NORMAS INTERNACIONALES DE

INFORMACIN FINANCIERA

NIC - IAS 40
PROPIEDADES
DE INVERSIN

FECHA DE VIGENCIA
Una entidad aplicar esta Norma en los
periodos anuales que comiencen a partir del
1 de enero de 2005. Se aconseja su
aplicacin anticipada. Si una entidad
aplicase esta Norma en un periodo que
comience antes del 1 de enero de 2005,
revelar este hecho.

ALCANCE
La

NIC 40
aplica para el
reconocimiento, medicin y
revelacin de informacin de
las propiedades de inversin.

Tambin se aplica para la medicin

en los estados financieros de
un
arrendatario,
de
los
derechos sobre una propiedad
mantenida en rgimen de
arrendamiento
y
que
se
contabilice
como
un
arrendamiento operativo, y para
la medicin en los estados
financieros de un arrendador,
de las propiedades de inversin
arrendadas en rgimen de
arrendamiento operativo.

NIC 40:
Propiedades de
Inversin

ALCANCE
La NIC 40 no trata los problemas cubiertos por NIC
17, entre otros:
a.

Clasificacin de los arrendamientos.

b.

Reconocimiento de rentas por arrendamiento

de propiedades.

c.

Contabilizacin
de
arrendamientos
operativos, financieros y Lase back.

d.

Revelaciones sobre arrendamientos .

e.

Activos biolgicos adheridos a terrenos y

relacionados con la actividad agrcola.

f.

las inversiones en derechos mineros,

exploracin y extraccin de minerales,
petrleo, gas natural y otros recursos no
renovables similares.

NIC 40:
Propiedades de
Inversin

NO APLICA
A los activos biolgicos adheridos a
terrenos y relacionados con la
actividad agrcola (NIC 41)
Activos en arrendamiento (NIC 17)

DEFINICIN
Son inmuebles que se tienen
para ganar rentas o para
incrementar su valor.

Diferencia entre una PINV y

Propiedad Ocupada por el Dueo
Las Propiedades Ocupadas por el
Dueo son propiedades que se
mantienen para su uso en la
produccin de bienes o servicios
o bien para usos administrativos
(NIC16).
Las Propiedades de Inversin se
mantienen para generar rentas,
plusvalas o ambas, en lugar de:
su uso en la produccin de
bienes o servicios o su venta en
el curso ordinario de los
negocios (NIC40).

una

NIC 40:
Propiedades de
Inversin

Diferencia entre una PINV y

Propiedad Ocupada por el Dueo
Una propiedad de inversin genera
flujos de efectivo mayormente
independientes de los otros
activos mantenidos por la
entidad. La produccin o
suministro
de
bienes
o
servicios genera flujos de
efectivo atribuidos que no son
meramente atribuibles a la
propiedad sino tambin a otros
activos empleados en el proceso
de produccin o suministro.

NIC 40:
Propiedades de
Inversin

una

RECONOCIMIENTO
Beneficios Futuros
RECONOCIMIENTO

Contabilizacin

costo

Medicin de los Costos Fiable.

RECONOCIMIENTO
POSTERIOR
COSTO
RECONOCIMIENTO
POSTERIOR

VALOR RAZONABLE

Transferencias y reclasificaciones
Se pueden transferir propiedades de
inversin cuando exista un cambio e
su uso, evidenciado por:
a.

De una propiedad en construccin a

una propiedad de inversin.

b.

De
propiedad
inventarios;

c.

De propiedad de inversin a propiedad

ocupada por el dueo;

d.

De una propiedad ocupada por el

dueo a una propiedad de inversin.

e.

De inventarios a propiedad de
inversin, por el inicio arrendamiento
operativo.

de

inversin

NIC 40:
Propiedades de
Inversin

COSTO

EFECTIVO O MEDIOS LIQUIDOS

O
VALOR RAZONABLE DE LAS
CONTRAPRESTACIONES ENTREGADAS

VALOR RAZONABLE

ACUERDO

 El costo de adquisicin de una

propiedad de inversin incluye el
precio de compra y cualquier otro
desembolso atribuible.

