ASPEK HUKUM

DALAM BANGUNAN
KONSTRUKSI
Modul
1I

R I YA N N Y P R AT I W I
T E K N I K S I P I L U N TA N

u
k
u
m

Modul 1 : Industri Konstruksi

Modul II : Hukum Bangunan
-. Pengertian dan Tujuan Peraturan Hukum Bangunan Konstruksi
-. Aspek dan Etika Hukum Bangunan Konstruksi
-. Hukum Tata Ruang dan Perizinan
Modul III : Legalitas Usaha Jasa Konstruksi
-. Bentuk dan Perizinan badan usaha
-. Kualifikasi dan klasifikasi BUJK dalam peraturan LPJK
Modul IV : Tahapan Pengadaan Penyedia Jasa Konstruksi
-. Peraturan sistem seleksi pengadaan penyedia jaskon
-. Peraturan sistem seleksi pengadaan penyedia jaskon
-. Peraturan sistem seleksi pengadaan penyedia jaskon
-. Peraturan sistem seleksi pengadaan penyedia jaskon

melalui
melalui
melalui
melalui

Materi
Matkul

penunjukan langsung
pemilihan langsung
pelelangan umum
pelelangan terbatas

Modul
-.
-.
-.
-.

V : Kontrak Konstruksi
Hukum Kontrak dan Sumber Hukum Kontrak Konstruksi di Indonesia
Bentuk-bentuk Kontrak Konstruksi
Prinsip Dasar dan Aspek dalam Kontrak Konstruksi
Dokumen dan Administrasi Kontrak

Modul
-.
-.
-.
-.

VI : Permasalahan Hukum dalam Industri Konstruksi

Ketidaksesuaian Pekerjaan
Klaim Konstruksi
Pengakhiran Kontrak
Perbuatan Melawan Hukum

Modul VII : Penyelesaian Perselisihan dalam Industri Konstruksi

d
a
l
a
m
i
n
d
u
s
t
r
i
k
o
n
s
t
r
u
k
s
i
r
i
y
a
n
n
y

KESAMAAN
PENDAPAT

Kesepakatan : titik-titik temu pendapat dalam satu aktivitas,

satu pengertian, satu cara, satu tujuan untuk dijadikan landasan
langkah lanjut yang sama sekali belum mempunyai ikatan.
Persetujuan

: satu kesepakatan bersifat teknis dan tidak tertulis

yang bersifat tidak permanen.

KESEPAKAT
AN
PERSETUJU
AN

PERSETUJUAN
KONSENSUAL

PERJANJIAN
UNDANGUNDANG

PERIKATAN

HUKUM
PELENGKAP

KONTRAK

Persetujuan

ikatan moril.

PERSETUJUAN
RIIL

Perjanjian

: satu kesepakatan konsensual tertulis

atau tidak tertulis yang mempunyai kekuatan lebih
tinggi & sanksi.

Perikatan : satu keterikatan karena undangundang atau kesepakatan tertulis yang

mempunyai sanksi hukum.

PERSETUJUAN
FORMAL

konsensual : satu kesepakatan tidak tertulis antara beberapa pihak yang tidak mempunyai kekuatan hukum kecuali

Persetujuan

riil : satu kesepakatan tidak tertulis antara beberapa pihak dengan mengikut-sertakan beberapa hal.

Persetujuan

formal : satu kesepakatan antara beberapa pihak dituangkan dalam suatu bentuk tertentu yang bersifat formil.

h
u
k
u
m
d
a
l
a
m
i
n
d
u
s
t
r
i
k
o
n
s
t
r
u
k
s
i
r
i
y
a
n
n
y

Hukum Tuhan (Lex Aeterna + Lex Livina)

St. Thomas Aquinas

(1225-1274)
membedakan hukum
menjadi :

Hukum Alam (Lex Naturalis)

Yaitu hukum yang berasal dari Lex Aeterna yang ada dalam alam pikiran manusia
untuk membedakan baik dan buruk
Hukum Kemanusiaan (Lex Humana)
yaitu kesepakatan yang dibuat oleh sekelompok manusia untuk mengatur
kehidupan manusia tersebut. merupakan hukum positif yang berlaku bagi setiap
manusia pada kelompok tersebut.

