REGISTRO DE LA

PROPIEDAD RAIZ E
HIPOTECAS.
Sub-grupo 1.
B IV

Grupo

Antecedentes.
Inicia con las llamadas NOTARIAS, creadas en el CDIGO
CIVIL de 1860.

 En 1873 y 1881 PRIMER Y SEGUNDA LEY HIPOTECARIA.

- Las cuales establecan un REGISTRO GENERAL DE LA
PROPIEDAD INMOBILIARIA en toda la repblica.

 En Mayo de 1897 se decreto la LEY DEL REGISTRO DE LA

PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECAS. Se incluyo en el Cdigo
Civil de 1904. Luego por ello tiene plena vigencia legal el
REGLAMENTO DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD RAIZ E
HIPOTECAS.

 El Estado en Abril de 1991 crea la UNIDAD DEL REGISTRO

SOCIAL DE INMUEBLES, cuya misin en un primer
momento fue la inscripcin de proyecto de inters social.
En 1994 y 1995 se declara al CENTRO NACIONAL DE
REGISTROS como institucin pblica con autonoma
administrativa y financiera.

CARACTERSTICAS
SOBRE EL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD
RAZ E HIPOTECAS .

ES PBLICO
PROTEGE AL DERECHO DE DOMINIO
1. El carcter Perpetuo del Derecho de
Dominio o Propiedad
2. garantizar la seguridad Jurdica en el
Trfico Inmobiliario

 Carcter publico
Es un ente publico
Es una institucin jurdica
Conjunto de libros y sistemas registrales

 Carcter
dominio

al

derecho

de

supone en su esencia que existe un

titular nico facultado para usar,
gozar y disponer de la cosa e
impedir la intromisin de cualquier
persona.
1. El carcter
Derecho
de
Propiedad:

Perpetuo
Dominio

del
o

se manifiesta en que el propietario

no est sujeto a una limitacin de
tiempo y caducidad.
2.
Garantizar
la
seguridad
Jurdica en el Trfico Inmobiliario
:
se efecte por medio de los asientos
en los libros del Registro de la

COMPETENCIA DEL REGISTRO DE

PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECA
DESCRIPCION ORGANICA DEL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD RAIZ E HIPOTECA

 a) El Registro de la Propiedad Inmueble,

b) El Registro de la Propiedad Inmobiliaria por Pisos y
Apartamientos y
c) El Registro de Sentencias.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

El Registro de la Propiedad la institucin tcnico jurdica

ms importante de un ordenamiento legal positivo,
porque su misin principal es la de dar certeza, seguridad
jurdica y proteccin oficial a la vida jurdica de los
derechos que se inscriban en el registro correspondiente.
Este registro se practica de conformidad con el sistema
denominado Folio Real.

Ttulos que se inscriben en este registro:

Los ttulos o instrumentos en que se reconozca,

transfiera, modifique o cancele el dominio sobre
inmuebles.
Los ttulos o instrumentos en que se constituyan,
transfieran,
reconozcan,
modifiquen
o
cancelen
derechos de usufructo, herencia uso, habitacin,
servidumbre, hipoteca o cualquier derecho real
constituido sobre inmuebles.
Los contratos de arrendamiento sobre inmuebles y de
anticresis, cuando deban hacerse valer contra terceros.

 Los documentos que ordenen embargos,

restricciones y dems providencias cautelares sobre
derechos inmobiliarios inscritos en el Registro.
Los contratos de crditos a la produccin y los de
prenda mercantil a que se refieren los Arts. 1155 y 1530
del Cdigo de Comercio.

REGISTRO DE SENTENCIAS
En la ejecutoria en la cual el resultado es la modificacin
de la capacidad civil de los titulares de Derechos
inscritos en el Registro.
Ejecutorias que declaren la ausencia o la presuncin de
muerte de alguna persona y quines son los herederos
puestos en posesin provisional o definitiva de los
bienes, siempre que el ausente o muerto fuere el titular
de Derechos inscritos en el Registro.

El requisito fundamental para inscribir esta

clase de ejecutorias es que la persona afectada
por ella tenga bienes inmuebles inscritos en el
Registro.
La inscripcin de las ejecutorias deber contener:
a) El objeto de la demanda.
b)

Los nombres y apellidos de las partes principales que

han intervenido en el juicio.

c) La resolucin final que ha recado en el asunto

Requisitos de los documentos para ser inscritos

segn el sistema en el que fueron inscritos:

1) folio real: en su hoja de resumen se asentarn los

datos principales de las ejecutorias y el nmero del
asiento y del libro de sentencias en que se ha inscrito
la ejecutoria; 2) folio personal: se har a travs de
una marginacin en el libro en el que conste la
inscripcin.