MODELO DEL VALOR RAZONABLE

Utilizado
con
posterioridad a la
medicin inicial de
la
propiedad
implica:

Condiciones reales
Utilizacin continua
costo

Medir el activo a dicho valor

valor de mercado.
Determinar dicho valor con
base en el conocimiento.
Estimaciones de los
participantes en el mercado y
factores que los afectan;
reconocer en los pyg cambios
en vr. razonable

MODELO DEL VALOR

RAZONABLE
propiedades
de
inversin transferidas a
y desde inventarios

Valor razonable

TRANSFERENCIAS
Para la
transferencia de un
activo en uso a propiedades de
inversin que ser tratada a su
valor razonable, se determinar
la diferencia entre este valor y el
valor en libros y la diferencia
ser tratada tal como lo indica la
NIC 16 para revaluaciones.

TRANSFERENCIAS
Para la
transferencia de
inventarios a propiedades de
inversin para ser registrada a su
valor razonable, se determinar
la diferencia entre este valor y el
valor en libros y ser reconocida
en el estado de resultados.

PROPIEDADES AUTOCONSTRUIDAS

Para una
propiedad de
inversin autoconstruida que
ser registrada a su valor
razonable, se determinar la
diferencia, la cual ser
reconocida en el estado de
resultados.

VENTA O RETIRO

Cuando se vende o retira una

propiedad de inversin se
debe reconocer la ganancia o
prdida en forma inmediata.

Diferencias NIC 40 plenas y

PYMES
En NIIF plenas siempre sern PI y se podrn reconocer al
costo histrico o costo revaluado
Mientras que en las pymes las puede reconocer en PI.
Aunque tambin se manejan las dos modalidades, Si yo
quiero que sean PI, las debo medir por su valor razonable,
pero si esto es difcil hacerlo por ser muy costosos el
avalo, entonces se pueden reclasificar como PPyE.

REVELACIONES
Los criterios para distinguir propiedades
de inversin de las dems propiedades.
Los mtodos utilizados para determinar
su valor razonable.
Los ingresos producto de las rentas y los
gastos de operacin.
Las restricciones y las obligaciones .

REVELACIONES
El movimiento de la cuenta en el
perodo.
Ganancias o prdidas por efecto del
uso del valor razonable.
Detalles de las propiedades de
inversin registradas al costo.
Mtodos de depreciacin y vidas tiles.
Valor razonable de cada propiedad.

Ejemplo de propiedades de inversin.

a.

Un terreno que se tiene para obtener plusvalas a

largo plazo y no para venderse en el corto plazo;

b.

un terreno que se tiene para un uso futuro no

determinado.

c.

un edificio que sea propiedad de la entidad (o bien

un edificio obtenido a travs de un arrendamiento
financiero) y est alquilado a travs de uno o ms
arrendamientos operativos; y

d.

un edificio que est desocupado y se tiene para ser

arrendado a travs de uno o ms arrendamientos
operativos.

Ejemplo de propiedades de inversin.

No son propiedades de inversin:
(a)

inmuebles con el propsito de venderlos en el curso normal de las

actividades del negocio o bien que se encuentran en proceso de
construccin o desarrollo con vistas a dicha venta .

(b)

propiedades que estn siendo construidas o mejoradas por cuenta

de terceras personas .

(c)

propiedades ocupadas por el dueo (propiedades que se tienen para

su uso futuro como propiedades ocupadas por el dueo,
propiedades que se tienen para realizar en ellas construcciones o
desarrollos futuros y ser posteriormente como ocupados por el
dueo, y propiedades ocupadas por el dueo en espera de
desprenderse de ellas;

(d)

propiedades que estn siendo construidas o mejoradas para uso

futuro como propiedades de inversin;

(e)

las propiedades arrendadas a otra entidad en rgimen de

arrendamiento financiero.

