HABILITACIONES

URBANAS

Normativa aplicable
- Ley N 29090, modificada por las Leyes N
29300, N 29476 y N 29566.
- D.S. N 024-2008-VIVIENDA, modificado por el
D.S. N 003-2010-VIVIENDA.
- D.S. N 011-2006-VIVIENDA: Reglamento
Nacional de Edificaciones.
- Ley Orgnica de Municipalidades N 27972.
- Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios: Resolucin N 339-2008SUNARP/SN.

Definicin de habilitacin urbana

Es el proceso de convertir un terreno rstico o
eriazo en urbano, mediante la ejecucin de obras
de accesibilidad, de distribucin de agua y
recoleccin de desage, de distribucin de
energa e iluminacin pblica, pistas y veredas.
Adicionalmente, el terreno podr contar con
redes para la distribucin de gas y redes de
comunicaciones.
Art. 3 Ley 29090

Entidad competente para

aprobar las HU

Las municipalidades distritales en el

mbito
de
su
jurisdiccin,
las
municipalidades provinciales y la
Municipalidad Metropolitana de Lima en
el mbito del Cercado. Art. 4 num. 9 de
la Ley 29090.

Todos los procedimientos establecidos

en la Ley 29090, estn sujetos a silencio
administrativo positivo.

Segn modificacin efectuada por Ley 29476.

Legitimados para tramitar

una habilitacin urbana
Los

propietarios, usufructuarios,
superficiarios,
concesionarios,
titulares de una servidumbre o
afectacin en uso o cualesquiera
que cuente con derechos ciertos
para llevar a cabo obras
de
habilitacin urbana sobre un predio.

Art. 3 modificado del Reglamento de la Ley 29090.

Jurisprudencia registral

Intervencin de copropietarios en habilitacin

urbana

Siendo que la aprobacin de la habilitacin urbana

importa la modificacin de la apariencia fsica de un
inmueble, se requiere la intervencin de todos los
copropietarios conforme al inciso 1 del artculo 971
del Cdigo Civil que exige unanimidad para introducir
modificaciones en el bien comn.
No se requiere la intervencin de todos los
copropietarios
de
un
predio
cuando
los
copropietarios no intervinientes adquirieron sus
cuotas alcuotas referidas a un rea especfica de la
habilitacin urbana no inscrita.

Resolucin N 787-2010-SUNARP-TR-L.

Actos inscribibles
1. Independizacin o parcelacin de predios
rsticos
para
habilitaciones
urbanas
Planeamiento integral.
2. Documentos previos.
3. Proyecto de habilitacin urbana (licencia de
habilitacin urbana).
4. Recepcin de obras de habilitacin urbana.

Independizacin de
predios rsticos

- Proceso de divisin de un predio rstico para destinar

las porciones resultantes a una habilitacin urbana.
- El ttulo que da mrito a su inscripcin es el FUHU y
su anexo E, con el nmero de resolucin de
autorizacin, conjuntamente con los documentos
tcnicos sustentatorios sellados y visados. Art. 28
modificado del Reglamento de la Ley 29090.

- La inscripcin del planeamiento integral no es un acto

previo para la inscripcin de la independizacin; sin
embargo, deber dejarse constancia que no se solicit
su inscripcin. Art. 44 RIRP

Documentos previos
Regulan el diseo o las condiciones tcnicas
que afectarn el proceso de habilitacin
urbana o de edificacin de un predio y que,
por tanto, es necesario recabar o tramitar
ante una entidad, con anterioridad al trmite
de licencias de habilitacin urbana y de
edificacin.
Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Efectos de la inscripcin de los

documentos previos
Los Registros Pblicos inscribirn, a solicitud
del
propietario,
cualquiera
de
los
documentos establecidos en el presente
artculo, para su respectiva publicidad. El
contenido del asiento de inscripcin debe
resaltar las condiciones establecidas para el
aprovechamiento del predio, por lo que ste
ser oponible frente a terceros.
Art. 14 Ley 29090, modificado por Ley 29566

Certificado de Zonificacin y Vas

Es
el
documento
emitido
por
las
municipalidades provinciales o por la
Municipalidad Metropolitana de Lima, en el
mbito de sus respectivas jurisdicciones, que
contiene los parmetros de diseo que
regulan el proceso de habilitacin urbana de
un predio.
Art. 14.1 Ley 29090

