Sunteți pe pagina 1din 49

Master SICPI, anul II, semestrul 1

Principii i metode de evaluare

CURSUL 10

Abordarea prin cost

PASUL 1 Identificarea clientului Identificarea utilizrii desemnate

Identificarea problemei Condiiile evalurii

Identificarea
scopului evalurii (tipul valorii)

Identificarea datei efective a opiniei

Identificarea
caracteristicilor relevante ale proprietii Ipoteze extraordinare Condiii ipotetice

i
utilizatorilor desemnai

PASUL 2 PASUL 3 Informaii despre aria de pia Caracteristici generale ale regiunii, oraului i vecintii PASUL 4 Analiza informaiilor Analiza de pia Studii ale cererii Studii ale ofertei Studii ale vandabilitii

Determinarea sferei misiunii de evaluare Culegerea informaiilor i descrierea proprietii imobiliare Informaii despre proprietatea subiect Caracteristici specifice ale utilizrii terenului i construciilor, bunurilor mobile, activelor ntreprinderii, etc. Informaii despre proprieti comparabile Vnzri, cotaii, oferte, neocupri, cost i depreciere, venit i cheltuieli, rate de capitalizare, etc.

Analiza celei mai bune utilizri

1.Terenul ca fiind liber 2. Construcia ideal 3. Proprietatea ca fiind construit

PASUL5

Opinia asupra valorii terenului

PASUL 6
Comparaia direct/ Pia

Aplicarea abordrilor valorii

Cost

Venit

PASUL 7

Reconcilierea indicaiilor de valoare i opinia final asupra valorii

PASUL 8

Raportarea valorii definite

Tipul de cost: se alege unul din cele dou tipuri posibile


Costul de reproducere Costul de nlocuire

Procesul de evaluare prin abordarea prin cost

se alege una din cele trei tehnici posibile, se includ toate costurile directe i indirecte corespunztoare i un profit sau un stimulent adecvat al dezvoltatorului. Se iau n calcul toate costurile i se evit o dubl nregistrare.

1. Estimarea costului:

Comparaia unitar

Costuri segregate

Devize

se alege una din cele trei metode, lundu-se n considerare toate elementele deprecierii (fizic, funcional i extern). Se iau n considerare toate elementele i se evit un calcul dublu al deprecierii.

2. Estimarea deprecierii:

Extragerea de pe pia

Durata de via vrsta economic

Segregare

= valoarea construciilor
+ valoarea de contribuie a tuturor celorlalte amenajri ale amplasamentului + valoarea terenului (determinat pe baza CMBU a terenului considerat a fi liber)

= valoarea de pia prin abordarea prin cost

Principiul abordrii prin cost

COST = VALOARE

Valoare proprietate imobiliar =

valoare teren

valoare construcii/ cldiri

valoare amenajri

Principul de baz Principul substituiei

un cumprtor prudent nu va plti pentru achiziionarea unei proprieti imobiliare o sum mai mare dect costul de

achiziie a unei parcele de teren similar i de edificare a unei


construcii noi cu utilitate echivalent cu cea a proprietii evaluate.

Principiul contribuiei
valoarea unei componente a proprietii este cuantificat n funcie de contribuia ei la valoarea ntregii proprieti sau prin suma cu care este diminuat valoarea proprietii (pierdere de valoare) dac acea component ar lipsi. Factorii de producie i diversele componente ale proprietii trebuie s respecte proporia adecvat dac se urmrete obinerea sau pstrarea valorii optime. Un echilibru economic necorespunztor poate avea drept rezultat o subdimensionare sau o supradimensionare. subdimensionarea este consecina unei investiii prea mici n construcie, n raport cu valoarea amplasamentului;. supradimensionarea este consecina investiiei exagerate; poate lua forma unei cldiri prea mari fa de standardele pieei sau a unei cldiri de dimensiune tipic pe pia, dar cu componente supradimensionate.

Abordarea prin cost recomandat pentru evaluarea: construciilor noi sau relativ noi
construciilor aflate n proiect sau nefinalizate proprieti care nu furnizeaz venituri proprieti care nu se tranzacioneaz frecvent pe pia proprieti speciale construciilor mai vechi (nu foarte vechi) n scopul asigurrii unei proprieti; defalcare pe

componente asigurabile si neasigurabile

1. Estimarea costului de nou (brut) al construciilor

Costul de reproducere/reconstruire - costul estimat pentru a construi la preurile curente de la data evalurii, o replic exact a construciei evaluate, folosind pe ct posibil aceleai materiale, standarde de construcie, proiect arhitectural, dispunere n spaiu i calitate a manoperei, i nglobnd toate tipurile de deprecieri ale construciei evaluate. Costul de nlocuire - costul estimat pentru a construi, la preurile curente de la data evalurii, o cldire cu utilitate echivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne i tehnici curente, normativele curente, arhitectur i planuri moderne. Se mai numete i activ modern echivalent.

