LEGISLAO URBANSTICA

APLIACADA RESIDNCIAS NA
CIDADE DE SALVADOR

Palestrantes:
Claudia Vieira Lima e
Naiana Barreto

LEGISLAO URBANSTICA:
Conjunto de leis e normas que regem a expanso, o adensamento, o uso e o
funcionamento de uma cidade, com regras e limitaes para a ocupao e uso do solo
bem definidas, visando o bem estar coletivo, a esttica urbana e a qualidade de vida de
seus cidados.

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A PROPRIEDADE URBANA E SUAS

LIMITAES DO USO
Um dos valores fundamentais da nossa sociedade o da propriedade privada;
A funo do Governo expressar o desejo coletivo da sociedade, no caso do solo,
compete-lhe harmonizar tanto as atividades de produo quanto as de consumo que
sobre ele se do
Ter a propriedade ou posse de um imvel no garante o direito de construir ou usar
uma edificao ou um terreno da maneira desejada, deve sua utilizao respeitar as
normas previstas na legislao urbanstica vigente.

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O QUE PLANO-DIRETOR?
o principal instrumento de planejamento da cidade: orienta a atuao do poder pblico,
empresas e indivduos na ocupao dos espaos da cidade e na oferta de servios
essenciais.

O PDDU de Salvador est em processo de reviso, tendo sido

realizada a primeira audincia pblica em 01/08/2014

Em 2012 foram realizadas duas leis visando a atualizao do

PDDU (que deve ser feita a cada 5 anos), mas por no estarem
de acordo com o Estatuto das Cidades foram suspensas pelo
Tribunal de Justia.

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O QUE SE ENTENDE POR ORDENAMENTO

DO USO E OCUPAO DO SOLO?
O Uso do Solo se refere utilizao do
terreno ou da edificao para o exerccio
das funes urbanas: habitao e
atividades econmicas.

A Ocupao do Solo se refere ao porte e

demais condies que uma edificao
deve atender quando da sua implantao
em um lote.

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LEGISLAO URBANSTICA DE SALVADOR

Principais Instrumentos aplicados:
Plano Diretor (PDDU) - Lei 7.400/08
Lei de Ordenamento do Uso e Ocupao do Solo (LOUOS) Leis 3377/84 e 8167/12
Cdigo de Obras - Lei 3903/88
Download disponvel no site da Sucom / Legislao
http://www.sucom.ba.gov.br/

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ASPECTOS DA LEI APLICADOS A RESIDNCIAS

ENQUADRAMENTO (LOUOS): os usos da edificao
Residencial (R)
Misto (M)
Industrial (Id)
Comercial e de Servio (CS)
Institucional (In)
Especial (E)

Nossa Lei data de 1984 e foi baseada em

estudos de dcadas anteriores, estando muito
defasada com relao as atividades previstas.

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ASPECTOS DA LEI APLICADOS A RESIDNCIAS

LOCALIZAO: em qual ZONA est o terreno?
A cidade dividida em grandes manchas pelo PDDU, chamadas ZONAS, em funo de suas
caractersticas e potencialidades distintas
I - Zonas de Usos Residenciais,
a) Zonas Predominantemente Residenciais, ZPR;
b) Zonas Exclusivamente Uniresidenciais, ZEU;
c) Zonas Especiais:
1 - Zonas Especiais de Interesse Social, ZEIS;
2 - Zonas Sob Regime Urbanstico Especial, ZRE.
II - Zonas de Usos No-Residenciais,
a) Centros Municipais, CM;
b) Subcentros Municipais, SM;
c) Zonas Industriais, ZIN;
d) Zonas de Explorao Mineral, ZEM;
e) Zonas de Uso Especial, ZUE;

III - Corredores de Usos Diversificados,

a) Corredor Supramunicipal, CDS;
b) Corredores Municipais, CDM;
c) Corredores Regionais, CDR;
d) Corredores Especiais de Orla Martima, CDO;
e) Corredor Especial de Ipitanga, CDI;
f) Corredores Locais, CDL.
IV - Zona de Proteo Ambiental, ZPAM.

