SEGMENTOS DE

CLIENTES

SEGMENTOS DE CLIENTES
INGRESO PROMEDIO SEGUN NSE
NSE A

4.9

S/. 11,395.00

NSE B

18.8

S/. 5,519.00

NSE C

40.8

S/. 3,077.00

NSE D

26.2

S/. 2,167.00

NSE E

9.3

S/. 1,466.00

N HOGARES NSE A Y NSE B : 2504,581

APEIM 2014
(23.7%)

En Miraflores NSE A :30.4 % Y

NSE B 48.4 %. NSE A y B :
78.8%
Miraflores cuenta con 18,880
familias.
El
total
de
familias
pertenecientes al NSE A y B es
14, 877.

SEGMENTOS DE CLIENTES

LISIS DE LA DEMANDA: POR DISTRITO

Miraflores es el 2do
distrito
con
mayores
ventas
en
Lima
Metropolitana, por lo cual
el
proyecto
se
desarrollar
en
dicho
distrito.

IS DE DEMANDA: DISTRIBUCIN DE HOGARES SEGN N

2014 - LIMA METROPOLITAN

N HOGARES 2504,581
*
NSE A

NSE

4.9

A
23.7%

Estrato

Porcentaje

A1

0.8

A2

4.1

B1

7.7

B2

11.1

C1

25.1

C2

15.6

4.9

NSE B

18.8

NSE C

40.8

NSE D

26.2

26.2

26.2

NSE E

9.3

9.4

9.4

APEIM 2014
APEIM 2014: Data ENAHO 2013
* Estimaciones APEIM segn ENAHO 2013

18.8

40.7

IS DE LA DEMANDA: DISTRIBUCIN DE NIVELES POR Z

2014 - LIMA METROPOLITAN

(%) HORIZONTALES
Zona

Niveles Socioeconmicos
TOTAL

NSE A

NSE B

NSE C

NSE D

NSE E

Total

100

4.9

18.8

40.7

26.2

9.4

Zona 1 (Puente Piedra, Comas, Carabayllo)

100

0.0

9.9

45.4

29.6

15.2

Zona 2 (Independencia, Los Olivos, San Martn de Porras)

100

2.7

21.8

50.3

21.5

3.8

Zona 3 (San Juan de Lurigancho)

100

2.4

9.1

40.6

35.4

12.6

Zona 4 (Cercado, Rmac, Brea, La Victoria)

100

1.2

18.4

43.9

30.1

6.4

100

2.7

13.0

43.1

31.4

9.8

100

15.7

47.1

29.0

7.5

0.8

Zona 7 (Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La Molina)

100

30.4

48.4

16.0

3.9

1.3

Zona 8 (Surquillo, Barranco, Chorrillos, San Juan de Miraflores)

100

1.5

16.1

41.8

26.8

13.8

100

0.3

6.7

42.2

37.3

13.5

100

1.2

15.2

43.1

26.4

14.1

100

0.0

14.6

41.5

34.1

9.8

Zona 5 (Ate, Chaclacayo, Lurigancho, Santa Anita, San Luis, El

Agustino)
Zona 6 (Jess Mara, Lince, Pueblo Libre, Magdalena, San
Miguel)

Zona 9 (Villa El Salvador, Villa Mara del Triunfo, Lurn,

Pachacamac)
Zona 10 (Callao, Bellavista, La Perla, La Punta, Carmen de la
Legua, Ventanilla)
Otros

