STUDI KELAYAKAN

PROYEK

Aspek Hukum
Aspek Manajemen
Aspek Keuangan

Aspek hukum
Dalam penyusunan SKP, analisis sisi yuridis sangat penting
dilakukan. Hal ini untuk menghindari adanya proyek fiktif atau
perusahaan-perusahaan yang beroperasi secara illegal . Yang
dimaksud dengan Illegal di sini misalnya apabila perusahaan
tidak memiliki ijin usaha atau proyek yang bidang usahanya
dilarang oleh Pemda / negara / wilayah setempat. Disamping itu,
evaluasi aspek yuridis mencakup pula mengenai :
1. Bentuk Badan Hukum Perusahaan;
2. Legalitas pelaksanaan proyek ( apakah perusahaan
beroperasi sesuai ijin yang diberikan oleh Pemerintah setempat
);
3. Identitas Pelaksana proyek;
4. Lokasi ( tempat ) pelaksanaan proyek;
5. Waktu pelaksanaan proyek;
6. Cara pelaksanaan proyek

BENTUK BADAN HUKUM PERUSAHAAN

Terdapat beberapa bentuk usaha di Indonesia, yaitu :
A. Perusahaan Perorangan
Perusahaan perorangan sebenarnya merupakan bentuk usaha
yang tidak memiliki badan hukum. Usaha ini di miliki oleh satu
orang dan
oleh karena itu segala pengelolaan serta
pengawasan usahanya dilakukan oleh pemilik sendiri. Seluruh
keuntungan usaha merupakan hak sepenuhnya bagi pemilik,
demikian pula resiko kerugian usaha seluruhnya dipikul oleh
pemilik.
B. Firma
Firma merupakan suatu bentuk perkumpulan usaha yang
didirikan oleh beberapa orang. Semua anggota memiliki
tanggung jawa yang sama termasuk tanggung jawab terhadap
hutang maupun memikul
kerugian yang mungkin terjadi.
Apabila salah seorang anggota mengundurkan diri, otomatis
Firma tersebut bubar.
C.

Perusahaan Komanditer ( CV )
CV merupakan suatu persekutuan yang didirikan oleh beberapa
orang dimana masing-masing menyerahkan sejumlah uang
dalam jumlah yang tidak perlu sama. Terdapat 2 macam

D.

Perseroan Terbatas ( PT )
Badan usaha yang berbentuk PT adalah melibatkan
beberapa orang yang menanamkan dananya
ke
perusahaan sebagai tanda kepemilikan atas perusahaan
yang bersangkutan. Tanda kepemilikan atas PT disebut
sebagai Saham dan penanam dana disebut sebagai
Pemegang Saham.
Terdapat 2 macam pemegang
saham, yaitu pemegang saham preferen (prefered
stock ) dan pemegang saham biasa (common stock ).

E. BUMN / BUMD
BUMN / BUMD adalah perusahaan yang mayoritas
kepemilikannya oleh Pemerintah / Pemerintah Daerah,
misalnya : PT. Garam
(Persero ), PT. Danareksa
( Persero ), PT. Bank Mandiri ( Persero ), dll.

LEGALITAS PERUSAHAAN
Yang dimaksud legalitas di sini adalah apakah pendirian dan
operasional perusahaan telah memenuhi ketentuan-ketentuan
Pemerintah. Misalnya, telah memiliki :
- Pengesahan perusahaan ( untuk PT ) oleh Menteri Kehakiman;
- Tanda Daftar Perusahaan ( TDP ), Surat Ijin Usaha
Perdagangan
( SIUP ), Nomor Pokok Wajib Pajak ( NPWP ),
Keanggotaan / sertifikasi yang dikeluarkan oleh Asosiasi, dll;
- Untuk beberapa usaha tertentu diperlukan ijin gangguan ( HO
),
Analisa Dampak Lingkungan ( AMDAL );

IDENTITAS PELAKSANA PROYEK

Identitas dari pelaksana proyek perlu diteliti apakah memenuhi
ketentuan / perundang-undangan yang berlaku di Indonesia.
Hal ini perlu dilakukan penelitian, misalnya :
- Kewarganegaraan;
- Informasi Bank;
- Keterlibatan Perkara Pidana / Perdata;
- Hubungan keluarga antar pengurus.

