OBLIGACIONES

CIVILES Y COMERCIALES
SEGUNDA CLASE
Por Marcelo HERSALIS
OBLIGACIONES
PROPTER REM
En ciertas obligaciones la persona es
determinada por su relacin con la cosa
son obligaciones que descansan sobre
determinada relacin de seorio sobre una
cosa, y nacen, se desplazan y se extinguen
con esa relacin de seoro(ALSINA
ATIENZA)
En otros trminos, se trata de obligaciones
que ofrecen caractersticas especiales en
cuanto a su nacimiento, desplazamiento y
extincin, ya que siguen anlogas vicisitudes
de las partes, pues todo ocurre por
ministerio legis

La entidad y los alcances de esa figura jurdica fueron siempre
objeto de controversia y el derecho positivo parece alentar el
debate, la contener normas que sugieren su inexistencia (vgr
497 C.Civ.).-
Art. 497. - A todo derecho personal corresponde una
obligacin personal. No hay obligacin que corresponda
a derechos reales
Nota:497.AUBRY y RAU, 296. El cd. francs distingue
las obligaciones en personales y reales, como distingue
los derechos. Sus comentadores dicen que una
obligacin es real, cuando incumbe al deudor, no
relativamente a su persona, sino slo en su calidad de
poseedor de una cosa cierta; en otros trminos, cuando
el deudor, obligado al cumplimiento de la obligacin, no
lo es personalmente o con su patrimonio, sino slo como
poseedor de ciertas cosas; y que as la obligacin de un
tercer poseedor de un inmueble hipotecado, de pagar, o
hacer entrega del inmueble, es una obligacin real.
Sin embargo, otras disposiciones del cdigo no
excluyen la posibilidad de su existencia, de ah que la
mayora de la doctrina las ha considerado vigentes,
as como tambin la jurisprudencia en diversas casos.
Aparte de considerar algunos autores, como por
ejemplo BUSSO, que las propter rem se limitan a
los casos de la venta del inmueble arrendado (art.
1498) y del fondo de comercio y el traspaso de las
obligaciones a los adquirentes, en general se admiten
otros supuestos segn diversas normas en particular,
pero que se considera que deben ser interpretados
estrictamente.