Antecedente en la jurisprudencia
registral
La zonificacin no constituye un acto
inscribible
La zonificacin a la que est sujeta un
predio, no constituye un acto inscribible en
el Registro, por tratarse de una limitacin al
uso del suelo que es aprobada mediante
ordenanza municipal, bastando para ser
conocida por todos, la publicacin de la
norma correspondiente, es decir, la
publicidad legal.
Res. N 670-2006-SUNARP-TR-L

Certificado de Factibilidad de
Servicios
Es el documento emitido por las entidades
prestadoras de servicios, que contiene:
a. Las condiciones tcnicas bajo las cuales se
otorgar el servicio, precisando las obras e
instalaciones de infraestructura pblica que
debern efectuar las empresas prestadoras.
b. El plazo en que podr accederse al servicio.
c. La fecha de emisin.
d. Fecha de vigencia.
Art. 14.3 Ley 29090

Anotacin preventiva de
documentos previos
El Certificado de Zonificacin y Vas y los
certificados de Factibilidad de Servicios se
anotarn preventivamente a solicitud del
propietario, en el rubro b) de la partida
registral del predio, en forma previa a la
inscripcin de la habilitacin urbana y siempre
que se encuentren vigentes.
El plazo de vigencia del asiento ser el del
certificado.
Art. 31A del RIRP

Etapas del procedimiento

administrativo de habilitacin
urbana
a) Aprobacin del Proyecto o licencia de habilitacin.
b) Recepcin de las Obras.

Art. 16 Reglamento Ley 29090

Modalidades de aprobacin de
habilitacin
Modalidad B: Con firma de profesionales
responsables.
Modalidad C: Aprobacin con evaluacin previa
de proyecto por revisores urbanos o
comisiones tcnicas.
Modalidad D: aprobacin con evaluacin previa
de comisin tcnica.
Art. 10 de la Ley, modificado por la Ley 29476

Modalidad B: Con firma de

profesionales
responsables

El cargo de ingreso del FUHU constituye la

licencia temporal que permite iniciar las
obras preliminares.
La municipalidad cuenta con un plazo de 20
das para verificar el expediente, la
idoneidad y correcta ejecucin del proyecto.
Despus de la verificacin sin observaciones,
se otorga la licencia definitiva que autoriza
la continuacin de las obras.
Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad C: Evaluacin previa

de proyectos por revisores
urbanos o comisiones tcnicas

1. Revisores urbanos:

El cargo de presentacin del expediente ante la

municipalidad constituye la licencia, previo pago de la
liquidacin respectiva, pudindose a partir de este
momento iniciar las obras.

2. Comisiones tcnicas:

La municipalidad convocar a la comisin en el plazo de 5

das tiles; la comisin tendr 40 das tiles para evaluar
el expediente. Vencido este plazo sin pronunciamiento,
se aplica el silencio positivo.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Modalidad D: Aprobacin con

evaluacin previa de comisin
tcnica
La

municipalidad convocar a la
comisin en el plazo mximo de 5
das tiles; la comisin tendr 40
das tiles para evaluar
el
expediente. Vencido este plazo sin
pronunciamiento, se aplica el
silencio positivo.

Art. 10 Ley 29090, modificado por la Ley 29476.

Inscripcin registral de la primera

etapa de la H.U.
La inscripcin en Registros Pblicos de las
habilitaciones
urbanas
autorizadas
por
las
modalidades B, C y D se realizar nicamente con la
recepcin de obras, a excepcin de las
habilitaciones urbanas con construccin simultnea
y venta garantizada de lotes en las que se realiza la
anotacin preventiva de la predeclaratoria de
fbrica y la preindependizacin. Sin embargo, el
proyecto de habilitacin urbana aprobado por la
municipalidad podr ser inscrito, de ser el caso,
bajo responsabilidad del promotor.
Art. 10, lt. prrafo pto. 4 de la Ley 29090, modificado por la Ley
29476.

Anotacin preventiva de la licencia

de habilitacin urbana
- Habilitaciones urbanas con construccin simultnea
y venta garantizada de lotes.
- Habilitaciones urbanas aprobadas bajo cualquier
modalidad, bajo responsabilidad del promotor.
- Ha quedado modificado el artculo 31C del RIRP,
que recoga el anterior texto del artculo 10 de la
Ley 29090 segn el cual solamente era registrable
la HU aprobada por la modalidad B y la C con
revisores urbanos.

