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EXPOSITOR:
VALUACION
La valuacin es la ciencia y el arte de la medida del valor.
AVALUO
La estimacin ms probable del valor de un bien segn el propsito del avalo solicitado (garantas hipotecarias, expropiacin, seguro, etc.), aplicando la metodologa acorde con el mismo (fsico o sustitucin, rentabilidad y mercado) mediante un proceso objetivo y ordenado, considerando aspectos econmicos, financieros y tcnicos que se investigan, ordenan y analizan para cada caso en particular y que se expresa por medio de un reporte escrito, referido a una moneda de curso legal y para una fecha determinada (la de la visita al inmueble).
PERITAJE
La respuesta tcnica a un problema a travs de un anlisis de factores y condiciones para establecer el estado y/o condicin de un bien, as como posibles estados futuros debido a su uso o a la influencia de otros factores externos, practicado por un experto en la ciencia.
VALUADOR
Profesional que combina el conocimiento, la experiencia y la sensibilidad, para la determinacin ms probable del valor de un bien.
a)
FUERZAS SOCIALES:
Determinan el crecimiento de una ciudad. Si la ciudad crece y se desarrolla, el valor va en aumento -Migracin y emigracin de su poblacin dentro de un mismo territorio -Localizacin de grupos raciales
b)
FUERZAS ECONOMICAS:
Determinan niveles socio-econmicos en las zonas -Tasas activa, pasiva, inflacionaria, bsica, real, etc -Tipos de inters e impuestos -Niveles de salarios
c)
FUERZAS POLITICAS:
Se refiere a los planes de desarrollo a largo plazo -Ley de construcciones -Reglamento de construcciones -Ley de planificacin urbana -Planes reguladores
d)
FUERZAS FISICAS:
Pueden ser naturales y artificiales Se refiere a servicios pblicos, equipamiento urbano, clima, topografa, fertilidad del suelo, etc.
EJEMPLO
ZONA ABC Fuerzas sociales: Rpido crecimiento, moda, implica que el valor tiende a subir Fuerzas econmicas: ZONA XYZ Programas sociales por parte del Gobierno, el valor tiende a la baja
Grupos sociales de niveles socio econmico ms bajo Sin planes reguladores, desorden en la planificacin urbana Falta equipamiento urbano (escuelas, clnicas), vas en mal estado, etc.
Fuerzas polticas: Ordenamiento o zonificaciones Fuerzas fsicas: Servicios pblicos, vas pblicas equipamiento urbano, centros comerciales, clima, vista panormica, etc.
MERCANTILISMO -XVIFue la transicin de los antiguos conceptos religiosos, morales y filosficos de valor a conceptos seudoeconmicos. Marca el comienzo de la Era Moderna, que se caracteriza por su reaccin contra el dominio religioso y el nacimiento de la era tecnolgica.
FISIOCRATAS -XVIILa tierra agrcola era el nico factor de produccin, capaz de generar riquezas, por lo tanto la tierra urbana era improductiva.
ESCUELA CLASICA
Consideraba que el valor de los bienes dependa de la capacidad de produccin que posean los mismos.
TEORIA DEL COSTO -ADAM SMITH (1790) XVIIIIndic que el TRABAJO era el principal creador de riqueza, le atribuye a la tierra agrcola menos valor y ningn valor a la tierra urbana.
El liberalismo nace con ADAM SMITH, su teora se fundamenta en el inters individual.
ROBERTO MALTHUS
La tierra aumenta su valor en razn de la presin constante de la poblacin sobre la produccin (Primer Planificador)
JOHN MILLE
Se le considera el padre del catastro, recomend que fuera el Estado el ente encargado de valorar las tierras urbanas y agrcolas.
HENRY CAREY
Fundador de la teora que indica que en la determinacin del valor de un bien debe considerarse el costo de produccin menos la DEPRECIACION.
ESCUELA DE LOS ECONOMISTAS DEL SUELO URBANO (ROBERTO MURRAY, HAIG, ELY Y SWEHWEIN) MURRAY - HAIG
La gente se preocupa por la facilidad de acceso a centros urbanos procurando reducir los costos de alquiler y transporte a los que llama COSTOS DE FRICCION.
ELY - SWEHWEIN
El valor del suelo lo determina la capacidad de proporcionar servicios (bien de consumo o produccin). Depende de los diferentes usos que se le pueda dar.