Hukum dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia (KBBI) diartikan sebagai :

1. Peraturanatauadatyangsecararesmidianggapmengikat.
2. Yang dikukuhkan oleh penguasa atau pemerintah
3. Undang-undang, peraturan,dan sebagainya untuk mengatur pergaulan hidup
masyarakat
4. Patokan(kaidah, ketentuan) mengenai peristiwa (alam dan sebagainya) yang
tertentu,kelima, keputusan
(pertimbangan) yang ditetapkan oleh hakim
4
(dalampengadilan)/ sebagai vonis atau hukuman

aspek hukum dalam industri konstruksi riyannypratiwi

T
I
N
J
A
U
A
N
H
U
K
U
M

Yaitu hukum yang abadi atau hukum berkaitan dengan akal ke-Ilahi-an (rasio
Tuhan) digabungkan dengan hukum Ketuhanan berupa petunjuk-petunjuk khusus
yang berasal dari Tuhan (diwahyukan Tuhan).

Pengertian Hukum mengandung beberapa unsur sebagai berikut:

D
E
F
I
N
I
S
I

Hukum mengatur tingkah laku atau tindakan manusia dalam masyarakat. Peraturan berisikan perintah dan
larangan untuk melakukan sesuatu atau tidak melakukan sesuatu. Hal ini dimaksudkan untuk mengatur perilaku
manusia agar tidak bersinggungan dan merugikan kepentingan umum.

Peraturan hukum ditetapkan oleh lembaga atau badan yang berwenang untuk itu. Peraturan hukum tidak
dibuat oleh setiap orang melainkan oleh lembaga atau badan yang memang memiliki kewenangan untuk
menetapkan suatu aturan yang bersifat mengikat bagi masyarakat luas.

Penegakan aturan hukum bersifat memaksa. Peraturan hukum dibuat bukan untuk dilanggar namun untuk
dipatuhi. Untuk menegakkannya diatur pula mengenai aparat yang berwenang untuk mengawasi dan
menegakkannya sekalipun dengan tindakan yang represif. Meski demikian, terdapat pula norma hukum yang
bersifat fakultatif/melengkapi.

Hukum memiliki sanksi dan setiap pelanggaran atau perbuatan melawan hukum akan dikenakan sanksi
yang tegas. Sanksi juga diatur dalam peraturan hukum.

Soerojo Wignojodipoero menyatakan bahwa hukum (kemanusiaan) adalah himpunan peraturanperaturan hidup yang bersifat memaksa, berisikan suatu perintah, larangan atau perizinan untuk
berbuat atau tidak berbuat sesuatu serta dengan maksud untuk mengatur ketertiban dalam
kehidupan.

u
k
u
m
d
a
l
a
m
i
n
d
u
s
t
r
i
k
o
n
s
t
r
u
k
s
i
r
i
y
a
n
n
y

1. Hukum yang dibuat oleh institusi kenegaraan

(The State Law)
contoh : Undang-undang, peraturan pemerintah, dsb.
2. Hukum yang dibuat oleh masyarakat dan sesuai dinamika
kehidupan masyarakat (The Peoples Law)
contoh : hukum adat

Hukum dibedakan
menjadi :

3. Hukum yang dibuat dan terbentuk sebagai bagian dari

perkembangan pemikiran didunia ilmu hukum disebut doktrin (The
Proffesors Law)
contoh : mazhab Syafii sebagai hukum umat Islam di Indonesia.
4. Hukum yang berkembang dalam praktek dan melibatkan peranan
para professional dibidangnya (The Proffessionals Law)
contoh : UU Jasa Konstruksi, sertifikasi, Standar Kontrak Konstruksi.

