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INMOBILIARIA
OSCAR HUERTA AYALA
Contrato
Es el acuerdo entre dos o mas partes relacionadas con un objeto
un inters jurdico. Su finalidad es crear, modificar, regular o
extinguir relaciones obligatorias y constituye un acto jurdico
plurilateral por excelencia.
Componentes:
a) Acuerdo de los interesados (acto consensual)
b) Objeto del acuerdo (relacin jurdico patrimonial), contrato es
un acto jurdico patrimonial.
c) Modo como opera cmo opera el acuerdo, el contrato es un
acto de voluntad.
Resumen: Solo es contrato un acto que al mismo sea un acto de
voluntad, acto consensual y acto jurdico patrimonial.
Compraventa
Art. 1529.- Por la compraventa el vendedor se obliga a
transferir la propiedad de un bien al comprador y este a
pagar su precio.
Elementos:
a) La existencia de una obligacin de dar que asume el
vendedor y que se traduce al ser ejecutada, en la
transferencia de la propiedad del bien.
b) La contraprestacin, representada por el pago del precio
en dinero que debe hacer el comprador, se trata tambin
de una obligacin de dar.
Efecto de la compraventa
Art. 949 del Cdigo Civil: La sola obligacin de enajenar un
inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo
disposicin legal diferente o pacto en contrario.
Ello significa que el solo acuerdo de voluntades, en el caso de
bienes inmuebles, basta para trasmitir el derecho de
propiedad.
A la voluntad de las partes le corresponde un papel vital en la
trasmisin de la propiedad, es el ttulo de adquisicin y por s
sola produce tal trasmisin y segn Max Arias es tambin el
modo de adquirir.
Por lo tanto, en el Per no se exige la inscripcin en el Registro
para que la transferencia quede perfeccionada; sin embargo se
inscribe para proteccin del titular, respeto de la sociedad del
derecho, proteccin del inters y del derecho de terceros.
Compraventa
Principio de Titulacin Autntica:
Escritura pblica o formulario registral (no mayor
de 20 UIT), segn sea el caso. Art. 2010 del C.C.
Deber constar el pago total o parcial del precio,
extendindose la hipoteca legal, de ser el caso.
Uso de los formularios del Ex-RPU y documentos
privados legalizados antes del 16/06/2004 sern
admitidos
hasta
el
31/10/2008.(Stima
Disposicin Transitoria del Reglamento).-
reserva
de
COMPRA-VENTA Y SOCIEDAD
CONYUGAL
Son bienes propios de los cnyuges (art.
302 CC):
1. Los que aporte al iniciarse el rgimen de
sociedad de gananciales.
2. Los que adquiera durante la vigencia de
dicho rgimen a ttulo oneroso cuando la
causa de adquisicin ha precedido a
aqulla.
3. Los que adquiera durante la vigencia del
rgimen a ttulo gratuito, etc.
Transferencia de cuotas
ideales de un predio
Compraventa de cuotas
ideales de un predio
Compraventa de cuotas
ideales de un predio
Compraventas
formalizadas
posterioridad
al
fallecimiento
transferente o adquirente
con
del
Compraventa: casos
Compraventa de propiedad en el
mandato sin representacin
Efectos de la inscripcin de la
compraventa: Legitimacin
Efectos de la inscripcin de la
compraventa
Puede definirse como una presuncin general de
exactitud e integridad del Registro:
a) Los asientos del Registro, en cuanto se refieran a los
derechos inscribibles, producen todos sus efectos
mientras no se declare su inexactitud, encontrndose
bajo la salvagurdia de los trbunales.
b) Para todos los efectos legales, se presumir que los
derechos reales inscritos en el Registro existen y
pretenecen a su titular en la forma determinada por el
asiento respectivo.
c) Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho
referido por aqul.
La presuncin de exactitud del Registro sirve para reputar
como titular del derecho a quin aparezca as constatado
en el asiento registral. La inscripcin per se constituye en
prueba.
Efectos de la inscripcin de la
compraventa: Legitimacin
Consecuencias jurdicas de la presuncin de exactitud:
a) Consecuencias sustantivas: se presume que el titular registral es el
verdadero titular en el trfico jurdico y ha de ser tenido como tal mientras no
se pruebe lo contrario.
b) Consecuencias procesales:
El titular registral como demandante (presuncin de que ste es el titular del
derecho constatado en el Registro) ejemplo: en los procesos de ejecucin
de garanta hipotecaria, proceso de desalojo, procesos de deslinde,
procesos indemnizatorios por daos de un inmueble.