PENSAMIENTO INMOBILIARIO
Considera el mercado (oferta y demanda ) y las imperfecciones del mismo para la determinacin del valor del suelo urbano. Considera la renta del suelo por medio del reconocimiento de la inversin (supone un mercado amplio de oferta y demanda para compradores y vendedores). El libro Real Estate Appraising (1927) de Arthur J. Mertzke, explica el pensamiento de esta corriente. Rastceiff (1949) Plantea la teora del crecimiento urbano Cada parcela tiene su utilidad Estudia los cambios de uso del suelo Cada parcela tiene una posicin de monopolio para cada uso propio. Trata de explicar la baja de precio en el rea urbana, pero razona que a ms acceso de poblacin, ms rentabilidad de los centros. Localizacin y utilizacin del suelo Plantea los modelos matemticos para valorar La teora del consumidor
Wendt (1956)
W. Alonso (1964)
Richarson (1977)
VALUACION U.P.A.V. (1949) (Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin) Agrupa a los Institutos de Valuacin de los diferentes pases del Continente Americano (Canad Argentina) y el Caribe. INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITEE (IVSC) (2007) Normas Internacionales de Valuacin. -Octava Edicin-
VALOR
- El VALOR es un concepto econmico. - Es la estimacin ms probable del precio de un bien. - El valor no es un hecho real. - El precio es un hecho real. - El valor depende de la oferta y demanda.
PROPOSITO O FINALIDAD Valor de mercado Valor de perjuicio Valor de contabilidad Valor de liquidacin Valor intrnseco Valor fsico Valor comercial Valor plottage Valor de inversin Valor de venta Valor de expropiacin Valor garantizado Valor judicial Valor de negocio prspero Valor residual Valor de estimacin Valor de uso Valor saneado Valor de prstamo Valor impositivo Valor econmico Valor equitativo Valor depreciado Valor creado Valor potencial Valor para seguros Valor de entradas Valor de costo Valor de capricho Valor real o verdadero Valor de venta al contado Valor de capital
Valor tangible Valor de absorcin Valor sentimental Valor de renta Valor de utilizacin Valor de fachada Valor de venta forzosa
Valor de intercambio Valor de servicio Valor de uso normal Valor de realizacin Valor mejorado Valor de reposicin nuevo Valor neto de reposicin
valor que se establece sin tener estudio detallado del bien valor por el cual un bien es vendido valor asignado al bien despus de un ajuste en razn de cambios en el poder adquisitivo del dinero
Valor de intercambio:
Valor de costo:
Valor actual:
valor de reposicin o de reconstruccin menos la depreciacin aplicada por edad, estado de conservacin y vida til total estimada valor que indica las relaciones entre compradores, valuadores, vendedores e inversionistas valor en que se realizara la compraventa de una propiedad entre las dos partes, debidamente informada sobre todos los aspectos pertinentes a los bienes y que cada parte considera que realiza una operacin sin perjuicio para s
Valor residual: Valor tangible: Valor de capital: Valor de reposicin: Valor mejorado: Valor plottage:
valor del bien referido a una relacin entre una parte y su conjunto valor que posee un bien, medido monetariamente valor asignado por la rentabilidad del bien valor necesario para reponer un bien valor del bien incluyendo las mejoras realizadas valor que puede ser aadido al bien original por anexar otro u otros bienes (terrenos)
valor asignado con fines de garanta de prstamos valor que se establece con fines de invertir valor ficticio con fines econmicos que se asigna a un bien diferente al valor real no es en realidad un valor, sino un precio que el dueo espera obtener de la propiedad de un bien valor creado, basado en las proyecciones de utilidad y rentabilidad del bien valor asignado por razones personales valor de un bien destinado a un uso especfico y por largo tiempo valor en que se fijan los daos de un bien valor que se aade al asignado por razones personales trmino empleado en contabilidad para cuantificar la tasacin del bien
Valor de especulacin:
Valor potencial:
Valor sentimental: Valor de utilizacin: Valor de perjuicio: Valor de capricho: Valor en libros:
Valor fsico:
valor que tiene un bien a una fecha determinada, tomando en cuenta la depreciacin valor que se asigna al bien por su utilidad valor con referencia a una moneda de curso legal
Valor depreciado:
Valor de renta:
Valor de servicio:
Entre estos tipos de valores existen unos subjetivos, que son aquellos en que las personas creen que valen las cosas y otros objetivos que son medibles por medios tcnicos y confiables
APLICACION
Los avalos los solicitan: -Bancos estatales -Bancos privados -Entes financieros -Firmas de auditores externos -Abogados -Empresas privadas -Particulares Para: -Garantas hipotecarias -Compra - venta (terreno) (terreno y edificacin) -Asegurar edificaciones -Quiebras -Expropiaciones -Sucesiones
-Servidumbres -Fijacin de rentas -Impuesto de bienes inmuebles -Etc Los peritajes los solicitan: -Colegios profesionales -Centros de conciliacin y arbitraje -Poder judicial
VIA RENTABILIDAD: El valor de un inmueble que produce rentas (alquiler) se calcula a travs de las rentas que genera o puede generar, a una tasa que sea atractiva para el inversionista y a un nmero de aos determinado. VIA MERCADO: El mayor valor estimado en unidades econmicas, en que se puede transar un bien en un mercado libre de presiones en que un comprador est dispuesto a adquirirlo, teniendo un amplio conocimiento de todos sus potenciales usos y el vendedor a aceptar ese valor, a una fecha determinada y en un plazo de tiempo razonable. El bien debe tener: utilidad (deseo y satisfaccin), escasez, deseabilidad y poder de compra o de adquisicin.