COST REPRODUCERE

COST DE NLOCUIRE

Costul de reproducere implic structura fizic a construciei Ok: cldiri noi

Costul de nlocuire implic utilitatea construciei


Ok: cldiri mai vechi

TREBUIE S DEA ACELAI REZULTAT, INDIFERENT CE TIP DE COST DE NOU SE ESTIMEAZ

Este important ca evaluatorul s aleag tipul de cost de nou


n funcie de: -Informaiile pe care le are: planuri detaliate ale cldirii, cantiti de lucrri etc. necesare pentru costul de reconstruire; n lipsa lor se estimeaz, mai degrab, costul de nlocuire.

- Sursele de informaii i aplicaiile privind costurile avute


la dispoziie: dac evaluatorul nu are la dispoziie un deviz analitic detaliat i/sau un program de devize, nu poate estima costul de reconstruire; n acest caz, mai degrab, poate estima costul de nlocuire prin metoda comparaiei unitare sau metoda costurilor segregate.

- Relevana abordrii prin cost la estimarea valorii finale: n


situaia n care costul este doar o metoda de verificare, nu se justific alocarea unui timp ndelungat pentru estimarea costului de reconstruire detaliat, care nu este abordarea principal luat n considerare. - Tipologia i structura cldirii evaluate: o cldire care

presupune aplicarea unui numr mare corecii pentru diferite


tipuri de depreciere, ar trebui evaluat, mai degrab, prin costul de nlocuire pentru eliminarea de la bun nceput a unor deprecieri funcionale. - Vrsta cldirii evaluate: dificulti de ncadrare n categorii de costuri i de estimare a deprecierilor; la o cldire veche se estimeaz mai degrab costul de nlocuire.

Categorii de costuri de dezvoltare/construire a unei construcii

HARD COST: Costuri directe Costuri indirecte Profitul constructorului general (CG)

SOFT COST: alte costuri necesare construirii

Costuri directe: materiale de construcie echipamente, utilaje, instalaii manoper direct

transport materiale, echipamente, utilaje, instalaii

Costuri indirecte: taxe i contribuii pe manopera organizarea de antier i mprejmuire temporar/spaii de depozitare a materialelor

profitul

contractantului

general

al

diferiilor

subcontractani alte cote procentuale

Alte costuri: autorizaia de construire / taxe, avize, cote legale costul pentru arhitectur i proiectare, verificare a documentaiilor, studii geologice, topografice, studii de

impact de mediu etc.


onorarii pentru activiti de evaluare, consultan i asisten tehnic, financiar i juridic asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile pe durata construirii marketing, comisioane de vnzare cheltuieli administrative ale proprietarului costul transferrii proprietii % diverse i neprevzute costul investiiei n teren i plile fcute pe durata construirii (cheltuieli financiare, dobnzi, comisioane, taxe

Surse de date pentru costuri


O sursa primar de date privind costurile o reprezint contractele de construire pentru cldiri similare cu cea evaluat, iar n lipsa lor, constructorii locali i specialitii n estimarea costurilor. Aceste costuri pot oferi o baz pentru calcularea costului de construire al unei cldiri existente sau propuse. Cataloagele de cost publicate includ costurile unitare directe i unele costuri indirecte, cum sunt autorizaiile de construire, onorarii juridice, cheltuieli de derulare a investiiei. ATENIE Adesea, datele privind costurile nu includ costurile de mbuntire a amplasamentului, de exemplu, costurile de demolare, costurile pentru construcia de drumuri, nivelare, consolidarea solului, piloni, utiliti, taxe administrative. Profitul dezvoltatorului imobiliar este rareori inclus n sursele de informare despre costuri.

Metode de estimare a costului de nou al construciilor

Metoda comparaiilor unitare Metoda costurilor segregate Metoda devizului

a. Metoda comparaiei unitare


Este folosit pentru a determina costul pe unitate de suprafa sau pe unitate de volum (n sum absolut).
Costurile unitare sunt exprimate, de obicei, pe suprafa desfurat construit sau pe volumul total construit.