LOKASI ( TEMPAT ) PELAKSANAAN PROYEK

Penelitian perihal lokasi ini lebih dititik beratkan pada :
> Perencanaan Wilayah
Lokasi proyek harus disesuaikan dengan rencana wilayah
yang ditetapkan oleh Pemerintah;
> Status Kepemilikan Tanah
WAKTU PELAKSANAAN PROYEK
Proyek baru dapat melaksanakan kegiatan operasional
apabila seluruh ijin terkait telah lengkap dan masih berlaku.
SYARAT PELAKSANAAN PROYEK
Pada beberapa proyek dibutuhkan tambahan dana
pinjaman yang bersumber dari Bank, Modal Ventura,
Lembaga Leasing, atau pihak ketiga lainnya.
Berkaitan
dengan
pinjaman
dana tersebut, biasanya terdapat
beberapa syarat khusus yang
ditentukan oleh pihak
kreditor dan harus dipenuhi oleh pelaksana proyek sebagai
debitor.

Aspek Manajemen
MASA PEMBANGUNAN PROYEK
Kegagalan suatu proyek dapat terjadi apabila
tenaga kerja pada masa pembangunan proyek
kurang
berkualitas. Oleh sebab itu, pada
masa pembangunan ( konstruksi ) harus
terdapat keterpaduan antara ketrampilan
tenaga manusia dengan dengan kapasitas
peralatan sejak tahap perencanaan sampai
dengan
proyek selesai dan
diserahkan
kepada pemilik proyek. Pembangunan proyek
dapat dilakukan oleh perusahaan kontraktor
atau dapat pula dilakukan secara borongan
yang dipimpin oleh mandor borongan.

Terdapat
3
fungsi
manajemen
yang
harus
dilaksanakan dalam masa pembangunan proyek,
yaitu :
A. Perencanaan proyek
Tujuan perencanaan proyek adalah aktivitas yang dikerjakan
sesuai dengan rencana dan apabila terjadi penyimpangan.
Misalnya : keterlambatan diupayakan agar penyimpangannya
tidak materiil.
Pada tahap perencanaan ini disusun suatu rencana kerja
pembangunan proyek sampai dengan masa uji coba. Hal hal
yang dianalisis meliputi jenis pekerjaan, waktu pelaksanaan
tiap jenis pekerjaan, tenaga pelaksana, peralatan, dan
anggaran. Perencanaan yang lengkap dan matang akan
menentukan keberhasilan proyek secara optimal.
Yang dimaksud optimal disini adalah proyek dapat
diselesaikan tepat pada waktunya sesuai dengan kualitas dan
anggaran yang ditentukan.
Dengan demikian, perencanaan harus dapat
mengakomodasikan seluruh kebutuhan dan kepentingan
pelaksanaan konstruksi, yaitu mulai dari hal-hal yang bersifat
teknis sampai dengan yang bersifat sosial.

B. Realisasi Pembangunan Proyek / Pelaksanaan

Konstruksi
Pada tahap ini, selain mempersiapkan ijin-ijin,
organisasi, dan petugas lapangan, disusun pula
suatu jadwal rencana kerja secara spesifik.
Penyusunan jadwal kerja yang paling sederhana
adalah menggunakan bagan balok ( bar chart)
C. Pengendalian
Pengendalian dilakukan selama masa konstruksi
sampai dengan proyek selesai. Pengendalian
selama
masa konstruksi dilakukan dengan
selalu mengikuti laporan & evaluasi pekerjaan
secara teratur (harian, mingguan,
bulanan),
biasanya dilengkapi dengan foto-foto yang
menunjukkan realisasi kemajuan penyelesaian
pekerjaan proyek secara fisik.
Jadi proses pengendalian ( waktu & kualitas )
merupakan suatu pemantauan langkah demi
langkah terhadap proses pelaksanaan suatu
pekerjaan, mencakup metode kerja, peralatan &
tenaga kerja termasuk keamanan & keselamatan

MASA OPERASIONAL
Pada masa operasional, kebutuhan SDM perlu
diestimasi menurut jumlah, keahlian, pengalaman,
tingkat pendidikan, gaji / upah, dan kebutuhan
masing-masing bagian. Apabila dibutuhkan adanya
tenaga asing, perlu diestimasi pula
proporsi
banyaknya tenaga asing yang akan digunakan.
Misalnya, pada proyek Hotel perlu diestimasi
kebutuhan SDM baik TK Langsung maupun TK Tak
Langsung untuk masing-masing bagian.
Disamping kebutuhan jumlah dan tingkat pendidikan
SDM, diperlukan pula standarisasi kebutuhan dalam
hal :
a. Keahlian / pengalaman kerja;
b. Gaji / upah dan tunjangan;
Kriteria lain ( apabila dinilai penting ), seperti :
memiliki sikap ramah (bagian Humas). Pada industri
jasa penerbangan, misalnya dibutuhkan kriteria
khusus bagi pramugari / pramugara, seperti tidak
berkaca mata, berpenampilan menarik dengan
minimal tinggi badan tertentu & berat badan