APEIM 2014: Data ENAHO 2013

IS DE DEMANDA: INGRESOS Y GASTOS SEGN NSE 201

LIMA METROPOLITANA
PROMEDIOS

Lima Metropolitana
TOTAL

NSE A

NSE B

NSE C

NSE C1

NSE C2

NSE D

NSE E

Grupo 1 : Alimentos gasto promedio

S/. 701

S/. 982

S/. 866

S/. 720

S/. 735

S/. 696

S/. 572

S/. 503

Grupo 2 : Vestido y Calzado gasto promedio

S/. 96

S/. 275

S/. 135

S/. 89

S/. 93

S/. 81

S/. 62

S/. 53

Grupo 3 : Alquiler de vivienda, Combustible, Electricidad y

Conservacin de la Vivienda gasto promedio

S/. 242

S/. 608

S/. 392

S/. 220

S/. 234

S/. 197

S/. 153

S/. 99

Grupo 4 : Muebles, Enseres y Mantenimiento de la vivienda

gasto promedio

S/. 96

S/. 663

S/. 134

S/. 59

S/. 63

S/. 52

S/. 43

S/. 39

Grupo 5 : Cuidado, Conservacin de la Salud y Servicios

Mdicos gasto promedio

S/. 144

S/. 364

S/. 219

S/. 137

S/. 155

S/. 109

S/. 92

S/. 58

Grupo 6 : Transportes y Comunicaciones gasto promedio

S/. 218

S/. 1,170

S/. 392

S/. 154

S/. 179

S/. 114

S/. 75

S/. 50

Grupo 7 : Esparcimiento, Diversin, Servicios Culturales y de

Enseanza gasto promedio

S/. 262

S/. 1,026

S/. 484

S/. 219

S/. 254

S/. 162

S/. 98

S/. 66

Grupo 8 : Otros bienes y servicios gasto promedio

S/. 102

S/. 295

S/. 140

S/. 95

S/. 101

S/. 85

S/. 64

S/. 59

S/. 2,985

S/. 7,901

PROMEDIO GENERAL DE GASTO FAMILIAR MENSUAL

S/. 4,335 S/. 2,785 S/. 2,962 S/. 2,513 S/. 1,908 S/. 1,424

PROMEDIO GENERAL DE INGRESO FAMILIAR MENSUAL* S/. 3,718 S/. 11,395 S/. 5,519 S/. 3,422 S/. 3,647 S/. 3,077 S/. 2,167 S/. 1,466
* Ingreso estimado en base al gasto - INEI
APEIM 2014: Data ENAHO 2013

NLISIS DE DEMANDA

Miraflores cuenta con 23,960 familias

aproximadamente segn INEI (2013).
De acuerdo al estudio de APEIM (2014)
el nivel socio econmico A y B en
Miraflores es 78.8 %, por lo tanto
existen 18,880 familias.
APEIM indica que el 15% de familias de
Lima
Metropolitana
alquila
una
vivienda, por lo tanto el publico
objetivo son 2,832 familias

PARMETROS

RMETROS URBANSTICOS

RESUMEN PARMETROS
AREA LIBRE
35%
ZONIFICACION
CM
USO RESIDENCIAL COMPATIBLE
RDA
2
ESTACIONAMIENTOS
P/VIVIENDA
AREA MINIMA LOTE
300
AREA EDIFICABLE POR PISO
35%
AREA MINIMA DEPARTAMENTOS 3
DORM
100m2
ESTACIONAMIENTOS POR VIVIENDA
2 plazas

PROPUESTA DEL PRODUCTO

OPUESTA DEL PRODUCTO

02 DEPARTAMENTOS POR PISO

DEPARTAMENTOS DE 03 DORMITORIOS
TODOS CUENTAN CON VISTA A LA CALLE Y
AL INTERIOR
PRECIOS POR M2

ESQUEMA
DEPARTAMENTOS
PATIO
INTERIOR

2,000USD

PRECIO DE MERCADO

DP1

CIRCULACI
ON

VENTAJA COMPETITIVA POR UBICACIN Y

BUENA CALIDAD DE AREAS COMUNES.

CALL
E

DP2

OPUESTA DEL PRODUCTO

UBICACION
: CDRA. 54 AV. PASEO DE LA REPUBLICA
AREA
: 2762.09m2
# DEPARTAMENTOS : 15 unidades
TIPOS DE DEPARTAMENTOS
: 03 dormitorios de 100m2
ESTACIONAMIENTOS : 30 plazas
PISCINA
COMUN

ZONA DE PARRILLAS

ZONA DE JUEGOS
NINOS

MINI GIMNASIO
EQUIPADO

AREAS COMUNES
LOBBY BUENOS
ACABADOS

SUM

CABIDA ARQUITECTNICA

ABIDA ARQUITECTNICA

CABIDA ARQUITECTONICA PROYECTO EDIFICIO SAN

ANTONIO
AREA
VENDIBLE (m2)

PISO
8
7
6
5
4
3
2
1
-1
-2
-3
TOTAL

AREA
COMUN (m2)

201
201
201
201
201
201
201
150

18
18
18
18
18
18
18
69

1,560

192

ESTACIONAMIENTOS
(m2)

337
337
337
1,011

AREA TOTAL
(m2)
219
219
219
219
219
219
219
219
337
337
337
2,762

ABIDA
ARQUITECTNICA
ANLISIS
ECONMICO FINANCIERO
FICHA TCNICA
PROYECTO
DISTRITO
ALTURA
AREA LIBRE
EFICIENCIA
ESTACIONAMIENTOS POR VIVIENDA
AREA TERRENO (m2)
AREA EDIFICABLE POR PISO
AREA COMUN POR PISO TIPICO (8%)
AREA VENDIBLE PISO TIPICO
AREA PROMEDIO UNIDADES (m2)
AREA PROMEDIO ESTACIONAMIENTOS (m2)

TIEMPO ESTIMADO POR ETAPAS

(EN MESES)

PRECIO POR m2 TERRENO (USD)

PRECIO PROMEDIO VENTA POR m2 (USD)
PRECIO PROMEDIO VENTA ESTACIONAMIENTO
(USD)
COSTO DISENO + ESPECIALIDADES (USD)
COSTO DIRECTO CONSTRUCCION (USD)
GASTOS GENERALES

EDIFICIO SAN ANTONIO

MIRAFLORES
8 PISOS
35%
92%
2
336,84
218,946
17,52
201,43
100,72
35,00

PRE-CONST.
3

CONST.