El titular registral como demandado: toda demanda que afecte a una finca
debe dirigirse contra el titular registral. Ejemplo: accesin, daos causados
por las cosas, prescripcin adquisitiva. La prueba contra el titular registral
debe ser fehaciente.
El titular registral como tercero: en el caso de suspensin de embargo sin
tercera: se requiere ttulo inscrito. Cuando el titular registral no es parte en
un proceso cautelar o de ejecucin, y a pesar de ello se pretende afectar un
bien suyo a travs del embargo.Tercera de propiedad, tercera de pago
Art. 2012 del Cdigo Civil: Se presume sin admitirse sin prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las
inscripciones. (recurre a la ficcin legal)
Segundo Prrafo del Art. I del Ttulo Preliminar del Reglamento
General de los Registros Pblicos: El contenido de las partidas
registrales afecta a los terceros aun cuando stos no hubieran tenido
conocimiento efectivo del mismo. (no recurre a la ficcin legal, sino a
la posibilidad de conocimiento)
El Cdigo civil, plantea una presuncin jure et de jure del conocimiento
del conocimiento del contenido de las inscripciones.
En consecuencia, los terceros no podrn alegar desconocimiento o
ignorancia porque siempre tuvieron la posibilidad de conocer y saber.
Al revs, aquello que no est publicado no debe perjudicarlos ni
oponrseles por cuanto nunca estuvieron es posibilidad de conocerlo.
La publicidad jurdica es la exteriorizacin sostenida e ininterrumpida
de determinadas situaciones jurdicas que organiza e instrumenta el
Estado a travs de un rgano operativo, para producir cognoscibilidad
general respecto de terceros, con el fin de tutelar los derechos y la
seguridad en el trfico de los mismos.
Consecuencias de la inscripcin de
la compraventa: Fe Pblica
Registral
Artculo 2014 del Cdigo Civil.
Consiste en que cualquier tercero de buena fe que adquiera un
derecho de aquel que ostenta la legitimacin dispositiva de acuerdo a
lo publicado por el Registro, esto es, el que contrata sobre la base de
lo que proclama el Registro, ser protegido una vez que inscriba su
derecho, manteniendo su adquisicn si luego resulta que se
encontraba legitimado registralmente en realidad nunca lo estuvo.
Se requiere adems que la adquisicin sea a ttulo oneroso. Se
requiere tanto de la buena objetiva como la buena fe subjetiva.
Tutela la seguridad jurdica dinmica o seguridad de trfico, es decir
el adquirente de un derecho no puede ver ineficaz su adquisicin por
causas que no conoci o no conoci al momento de llevarla a cabo.
Sin este principio la incertidumbre reinara en las adquisiciones.
Consecuencias de la inscripcin de
la compraventa: Fe Registral
Requisitos:
1.- Adquirir de quien aparece en el Registro con facultades para
otorgar el derecho. (no se ampara al tercero adquirente en el caso
de una inmatriculacin, el matriuclante no cumple el requisito de
previa inscripcin).
2.- Adquirir a ttulo oneroso ( se distingue del adquirente a ttulo gratuto,
se debe preferir)
3.- Tener buena subjetiva, esto es, desconocer, la inexactitud del
Registro (la buena fe debe ser del adquirente y no del transferente)
4.- Tener buena fe objetiva, esto es, que en el Registro no consten las
causas de la inexactitud ( se debe extener a los ttulos archivados,
conforme al Art. VIII del T.P del RGRP)
5.- Inscribir el derecho adquirido ( este el hecho que le asigna su
calidad de tercero registral y le permite ser mantenido en su
Consecuencias de la inscripcin de
compraventa: Prioridad Excluyente
Artculo 2017 del Cdigo Civil.- No puede inscribirse un ttulo
incompatible con otro ya inscrito, aunque se a de fecha anterior.
Se establece un cierre de la partida registral respecto de todos los
ttulos incompatibles con el ya inscrito.
El cierre puede producirse a:
1) Unttulo anterior ya inscrito, lo que determina un cierre definitivo,
puesto que por regla general la vigencia de los asientos de
inscripcin no se encuentra sujeta a plazo alguno.
2) Un ttulo anterior anotado preventivamente, solo en ciertos casos
especiales en que la anotacin preventiva determina la imposbilidad
de extensin de nuevos asientos incompatibles, com ocurre en el
bloqueo registral, la incautacin preventiva, las medidas cautelares
de no innovar o las inhibiciones de disponer o gravar.
3) Un ttulo simplemente presentado con fecha anterior, en cuyo caso
el cierre registral es provisional, en cuanto en caducar el asiento,
cesarn los efectos, permitiendo la inscripcin del ttulo
incompatible presentado en segundo lugar.