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ASPECTOS DA LEI APLICADOS A RESIDNCIAS

LOCALIZAO: que VIA d acesso ao Empreendimento?
As vias pblicas de Salvador so classificadas como:
Expressa - Trfego de alta velocidade, com cruzamentos em nvel (ex: Av. Paralela)
Arterial I e II - Significativo volume de trfego (ex: Av. ACM)
Coletora I e II - Funo de permitir a circulao de veculos entre as vias arteriais e
as vias locais (ex: Alameda das Espatdeas)
Local - Baixo volume de trfego (ex: Vias do Lot. Alphaville)

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Permissividade de Uso nas Vias

As vias foram classificadas com base na sua capacidade de suportar estas atividades.
VL - Via preferencialmente residencial, onde se busca preservar a ambincia residencial,
sendo admitidas atividades de baixo impacto no meio urbano;
VC - Via de carter misto, onde se busca a conjugao dos usos residencial e no
residencial;
VA - Via preferencialmente no residencial, onde se busca privilegiar o uso no residencial.
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Critrios de Compatibilidade locacional

Critrios que visam minimizar os impactos dos usos entre si.
Ex: uma residncia no pode se localizar a menos de 50 metros de um posto de
abastecimento de veculos

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PARMETROS URBANSTICOS DE OCUPAO

Coeficiente de Aproveitamento (PDDU)
Determina a rea construda permitida para um terreno.
POTENCIAL CONSTRUTIVO = REA DO LOTE X CA

CA = REA CONSTRUDA
REA DO LOTE

O Coeficiente de Aproveitamento de um terreno determinado em funo do

zoneamento em que se insere. Quanto menor o CA de um terreno, menos rea poder
ser edificada dentro dele e menor ser a densidade populacional da zona.

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PARMETROS URBANSTICOS DE OCUPAO

Coeficiente de Aproveitamento (PDDU)
*Art. 44 (Lei 8167/2012) Sero computadas para o clculo do Coeficiente de
Aproveitamento todas as reas construdas da edificao, exceto:
I garagens;
II circulao vertical de uso comum;
III equipamentos e instalaes especiais tais como: abrigo de medidores, abrigo
de bombas, central de gs, ar condicionado e aquecedor;
IV reas de uso comum em edifcios multirresidenciais;
V terraos e varandas at o limite de 20% (vinte por cento) da rea til da
unidade imobiliria.
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PARMETROS URBANSTICOS DE OCUPAO

Gabarito (PDDU)
Medida que limita a altura das edificaes
GABARITO= MEDIDA ENTRE A COTA DO PAVIMENTO TRREO AT
A LAJE TETO DO LTIMO PAVIMENTO

exigido apenas em algumas reas ou situaes especiais, principalmente na rea

de Borda, em reas protegidas pelo Patrimnio Histrico e Cultural, pela Infraero em
relao ao cone de vo (aeroporto)

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PARMETROS URBANSTICOS DE OCUPAO

ndice de Permeabilidade (LOUOS)
Determina a rea permevel mnima em um terreno edificado, ou seja, a rea
descoberta, sobre terreno natural ou revestida de pavimentao permevel.
IP = REA PERMEVEL
REA DO LOTE

rea permevel mnima do lote = rea do terreno x IP

As reas permeveis so importantssimas para as cidades: garantem um microclima
distinto no meio urbano em relao luminosidade, temperatura e outros aspectos
associados ao bem-estar humano; contribuem para a estabilidade geomorfolgica;
amenizam a poluio; alm de possurem funo esttica.