EJEMPLOS DE NIC 40
CASO #1
La empresa Unisola, adquiere un terreno por donde pasar el anillo
perifrico con el objeto de que gane valor en el largo plazo y de esta
forma poder venderlo. El propietario del terreno adquirido desea
saber si la propiedad se contabilizar como propiedad, planta y
equipo o como propiedad de inversin.
R/ La propiedad deber ser reconocida como propiedad de inversin,
esto debido a que el propietario desea obtener del bien inmueble
plusvala en el largo plazo.

CASO #2
La empresa Textiles San Jorge, posee un terreno.
La empresa no ha
determinado cual ser el destino del bien inmueble y desea saber como tratarlo
contablemente.
R/ Debido a que el terreno no tiene definido un uso determinado se tiene que
registrar como propiedad de inversin.
CASO #3
La Constancia, adquiere un edificio mediante un arrendamiento financiero. El
propsito de la empresa es percibir rentas del bien inmueble por lo que decide
colocar el mismo edificio bajo un arrendamiento operativo, la administracin
desea saber si la propiedad se puede reconocer como propiedad planta y equipo.
R/ Un edificio que esta siendo arrendado bajo un arrendamiento operativo con el
objeto de percibir rentas debe ser reconocido como propiedad de inversin;
siempre y cuando la percepcin de rentas no sea parte del giro normal del
negocio.

CASO #4
Una empresa de telefona, posee dentro de sus activos un
edificio el cual arrienda bajo un arrendamiento operativo, esto
con el objeto de percibir rentas, la gerencia desea saber si la
propiedad debe reconocerse como propiedad de inversin.
R/ El inmueble debe reconocerse como propiedad de
inversin, por dos razones fundamentales. Una es por que la
empresa desea obtener rentas de dicha propiedad y la otra es
porque los ingresos derivados de la obtencin de las rentas
no son ingresos que forman parte del giro ordinario del
negocio.

CASO #5
La empresa Cementos, posee un edificio el cual actualmente se encuentra
desocupado, pero el propsito de la gerencia con ese edificio no es ocuparlo
administrativamente sino mas bien el de colocarlo bajo un arrendamiento
operativo con el objeto de percibir rentas, la gerencia desea saber cual es el
tratamiento adecuado que debe de drsele al activo.
R/ El inmueble debe ser reconocido como propiedad de inversin ya que la
percepcin de rentas no forma parte de los ingresos habituales del negocio.
CASO #6
Una empresa de bienes y races, est construyendo un edificio con el objeto
de percibir rentas una vez finalizada su construccin, la administracin desea
saber si la propiedad se tendr que contabilizar como propiedad de inversin
desde el momento que inicie su construccin.
R/ La empresa debe reconocer la propiedad mientras se encuentre en
construccin como propiedad planta y equipo pero una vez finalizada la
construccin deber ser reconocida como propiedad de inversin.

CASO #7
La empresa Malgra, posee un edificio al cual se le estn realizando mejoras con el
propsito de arrendarlo operativamente y poder de esta manera percibir rentas durante un
perodo indefinido, el gerente desea saber que tratamiento debe de darle a la propiedad
durante la realizacin de la mejora as como una vez finalizada.
R/ La empresa debe aplicar propiedad, planta y equipo (NIC 16) durante la mejora y una
vez finalizada la mejora debe reconocer el inmueble como propiedad de inversin. (NIC40)
CASO #8
La empresa Hados, posee un terreno al cual se le realizan mejoras; el terreno ha sido
reconocido como propiedad de inversin; la intencin de la empresa. Es mantener la
propiedad como propiedad de inversin, la gerencia desea saber si durante la realizacin
de la mejora debe de drsele un tratamiento contable diferente a la propiedad.
R/ No, ya que el inmueble ya ha sido reconocido como propiedad de inversin y la
intencin de la administracin es de mantenerla as por lo que durante la realizacin de la
mejora y una vez terminada continuar reconocindose como propiedad de inversin.