Jurisprudencia
OTORGAMIENTO DE ESCRITURA PBLICA.
VENTA DE BIEN POR QUIEN APARECA EN
REGISTROS COMO SOLTERO. CAS N 2254-2010
TUMBES ELPERUANO 31/01/2011 PP. 29473-29474
El otorgamiento de escritura pblica por persona que
registralmente figura como soltero cuando es casado
no debe ser declarado nulo en sede judicial, por
cuanto la inscripcin se realiz cumpliendo los
requisitos de la buena fe registral contenido en el
Artculo 2014 del Cdigo Civil.
Jurisprudencia
Presuncin de bien social
CALIFICACIN DE ADECUACIN
CON ASIENTOS REGISTRALES
ADECUACIN DEL BIEN OBJETO DE LA
TRANSFERENCIA
La discrepancia en cuanto a la
identificacin de un bien objeto del
contrato de transferencia materia de la
solicitud de inscripcin, ser objeto de
observacin siempre que no existan otros
elementos suficientes que permitan su
identificacin.
X PLENO
APLICACIN DE TOLERANCIAS
CATASTRALES
DIRECTIVA
N
01-2008,
modif.R.02-2010SNCP/CNC:
7. DISPOSICIONES
c. Registrales
i. Cuando las diferencias de reas (linderos y
medidas)* estn dentro del rango de tolerancias
establecidas en la presente Directiva, no da
mrito para extender el asiento de rectificacin en
la partida registral.
ii. Cuando las mediciones de reas* de los predios
exceden las tolerancias establecidas en la
presente Directiva, debern ser rectificadas
conforme a los procedimientos vigentes.
EXCEPCIN A LA APLICACIN DE
TOLERANCIAS
d.i. Estos rangos de tolerancia no se
aplicarn, cuando, a pesar de la
discrepancia de valores de reas entre las
consignadas en el ttulo y la que aparece
en la partida registral, el rea de Catastro
determina que se trata del mismo predio y
no se afecta reas de otros predios.
PLENO L
JURISPRUDENCIA REGISTRAL:
INEXISTENCIA DE LINDEROS Y MEDIDAS
REGISTRADOS
La inexistencia de linderos y medidas
perimtricas registradas de un predio no
impide la inscripcin de su transferencia de
dominio, siempre que en el contrato de
compraventa existan elementos suficientes
que permitan su identificacin.
R. 824-2007-SUNARP-TR-L
ACUERDO PLENARIO
ACTO JURDICO SUJETO A CONDICIN
SUSPENSIVA
Es inscribible el acto modal sujeto a
condicin, siempre que el cumplimiento de
sta implique una modificacin en la
situacin jurdico real del inmueble.
PLENO LXXII
JURISPRUDENCIA REGISTRAL:
CALIFICACIN DE FACULTADES DE
DISPOSICIN
No constituye obstculo para la inscripcin
de una compraventa celebrada a travs de
apoderado, el hecho que en el acto de
apoderamiento se hayan descrito 2 predios
cuando con posterioridad dichos predios
fueron
acumulados
por
disposicin
municipal.
R. 1045-2008-SUNARP-TR-L
CUNDO ES OPONIBLE LA
REVOCACIN DEL PODER?
Cuando se inscribe la revocacin, a partir
de la fecha de la inscripcin (asiento de
presentacin del ttulo).
Art. 2038 CC: El tercero que de buena fe y
a ttulo oneroso ha contratado sobre la
base de mandato o poder inscrito en el
registro del lugar de celebracin del
contrato, no ser perjudicado por
mandato,
poder,
modificaciones
o
extinciones de stos no inscritos.
ACUERDO PLENARIO
RECTIFICACIN DEL ESTADO CIVIL DE
LOS TITULARES
La rectificacin del estado civil en mrito al
segundo prrafo del artculo 15 del RIRP,
conlleva a que en una posterior
transferencia del bien deban intervenir
ambos cnyuges, salvo que se acredite
que el bien fue adquirido con la calidad de
propio.
PLENO LXXX
JURISPRUDENCIA REGISTRAL:
INEXIGIBILIDAD DE ACTO PREVIO
En la calificacin de actos en los cuales se
transfieran cuotas ideales respecto de un
predio, el Registrador debe limitarse a
verificar que el transferente sea titular de la
cuota ideal que transfiere, sin exigir la
inscripcin de transferencias previas que
se mencionen en el contrato, ni calificar el
porcentaje remanente.
R. 719-2008-SUNARP-TR-L