Menurut Tata urutan perundangan tingkatan sumber hukum di Indonesia adalah sebagai berikut

UUD 1945

Ketetapan MPR (TAP MPR)

Undang-undang (UU) / Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-undang (Perpu)

Peraturan Pemerintah (PP)

Keputusan Presiden (Keppres)

Peraturan Menteri (Permen)

Instruksi Menteri (Inmen)

6

aspek hukum dalam industri konstruksi riyannypratiwi

JE
NI
S
HU
KU
M
DA
N
PE
M
BE
NT
UK
AN
NY

Bangunan konstruksi memegang peranan yang sangat penting sebagai tempat

dimana manusia melakukan kegiatannya sehari-hari

Bangunan konstruksi adalah

wujud fisik hasil pekerjaan
konstruksi yang menyatu dengan
tempat kedudukannya, sebagian
atau seluruhnya berada diatas
atau didalam tanah dan atau air,
yang berfungsi sebagai tempat
manusia melakukan kegiatannya,
baik untuk hunian atau tempat
tinggal , kegiatan keagamaan,

Asas
kemanfaatan

Berdasark
an

Asas
keselamatan
Asas
keseimbangan
Asas
keserasian

Fungsi yg
ditetapkan
Aspek
kepatutan
Aspek
kepantasan
Persyaratan
teknis
Persyaratan
adm.
Berkelanju
tan
Serasi dan Seimbang
dengan lingkungan
sekitar

aspek hukum dalam industri konstruksi riyannypratiwi

D
E
F
I
N
I
S
I

orang akan selalu berusaha memiliki dan menguasainya dapat menimbulkan suatu
sengketa tanah di dalam masyarakat Sengketa timbul akibat adanya perjanjian antara 2
pihak atau lebih yang salah satu pihak melakukan wanprestasi.

Hukum Tanah
Keseluruhan peraturan-peraturan hukum, baik yang tertulis maupun
tidak tertulis yang mengatur hak-hak penguasaan atas tanah yang
merupakan lembaga-lembaga hukum yang hubungan-hubungan
hukum yang konkret
Objek Hukum Tanah adalah hak penguasaan atas tanah.
Hak penguasaan atas tanah adalah hak yang berisi serangkaian wewenang, kewajiban
dan atau larangan bagi pemenang haknya untuk berbuat sesuatu mengenai tanah yang
dihaki

aspek hukum dalam industri konstruksi riyannypratiwi

D
E
F
I
N
I
S
I

Hak milik adalah hak turuntemurun, terkuat dan terpenuh yang

dapat dipunyai orang atas tanah
dengan mengingat hak atas tanah
mempunyai fungsi sosial.
Hak guna usaha (HGU)
adalah hak yang diberikan oleh negara
kepada perusahaan pertanian, perikanan
atau peternakan untuk melaukan kegiatan
usahanya di Indonesia.
Hak guna bangunan (HGB)
adalah hak untuk mendirikan dan
mempunyai bangunan-bangunan atas
tanah yang bukan miliknya sendiri.
Hak pakai
Adalah hak untuk menggunakan dan/
atau memungut hasil dari tanah yang
dikuasai langsung oleh negara atau tanah
milik orang lain.

UU Pokok Agraria
Keputusan Menteri
No. 6/1998 : Pemberian Hak Tanah untuk Rumah Tinggal
No. 1/1998 : Pemberian HM Tanah untuk RSS
Peraturan Menteri Agraria/ Kepala BPN
No. 5/1998 : Perubahan HGB untuk Rumah Tinggal
No. 9/1999 : Tata Cara Pemberian & Pembatalan Hak atas tanah &
hak pengelolaan
UU Pokok Agraria : UU No. 5/1960 : Peraturan Dasar Pokokpokok agraria
Keputusan Presiden No. 34/2003 Kebijakan Nasional di biang
Pertanahan
Peraturan Pemerintah
No. 40/1996 :HGU, HGB, Hak Pakai
No. 24/1997 Pendaftaran tanah
No. 36/1998 Penertiban & pendayagunaan tanah terlantar
Permen Agraria/ Kepala BPN No. 2/1999 : Izin Lokasi

aspek hukum dalam industri konstruksi riyannypratiwi

AS
PE
K
H
U
K
U
M
PE
RT
A
N
A
H

Hukum pertanahan merupakan hukum yang berkaitan dengan :