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PARMETROS URBANSTICOS DE OCUPAO

ndice de Ocupao (LOUOS)
a relao entre a rea de projeo da edificao e a rea do terreno
IO = REA OCUPADA
REA DO LOTE

rea ocupada mxima = rea do terreno x IO

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ndice de Ocupao
*Art. 43. (Lei 8167/2012) Sero computadas para o clculo do ndice de Ocupao todas as reas ocupadas, exceto:
I marquise cuja projeo ocupe, no mximo, metade do recuo frontal mnimo estabelecido;
II abrigo de medidores, de lixo e de hidrantes, caixa e tubos de gua, esgoto e energia, reservatrio enterrado, abrigo de
bombas e central de gs;
III acessos edificao ou passagens externas cuja largura ou soma das larguras no ultrapasse 20% do comprimento da testada;
IV bilheterias, portarias, guaritas, respeitada a condio estabelecida no inciso III deste artigo;
V placas com nome ou nmero da edificao, muros, bancos, espelhos d'gua, equipamentos descobertos de lazer, inclusive
piscinas;
VI estacionamento descoberto ou sob prgola;
VII garagens, atendidas as seguintes condies:
a) nas Zonas de Usos Residenciais, quando no implantadas em pavimento de subsolo, devero ser respeitados os recuos frontais,
de fundo e laterais zonais;
b) nas Zonas de Usos Residenciais, quando implantadas em pavimento de subsolo, dever ser respeitado o ndice de permeabilidade
mnimo;
c) nas Zonas de Uso No Residenciais devero ser respeitados os recuos frontais e de fundo zonais, observado o ndice de
permeabilidade mnimo;
VIII salincias e balanos de at 0,50 de profundidade;
IX beiral at a profundidade de 1,20 m;
X cobertura de tanques e pequenos telheiros, inclusive quiosques, desde que a rea ou somatrio das reas, seja igual ou
menor que 5% (cinco por cento) da rea ocupada;
XI sada de incndio situada fora da projeo da edificao;
XII rampas, passarelas e escadas de acesso edificao, desde que corresponda, no mximo, metade da rea do recuo.

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PARMETROS URBANSTICOS DE OCUPAO

RECUOS (PDDU ou LOUOS)
Recuo Frontal
a menor distncia entre qualquer ponto da edificao ao alinhamento (frente) do
terreno.
Recuos laterais e de fundos
a distncia das diversas faces externas da edificao s divisas laterais e de fundos do
terreno, medidas perpendicularmente em relao s mesmas.
Visando garantir iluminao, ventilao e insolao adequadas para uma edificao,
os recuos frontais, em edificaes acima de 12 metros e os laterais em rea de borda
so definidos proporcionalmente altura da edificao.

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Aplicando os Parmetros

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Aplicando os Parmetros

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Aplicando os Parmetros

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Aplicando os Parmetros

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Construo na Divisa (8.167/2012)

A edificao pode ser construda, total ou parcialmente, sobre as divisas laterais do terreno:
a) quando em lotes com testada inferior a 10m (dez metros) sero dispensados os recuos laterais;
b) quando em lotes com testada superior a 10,0m (dez metros) e inferior a 12,0m (doze metros), ser
exigido em relao apenas uma das laterais;
c) ser dobrado o valor do recuo quando exigido, se a edificao encostar-se em uma das divisas do
terreno, considerado como dobrado o recuo frontal com igual ou superior dimenso.

Sendo admitida a construo

nas divisas, proibido abrir
janelas e as coberturas nunca
devem despejar guas pluviais
nos terrenos vizinhos (Cdigo
civil).

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Nmero de vagas de estacionamento (LOUOS)

As edificaes, com algumas excees, devem prever reas internas ao terreno, cobertas ou
descobertas, destinadas a estacionamento de veculos.
A tabela de n de vagas exigidas foi elaborada conforme as demandas de cada uso.
Lei 3.377/84 Anexo 5 Tabela V.5

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PARMETROS URBANSTICOS DE OCUPAO

RESUMO
ENQUADRAMENTO
LOCALIZAO
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
GABARITO
NDICE DE PERMEABILIDADE
NDICE DE OCUPAO
RECUOS
N DE VAGAS

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rea verde
5m

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4m

5m

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2m

2m

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OUTRAS EXIGNCIAS
Agora que j sabemos todos os parmetros que incidem sobre o nosso lote, podemos
partir para o projeto, para a edificao em si...
Como vimos, a legislao no se restringe a relao do lote com a cidade, ela tambm visa
garantir a segurana e bem estar dos usurios das edificaes. Para tanto, temos o Cdigo
de Obras do Municpio.