POST-CONST
6
3

TOTAL
12

3200,00
2000,00
12000,00
15,00
450,00
8%

ANLISIS ECONMICO
FINANCIERO

LCULO DE INGRESOS

Cant.

m2

USD/m2

TOTAL

TOTAL
(Sin IGV)

Unidades

15.0

1,560.0

2,000

3,120,016

2,862,400

Estacionamientos Techados

15.0

13,000

195,001

178,900

3,315,017

3,041,300

273,717

I. INGRESOS

Total Ingresos (USD)

IGV Ingresos (USD)

VERSION DEL PROYECTO

INVERSION
Terreno (incluye alcabala)
IGV Terreno
Costo directo
Gastos Generales
Utilidad
Construccin
IGV Construccin
Gerencia Proyecto
IGV Gerencia Proyecto
Diseo + Especialidades
IGV Diseo
Licencias
IGV Licencias
Publicidad
IGV Publicidad
Comercializacin
IGV Comercializacin
Financieros + imprevistos
IGV Financieros + imprevistos
Total Inversin
IGV Inversin

m2

USD/m2

336.8

2,801.6

3,000
450

2,801.6

Total
TOTAL
USD
(Sin IGV)
1,010,520
0.00
1,260,708 1,068,397
100,857
85,472
88,250
74,788
1,449,814 1,228,656
221,158
165,751

15

42,024
6,410
33,150
0.00
66,300
10,114
132,601
0.00
66,300

35,613

2,988,460
237,682

56,187

AD DEL PROYECTO Y ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENT

UTILIDAD

TOTAL (USD)

Utilidad (Ingresos Inversin)

348,557

Pago de IGV

Impuesto a la Renta (IR)

Utilidad sobre Inversin despus IR

ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO
Aporte
Preventas
Financiamiento

10.5% Margen sobre las

ventas

36,035

Utilidad sobre Inversin antes IR

312,522

10.5%

93,757

30.0%

218,766

7.4%

TOTAL (USD)
889,938
889,938
1,186,584

%
30.0%
30.0%
40.0%

OS DE RENTABILIDAD DEL PROYECTO

RENTABILIDAD

Cant.

Sobre Inversin

7.4%

Sobre Aporte

24.6%

Tiempo estimado del proyecto (en aos)

TIR Aporte

1.3

18.4%

ANLISIS FODA

ANLISIS FODA
FORTALEZAS

Acceso rpido a vas de

transporte pblico y
privado.
Diseo moderno y
acogedor.
Cercana a zonas
comerciales.
Ubicado en Miraflores,
distrito que ocupa el 2do
puesto en el ndice de
desarrollo urbano y con
muchos atractivos tursticos
DEBILIDADES
( hoteles, playas,
malecones, Larcomar,
Poca iluminacin nocturna
vuelos en parapente, etc.)
hace las calles poco
transitables incrementando
la inseguridad.
Menor valor de la zona por
ubicarse en lmite fronterizo
con Surquillo.

OPORTUNIDADES

Pocos condominios
residenciales colindantes.
Ubicado en zona cntrica.
Zona de alto transito
diurno y con alta
probabilidad de
actividades nocturnas .
Distrito pujante y
atractivo.

AMENAZAS

Recesin econmica
limita la decisin de
compra.
Stock de inmuebles de
sectores A y B para
venta.
Menor rigurosidad en el
acceso al crdito podra
originar una burbuja
inmobiliaria.

CONCLUSIONES

Existe demanda de departamentos para un sector B y C+,

Familias jvenes, estilos progresistas y modernos
En la zona elegida no se encuentran ofertas inmobiliarias
ubicadas cerca a nuestro lote y orientado al segmento
seleccionado.
Se han evaluado a 50 familias que se aproximan a la zona por su
alta actividad comercial que demandan y estn interesados en
adquirir un departamento de nuestro proyecto, debido a su
ubicacin, equipamiento y estilo de vida.
Del anlisis econmico Financiero se concluye que el proyecto es
rentable, puesto que la TIR del aporte est por encima del 18%.
Cabe indicar que para asegurar la rentabilidad del proyecto, el
precio a pagar por el terreno no debera exceder los US$ 3,000;
un costo superior a este monto exigira reducir el plazo del
proyecto para asegurar la TIR.