Kepemilikan tanah
Penggunaan / pemakaian tanah
Bangunan yang berada diatas tanah

Dalam kaitannya dengan hubungan hukum antara pemegang hak dengan hak atas
tanahnya, ada 2 macam asas dalam Hukum Tanah, yaitu:
1. Asas Accessie atas Asas Perletakan
Dalam asas ini, bangunan dan tanaman yang ada di atas tanah merupakan satu kesatuan;
bangunan dan tanaman tersebut bagian dari tanah yang bersangkutan. Hak atas tanah
dengan sendirinya, karena hukum meliputi juga pemilikan bangunan dan tanaman yang
ada di atas tanah yang dihaki, kecuali kalau ada kesepakatan lain dengan pihak yang
membangun atau menanamnya.
2. Asas Horzontale scheiding atau Asas Pemisahan Horizontal
Dalam asas ini, bangunan dan tanaman yang ada di atas tanah bukan merupakan bagian
dari tanah. Hak atas tanah tidak dengan sendirinya meliputi pemilikan bangunan dan

aspek hukum dalam industri konstruksi riyannypratiwi

Hirarki hak-hak penguasaan atas tanah dalam Hukum Tanah Nasional

adalah:
1. Hak Bangsa Indonesia atas tanah
2. Hak menguasai dari Negara atas tanah
3. Hak ulayat masyarakat atas hukum adat
4. Hak-hak perseorangan, meliputi:
Hak-hak atas tanah
Wakaf tanah hak milik
Hak jaminan atas tanah (hak tanggungan)
Hak Milik atas satuan rumah susun

Hukum bangunan digolongkan

menjadi :
Peraturanyang berkaitan dengan prosedur
pelelangan.

Peraturanyang berkaitan dengan prosedur

perjanjian.

Yaitu peraturan yang berlaku sebelum

terjadinya kontrak.

yaitu peraturan yang menyangkut perjanjiannya

untuk melakukan pekerjaan

Menyangkut peraturan pelelangan bangunan di

Indonesia ditetapkan oleh penguasa, baik
bangunan Pemerintah maupun swasta.

Diatur dalam bab yang mengatur tentang

perjanjian khusus dalam KUHPer.

Pengatur
an
banguna
n
konstruks
UU No. 28 Tahun
2002
i
tentang Bangunan
Gedung

pemilik bangunan gedung adalah orang, badan hukum, kelompok orang,

atau perkumpulan, yang menurut hukum sah sebagai pemilik bangunan
gedung.
fungsi bangunan : fungsi hunian, keagamaan, usaha, sosial dan
budaya, serta fungsi khusus.
Persyaratan bangunan : persyaratan administratif dan
teknis bangunan

IMB

aspek hukum dalam industri konstruksi riyannypratiwi

D
E
F
I
N
I
S
I

Hukum bangunan :
Ilmu yang mempelajari kseluruhan peraturan yang menyangkut
pembangunan suatu bangunan, dimana ruang lingkupnya
meliputi seluruh proses kegiatan pembangunan suatu bangunan
tersebut.

P
E
R
SY
A
R
AT
A
N
B
A
N
G
U
N
A
N

Persyaratan administratif bangunan konstruksi yaitu:

persyaratan status hak atas tanah, dan/atau izin pemanfaatan dari pemegang hak atas tanah
status kepemilikan bangunan gedung
izin mendirikan bangunan gedung

persyaratan teknis bangunan konstruksi dibagi menjadi 2, yaitu :

Persyaratan tata bangunan
i.
ii.
iii.