Ttulo que sustenta la anotacin

preventiva de la licencia
A) Modalidad B: Resolucin municipal que aprueba
la licencia definitiva.
Modalidad C - Revisores urbanos: FUHU
debidamente sellado y con N de expediente
asignado, el anexo D con el sello de pago de la
autoliquidacin y comprobante de pago.
Modalidad C - Comisin tcnica y
Modalidad
D: FUHU debidamente sellado y con N de
expediente asignado, comprobante de pago del
derecho respectivo.

Ttulo que sustenta la

anotacin preventiva de la
licencia
B) Planos de ubicacin y localizacin del
terreno, y de trazado y lotizacin
presentados ante la Municipalidad
respectiva.
C) Memoria descriptiva.
Se regula prevalencia del plano.
Se permite presentacin de copia digital
de planos y memoria.
Art. 31D RIRP, modificado por la Ley 29476 y DS 0032010-VIVIENDA

Ttulo que sustenta la

anotacin preventiva de la
licencia por silencio
administrativo positivo
A) Cargo del FUHU correspondiente a la

licencia
de
habilitacin
urbana
presentado ante la municipalidad.

B) Documentos tcnicos (planos y memoria

descriptiva).
C) Cargo de recepcin de la D.J. del
propietario
presentada
ante
la
municipalidad en el sentido que oper el
silencio administrativo positivo.

Ley del Silencio Administrativo Positivo

N 29060
Art. 2.- Aprobacin automtica
Los procedimientos administrativos, sujetos a silencio
administrativo positivo, se considerarn automticamente
aprobados si, vencido el plazo establecido o mximo, la
entidad no hubiera emitido el pronunciamiento
correspondiente,
no
siendo
necesario
expedirse
pronunciamiento o documento alguno para que el
administrado pueda hacer efectivo su derecho (...).
Art. 3.- Aprobacin del procedimiento
No obstante (art. 2), los administrados podrn presentar
una D.J. ante la propia entidad que configur dicha
aprobacin ficta, con la finalidad de hacer valer el
derecho conferido ante la misma o terceras entidades
(...) constituyendo el cargo de recepcin de dicho
documento, prueba suficiente de la resolucin
aprobatoria ficta de la solicitud o trmite (...) puede
remitirse por conducto notarial, surtiendo los mismos

Ley del Procedimiento Administrativo

General
Art. 188.- Efectos del Silencio Administrativo
188.1. Los procedimientos administrativos sujetos
a silencio administrativo positivo quedarn
automticamente aprobados en los trminos en
que fueron solicitados si transcurrido el plazo
establecido o mximo, al que se adicionar el
plazo mximo sealado en el numeral 24.1 del
artculo 24 de la presente Ley*, la entidad no
hubiere notificado el pronunciamiento respectivo.
La declaracin jurada a la que se refiere el
artculo 3 de la Ley 29060 no resulta necesaria
para ejercer el derecho resultante del SAP ante la
misma entidad.
* Reforma segn D.Leg. N 1029

Contenido del asiento de anotacin

preventiva de la licencia
A) Nmero asignado al expediente y fecha de
recepcin, o nmero de resolucin, de ser el
caso.
B) Cuadro general de distribucin de reas (rea
total de predio habilitado, rea til, cantidad de
lotes, rea de aportes, rea de compensacin si
hubiere, rea total de vas pblicas + datos
relevantes).
C) De ser el caso, autorizacin de venta
garantizada
Se prev caducidad de anotacin al vencimiento
de vigencia de licencia.

Preindependizacin
- Se extender sobre la base de planos de
trazado y lotizacin y memoria descriptiva.
- Puede presentarse documento privado simple
con la descripcin de cada lote.
- Se regula prevalencia del plano.
- Se precisa que la caducidad comprende a las
partidas preindependizadas* y a las
anotaciones preventivas al caducar la
anotacin del proyecto.
* Efecto: cierre
Art. 31F RIRP

Compraventa garantizada
Se anotarn en la partida preindependizada:
- Compraventa garantizada
- Cesin de posicin contractual
La inscripcin definitiva se efecta con
inscripcin de la recepcin de obras.