BIENES
Un bien es un objeto que satisface una necesidad humana. Los bienes se dividen en tangibles e intangibles. Los tangibles son los bienes muebles e inmuebles (Raz) y los intangibles son por ejemplo, plizas, patentes, marcas, contratos, etc.
BIENES MUEBLES
Son todos aquellos que pueden transportarse de un lugar a otro sin que sufran deterioro o dao. Ejemplo: Mquina de escribir, silla, mesa.
ACTIVOS
ACTIVOS FISICOS Edificios silla
ACTIVOS INTANGIBLES Nombre, pliza Se crean o construyen ACTIVOS FINANCIEROS Se crean a base de CONFIANZA (ahorro e inversiones)
COSTO-PRECIO-VALOR
COSTO Representa la suma de todos los gastos en que se incurre para la produccin de un bien, considerando las amortizaciones e intereses. PRECIO Representa la cantidad de dinero que se deber pagar para adquirir o rentar un bien, considera la utilidad y lo fija el desarrollador o propietario. VALOR Lo determina un valuador o tasador al realizar el avalo de un bien.
Las edificaciones tienen costo, precio y valor. La tierra tiene precio y valor.
PRINCIPIO DE CONFORMIDAD
Se refiere a que el valor mximo de un inmueble se da cuando est en concordancia con las caractersticas del entorno. Ejemplo: una casa en una urbanizacin consolidada al 90%.
NIVELES DE LA VALUACION
Se ha clasificado en tres grupos o niveles a las personas que se dedican a la valuacin. a) PRIMER NIVEL El pblico. ERROR -El vendedor que vende su propiedad a un precio por debajo de su valor de mercado -El propietario que alquila un local por un valor menor del valor comercial -Un comprador que paga ms por una propiedad para desarrollar un proyecto civil b) SEGUNDO NIVEL -Corredores de Bienes Races -Inversionistas -Constructores -Urbanizadores -Administradores -Vendedores Estn en constante contacto con el valor de propiedades, son fuentes de muy buena informacin.
c)
TERCER NIVEL Los valuadores profesionales (Profesionales universitarios en Ingeniera, Arquitectura, Economa, Agronoma, etc). Aplican tcnicas y metodologas modernas, intercambio de conocimientos con valuadores de otros pases, cursos de maestra a nivel universitario, etc.
VALUADOR PROFESIONAL
Experto en los campos tcnico y econmico financiero, de gran integridad moral, que analiza todos los parmetros que afectan a los bienes as como las fuerzas (sociales, econmicas, polticas y fsicas) que influyen en el valor. Procesa todos los datos obtenidos en forma ordenada, objetiva, sistemtica y coherente para emitir un juicio que consiste en estimar el valor del bien solicitado. Se puede decir que el tasador o valuador mide con su trabajo, la riqueza material y el desarrollo econmico de los pases y contribuye con el asesoramiento a un mejor aprovechamiento de los bienes que rodean nuestras vidas. Hoy da el valuador ms que un simple dador de valores es un ASESOR para el inversionista.
