LO S D ERECH O S REALES

U nidad VI
Servidumbre, superficie, la Prenda y la Hipoteca

LA SERVID U M BRE

Por un lado es una restriccin a la propiedad

y por otro es un derecho sobre la cosa de
otro.

Se distinguen dos clases

Servidumbres personales que se establecen

sobre una cosa mueble o inmueble.

Las servidumbres reales o prediales, que slo

pueden existir en provecho de un fundo de tierra
sobre otro fundo.

D ERECH O D E SU PERFICIE

La superficie es el
derecho de gozar a
perpetuidad o por lo
menos
un
largo
tiempo
de
una
constrsuccin
estalecida sobre el
terreno de otro.

Es
un
acordado

derecho
por
el

C M O SE EJERCE EL D ERECH O D E
SU PERFICIE

El pretor acuerda un interdicto de superficie al

superficiario para mantenerlo en posesin

Esta prctica fue iniciada por el Estado y los

municipios y luego pas a los particulares.

Se parece a la enfiteusis, de la cual se distingue:

Porque este derecho recae sobre una tierra laborable,
y la superficie sobre un edificio. Porque en la enfiteusis
lo esencial es el pago de una renta anual o canon.

EXTIN CI N D E LA SU PERFICIE
CAUSAS DE LA
EXTINCIN DE LA
SUPERFICIE
Por el
vencimiento del
trmino por el
que se acord

Por la prdida
de la cosa

Por falta de
pago

EJEM PLO D E D ERCH O D E

SU PERFICIE
Un ejemplo clsico

Jus in agro vectigali

Derecho real sobre

tierras pertenecientes
al estado, ciudad o
municipio.
Es
un
arrendamiento
perpetuo en el sentido
que dura el tiempo
que el terrateniente
paga el censo.

LA EN FITEU SIS

En
el
bajo
imperio,
los
emperadores tomaron el hbito
de dar en arrendamiento muy
largo y a perpetuidad las tierras
lejanas sin cultivo, del patrimonio
de la corona, mediante el pago de
un canon.

Este contrato fue muy empleado

en Grecia.

El emperador Zenn le dio la

LA ENFITEUSIS
Herencia de
la cultura
griega.

LO S D ERECH O S D E PREN D A E
H IPO TECA
La

prenda y la hipoteca difieren de

los otros derechos reales por su
carcter accesorio: suponen la
existencia de una obligacin cuyo
cumplimiento
se
encuentra
asegurado o garantizado en forma
especial.

LA PREN D A (EL PIG N U S)

Mas

tarde aparece esta garanta real

consistente en un simple acto juris
gentium, que se perfecciona con la
entrega de la cosa.

El

deudor conserva el dominio del

bien pero transfiere al acreedor la
possesio adinterdicta.

El acreedor prendario percibe los

frutos, y debe devolver la cosa
cuando se paga la deuda.
El
pignus
tiene
los
mismos
inconvenientes anotados para la
fiducia:
el
acreedor
est
insuficientemente protegido.

LA H IPO TECA
Es

un derecho real pretoriano

sobre la casa de otro que confiere
al acreedor impagado el derecho
de poder entrar en posesin del
bien y venderlo para hacerse
pago, preferencialmente, con el
precio de la venta.

CONDICIONES DE
FORMACIN Y VALIDEZ DE
LA HIPOTECA
Para
constituir
hipoteca
es
necesaria la existencia de una
deuda que deba ser garantizada.
Poco importa la naturaleza de la
deuda: civil, pretoriana, natural, pura
y simple o afectada de una modalidad
de trmino o condicin.

CONSTITUCIN DE LA
HIPOTECA
Puede constituirse por la voluntad de la persona,
por testamento o por voluntad tcita o legal.
a) Convencionalmente, el simple pacto sin
solemnidad, cosa curiosa en el derecho romano,
es suficiente para constituir el derecho real de
la hipoteca. No es necesario la tradicin para
que se perfeccione. Por supuesto que el
constituyente debe ser propietario y capaz de
alienar.

EXTINCIN DE LA
HIPOTECA
Por el cumplimiento ntegro de la
obligacin, es preciso que la extincin
del crdito sea completa, pues, de lo
contrario,
como
la
hipoteca
es
indivisible subsistira totalmente.
Por la prdida de la cosa empeada o
hipotecada.

DERECHOS DEL
CONSTITUYENTE
El constituyente conserva el dominio
mientras que el acreedor no ha
vendido el objeto. Puede enajenarlo y
gravarlo con nuevos derechos de
hipoteca o con servidumbres si no
lesiona el derecho del acreedor
hipotecario.
El propietario tiene derecho a percibir
los frutos.

DERECHOS DEL ACREEDOR

HIPOTECARIO
Los derechos se pueden reducir a los
siguientes:
a) Derecho de ejercitar contra cualquier
detentor del bien hipotecado la accin
in rem hipotecaria, para entrar en
posesin del objeto.

DERECHOS DEL ACREEDOR

HIPOTECARIO
b) Derecho de vender la cosa hipotecada a los
dems acreedores desprovistos de garanta
real. Si el precio es inferior al monto de la
deuda, conserva el acreedor su accin personal
por el saldo; si hay un excedente, corresponde
a los dems acreedores o al deudor, mediante
una accin infactum creada a la manera de
actio pignoratia.

CONCLUYENDO LA UNIDAD
MUCHAS DE LAS INSTITUCIONES DE LOS
DERECHOS REALES ROMANOS EXISTEN EN LA
ACTUALIDAD CON NUEVOS NOMBRES, TRMINOS Y
ACONDICIONADAS A LAS SITUACIONES MODERNAS,
A LO QUE AXIGE NUESTRO SIGLO; SIN EMBARGO
NO PODEMOS DEJAR DE AGRADECER A LOS
ROMANOS EL CRITERIO QUE TUVIERON PARA
ORGANIZARLAS, ORDENARLAS Y CLASIFICARLAS
PARA QUE NUESTRAS CULTURAS HOY EN DA, A
TRAVS DEL DERECHO HISPANO, FRANCS,
DERECHO ALEMN, HAYAN LLEGADO A ESTA PARTE
DEL MUNDO. ES UN LEGADO QUE LOS ROMANOS

ACTIVIDADES DE APRENDIZAJE
ELABORA UN CUESTIONARIO SOBRE
LA UNIDAD, SOLAMENTE LAS
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