Anteriormente el procedimiento consista en:

El interesado debe acompaar a la

ejecutoria un escrito solicitando la
inscripcin de la ejecutoria.
Por lo tanto una vez ordenada su inscripcin
por el Registrador se le pondr el auto de
inscripcin, se enviar a la Unidad de
Fotocopia a fin de que se le asigne el
nmero de inscripcin que le corresponde, el
nmero de los folios en que se asentar en
el Libro de Sentencia y el nmero de dicho

 Luego se fotocopiar el documento de la

ejecutoria de la declaratoria de los ttulos
de propiedad y del escrito en que se
solicita la inscripcin, y sern estas
fotocopias los asientos de inscripcin
devolvindoseles
al
interesado
los
documentos originales.
Se asentar la razn de su inscripcin la
cual constituir la prueba de que dicho
documento est debidamente inscrito.

DOCUMENTOS
INSCRIBIBLES

EN

REGISTRO

DE

PROPIEDAD

RAIZ

HIPOTECAS.

EL
LA
E

DOCUMENTO:
Es todo escrito, escritura con que se prueba confirma,
demuestra o justifica una cosa o al menos, que se
adecue con tal propsito.

INSTRUMENTO:
Significa documento que tiene el acto o contrato de
todo negocio jurdico. Proviene del latn instruere,
instituir, documento o escrito que da fe de un hecho o
manifestacin.

TITULO:
Se refiere al objeto de la inscripcin, es decir al acto o
contrato inscribible que es la causa o razn jurdica de
la adquisicin, modificacin o extincin del derecho
real.

Clasificacin de
los documentos
inscribibles

Art.676 del cdigo civil los clasifica

en:
Instrumento Publico
Instrumento Autentico
Instrumento Privado

Instrumento publico
Segn el artculos 1, 4,2 y 5 de la ley de notariado documento pblico
es aquel que est autorizado por un delegado del Estado, que ejerce la
funcin pblica del notariado.
Estos documentos segn el artculo 2 de la citada ley son: Escritura
Matriz, que es la que se asienta en el protocolo, o testimonio, que es
aquella en que se reproduce la escritura matriz, y las actas notariales,
que son las que no se asientan en el protocolo y solo tienen el valor de
instrumento pblico cuando se refieren a actuaciones que la ley le
encomienda al notario, art.51 LN.

 Manuel Osorio instrumento pblico son las escritura Matriz hecha por los
notarios y asentados en sus libros de protocolo, o por otros funcionarios
con las mismas atribuciones, y las copias de esos libros sacadas en la
forma que prescribe la ley.
Ejemplo de instrumentos pblicos: compraventa, donacin, testamento
abierto y cerrado, comodato etc.

Instrumento autentico

Es aquel emanado por funcionarios

autorizados para expedirlos; la autenticidad se
refiere a la procedencia de la persona que
aparece firmando autorizando el documento
como funcionario que ejerce un cargo pblico,
cargo que puede ser judicial o administrativo

Ejemplo de documentos autnticos

Aquellos documentos expedos por notario

salvadoreo en el extranjero, que para su validez
necesitan ser autenticados por el ministerio de
relaciones exteriores.

Instrumento privado
Son los otorgados por personas que no
ostentan ni fe pblica, ni calidad de funcionario
pblico.

Reglas para la valides de un

instrumento privado.
Documentos privados otorgados antes del 26 de mayo de 1881( art.695 inciso
3) se registran sin necesidad de antecedente inscrito, a dems deben ser
registrados en la alcalda municipal conforme la ley del 19 de febrero de 1881.
Documentos privados otorgados desde el 26 de mayo hasta el 9 de diciembre
de 1971, decreto 441 del 10 de diciembre de 1971, los documentos deben
tener antecedente inscrito en el registro de la propiedad raz e hipoteca.

 Que se refieren a la venta y tradicin de bienes inmuebles o que

constituyan derechos reales.
Documentos privados otorgados desde 10 de diciembre de 1971 a la
fecha: No se inscriben en el registro de la propiedad raz e hipotecas

TTULOS
INSCRIBIBLES.

Ttulos inscribibles: De
reconocimiento
1.

Se limitan al reconocimiento de un
derecho ya existente.

2.

Al reconocerse lo que se hace es

afirmar el derecho que se tenia
con anterioridad.
Ejemplo: un titulo supletorio.

Ttulos traslaticios de dominio.

Se traspasa el dominio mediante la
tradicin.
Ejemplo: las donaciones revocables,
La compraventa.

Ttulos modificativos
1.

El propietario dueo de un
derecho real puede alterarlo.

2.

Amplindolo
Restringiendo

3.

Derecho de acrecer en las

asignaciones testamentarias.

Ttulos constitutivos
Creacin de un derecho real
1.
nuevo.
No es independiente y
requiere
de
un
antecedente
2.
inscrito.
Derecho de usufructo.
3.