Metoda se bazeaz pe costurile cunoscute ale structurilor similare, ajustate n funcie de condiiile pieei i diferenele fizice.
ATENIE Costurile indirecte i alte costuri necesare pentru construire pot fi incluse n costul unitar sau pot fi calculate separat. Dac proprietile comparabile i proprietatea analizat sunt localizate pe piee diferite, evaluatorul va trebuie s fac ajustri pentru localizare.

Costurile unitare variaz n funcie de dimensiune; n condiiile n care toate celelalte elemente sunt identice, de

obicei costurile unitare descresc pe msur ce cldirile cresc n


suprafa sau volum.

Dimensiunile construciei Aria cldirii (mp) Perimetrul pereilor (metri) Costul zidurilor pe metru liniar cost total pe mp de construcie

Cldirea A 30 x 30 900 120 150 18.000 20

Cldirea B 15 x 60 900 150 150 22.500 25

Este important s fie selectat unitatea/criteriul de comparaie care s reflecte cel mai pertinent caracteristicile specifice ale tipului de cldire care se evalueaz potrivit funcionalitii acesteia.
Tip de cldire Industrial Comercial Unitate/Criteriu de comparaie Suprafa desfurat mp Suprafa util mp (cu atenie la echilibrul ntre suprafaa de vnzare i anexe, precum i vitrina la faad) Suprafaa nchiriabil mp (cu atenie la raportul Suprafaa nchiriabil/Suprafaa util, uzual n jur de 85%) Cost unitar pe camer (cu atenie la suprafaa util alocat pe camera; de ex. la Hotel de 4* brand internaional cu 120-150 de camere, se consider o suprafa de cca. 45-50 mp/camer, suprafa care include att camera - cca. 25 mp, ct i circulaiile, recepia, restaurant, bar, spaii pentru edine/conferine, spaii anexe etc.)

Birouri

Hotel

b. Metoda costurilor segregate


Metoda const ntr-o procedur de estimare a costurilor de construire prin care costul total al construciei se estimeaz prin nsumarea costurilor unitare ale diferitelor elemente ale construciei. Utiliznd aceast metod, evaluatorul calculeaz un cost unitar bazat pe totalitatea costurilor necesare (directe i indirecte) pentru realizarea fiecrei uniti relevante (mp, mc, m, buc. etc.) din elementul constructiv analizat, pornind de la standarde de cost sau cataloage de preuri.

De exemplu: costurile de excavare se exprim pe metru cub costurile fundaiei pot fi exprimate pe metru liniar sau pe metru cub de beton

costul pardoselii poate fi redus pe metru ptrat


costul compartimentelor interioare poate fi exprimat pe metru liniar

Conceptul de unitate segregat nu se limiteaz doar la unitile de msur

liniare, de volum sau pentru arie; el poate fi aplicat i costului


componentelor complete instalate cum ar fi costul unui acoperi prefabricat, livrat i asamblat.

ATENIE Cheltuielile de regie i profitul constructorului (CG) pot fi incluse n costurile unitare furnizate de sursele de informare despre costuri sau pot

fi calculate separat.
Evaluatorul trebuie s stabileasc exact ce este inclus n fiecare cost unitar. Alte costuri necesare construirii (soft cost) se calculeaz, de obicei, separat.

C. Metoda devizelor
Cea mai cuprinztoare i mai precis metod de estimare a costului este metoda devizelor. Devizul reflect cantitatea i calitatea tuturor materialelor folosite i toate categoriile de manoper necesare. La aceste calcule se aplic costuri unitare pentru a determina un cost total al materialelor i manoperei, apoi antreprenorul adaug o marj pentru cheltuielile neprevzute, cheltuieli de regie i profit. Se analizeaz detaliat cantitatea, calitatea i costul tuturor materialelor furnizate de antreprenorul general sau de subantreprenor i cotele de cost corespunztoare.

Dezavantajele metodei este consumatoare de timp, costisitoare solicit frecvent serviciile unui specialist cu experien n estimarea costurilor. Din aceste motive, metoda este rareori utilizat n efectuarea serviciilor obinuite de evaluare.

2. Estimarea deprecierilor construciilor

Deprecierea - o pierdere de valoare fa de costul de nou al


construciei, dat de diferena dintre costul de reproducere i valoarea de pia cu care contribuie construcia la valoarea ntregii proprieti, la data evalurii.

