TABLA E1: COEFICIENTES POR SUPERFICIE

Superficie en m2 Hasta 300 m2 400 m2 600 m2 800 m2 1.000 m2 2.000 m2 3.000 m2 5.000 m2 8.000 m2 12.000 m2 20.000 m2 35.000 m2 80.000 m2 120.000 m2 200.000 m2 400.000 m2 700.000 m2 Ms de 1.000.000 m2

C 11,75 11,50 10,80 10,30 10,00 9,00 8,50 8,00 7,50 7,10 6,70 6,20 5,70 5,40 5,20 4,80 4,60 4,45

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TABLA E3: FACTOR DE COMPLEJIDAD K

Caractersticas 1. Edificaciones entre en esquina o aisladas 2. Edificios en casco histrico 3. Edificaciones de uso exclusivo. 4. Acabados de ejecucin especializada * 5. Fachadas de ejecucin especializada * 6. Medios auxiliares especiales * 7. Cubiertas con instalaciones y protecciones 8. Complejidad programa funcional de necesidades * 9. Instalaciones medias 10. Instalaciones complejas * 11. Instalaciones con alto nivel tecnolgico ** 12. Tecnologas especiales o innovadoras ** 13. Cimentaciones especiales; ms de dos stanos *** 14. Terrenos con geotcnia heterognea ** 15. Estructura con grandes luces * 16. Estructura no ordenada * 17. Forjado reticular, losas o alveolar ** 18. Pilares apeados * 19. Naves industriales >12 m ** 20. Nivel de definicin en proyecto alto * n K(i) 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02 0,02

0,02 0,02 0,02 0,02 K(i)

SUMA

K = 1 + (nmero respuestas positivas a Tabla E3 x K(i)) Condiciones con *: marcar entre 1 y 3 Condiciones con **: considerar entre 0,01 y 0,03. Condiciones con ***: considerar las dos anteriores.

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