PERITO
Profesional universitario, con conocimiento, experiencia, destreza y habilidades comprobadas que lo hacen un EXPERTO en un campo de una determinada carrera profesional.
Estudioso constante, que asiste a congresos seminarios dentro y fuera del pas, expositor en congresos y escribe artculos en revistas tcnicas.
El perito debe tener una alta capacidad para tomar decisiones imprevistas y emitir dictamen para situaciones legales donde el especto tcnico es vital para definir esas situaciones y todo realizado bajo un marco de alto nivel tico.
2)
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El valuador tiene la libertad de aceptar o rechazar los avalos que le soliciten. El valuador respetar y guardar el secreto profesional. El valuador nunca deber perjudicar a un colega en su reputacin o competencia, ni interferir en sus trabajos. El valuador fijar sus honorarios en forma justa y racional.
9)
CODIGOS, LEYES, REGLAMENTOS, NORMAS Y OTROS QUE DEBE CONOCER UN VALUADOR O TASADOR
-Constitucin Poltica -Cdigo Procesal Civil -Cdigo Civil y Familia -Cdigo de Comercio -Cdigo Penal -Cdigo Municipal -Cdigo de Trabajo y Leyes Sociales -Ley de Contratacin Administrativa -Ley de Planificacin Urbana -Ley y Reglamento de Construcciones -Ley de Emergencias -Ley de Bienes Inmuebles -Ley de Expropiaciones -Ley de Condominios -Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley de Inquilinato) -Ley Reguladora del Mercado de Valores
-Ley Sobre Zona Martima Terrestre y el Reglamento -Ley de Concesin de Obra Pblica -Ley de Aguas -Ley de Salud -Ley de Impuestos Sobre la Renta -Ley de Jurisdiccin Constitucional -Ley Orgnica del C.F.I.A. -Ley del Colegio de Agrnomos -Ley de Fomento Agrcola -Ley de Ferrocarriles -Ley de Aviacin Civil -Ley de Seguros -Ley de Informacin Posesorias -Ley del Sistema Financiero de la Vivienda -Ley Orgnica del Ambiente -Ley de la Cmara Costarricense de Bienes Races -Ley de Trnsito -Ley de Divisin Territorial Administrativa -Ley de Conservacin de la Vida Silvestre y su reglamento. -Ley Forestal
-Ley de Parques Nacionales -Cdigo de Minera -Cdigo Ssmico -Cdigo de Instalaciones Hidrulicas Sanitarias -Normas de diseo para urbanizaciones AyA -Normas y especificaciones de construccin INVU -Normas para proyectos de vivienda de inters social -Reglamento zonificacin INVU(Industrias) -Reglamento y Control de Fraccionamientos y Urbanizaciones -Reglamento Seguridad en Construcciones -Reglamento para la colocacin de dispositivos de proteccin en obras -Reglamento sobre el control de vehculos de carga -Sealamiento en carreteras -Manual de contratos de construccin -Reglamento de calderas -Reglamento para regulacin de estacionamientos pblicos
1778
Se crea el Registro de Hipotecas La valoracin se realizaba de acuerdo al criterio del prestamista
1824
Se promulgan las primeras leyes que gravaban los terrenos para generar fondos para las municipalidades Se crea el Registro Nacional
1841
Se crea el Registro Hipotecario
1865
Se crea el Registro Pblico
1867
Se inscribe por primera vez una escritura pblica
1914
1915
Se crea la Tributacin Directa con el propsito de valorar con fines impositivos
1916
Se emite la Ley sobre Contribucin Territorial No. 72, que inici con la gravacin de las propiedades
1924
Se crea el Banco de Seguros Uno de sus objetivos fue el de valorar los bienes inmuebles que se pretenda asegurar
1934
El BNCR, crea el Departamento Agrcola, con tasadores que mejoraran la valuacin
1939
Se promulga la Ley del Impuesto Territorial Se le encomienda a la Tributacin Directa la funcin de valorar todos los inmuebles del pas
1965
Se crea la Oficina del Catastro Fiscal, adscrita a la Direccin General de la Tributacin Directa. Se elabora el primer Manual de Avalos, el cual se pretenda que fungiera como gua entre los valuadores del pas El costo de este Manual fue auspiciado por la Oficina del Catastro Fiscal y financiado por la AID y el Gobierno de Costa Rica
1970
Ante el auge de la construccin en el pas, las Instituciones Pblicas y los Bancos del SBN, crean sus propios Departamentos de Avalos
1979
Se promulga la Ley No. 6313 del ICE, sobre Expropiaciones
1981
Se promulga la Ley No. 6653, de la UCR, sobre Expropiaciones
1982
Inflacin lleg a su grado ms alto (81,75 %), lo cual afecto los valores de los inmuebles, con variaciones diarias.