Depreciere = cost de nou valoare de pia

Durate de via i vrstele unei construcii

MOMENTUL i

MOMENTUL k

VARSTA SCRIPTIC

DURATA DE VIA ECONOMIC RMAS

DURATA TOTAL DE VIA ECONOMIC MOMENTUL ZERO DURATA TOTAL DE VIA UTIL DURATA TOTAL DE VIA FIZIC VRSTE EFECTIVE

0
MOMENTUL FINAL

Vrsta scriptic (vrsta calendaristic sau vrsta istoric) numrul de ani trecui de la terminarea construciei pn la momentul evalurii. Vrsta efectiv vrsta dat de starea tehnic i de utilitatea construciei, dedus prin comparaie cu proprieti competitive. Durata de via fizic perioada de timp n care construcia va exista din punct de vedere fizic. Durata de via fizic rmas perioada estimat n care se presupune c o proprietate, cu o anumit vrst efectiv, mai poate funciona fizic.

Durata de via util perioada de timp n care se preconizeaz utilizarea, din punct de vedere funcional, a bunului respectiv. Durata de via util rmas perioada de timp rmas n care se preconizeaz c mai poate fi utilizat, din punct de vedere funcional, un bun; depinde de design, de durabilitatea i utilitatea componentei respective.

Durata de via economic perioada de timp de-a lungul creia se estimeaz c un bun este utilizabil din punct de vedere economic de ctre unul sau mai muli utilizatori; este perioada de timp n care construcia contribuie la valoarea proprietii:
Durata de via economic rmas perioada estimat de timp n care construcia mai poate contribui la valoarea ntregii proprieti

DEPRECIERE TOTAL

DETERIORARE FIZIC RECUPERABIL


Reparaii neefectuate la timp

DEPRECIERE FUNCIONAL (TEHNOLOGIC) RECUPERABIL

DEPRECIERE ECONOMIC (EXTERN)


ECONOMIC

Supraadecvare Deficien: necesit adugiri necesit nlocuiri LOCALIZARE

NERECUPERABIL

NERECUPERABIL
Elemente cu via scurt Elemente cu via lung Supraadecvare Deficien

a. Deteriorarea fizic
Recuperabil - acea uzur pentru care costul de aducere la condiia de nou a elementului uzat, plus un profit, este mai mic dect creterea rezultat n valoarea proprietii. cost reparare + profit < cretere valoare

Nerecuperabil - acea deteriorare sub 100% care nu poate fi reparat la momentul evalurii din motive practice sau economice.

Elementele cu via scurt elemente a cror durat rmas de via economic este mai mic dect durata rmas de via economic a ntregii construcii acoperiul, finisajele interioare i exterioare, centrala termic

Elemente cu via lung elemente a cror durat rmas de via economic este de ateptat s fie ct cea a ntregii construcii - stlpii de rezisten, fundaia, izolaia, evile subterane

Sursa: http://www.propertyinvestinggenie.com

Sursa: http://http://www.waterworld.com

Sursa: http://www.buyinghome.org/foreclosure_inspection_home_structure.htm

Sursa: http://www.nrc-cnrc.gc.ca/eng/index.html

Sursa: http://www.nachi.org/forum/f11/crawlspace-floor-joist-deterioration-50462/

Sursa: http://www.unconventionalsolutions.biz

Sursa: http://www.mosbybuildingarts.com/blog/2010/07/30/how-to-handle-window-deterioration/

Sursa: http://fin181.blogspot.com/2010/09/depreciation.html

b. Deprecierea funcional
cauzat de deficiene de proiectare sau de concepie a cldirii, de modificarea n timp a standardelor de construcie, demodrii

SUPRAEVALUARE element superior standardelor, dar care nu contribuie la valoarea proprietii cu o suma egal cu costul sau

STANDARDE DE PIA

NLOCUIRE/ MODERNIZARE elementul nu mai corespunde standardelor sau este defect

ADUGARE un element cerut pe pia n mod uzual i care nu exist n construcie

Recuperabil dac costul de nlocuire a aspectului considerat


neadecvat < creterea anticipat n valoare a proprietii (adugare, nlocuire, modernizare, supraadecvare)

Nerecuperabil - cnd nu este fezabil economic ca deprecierea s fie recuperat la momentul evalurii (deficien, supraadecvare)

c. Deprecierea economic

Este efectul condiiilor economice (schimbri pe piaa imobiliar)

sau se poate datora localizrii i const n scderea/creterea


utilitii unei cldiri/proprieti din cauza unor influene negative/pozitive ale vecintii.