Art. 31G RIRP

Inscripcin de la recepcin de
obras
El FUHU con la recepcin de obras de
habilitacin urbana, el plano de replanteo de
trazado y lotizacin, la memoria descriptiva
y la resolucin de recepcin de obras,
debidamente sellados por la municipalidad
son los documentos que, en conjunto, dan
mrito a la inscripcin registral de la
habilitacin urbana y a la inscripcin
individualizada de los predios urbanos
generados durante este proceso.
Art. 20 Ley 29090

Ttulo inscribible conforme al RIRP

A) FUHU correspondiente a la recepcin de obras.
B) Resolucin de recepcin de obras.
C) Plano de replanteo de trazado y lotizacin +
memoria descriptiva.
- Si el proyecto no sufri modificaciones, no se
requerir plano de replanteo, sino de trazado y
lotizacin.
- Si no se anot la licencia: Plano de trazado y
lotizacin + memoria + Plano de ubicacin y
localizacin presentado para obtencin de
licencia.
Art. 31H RIRP

Ttulo inscribible de recepcin de

obras por silencio administrativo
positivo
A) Cargo del FUHU correspondiente a la recepcin
de obras presentado ante la municipalidad.
B) Documentos tcnicos (planos y memoria
descriptiva).
C) Cargo de recepcin de la declaracin jurada del
propietario presentada a la municipalidad en el
sentido que oper el silencio administrativo
positivo.
Art. 31K RIRP

Contenido del asiento de recepcin de

obras
A) Nmero y fecha de la resolucin municipal que
aprueba la recepcin de las obras.
Cuando hubiese operado el silencio
administrativo positivo se indicar la fecha
de presentacin del expediente a la
municipalidad y la D.J. (Ley 29060).
B) Cuadro general de distribucin de reas: rea
del predio habilitado, rea til, cantidad de
lotes, rea de aportes, rea de compensacin,
rea de vas pblicas, etc.
Se independizarn lotes o se convertirn en
definitivas las preindependizaciones.
Art. 31I RIRP

Modificacin de lotes preindependizados

y transferidos
1. Cuando en Recepcin de Obras se vare el rea,
linderos y medidas de lotes transferidos:
Registrador inscribir las modificaciones en las
partidas respectivas.
2. Si alguno(s) lote(s) hubiese(n) quedado
excluidos,
se
requerir
el
previo
consentimiento* de titulares de dichos lotes.
3. Cumplido el requisito, se cerrarn partidas de
lotes excluidos. Art. 31J RIRP.
* Instrumento pblico (= transferencia)

Jurisprudencia registral

Rectificacin en mrito al plano de replanteo

de ejecucin de obras de una habilitacin
urbana

El plano de replanteo correspondiente a la

ejecucin de obras de una habilitacin urbana
que forma parte del ttulo archivado, tiene
mrito suficiente para proceder a la
rectificacin de un asiento registral por
constituir un documento que fundamenta
directa e inmediatamente la inscripcin de la
recepcin de obras de una habilitacin urbana.

Resolucin N 158-2010-SUNARP-TR-L

Reglas para identificacin de lotes

modificados
1. Variacin de los lotes puede ser verificada por
el Registrador.
2. Variacin de los lotes puede requerir informe
del rea de Catastro.
3. Cuando el rea de Catastro no pueda identificar
los lotes: se requerir modificar o aclarar
ttulo* que dio lugar a la anotacin de la
transferencia.
* Mediante la misma formalidad.
Art. 31J RIRP

Recepcin parcial de
obras
Cuando se apruebe la recepcin parcial de obras,
se independizar el rea recepcionada, quedando
en la partida matriz el rea pendiente de
ejecucin.
Si existen aportes pendientes de efectuar en la
etapa recepcionada, se extender un asiento en
el rubro d) de la partida matriz, haciendo
constar esta circunstancia.
Constituye acto previo la inscripcin del
planeamiento integral en la partida matriz.

Art. 37 del Reglamento y Art. 31L del RIRP

Regularizacin de
habilitaciones urbanas
ejecutadas
Presupuestos:

Solo podrn regularizarse HU ejecutadas hasta el

25/9/2007, acreditadas mediante documento de fecha
cierta.
Puede estar referida a la aprobacin del proyecto o a
la recepcin de obras.
La
municipalidad
denegar
la
solicitud
de
regularizacin si se incumple la zonificacin y diseo
de vas.
Se aprueba mediante resolucin municipal.