Existen otras normas que las consagran
abiertamente:
Art. 3266. Las obligaciones que comprenden
al que ha transmitido una cosa respecto a la
misma cosa, pasan al sucesor universal y al
sucesor particular; pero el sucesor particular
no est obligado con su persona o bienes, por
las obligaciones de su autor, por las cuales lo
representa, sino con la cosa transmitida.
Nota:3266.ZACHARIAE, lugar citado, pone el
ejemplo, en el caso que se haya vendido una
cosa ajena.
La norma refiere a aquellas obligaciones
denominadas "propter rem u obligaciones
ambulatorias. Es decir, aquellas que siguen las
contingencias de la titularidad real o posesoria de la
cosa por ministerio de la ley, sin que intervenga la
voluntad de las partes. Por ello se transmiten al
sucesor particular sin necesidad de convenio alguno y
responde con su patrimonio o se libere de la
obligacin mediante el abandono de la cosa
(AREAN, B., en BUERES-HIGHTON, Cdigo Civil
y normas complementarias. Anlisis
doctrinario y jurisprudencial, t. 6-A, ps. 11-15;
FERRER, F. A. M. - MEDINA, G., Cdigo Civil
Comentado. Sucesiones, t. I, ps. 52 y 53).
JURISPRUDENCIA:
Si el comprador de un inmueble embargado
toma a su cargo las medidas cautelares, ello
significa que en principio el adquirente las
asume en la medida en que ese embargo
afectaba al transmitente, convirtindose -por
ser sucesor singular de ese transmitente (art.
3266, Cd. Civil)- en responsable del
gravamen con ese bien, excluyendo el resto
del patrimonio del comprador (CNCom.,
Sala D, 1992/06/12, La Ley, 1992-E,
219 - DJ, 1992-2-756).
El art. 17 de la ley 13.512 -de propiedad horizontal
(Adla, VIII, 254)- seala que la obligacin que tienen
los propietarios de contribuir al pago de las expensas
y primas del seguro total del edificio, sigue siempre al
dominio de sus respectivos pisos o departamentos en
la extensin del art. 3266 del Cd. Civil, an con
respecto a las devengadas antes de su adquisicin,
resultando ello aplicable al caso de la adquisicin en
subasta pblica, y el crdito respectivo goza del
privilegio y derechos previstos en los arts. 3901 y
2686 del Cd. Civil (SC Buenos Aires,
1999/07/13, LLBA, 1999-1006 - DJBA, 157-
61).
Cuando el art. 17 de la ley 13.512 (Adla, VIII, 254),
expresa que el pago de las expensas comunes sigue
siempre al dominio de los respectivos departamentos
y hace remisin al art. 3266 del Cd. Civil, se refiere
a la transmisin de dominio realizada
voluntariamente por el propietario de la unidad a un
tercero, siendo una sana disposicin porque de no
admitirse esta carga real, y si el propietario al vender
se insolventa, las expensas quedaran impagas y se
prestara a que se simularan ventas o se efectuaran
slo para defraudar al consorcio (C1a Civ. y Com.,
Mar del Plata, Sala I, 1994/08/16, LLBA, 1995-
732).
La deuda por expensas sigue siempre al dominio de
los respectivos pisos o departamentos en la extensin
del art. 3266 del Cd. Civil, an con respecto a las
devengadas antes de su adquisicin, y la ley no
establece como requisito, para que el pago de esta
deuda sea obligatorio, un modo determinado de
constitucin del derecho real de dominio, es decir, no
distingue si el propietario lleg a ser tal en virtud de
un contrato de compraventa, por usucapin o por
resultar adjudicatario en una subasta pblica, como
en el caso (CCiv. y Com. San Martin, Sala II,
1998/11/05, LLBA, 1999-260 - JA, 1999-II-
486).
Art. 3268. El sucesor particular no puede
pretender aquellos derechos de su autor que,
aun cuando se refieran al objeto transmitido,
no se fundan en obligaciones que pasen del
autor al sucesor, a menos que en virtud de la
ley o de un contrato, esos derechos deban ser
considerados como un accesorio del objeto
adquirido.
Nota:3268.As, el comprador de un terreno no
tiene accin contra el empresario, para hacerle
cumplir la obligacin de una construccin en el
terreno que el empresario hubiese contratado
con el vendedor. ZACHARIAE, 348.
Comprensin. No obstante lo dispuesto por estas normas
debe tenerse presente que, en principio, los efectos de los
contratos se producen nada ms entre las partes y slo se
transmiten a sus sucesores universales. Por tanto no pueden
perjudicar a terceros, quienes tampoco pueden oponerse o
invocarlos (ver comentario arts. 1161, 1162, 1195 y 1199, t. II,
ps. 32, 57 y 68).
Alcances. Las convenciones pactadas slo pueden transmitirse
al sucesor particular cuando se relacionan con el derecho o la
cosa adquirida y nicamente en los siguientes casos: 1) Las que
han creado un derecho real sobre la cosa -servidumbres reales,
etc.- y 2) Las que sin vincularse a un derecho real adquieren
ese carcter por el inters directo para la cosa, por ser
elementos accesorios inseparables -cesin de un crdito
hipotecario, contribucin por mejoras, etc.- (AREAN, B., en
BUERES-HIGHTON, Cdigo Civil y normas
complementarias. Anlisis doctrinario y jurisprudencial,
t. 6-A, ps. 15-20; FERRER, F. A. M. - MEDINA, G., Cdigo
Civil Comentado. Sucesiones, t. I, ps. 53-54).
Si se transmite la cosa, la obligacin
sigue a dicha cosa pesando sobre el
nuevo propietario, y liberndose el
anterior titular. Por ello, se las
denomina tambin cabalgantes,
ambulatorias o reales.-