CASO #9
En 1998 el Consorcio Viajes y Turismo, adquiri en un pas
extranjero un centro de diversiones, el cual inclua un hotel,
una tienda de recuerdos algunos bares y restaurantes, un
casino, varias tiendas y algunos otros restaurantes fuera del
rea del hotel. El hotel incluyendo sus bares y restaurantes
son administrados por terceros, slo la tienda de recuerdos
y el casino es administrado por el Consorcio.
La responsabilidad de las otras tiendas y restaurantes en el
centro de diversiones ha sido transferida a terceras
personas bajo contratos administrativos. La administracin
del consorcio desea saber como debe tratar contablemente
el centro de diversiones.

CASO #9

R/ Aqu debe evaluarse si las propiedades dentro del centro de diversiones

(propiedades de doble propsito) pudiesen ser vendidas por separado de
acuerdo con la NIC 40. Si este es el caso entonces las propiedades individuales
deben ser contabilizadas por separado y debe enjuiciarse el alcance de acuerdo
con la variacin de flujo de efectivo a la que el consorcio esta expuesto sobre la
base de propiedad por propiedad; por ejemplo en el hotel y el casino cada tienda
y cada restaurante deber contabilizarse sobre una base individual. Si la
propiedad no puede ser vendida por separado, el juicio debe hacerse de
acuerdo con una base global. Asumiendo que las propiedades dentro del centro
de diversiones podran ser vendidas por separado, el casino debe ser
reconocido como propiedad usada por el propietario (NIC 16), as como la
tienda de recuerdos, sin embargo, el resto del centro de diversiones deber
reconocerse como propiedad de inversin.
Si no puede hacerse una venta por separado habr que decidir si el rea del
casino y la tienda de recuerdos representan una porcin insignificante del rea
total del hotel, en ese caso el hotel completo debe reconocerse como propiedad
de inversin.

CASO #10
La empresa Lido posee un edifico de cinco pisos, actualmente ese edificio es
ocupado administrativamente, pero la empresa trasladar a su personal
administrativo a otro edificio; el edificio que quedar desocupado esta
reconocido como propiedad, planta y equipo (NIC 16) en los registros
contables de la empresa. Pero la administracin ha tomado la decisin de
colocarlo en arrendamiento operativo con el objeto de percibir rentas del
inmueble.
La administracin desea saber si con este cambio de uso del activo ser
necesario reconocerlo como propiedad de inversin.

CASO #11
La empresa Avance, dedicada a la compra y venta de inmuebles posee
dentro de sus inventarios un terreno, cerca de este terreno pasar un
carretera que el gobierno planea construir; la construccin de dicha
carretera deber finalizar en 5 aos. Debido a esto la administracin ha
decidido no deshacerse del terreno y mantenerlo durante esos cinco aos
con el objeto de que gane valor. La duda de la administracin es si el
inmueble debe continuar siendo tratado como inventario dentro de sus
activos.
R/ El terreno no debe de ser tratado como inventarios (NIC 2), ya que hoy
la intencin de la administracin es que el terreno gane valor en el largo
plazo por lo que el tratamiento contable para el inmueble debe de ser
como propiedad de inversin (NIC40)

CASO #12
El Banco de los Trabajdores, dentro de sus activos posee un edificio de
cinco plantas, que alquila a una empresa dedicada a la comercializacin
de productos en general. El Banco ha llegado a un acuerdo con la
empresa de ubicar una mini agencia dentro del edificio para captar todas
las transacciones relacionadas con la empresa comercializadora. Dicha
mini agencia estar ubicada en la planta baja, ocupando un espacio fsico
del 10% de sta planta.
La administracin del Banco ha pedido asesora sobre la aplicacin
contable que debe dar al espacio ocupado por la mini agencia.
R/ El Banco deber tratar todo el edificio como propiedad de inversin
debido a que la mini agencia, es decir, lo que ocupa para prestar sus
servicios bancarios, (su giro ordinario) es insignificante y adems este
espacio ocupado por la mini agencia no es posible venderlo
separadamente por las condiciones de dependencia de su funcionamiento
respecto al edificio.