Persyaratan peruntukan dan intensitas bangunan gedung, yaitu berhubungan dengan persyaratan
peruntukan lokasi bangunan gedung yang tidak boleh mengganggu keseimbangan lingkungan, fungsi lindung
kawasan, dan/atau fungsi prasarana dan sarana umum, serta ketinggian gedung
Arsitektur bangunan gedung
Persyaratan pengendalian dampak lingkungan

. Persyaratan keandalan bangunan gedung

Keselamatan kemampuan bangunan gedung untuk mendukung beban muatan, kemampuan bangunan
gedung dalam mencegah dan menanggulangi bahaya kebakaran dengan melakukan pengamanan terhadap
bahaya kebakaran melalui sistem proteksi pasif dan/atau proteksi aktif serta bahaya petir melalui sistem
penangkal petir;
ii. Kesehatan berkenaan dengan persyaratan sistem sirkulasi udara, pencahayaan, sanitasi, dan penggunaan
bahan bangunan gedung;
iii. Kenyamanan berkenaan dengan kenyamanan ruang gerak dan hubungan antar ruang, kondisi udara dalam
ruang, pandangan, serta tingkat getaran dan tingkat kebisingan
iv. Kemudahan berkenaan dengan kemudahan akses bangunan gedung, termasuk tersedianya fasilitas dan
aksesibilitas yang mudah, aman, dan nyaman bagi penyandang cacat dan lanjut usia, serta penyediaan fasilitas
yang cukup untuk ruang ibadah, ruang ganti, ruangan bayi, toilet, tempat parkir, tempat sampah, serta fasilitas
komunikasi dan informasi.
i.

u
k
u
m
d
a
l
a
m
i
n
d
u
s
t
r
i
k
o
n
s
t
r
u
k
s
i
r
i
y
a
n
n
y

T
UJ
U
A
N
P
E
N
G
A
T
U
R
A
N
H
U
K
U
M

u
k
u
m

Pasal 3 UU No 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung

Pengaturan bangunan gedung bertujuan untuk :
Mewujudkan bangunan gedung yang fungsional dan sesuai
dengan tata bangunan gedung yang serasi dan selaras dengan
lingkungannya.
Mewujudkan tertib penyelenggaraan bangunan gedung yang
menjamin keandalan teknis bangunan gedung dari segi
keselamatan, kesehatan, kenyamanan, dan kemudahan.
Mewujudkan
kepastian
bangunan gedung.

hukum

dalam

penyelenggaraan

d
a
l
a
m
i
n
d
u
s
t
r
i
k
o
n
s
t
r
u
k
s
i
r
i
y
a
n
n
y

LANDASAN HUKUM BG NEGARA

1. UU No. 18 Tahun 1999

Tentang Jasa Konstruksi
2. UU No. 28 tahun 2002
Tentang Bangunan Gedung
3. UU No. 1 tahun 2004
Tentang Perbendaharaan Negara
4. Peraturan Pemerintah No. 29 Tahun 2000
Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi
5. Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005
Tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung
6. Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006
Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
7. KEPPRES No. 42 Tahun 2002
Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan
Belanja Negara
8. PERPRES No. 73 Tahun 2011
Tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara
9. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 45/PRT/M/2007
Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan

u
k
u
m
d
a
l
a
m
i
n
d
u
s
t
r
i
k
o
n
s
t
r
u
k
s
i
r
i
y
a
n
n
y

ETIKA HUKUM

TEAM WORK YANG HARUS BEKERJA SECARA SERASI DAN

PROFESIONAL

PIMPRO
* BIAYA
* MUTU

PERENCANA
PENGAWAS

* WAKTU

PELAKSANA

u
k
u
m
d
a
l
a
m
i
n
d
u
s
t
r
i
k
o
n
s
t
r
u
k
s
i
r
i
y
a
n
n
y