Art.5 (Ley 22427)- No se requerirn las
certificaciones de deuda lquida y exigible y
se podr ordenar o autorizar el acto y su
inscripcin, cuando el adquirente manifieste
en forma expresa que asume la deuda que
pudiere resultar, dejndose constancia de ello
en el instrumento del acto. La asuncin de
deuda no libera al enajenante quien ser
solidariamente responsable por ella frente al
organismo acreedor.
JURISPRUDENCIA
1 - Debe atribuirse responsabilidad al escribano que autoriz la transmisin de un
inmueble, por los daos ocasionados al adquirente debido a la existencia de una deuda
con el prestador del servicio pblico de aguas -que debi ser cancelada por ste-, si el
enajenante careca de las constancias de pago y se limit a manifestar, durante el acto,
que no adeudaba suma alguna por tal concepto, omitiendo el notario librar los
certificados de deuda que exige el art. 5 de la ley 22.427(Adla, XLI-A, 213), debiendo
responsabilizrselo por la falta de pago en los trminos del art. 41 de la ley 13.577
(Adla, IX-A, 217) -modificado por la ley 20.324. (Adla, XXXIII-B, 1485).


2 - El escribano titular de un registro notarial debe responder por los daos ocasionados
al adquirente de un inmueble debido a la existencia de una deuda con el prestador del
servicio pblico de aguas -que debi ser cancelada por ste-, ya que el profesional
autorizante del acto, quien revesta calidad de adjunto a su registro, omiti librar los
certificados de deuda que exige el art. 5 de la ley 22.427 (Adla, XLI-A, 213), pues est
en juego la responsabilidad concerniente al trmite y conservacin del protocolo -arts.
23, ley 12.990 y 48, ley 404 de la Ciudad de Buenos Aires (Adla, VII-302; Adla, LX-D,
4603)-.

Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F
Fecha: 17/06/2003
Partes: Hofial S.A. c. Moyano Nores, Jos M. y otros
Publicado en: DJ 2004-1, 642


Cmara 1a de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Baha
Blanca, sala I
Fecha: 01/07/1999
Partes: Cerra y Moro S. R. L. c. Moreno, Carlos
Publicado en: LLBA 2000, 122
SUMARIO
1 - La circunstancia de que el adquirente de un inmueble en subasta
judicial haya conocido o podido conocer la deuda fiscal que gravaba el
bien no implica que deba cargar con ella, pues slo le corresponde
hacerse cargo de los impuestos posteriores a la toma de posesin.


2 - El adquirente en subasta judicial no debe hacerse cargo de la
deuda fiscal que pesa sobre el inmueble vendido ante la insuficiencia
de los fondos obtenidos en el remate, pues lo contrario implica acordar
en los hechos una preferencia al crdito del Fisco que incidir sobre el
precio de venta en detrimento del acreedor con garanta real.


PLENARIO CIVIL
Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en pleno
Fecha: 18/02/1999
Partes: Servicios Eficientes S.A. c. Yabra, Roberto I.
Publicado en: LA LEY 1999-B, 384 -; RCyS 1999, 606 -
DJ 1999-1, 881 SUMARIOS:
1 - No corresponde que el adquirente en subasta judicial
afronte las deudas que registra el inmueble por
impuestos, tasas y contribuciones, devengadas antes de
la toma de posesin, cuando el monto obtenido en la
subasta no alcanza para solventarlas. No cabe una
solucin anloga respecto de las expensas comunes
para el caso de que el inmueble se halle sujeto al
rgimen de la ley 13.512 (Adla, VIII, 254).