CASO #13
La Empresa Distribuidora PAL, ha adquirido un complejo de condominios para
arrendarlos operativamente, con la peculiaridad de que el canon comprende los
servicios de vigilancia, aseo y mantenimiento de los ochenta condominios que
comprende el complejo. La administracin de Distribuidora PAL tiene duda sobre
el tratamiento contable del mencionado complejo, ya que argumentan que los
servicios adicionales (vigilancia, aseo y mantenimiento) representan una mnima
cuanta de egresos en relacin al contrato.
R/ El complejo deber tratarse como propiedad de inversin por la poca
incidencia de los servicios adicionales respecto al contrato.

CASO #14
Laboratorios El Chilate, est realizando trabajos en un edificio que arrienda
con la finalidad de adecuarlo a las necesidades de potenciales arrendatarios.
El contador del laboratorio necesita saber qu tratamiento seguir dando a la
propiedad a partir de las mejoras.
R/ El tratamiento seguir siendo el mismo, ya que la propiedad seguir
siendo usada como propiedad de inversin, es decir, en este caso concreto,
ganar rentas.
CASO #15
La empresa La Inmobiliaria, se dedica a la compra-venta de inmuebles como
su actividad principal. La administracin aplica NICs como su base contable
desde su creacin en el ao 1998, pero ante la entrada en vigor de la NIC 40
(Ejercicio 2001) posee dudas sobre si sta les es aplicable, ya que los
conceptos que sta trata los sienten relacionados con su giro.
R/ La NIC 40 no les es aplicable, ya que su actividad no cumple con el
concepto de Propiedad de Inversin tratado por esta norma.

CASO #16
Industrias REGO, debido a su proceso de expansin, est readecuando su
planta, por lo que ha contratado a una empresa. constructora. Estas mejoras,
expresa la administracin, es para hacerle frente a la internacionalizacin de los
mercados. El cuestionamiento de la administracin es respecto a qu NIC debe
aplicar a la planta, ya que ellos recin las han adoptado.
R/ La planta forma parte de su activo fijo ordinario, y no obstante a las mejoras,
seguir tratndose como tal, por su finalidad o uso; no caracterizados como
propiedad de inversin.
CASO #17
La empresa MARMOLINA, ante la entrada en vigencia de NICs, est realizando
una evaluacin de sus activos, y tiene dudas sobre el tratamiento que dar a
una propiedad desocupada en el oriente del pas, la ocupar como sucursal de
su negocio.
R/ El tratamiento ser bajo NIC 16 (propiedad, planta y equipo) ya que su uso
futuro ser que contribuya a las operaciones de su giro ordinario, y no como
propiedad de inversin.

CASO #18
La sociedad TRANSLOPEZ, tiene dentro de su propiedad, planta y equipo un
edificio en el que ha proyectado hacer una inversin para ocuparla en el futuro
como plantel para los servicios que presta en toda la zona occidental del pas. Su
representante consulta si respecto a su uso actual dicha propiedad se catalogar
como propiedad de inversin.
R/ No, ya que esta edificacin se tiene con miras a ser utilizada como parte de la
estructura en la prestacin de los servicios de la compaa.
CASO #19
Almacenes 3B, posee una propiedad con la finalidad de recrear a sus
empleados. La administracin evala con base a la recin entrada en vigencia de
la NIC 40; y tienen dudas de cmo tratarn esta propiedad.
R/ La deber tratar como parte de la propiedad, planta y equipo, ya que es parte
de las prestaciones a empleados.

CASO #20
Construcciones Rascacielos, posee una propiedad que ocupa como bodega,
la cual ha puesto a la venta. La administracin desea saber si sta
constituye segn su estado actual, una propiedad de inversin.
R/ No, ya que sta no est generando rentas o plusvalas, sino usada en el
giro normal de la empresa.
CASO #21
La empresa Bienvenidos, brinda servicios a viajeros, que incluye estada,
alimentacin, lavandera, etc. La administracin prepara sus estados
financieros con base a NICs, y desconoce el tratamiento que prescribe la
NIC 40, por lo que consulta cmo reconocer el giro de su negocio.
R/ Ya que los servicios adicionales que presta a los huspedes son
significativos respecto al contrato de alquiler, deber reconocer su negocio
como propiedad, planta y equipo.