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OUTRAS EXIGNCIAS
Clculo de capacidade do reservatrio (Lei 2403/1972)
Art. 298
II- para edificao de destinao residencial, 150 litros por pessoa
x 2 dias

Instalao de Elevadores (Cdigo de Obras)

Art. 117
I - edificaes com altura (H) superior a 11,00m (onze metros), no mnimo um elevador;
II - edificaes com altura (H) superior a 20,00m (vinte metros), o mnimo de dois elevadores.

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OUTRAS EXIGNCIAS

CDIGO DE OBRAS
Destinao e Condies dos Compartimentos de uma Edificao
Cdigo de Obras. Art. 79 - Os compartimentos da edificao devero ter dimenses e formas adequadas
funo a que se destinam, proporcionando condies de higiene e salubridade condizentes com essa funo.
Compartimentos de utilizao prolongada: aqueles destinados a funes de repouso, estar, lazer, trabalho, ensino,
esportes e consumo de alimentos, como: quarto, sala, loja, escritrio, sala de aula, copa etc.
Compartimentos de utilizao eventual: aqueles destinados a circulao e acesso de pessoas, higiene, guarda de
materiais, como banheiros, depsito, circulao, reas de servio, varanda, zeladoria, guarita etc.
Compartimentos de utilizao especial: podem abrigar as funes relacionadas acima, mas apresentam caractersticas
e condies peculiares suas destinaes, so auditrios, cinemas, museus, salas de ginstica, estdios, garagem etc.
Compartimentos de utilizao controlada: aqueles cuja funo desvinculada da permanncia humana e apresentam
peculiaridades especiais e distintas.

Nos dois primeiros, os compartimentos devem atender reas, dimenses, vos de iluminao e ventilao
mnimos previstos no Cdigo de Obras do municpio.
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OUTRAS EXIGNCIAS

CDIGO DE OBRAS

Dimensionamento
A referncia para o dimensionamento da rea til da unidade imobiliria residencial a quota de
conforto mnima de 10,00 m por pessoa, considerando que a rea til mnima da unidade imobiliria
residencial de 20,00 m, e considerando ainda as relaes abaixo:
01 dormitrio
02 dormitrios
03 dormitrios
Mais de 03 dormitrios

02 pessoas
04 pessoas
05 pessoas
07 pessoas

*Por definio
Quota de Conforto: relao entre a rea til de uma unidade imobiliria e o nmero de habitantes
desta unidade.

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OUTRAS EXIGNCIAS

CDIGO DE OBRAS

rea mnima e dimenso mnima para ambientes

Para compartimentos de utilizao prolongada
rea mnima de 5,00 m, e forma geomtrica que permita a inscrio de um crculo com dimetro mnimo de
1,60m, sendo que, a sala e, pelo menos, um dos dormitrios tero rea mnima de 7,00 m, e forma
geomtrica que permita a inscrio de um crculo com dimetro mnimo de 2,20m.
Para compartimentos de utilizao eventual
Forma geomtrica que permita a inscrio de um
crculo com dimetro mnimo de 0,90m.
P direito mnimo
2,60m para compartimentos de permanncia prolongada.
2,30m para compartimentos de permanncia eventual.

