Contratos Parte General

Abog. Roco Ramrez Snchez

Contrato preparatorio y contrato tpico
Contratos tpicos con prestaciones recprocas
1. CONTRATOS PREPARATORIOS
DE LA PUENTE Y LAVALLE, seala que el contrato
preparatorio -al que le denomina precontrato-"es un
contrato por el que las partes se comprometen a
celebrar en el futuro otro contrato (llamado contrato
definitivo) que actualmente no quieren o no pueden
celebrarlo".
Se pueden clasificar en compromiso de contratar y
contrato de opcin


a. COMPROMISO DE CONTRATAR
El compromiso de contratar se presenta cuando las partes se
obligan a celebrar en el futuro un contrato definitivo.
V.gr.: Juan es propietario de un inmueble y Jess desea
comprarlo, pero no tiene en estos momentos la capacidad
econmica para hacerlo. En tales circunstancias, Juan y Jess se
comprometen a que en un plazo mximo de 6 meses se
efectuar la compra y asumen, por lo tanto, una obligacin de
hacer, es decir, de otorgar dentro del plazo establecido, el
referido contrato.

Contrato preparatorio y contrato tpico Contratos
tpicos con prestaciones recprocas
@ Elementos
Debe contener minuciosamente los elementos esenciales del
contrato definitivo. V. gr. El contrato de compraventa tiene sujetos,
objeto y forma. Tambin el compromiso de contratar debe contener,
por lo menos, estos elementos, aparte de otros qu las partes
deseen, como una clusula penal, la condicin, el modo o plazo.
@ Plazo
El plazo del compromiso de contratar ser no mayor de un ao. En
caso de que las partes hayan pactado un plazo mayor, se reducir a
un ao. A falta de plazo convenido se considerara que es de un ao.
@ Renovacin.
Puede ser renovado una vez vencido el plazo determinado por las
partes, por el mximo de un ao y as sucesivamente.
@ Negativa injustificada.
La injustificada negativa del obligado a celebrar el
contrato definitivo, otorga a la o
s
parte,
alternativamente, dos derechos:
Exigir judicialmente la celebracin del contrato.
Solicitar que se deje sin efecto el compromiso de
contratar.
En cualquiera de los casos, el perjudicado tiene derecho
a solicitar la indemnizacin por los daos ocasionados.

b. CONTRATO DE OPCIN

Es un contrato en virtud del cual una parte se
compromete a conceder a la otra, en forma exclusiva y
temporal, el derecho de decidir, a su solo arbitrio, la
conclusin de un segundo contrato, en determinadas
condiciones pactadas en el primer contrato.

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V.gr.: Ronald le otorga a Renato el derecho de adquirir un inmueble
determinado, al precio que se pacta, dentro de un plazo
establecido. Dentro de estas circunstancias puede suceder que:

Renato decida ejercer la opcin en el plazo previsto, con lo que
queda perfeccionada la compraventa.

Renato deje vencer el plazo de la opcin sin ejercerla o antes de ello
renuncie a dicho ejercicio.

En uno u otro caso, Ronald quedar libre de disponer a su criterio
del inmueble que fue materia de la opcin y Renato no tendr
obligacin de responder frente a Ronald por no haber ejercido la
opcin.

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Utilidad
El contrato de opcin permite a las partes "anclar un
derecho", esto es, fijar de antemano los efectos de un
futuro contrato, que no se puede o no se quiere
celebrar de inmediato.

Elementos
El contrato de opcin debe contener todos los
elementos y condiciones del contrato definitivo


Plazo
El contrat de opcin tiene un plazo mximo de seis
meses y todo exceso se reduce a este lmite. Sin embargo
al vencimiento del plazo del contrato de opcin, las partes
pueden renovarla por otro plazo igual, en forma sucesiva,
s as lo desean.

Forma
La formalidad es de tipo solemne, pues el contrato de
opcin, por ser una clase de contrato preparatorio debe
celebrarse en la misma forma que la ley prescribe para el
contrato definitivo, bajo sancin de nulidad.

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2. CONTRATO CON PRESTACIONES RECPROCAS
Los obligaciones son recprocas cuando nacen
coligadas entre s en razn de la celebracin del
contrato. V.gr.: En la compraventa, el vendedor
asume la obligacin de transferir la propiedad el
bien; en cambio, en el contrato de prestaciones
reciprocas, el comprador asume recprocamente la
obligacin de pagar su precio en dinero. Cada una de
las partes cumple el contrato asumiendo su
respectiva obligacin.