La ley 22.427 -B.O. 20/3/81- es una norma de fundamental
importancia puesto que delimita la responsabilidad de las partes
intervinientes en la compraventa inmobiliaria ante la mora de los
organismos fiscales en extender los certificados de libre deuda.
El juez o escribano interviniente podr ordenar o autorizar el acto de
constitucin o transferencia de derechos reales sobre inmuebles y su
inscripcin en el Registro de la Propiedad Inmueble an cuando los
organismos acreedores no hubiesen informado las deudas lquidas y
exigibles referentes a impuestos, tasas o contribuciones, incluso
municipales que graven al inmueble, dejando constancia de ello en el
respectivo acto, sin perjuicio de la subsistencia de la responsabilidad
del enajenante, como obligacin personal, quedando liberados el
escribano interviniente y el adquirente de toda responsabilidad por la
deuda.
Por otra parte, no se requerirn las certificaciones de libre deuda y se
podr ordenar o autorizar el acto y su inscripcin, cuando el adquirente
asuma personalmente la deuda, lo cual no libera al enajenante quien
ser solidariamente responsable por ella frente al organismo acreedor.
CARACTERISTICAS DE LAS
PROPTER REM
A.-Corresponden al titular de una relacin de seoro sobre una
cosa, por su carcter de tal ( ante la enajenacin la
obligacin sigue a la cosa liberando al anterior titular)
B.- El titular de la relacin de seoro puede liberarse de la
obligacin de abandono de la cosa ( el deudor de una
obligacin propter rem responde con todo su
patrimonio, puede liberarse de su deuda haciendo
abandono de la cosa)
Pero en las obligaciones del art. 17 de la ley 13.512, no pueden
liberarse mediante el simple abandono.-
La obligacin que tienen los propietarios de contribuir
al pago de las expensas y primas de seguro total del
edificio, sigue siempre al dominio de sus respectivos
pisos o departamentos en la extensin del artculo 3266
del Cdigo Civil, aun con respecto a las devengadas
antes de su adquisicin, y el crdito respectivo goza del
privilegio y derechos previstos en los artculo 3901 y
2686 del Cdigo Civil.

Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K
Consorcio de Prop. Dean Funes 428 c. Muoz, Mara T.
16/09/2003
EJECUCION DE EXPENSAS ~ EXPENSAS COMUNES ~ POSESION ~ PROPIEDAD
HORIZONTAL ~ USUFRUCTO ~ USUFRUCTUARIO
Tribunal: Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala K
Fecha: 16/09/2003
Partes: Consorcio de Prop. Dean Funes 428 c. Muoz, Mara T.
Publicado en: DJ 2003-3, 1212 -
SUMARIOS:
1 - La posesin del inmueble en calidad de usufructuario no obliga a ste a pagar
las expensas, toda vez que se trata de un deber que se encuentra
exclusivamente en cabeza de quien detenta el dominio del bien, es decir el nudo
propietario, conforme a lo previsto en los arts. 8 y 17 de la ley 13.512 (Adla,
VIII, 254).


2 - El hecho de que la ocupacin y el usufructo que afectan a un inmueble
perjudique el precio a obtener en la subasta ordenada en los autos en que se
demandara a su propietario, no son razones suficientes para accionar contra
quien no est legal ni convencionalmente obligado al pago de la deuda cuya
percepcin se pretende.



Art.8 in fine Ningn propietario podr
liberarse de contribuir a las expensas
comunes por renuncia del uso y goce
de los bienes o servicios comunes ni por
abandono del piso o departamento que
le pertenece.-
TRABAJO PRACTICO
En el ao 1990, Juan le vende a Pedro un
inmueble de su propiedad.- La escritura
traslativa de dominio se realiza a travs de la
escribana Gonzlez. Un mes despus de
otorgado el ttulo, Pedro recibe una
notificacin por la cual se el intima a pagar
una deuda derivada de la realizacin de una
obra de gas natural efectuada en 1989.-

Interrogantes
A.-Puede afirmarse que la deuda por la cual se
reclama corresponde a una obligacin propter rem?
B.-Quin es el deudor en el caso de la presente
obligacin?
C.-Puede Pedro reclamar el pago de la deuda a
Juan?
D.- Puede Pedro reclamar el pago a la escribana,
teniendo en cuenta que la transmisin del dominio
debi efectuarse libre de deuda?