Arts. 23 Ley y 38, 40 de su Reglamento

Ttulo inscribible para la

regularizacin conforme al
RIRP

Resolucin municipal que aprueba el

proyecto o la recepcin de obras.

Planos de ubicacin, localizacin y

de trazado y lotizacin.

Memoria descriptiva.

Art. 31 RIRP

Habilitaciones urbanas de
oficio

Presupuesto:
Predios registrados como rsticos pero
que se encuentran ubicados en zonas
urbanas consolidadas, con edificaciones y
servicios pblicos.
*
Las
municipalidades
debern
identificarlos y emitir de oficio la
resolucin que lo declare de naturaleza
urbana. La inscripcin en el Registro ser
gestionada por el propietario.
Art. 24 de la Ley.

Ttulo inscribible conforme

al RIRP

- Si la habilitacin urbana comprende el

ntegro del predio inscrito: es suficiente la
resolucin municipal.
- Si el predio habilitado forma parte de otro
de mayor extensin: Adems de la
resolucin, se requiere, plano perimtrico
del rea habilitada y de la remanente,
memoria descriptiva cuando los datos
relativos al rea, linderos y medidas
perimtricas no consten en el plano.
- Se independizar el rea habilitada.

Art. 31-O RIRP

Jurisprudencia registral

Inaplicacin del silencio administrativo

postivo a una habilitacin urbana de
oficio
A las habilitaciones urbanas de oficio a que
se refiere el artculo 24 de la Ley 29090, por
tratarse de una declaracin de la
administracin que nace de oficio y no como
consecuencia de una solicitud de parte, no
le es de aplicacin el silencio administrativo
positivo.
Resolucin N 174-2010-SUNARP-TR-A

Compensacin de reas

Es la permuta de reas que realizan los propietarios

de predios colindantes con la finalidad de completar
el diseo del proyecto de habilitacin urbana.

No constituye acto previo para la inscripcin de la

aprobacin del proyecto o de la recepcin de obras,
cuando la compensacin de reas es futura. En este
caso, se suspender la inscripcin de los lotes que se
encuentran fuera del permetro del predio registral.

Inscrita la compensacin, los lotes se integran a la

habilitacin si fueron considerados dentro del rea
til.

Art. 31M RIRP

Jurisprudencia registral

Compensacin de reas en habilitaciones urbanas

No constituye un acto previo para la inscripcin de la
compensacin de reas en habilitaciones urbanas, la inscripcin
del proyecto de habilitacin urbana o de la recepcin de obras a
fin de incorporar dentro de la lotizacin a las porciones
compensadas. En tal sentido, como acto posterior deber
registrarse la modificacin de la habilitacin urbana a fin de
integrar los lotes ya completos como consecuencia de la
compensacin registrada, siendo que en dicho ttulo deber
precisarse el rea, linderos y medidas perimtricas de los lotes
completos como consecuencia de la compensacin y el rea til
de la urbanizacin.
Resolucin N 1143-2009-SUNARP-TR-L

HU para uso de vivienda

con bienes comunes

1. Inscripcin de la recepcin de obras o

la aprobacin del proyecto.

2. Conjuntamente, debe inscribirse el

reglamento interno.
No constituye acto previo la inscripcin
de la declaratoria de fbrica.

Art. 31N RIRP

Habilitaciones urbanas
aprobadas con
anterioridad

La inscripcin de la habilitacin urbana y

de la declaratoria de fbrica se efectuar
en mrito a los instrumentos otorgados
de conformidad con las normas vigentes a
la fecha de su aprobacin o declaracin.

Dcima disposicin transitoria RIRP.

Replanteo de urbanizacin
o reurbanizacin
Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, se
denomina reurbanizacin al replanteo de una urbanizacin o
lotizacin que conlleve la recomposicin de la trama urbana
existente mediante la reubicacin o redimensionamiento de las
vas y la acumulacin y subdivisin de lotes.
Conforme al Reglamento Nacional de Edificaciones, la
reurbanizacin est sujeta a los trmites correspondientes a una
habilitacin urbana, razn por la que el ttulo en mrito al cual se
inscribir este acto, ser la resolucin municipal que la aprueba,
acompaada de los planos y memorias descriptivas
correspondientes.
Resolucin N 824-2010-SUNARP-TR-L