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OUTRAS EXIGNCIAS

CDIGO DE OBRAS

Aberturas

Os compartimentos das edificaes devero ser iluminados e ventilados atravs de aberturas para o exterior
ou em casos especiais por processos mecnicos ou artificiais.
Nenhuma abertura poder distar menos de 1,50m das divisas do terreno, medido na perpendicular de
qualquer dos seus pontos.
Os vos de iluminao devero atender as reas mnimas abaixo:
um sexto (1/6) da rea do piso para compartimento de permanncia prolongada, atendido um vo mnimo
com rea de 1,00m (um metro quadrado);
um dcimo (1/10) da rea do piso para compartimento de utilizao eventual;
a iluminao e ventilao dos compartimentos de permanncia especial ou controlada atendero s suas
especificidades funcionais.
Os compartimentos de utilizao eventual, destinados troca e guarda de roupas e depsitos, conforme
especificados no inciso IV do art. 82, podero ser iluminados ventilados indiretamente atravs de outro
compartimento.
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OUTRAS EXIGNCIAS
Peas grficas necessrias para aprovao (Cdigo de Obras):
-

Planta de Localizao
Planta de situao
limites do terreno com suas cotas exatas e posies de meios-fios;
curva de nvel a cada 1m;
rvores existentes no terreno;
norte verdadeiro;
delimitao da edificao, no terreno, devidamente cotada;
indicao lotes ou edificaes vizinhas;
CA coeficiente de aproveitamento;
Io ndice de ocupao,;
Ip ndice de permeabilidade;
rea construda total e por pavimento;
rea ocupada, rea do terreno e rea permevel;
rea construda para efeito de clculo de CA;
nmero de unidades imobilirias
Planta de situao com esquema de esgoto
Planta baixa dos diversos pavimentos
Cortes longitudinais e transversais (com indicao do perfil do terreno, do meio-fio, e referncia de nvel
fachadas

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IDENTIFICAO ESPACIAL
ZONEAMENTO (mapa do PDDU - Lei 7.400/08)

INCIDNCIA (mapa da LOUOS - Lei 3.377/84)

ZEU
ZONA DE USO RESIDENCIAL
Zona Exclusivamente Uniresidencial
CAB: 1,00
CAM: -

ZR-17
IP: 0,30
IO: 0,50
RECUOS

CATEGORIA DA VIA
VIA LOCAL (VL)
SAVAM (Sistema de reas de Valor Ambiental e Cultural)
reas de Proteo de Recursos Naturais (APRN) Jaguaribe
* As reas de Proteo de Recursos
Naturais, APRN, so destinadas
conservao de elementos naturais
significativos para o equilbrio e o
conforto ambiental urbano,

Frontal: 5,00
Laterais: 2,00
Fundo: 4,00

Poderia ser observado ainda:

PARCELAMENTO: Alphaville Salvador
TERMO DE ACORDO E
COMPROMISSO
REA SUJEITA A REGIME
ESPECFICO
REA DE BORDA
GABARITO

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INSTRUMENTOS DE POLTICA URBANA

So aqueles que possibilitam uma interveno mais concreta e efetiva do poder pblico no
desenvolvimento urbano da cidade, instrumentos estes institudos pelo Estatuto das
Cidades.

Outorga Onerosa do Direito de

Construir
Permite ao proprietrio de um terreno,
mediante pagamento ao poder pblico,
edificar acima do Coeficiente de
Aproveitamento Bsico at o limite do
Coeficiente de Aproveitamento Mximo
previsto para o zoneamento em que o
terreno se insere.

CAb
1,5

CAm
2,0

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INSTRUMENTOS DE POLTICA URBANA

Transferncia do Direito de Construir TRANSCON
Autoriza o proprietrio de um imvel
urbano privado construir em outro local ou
vender seu direito de construir, mediante a
doao
de
sua
propriedade
por
escriturao pblica Prefeitura da cidade
de Salvador.

DOADOR

RECEPTOR

A aplicao do Potencial Construtivo Adicional, mediante Outorga Onerosa OU TRANSCON, deve

observar a relao entre a densidade, os aspectos ambientais, culturais e paisagsticos e a capacidade
de infraestrutura existente na regio, ficando assim condicionada a emisso de Certificado de Viabilidade
emitido pela Prefeitura.
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