Ttulos declarativos.
Debe probar la existencia va notarial o
judicial.

Herencia intestada como lo seala el art.960

de cdigo civil en relacin al art.988, 17 de la
ley del ejercicio notarial de la jurisdiccin
voluntaria y de otras diligencias en donde la
ley presume la voluntad del causante.

Ttulos de extincin o cancelacin

1.

Finalizacin de o
terminacin de un derecho
existente

2.

Ejemplo: cancelacin de
una hipoteca art.743 del
cdigo civil

Los contratos de Arrendamiento sobre

inmuebles cuando deban hacerse valer
frente a terceros.

 Los documentos que ordene embargos, restricciones y

dems providencias cautelares sobre derechos
inmobiliarios inscritos en el registro.
ANOTACION PREVENTIVA: sobre un inmueble en que el
titular no podr enajenarlo mientras dure la medida
cautelar,
La anotacin preventiva surte efecto desde la fecha de
la presentacin del documento en el registro.art.728
inciso dos del cdigo civil.

 Los contratos de crditos a la produccin y los de prenda

mercantil a que se refieran los artculos, 1155 y 1530 del
cdigo de comercio.
cualquier otro documento que indique la ley.

Instrumentos Inscribibles Otorgados en el

Extranjero
En el artculo 677 del cdigo civil establece
que podrn inscribirse los instrumentos
pblicos o autnticos emanados de pases
extranjeros, cuando estn debidamente
autenticados y hayan de surtir efectos en
el Salvador.

Efecto de los documentos expedidos en

el extranjero
1. Los otorgados ante el consulado salvadoreo que esta caratulando
en el extranjero, es necesario autenticarlo en el ministerios de
relaciones exteriores para que surta efecto en el salvador.
. PROCESO DE AUTENTICACION:
Cuando el pas no haya firmado el convenio, se debe autenticar la
firma del notario extranjero, en la corte suprema y en el ministerio de
relaciones exteriores del pas extranjero, posteriormente lo envan a El
salvador para ser autenticado por el ministerio de relaciones exteriores
de dicho pas.

Ejemplo de documento expedido en el

extranjero.
Un poder general judicial emanado en estados unidos, deber
estar debidamente apostillado, y al momento de presentarlo al
registro de la propiedad raz e hipoteca deber anexar dicha
apostilla, todo lo anterior se sustenta en que el salvador ha
suscrito el convenio de la haya de 1961 por decreto legislativo No
811 del 16 de octubre de 1996 sobre la eliminacin del requisito
de la legalizacin de documentos pblicos extranjeros, en lo cual
bastara que el documento traiga los sellos de apostilla del pas
donde proviene para tenerlos como autnticos.

TITULOS QUE NO
SON INSCRIBIBLES

Son aquellos que por su naturaleza y en virtud de

la ley no requieren de inscripcin registral.
Documentos privados que no estn debidamente
registrados en la alcalda conforme a la ley del 19
de febrero de 1881
Documentos no reconocidos judicialmente, ni
legalizados por notario.

 Los ttulos supletorios que se presenta al

Registro de la propiedad y el inmueble ya
tiene antecedente inscrito.
Los que adolecen de nulidad absoluta o
relativa

ESTRUCTURA DEL
REGISTRO PROPIEDAD RAZ
E HIPOTECAS.

Art. 5 del Reglamento de la Ley de Reestructuracin del

Registro Propiedad Raz e Hipotecas. Unidad de
Calificacin:
Unidad Administrativa (art. 24).
Unidad de Diario (art. 6).
Unidad de Fotocopia (art. 16).
Unidad de Microfilme (art. 17).
Unidad de Catastro Jurdico (art. 23).
Unidad de Despacho de Documentos (art. 22).
Unidad de Encuadernacin (art. 19).
Unidad de Archivo de Documentos (art. 20).
Unidad de Archivo de Folios Reales (art. 21).
Unidad de ndice (art. 25).
Unidad de Certificaciones (art. 18).

Legislacin Aplicable.-

 Base Constitucional:
Articulo 2
artculo11
Articulo 22
Articulo 103

Es obligacin del Estado garantizar el derecho a la

propiedad a todos los habitantes del pas, siendo que
para lograrlo debe velar porque los inmuebles tengan
la correcta localizacin, estableciendo sus medidas
exactas, brindando certeza, proteccin y seguridad
jurdica de los derechos inscribibles e inscritos frente a
los terceros interesados.
En consecuencia el derecho a la propiedad es un
derecho humano, una garanta constitucional.

 Cdigo civil: artculos del 673 en adelante

Reglamento de la Ley de Reestructuracin

de la Propiedad Raz e Hipotecas

Leyes secundarias:
Ley de Procedimientos Uniformes