Rencana Pengisian Jabatan

Pada beberapa perusahaan, biasanya siapa yang
akan
mengisi
jabatan
tingkat
atas
telah
direncanakan sebelumnya, misalnya : untuk jabatan
komisaris dan direksi. Pihak yang dicalonkan
mengisi jabatan-jabatan tersebut sebaiknya adalah
orang-orang yang memiliki performance pribadi
yang baik, misalnya :
a. Dikenal sebagai tokoh masyarakat yang jujur
b. Dikenal sebagai mitra usaha yang baik
c. Dalam dunia perbankan, dinilai sebagai nasabah
yang baik
d. Sedapat mungkin memiliki pengalaman dalam
bidang manajerial dengan reputasi baik.
Informasi
yang
digunakan
untuk
menilai
performance pribadi tersebut biasanya bersumber
dari sesama pengusaha, media masa, perbankan,
dll.

Aspek Keuangan
(finansial)
Proyek

dikatakan sehat apabila dapat

memberikan keuntungan yg layak dan
mampu memenuhi kewajiban finansialnya
Kegiatan aspek finansial berkaitan dg
penghitungan
perkiraan jml dana yg
diperlukan utk keperluan modal kerja awal
dan untuk pengadaan harta tetap proyek
Berkaitan juga dgn :
Sumber dana dan biaya modal
Estimasi aliran kas
Kriteria penilain investasi
Pertimbangan faktor resiko dlm investasi

Analisis Keuangan
Memuat
:
Kajian
kelayakan
proyek

secara
keuangan,dengan memberikan gambaran
secara jelas terhadap kinerja keuangan dari
sudut pandang penerimaan dan pengeluaran
keuangan proyek, termasuk risiko yang akan
dihadapi selama siklus proyek (project
viability).
Kajian
kebutuhan
terhadap
dukungan
pemerintah (pusat maupun pemerintah
daerah), apabila dikajian awal dinyatakan
bahwa proyek ini tidak layak dengan hanya
mengandalkan pendanaan dari Badan Usaha
dan potensi pemasukan dari pengguna (user
charge) fasilitas
infrastruktur yang akan
dibangun. Termasuk juga yang dikaji adalah

 Gambaran

yang jelas terkait sumber

pendanaan proyek termasuk persyaratan
yang harus dipenuhi oleh Badan Usaha
terhadap pengembalian pendanaan, bila
pendanaan tersebut didapat dari sektor
perbankan atau
swasta lainnya.

SUMBER DANA
Kebutuhan Dana untuk AKTIVA
TETAP (aset yang berwujud yang
digunakan dlm produksi, dpt
dijual atau dpt disewakan)
Kebutuhan Dana untuk MODAL
KERJA
ARUS KAS
Kebutuhan Dana untuk menjaga
ARUS KAS harus dapat dipenuhi
agar PROYEK dapat berjalan

Metode Penilaian Investasi

Dalam penyusunan SKP perlu dianalisis mengenai
kontribusi suatu proyek (investasi) terhadap kekayaan
(wealth).
Suatu proyek (investasi) dinyatakan layak
apabila diperkirakan dapat meningkatkan wealth pemegang
saham atau perusahaan. Terdapat beberapa cara penilaian
investasi, namun yang umum digunakan dalam SKP adalah
metode Net Present Value (NPV) sebagai berikut :
NET PRESENT VALUE ( NPV )
NPV merupakan nilai sekarang dari peramalan penerimaan
kas hasil investasi, dikurangi nilai investasi awal, yang
diformulasikan sebagai berikut :
n
NPV = - Io +
Ct
t=1 ----------( 1 + r )t
Dimana : Io = Investasi awal
Ct = Peramalan penerimaan kas
r = cost of capital sebagai discount rate
t = periode analisis proyek

Kriteria Penilaian NPV

1.

NPV > 0, Go Project ( Proyek diterima );

2.

NPV < 0, No Go Project ( Proyek ditolak );

3.

Apabila terdapat beberapa proyek, maka proyek dengan NPV terbesar yang dipilih.

Contoh :
Investasi awal suatu proyek adalah sebesar Rp. 600 juta. Net proceeds yang dihasilkan oleh proyek
tersebut diperkirakan sebesar :
Tahun ke
0

Proceeds
( 600 )

200

300

450

Apakah proyek tersebut layak diinvestasikan, apabila cost of capital ( required rate of return / discount rate)
adalah sebesar 18%.
Jawab :
C1

C2

C3

NPV = - Io + --------------- + ---------------- + ---------------( 1 + 0.18 )

( 1 + 0.18 )
( 1 + 0.18 )
200

300

450

= ( 600 ) + ------------- + ------------ + -----------1,1800

1,3924

1,6430

= ( 600 ) + 169,49 + 215,46 + 273,88

= 58,83
Karena NPV > 0, maka proyek tersebut layak direalisasikan.