Metode de estimare a deprecierii totale a unei cldiri

Metoda prelurii de pe pia Metoda vrst-durat de via Metoda segregrii

a. Metoda prelurii de pe pia


Acurateea acestei metode depinde de disponibilitatea datelor pentru vnzri comparabile att ale proprietilor construite, ct i ale terenurilor libere. Drepturile de proprietate referitoare la proprietile construite, utilizate pentru comparaie, trebuie s fie identice cu drepturile de proprietate ale proprietii subiect.

Dezavantaje:
Vnzrile pariale ale drepturilor de proprietate trebuie utilizate cu precauie, deoarece pot exista diferene mari ntre avantajele

proprietilor nchiriate i cele ale proprietilor luate cu chirie. Orice


ajustare a diferenelor n drepturile de proprietate trebuie s fie bine susinut de pia.

Atunci cnd sunt utilizate tehnicile comparaiei de pia pentru


estimarea deprecierii, nu sunt evideniate n mod distinct diferitele tipuri de depreciere, fizic, funcional i din cauze externe.

Este necesar o cantitate adecvat de informaii despre vnzri


comparabile. Vnzrile comparabile nu sunt ntotdeauna disponibile i anumite proprieti cu destinaii speciale nu sunt n mod frecvent tranzacionate pe o pia deschis

b. Metoda vrst-durat de via economic

Pentru a estima deprecierea total aplicnd aceast metod, costul de nou (reconstruire/nlocuire) se nmulete cu raportul dintre

vrsta efectiv i durata total de via economic a construciei.

Dezavantaje: elementele ce pot fi recuperabile nu sunt tratate separat metoda nu ia n considerare faptul c unele componente ale construciei pot avea durate de via fizic rmas mai scurte dect durata economic de via a cldirii ia n considerare deprecierea funcional, extern i fizic, dar nu realizeaz diferena ntre cauzele separate ale deprecierii cumulate

c. Metoda segregrii
Pentru a aplica metoda segregrii n vederea estimrii deprecierii cumulate, evaluatorul trebuie s analizeze separat fiecare cauz de

depreciere, s determine amploarea fiecreia i s le cuantifice pentru a


calcula suma total deductibil din costul estimat de reconstruire sau de nlocuire.

ATENIE Dac evaluatorul utilizeaz costul de nlocuire, unele forme de


depreciere funcional sunt automat eliminate.

Proceduri pentru aplicarea metodei segregrii


Scopul: alocarea deprecierii totale, obinut prin utilizarea metodei prelurii de pe pia sau prin metoda vrst - durat de via, ntre diferitele ei componente. Procedura:

1. Estimarea deprecierii totale utiliznd metoda prelurii de pe pia sau


metoda vrst - durat de via. 2. Calcularea tuturor elementelor deteriorrii fizice, adunarea lor i scderea totalului din suma total a deprecierii estimate. Rezultatul rezidual, dac exist, reprezint deprecierea atribuibil deprecierii funcionale i externe. 3. Calcularea tuturor elementelor deprecierii funcionale, adunarea lor i

scderea totalului respectiv din deprecierea total.


4. Orice mrime rezidual reprezint deprecierea extern.

Scopul: obinerea unei estimri a deprecierii totale, element cu element.


Procedura: 1. Calcularea tuturor elementelor deteriorrii fizice utiliznd tehnicile adecvate i apoi nsumarea tuturor estimrilor pentru a se ajunge la depreciere fizic total. 2. Calcularea tuturor elementelor deprecierii funcionale, utiliznd din nou tehnicile adecvate, i apoi nsumarea tuturor acestor estimri pentru a se ajunge la deprecierea funcional total. 3. Calcularea deprecierii externe. Atunci cnd deprecierea extern nu poate fi alocat dintr-o estimare a deprecierii totale, ea se calculeaz fie prin analiza datelor pe perechi, fie prin capitalizarea pierderii de venit. Este posibil ca deprecierea extern estimat s trebuiasc s fie alocat ntre amplasament i cldiri, n funcie de cum este ea derivat. 4. nsumarea deteriorrii fizice (incluznd costul pentru remedierea

reparaiilor ntrziate) a deprecierii funcionale i a deprecierii externe, pentru a se ajunge la o estimare a deprecierii totale.