1990
Mayoritariamente la valuacin la ejercan los Ing. Agrnomos A partir de este ao comienzan a incursionar los Ingenieros Civiles y Arquitectos Estos profesionales inician su asistencia a congresos y seminarios internacionales Se comienzan a impartir los primeros cursos de valuacin: UCR, CIA, CFIA, ITCR.
1992
Se crea el Instituto Costarricense de Valuacin (ICOVAL) producto de la inquietud de varios profesionales
1995
Instituciones Pblicas y el SBN solicitan requisitos tcnicos en las licitaciones de avalos Se promulga la Ley No. 7509 (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) Se promulga la Ley sobre Expropiaciones, No. 7495 (Incluye el dao al remanente)
1997
Sobrevaloracin en las expropiaciones de los bienes inmuebles de la Carretera Ciudad ColnOrotina
1998
Se promulga la Ley No. 7757, sobre Expropiaciones
1999
La UNED y la BUAP (MEXICO) firman un convenio para impartir la Maestra en Valuacin en Costa Rica
Se emite el Reglamento de la Ley del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (Decreto Ejecutivo No. 27601) El Colegio de Ingenieros Agrnomos organiza el Primer Taller de Diagnstico Participativo sobre la Situacin de la Tasacin Pblica y Privada
2001
Inicio de la Primera Promocin de la Maestra en Valuacin (30 estudiantes) Inicio de un Diplomado en Valuacin (BCR)
2002
Despus de grandes esfuerzos econmicos, ICOVAL ingresa en la UNION PANAMERICANA DE ASOCIACIONES DE VALUACION (UPAV) El Colegio de Ingenieros Agrnomos, organiza la mesa redonda Necesidad de Normar y Ordenar la Tasacin en Costa Rica
2003
Valuadores costarricenses siguen estudios superiores para obtener su Doctorado Acadmico en Valuacin en la Universidad Politcnica de Valencia, Espaa.
2004
Con el apoyo del CIA y del CFIA, ICOVAL organiza el Primer Congreso Nacional de Valuacin (170 asistentes)
2005
El CFIA y el CIA, unen esfuerzos y crean una Comisin Interinstitucional que tiene como objetivo proponer una normatividad que regule, controle y certifique la actividad valuatoria en Costa Rica. ICE: Crea un reglamento para las expropiaciones y servidumbres de bienes inmuebles.
2007
Quince Valuadores asisten a Valencia, Espaa al Curso de Mtodos Economtricos.
2008
ICOVAL, organiza el XXIII Congreso Panamericano de Valuacin -UPAV-
2011
EL TRIBUNAL DE APELACIONES DEL JUZGADO CONTENCIOSO ADMINISTRATIVO, INDICA QUE LA FORMULA MULTIFACTORIAL PARA EL PAGO DEL DAO AL REMANENTE QUE UTILIZA EL ICE EN SERVIDUMBRES, NO ES LA UNICA QUE SE PUEDE UTILIZAR.
2012
ICOVAL, organiza el Segundo Congreso Nacional y Centroamericano de Valuacin.
Lenguaje tcnico desactualizado Falta de un ente regulador, normador y certificador Mayora de Instituciones sin un filtro de control de calidad Mejoramiento en el traslape de la accin profesional (Agrnomos vs. Ingenieros y arquitectos) Violacin a los aspectos ticos y morales Sobrevaloracin de inmuebles Honorarios profesionales Pago hora profesional Poco conocimiento del mercado inmobiliario por parte de los valuadores
TASACION
VALUACION AVALUACION VALORACION EVALUACION APRECIACION ESTIMACION JUSTIPRECIO
TASADOR
VALUADOR AVALUADOR VALORADOR EVALUADOR APRECIADOR ESTIMADOR JUSTIPRECIADOR
SURAMEICA
COSTA RICA, MEXICO COLOMBIA ESPAA PUERTO RICO
TASAR
VALUAR AVALUAR VALORAR EVALUAR APRECIAR ESTIMAR JUSTIPRECIAR