Internal Rate of Return

(IRR)

Rata-rata keuntungan internal tahunan perusahaan

yang melaksanakan investasi dan dinyatakan dalam
persen. IRR adalah tingkatsuku bunga yang
membuat nilai NPV proyek sama dengan nol. IRR
secara matematis dapatdirumuskan sebagai berikut:

Dimana:
i1 = tingkat diskonto yang menghasilkan NPV positif
i2 = tingkat diskonto yang menghasilkan NPV negatif
NPV1 = NPV positif
NPV2 = NPV negatif

Investasi

dikatakan layak jika IRR lebih

besar dari tingkat diskonto, sedangkan
jika IRR lebih kecil dari tingkat diskonto
maka proyek tersebut tidak layak
dilaksanakan.
Tingkat
IRR
mencerminkan
tingkat
bunga
maksimal yang dapat dibayar oleh
proyek untuk sumber daya yang
digunakan. Suatu investasi dinyatakan
layak jika IRR lebih besar dari
tingkatbunga yang berlaku.

Net Benefit Cost Ratio (Net B/C

Ratio)
Besarnya manfaat tambahan pada setiap tambahan biaya
sebesar satu satuan. Net B/C adalah merupakan
perbandingan antara nilai sekarang (present value) dari
net benefit yang positif dengan net benefit yang negatif.
Net B/C ratio secara matematis dapat dirumuskan sebagai
berikut:
Dimana:

Bt = Manfaat pada tahun ke t

Ct = Biaya pada tahun ke t
1/(1+i) = Discount factor
n = Umur proyek
Proyek dikatakan layak bila NBCR lebih besar dari satu
(Gray et al, 1992)

SENSITIVITY ANALYSIS merupakan suatu pengujian

dari suatu keputusan ( misalnya keputusan investasi )
untuk mencari seberapa besar ketidaktepatan
penggunaan suatu assumsi yang dapat ditoleransi
tanpa mengakibatkan tidak berlakunya keputusan
tersebut.
Manajer harus menentukan kepekaan keputusannya
terhadap assumsi yang mendasari. Semua keputusan
didasarkan atas berbagai assumsi, seperti :
keakuratan data, discount rate yang digunakan, dll.
Jadi, apabila digunakan assumsi yang berbeda, apakah
terjadi perubahan terhadap keputusan yang telah
ditetapkan.
Sensitivity analysis tujuannya adalah untuk melihat
apa yang akan terjadi dengan hasil analisa proyek, jika
ada sesuatu kesalahan atau perubahan dalam dasar
perhitungan biaya atau benefit
Dengan demikian tujuan utama daripada analisa
sensitivitas :
1. Untuk memperbaiki cara pelaksanaan proyek yang
sedang

Dalam
sensitivity
analysis setiap
kemungkinan itu harus dicoba, yang berarti
bahwa tiap kali harus diadakan analisa kembali.
Ini perlu sekali, karena analisa proyek
didasarkan pada proyeksi-proyeksi
yang
mengandung banyak ketidak-pastian tentang apa
yang akan terjadi di waktu yang akan datang
Ada 3 hal yang perlu diperhatikan, antara lain :
a. Terdapatnya cost overrun , misalnya
kenaikan dalam biaya konstruksi
b.
Perubahan
dalam
perbandingan
harga
terhadap tingkat harga umum, misalnya
penurunan harga hasil produksi
c. Mundurnya waktu / jadwal implementasi

Contoh :
Investasi awal suatu proyek adalah sebesar Rp. 600 juta.
Adanya perubahan assumsi mengenai tingkat inflasi,
mengakibatkan Expected Net Proceeds yang dihasilkan oleh
proyek tersebut berubah dari :
Tahun ke
Semula
Menjadi
0
( 600 )
1
200
100
2
300
250
3
450
400
Dengan adannya perubahan tersebut, apakah proyek masih
dinilai layak ?
Jawab :
C1
C2
C3
NPV
= - Io + --------------- + ---------------- + ---------------( 1 + 0.18 )
( 1 + 0.18 )
(1+
0.18 )
100
250
400
= ( 600 ) + ------------- + ------------ + -----------1,1800
1,3924
1,6430
= ( 600 ) + 84,75 + 179,55 + 243,45