El concepto de reciprocidad significa una correlacin en la
conexin de las ventajas o desventajas que obtienen o estn
llamadas a lograr las partes contratantes.

La reciprocidad no significa equivalencia, ya que puede suceder
que exista disparidad entre la prestacin y la contraprestacn.

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a. EFECTOS
Los efectos propios de los contratos con prestaciones reciprocas que
no se producen en otra clase de contratos son:

@ La excepcin de incumplimiento. Por la cual, una de las partes
puede eximirse de la obligacin de realizar la prestacin a su cargo,
s la otra parte no cumpliera con la que le corresponde.
Quien invoca esta excepcin tiene que actuar de buena fe, es decir,
debe estar dispuesto a cumplir su prestacin. V.gr.: Daniel ha
celebrado con Beatriz un contrato de compraventa, por el cual la
entrega del bien debe hacerse simultneamente con el pago del
precio. Si antes de pagarlo, Beatriz le exige a Daniel la entrega, este
ltimo puede invocar la suspensin de su prestacin, en tanto que
Beatriz no haya satisfecho o garantizado el cumplimiento de la suya.


@ La excepcin de caducidad del trmino. Permite, a la
parte que deba realizar la prestacin en primer lugar,
suspender su cumplimiento, cuando exista riesgo de
que la contraparte que debe hacerlo no lo har.
V.gr.: Alejandro ha celebrado con Beatriz un contrato de
comprayenta el cual debe efectuarse la entrega en
primer trmino y posteriormente el pago. Si Beatriz
sufre un desmedro econmico de tal envergadura que
todo hace suponer que no podr efectuar dicho pago,
Alejandro estar en condiciones de negarse a realizar la
entrega que cronolgicamente sta debera proceder de
aqul.

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b. FORMAS DE LA RESOLUCIN POR INCUMPLIMIENTO
Por Resolucin Judicial.
Por Resolucin Extrajudicial o de pleno derecho. A su vez puede darse de
la siguiente manera:
@ Resolucin por Intimacin o Resolucin por autoridad del
acreedor. Consiste en intimar el cumplimiento debido dentro de un
plazo determinado, que segn el artculo

1429 no podr ser inferior a
15 das, a los que se debe agregar el apercibimiento que en el caso que
no se cumpla, el contrato quedar resuelto.
@ Clusula Resolutoria Expresa. Para DE LA PUENTE consiste en una
clusula del contrato con prestaciones reciprocas en virtud de la cual
se conviene que el contrato quede resuelto cuando una o cualquiera
de las partes no ejecuta determinada prestacin a su cargo, sin
embargo, la resolucin es ineficaz en tanto la parte cumplidora no
pone de conocimiento de la parte incumplidora que desea hacer
efectiva la resolucin, caso en el cual esta opera de pleno derecho.
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c. EL RIESGO
Radica en establecer cual es la situacin del contratante, en
la eventual hiptesis de que la prestacin a cargo de la otra
parte no sea susceptible de cumplirse por causa de su
imposibilidad sobreviniente.

Pueden presentarse los siguientes casos:
@ La imposibilidad sin culpa de los contratantes. Se
produce la resolucin de pleno derecho, el deudor queda
liberado de cumplir la prestacin y no tiene derecho a la
contraprestacin, en todo caso tendr que devolver lo
que haya recibido.
V.gr.: Antonio se compromete a construir un inmueble a
Bernardo contra el pago de sus honorarios y recibe por
adelantado una suma determinada. En la eventualidad
de que Antonio quede inhabilitado por un accidente, no
podr cumplir su prestacin sin que haya habido culpa
alguna de por medio, y lo que hubiese recibido como
anticipo deber devolvrselo a Bernardo.
@ La prestacin imposible por culpa del deudor. El deudor no
tendr derecho a la contraprestacin y se le podr exigir la
indemnizacin por daos y perjuicios.
Vgr.: Alberto, como vendedor, ha celebrado con Eduardo un
contrato de compraventa de inmueble y antes de verificarse la
entrega, ste se destruye por causa imputable al primero. El
contrato se resuelve de pleno derecho.

@ La imposibilidad por culpa del acreedor. El acreedor debe
pagar el integro de la contraprestacin, tendr derecho a lo
que haya quedado de la contraprestacin incumplida