CONSTRUCCIN DE

EDIFICIO PARA USO

HABITACIONAL EN
LA CIUDAD DE
BOGOT
MARLON BARAHONA TORO
JUAN CARLOS RODRIGUEZ
MAGALLY PADILLA

JUSTIFICACIN

El proyecto "CONSTRUCCIN DEL PROYECTO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR LOS

URAPANES EN LA CIUDAD DE BOGOT D.C", se realiza principalmente pensando en la
constitucin de un negocio que sea sostenible y genere rentabilidades para sus socios, los
cuales se denominarn mediante el nombre de Brstol ingeniera S.A.S., constituidos como
persona jurdica.

Para Brstol ingeniera S.A.S., es claro y de gran importancia el crear un producto que
supla parte de la demanda de vivienda en la ciudad de Bogot especialmente en el
sector de Teusaquillo, generar un impacto positivo en la poblacin, permitiendo aumentar
la calidad de vida de los clientes, buscando crear un espacio cmodo y seguro para vivir.

Se construirn 40 apartamentos en una torre de 6 pisos urbanizado, seguido a esto, la

Brstol ingeniera S.A.S., proyecta como meta a medio plazo posesionarse entre las 10
principales constructoras en el sector, generando con esto una imagen favorable y
aceptacin por parte de los compradores, para la ejecucin posterior de nuevos
proyectos.

NECESIDAD QUE ORIGINA EL

PROYECTO

El aumento acelerado de la poblacin de la ciudad capital del pas,

deterioro de zonas simblicas y residenciales de la ciudad generando
el movimiento de la poblacin a zonas aledaas de cuidad, esto con
lleva a que el tiempo de desplazamiento de los habitantes sea notorio
junto a el deterioro de las vas y el bajo servicio de transporte pblico.

Lo cual hace que las personas busquen opciones de vivienda el cual

optimiza el tiempo para llegar a sus actividades cotidianas y as
cambian su estilo de vida. De igual forma la ciudad de Bogot ha
propuesto el ordenamiento de la ciudad conocidos como los planes de
Renovacin Urbana respondiendo a la densificacin de la poblacin.
Es as como se origina el proyecto de edificio para uso habitacional el
cual brinda una nueva opcin de vivienda a los habitantes interesados
en vivir en la zona centro de la ciudad.

SOLUCIN DE LA NECESIDAD

El proyecto CONSTRUCCIN DE EDIFICIO PARA USO HABITACIONAL EN LA

CIUDAD DE BOGOT pretende construir apartamentos ubicado en la ciudad de
Bogot en Teusaquillo. Los apartamentos sern construidos basado en la norma
sismo resistente del 2010 (NSR 10) y normas locales, cumpliendo as con todas los
requerimientos exigidos.

Para ejecutar proyecto de vivienda es necesario contar con un capital de trabajo

elevado y siendo consecuentes con la realidad es lgico afirmar de que los 40
apartamentos
que se construyan tendr una inversin elevada de dinero,
contemplando este orden de ideas se plantea la creacin de consorcios integrados
por socios que cuenten con el capital de trabajo pero que por razones externas al
proyecto no cuentan con la disponibilidad en tiempo, propiciando as una situacin
favorable para todas las partes y permitiendo ejecutar el proyecto.

Para poder hacer posible la ejecucin del proyecto es necesario realizar el

planteamiento del mismo de manera seria, objetiva y tcnica mediante argumentos
lgicos permitiendo justificar adecuadamente el contenido del proyecto.

Objetivos
Objetivo

general

Formular un proyecto con elementos reales que nos permita brindar

soluciones de vivienda a personas que buscan la zona central de la ciudad
para residir.
Objetivos

especficos

Estudiar el proceso de abastecimiento de vivienda.

Disear un proceso ptimo para la el reconocimiento de los apartamentos.

Evaluar la solucin diseada aplicndola a un caso real.

Determinar el tamao adecuado del proyecto de acuerdo a los planes

zonales y de ordenamiento territorial de la ciudad.

Plantear a los inversionistas del proyecto una viabilidad financiera que les
garantice una tasa de oportunidad mnima del 18%.

ESTUDIO DE MERCADO DEL

PROYECTO

Estructura econmica del mercado

- Tipo de mercado, caractersticas del sector, el producto.

Demanda

- Consumo promedio per cpita: 1 apto/ncleo familiar

- Unidad de medida: Apartamento
- Tiempo de consumo: 1 ao para la venta de la totalidad
- Precio promedio de venta en el mercado: $ 123.584.632 por
Apartamento

Oferta

La oferta total de apartamentos en venta y vendidos en el sector:

En unidades: 505 apartamentos

Participacin en el mercado:

En cuanto a apartamentos vendidos:

% Participacin

Proyecto 1: 45

%participacin: 8.91

Proyecto 2: 44

%participacin: 8.71

Proyecto 3: 48

%participacin: 9.5

Proyecto 4: 56

%participacin: 11.09

Proyecto 5: 40

%participacin: 7.92

Proyecto 6: 58

%participacin: 11.49

Proyecto 7: 52

%participacin: 10.30

Proyecto 8: 60

%participacin: 11.88

Proyecto 9: 54

%participacin: 10.69

Proyecto 10: 48

%participacin: 9.5

9.5

8.91
8.71

10.69

9.5
11.88
11.09
10.3
11.49

7.92

Proyecto 1

Proyecto 2

Proyecto 3

Proyecto 4

Proyecto 5

Proyecto 6

Proyecto 7

Proyecto 8

Proyecto 9

Proyecto 10

Investigacin de mercados

Mercado Proveedor
Contratista

Pintura

Pintores Ya

Cencipintura

Brisasdecor

Contratista

Carpintera En Aluminio

Mundo aluminios

Elpalaciodelaluminio

Alucol

Contratista

Carpintera Madera

Leroymerlin

Madecolombia

Maderasdecolombia

Contratista
Contra
Tista

Carpintera Metlica

SEC

Metalsolder

Industrias Metalicas De Colombia

Ing. Fernando Osorio

Botero Ibaez

Oscar Ibaez Sas

Contratista

Driwall

Multiobras

Decodrywall

Adldrywall

Contratista

Elctrico

Proilum

Mundoelectrico

Electrico S.A

Contratista

Enchapes

Al Piso

Alfa

Damar Pisos Y Enchapes

Contratista

Estructuras

Ing Dago Alejandro

Dicon

Gecon

Contratista

Estucadores

Digibis

Estucos Y Pinturas

Estucos Y Acabados

Contratista

Gas

Gas Fenosa

Rayo Gas

Vidagas

Contratista

Hidrulico

Areategnologia

Hydac

Findeter

Contratista

Mampostera

Manposde

Mamposteros Sas

Ciandco

Contratista

Paetes

Megandina

Construciviles

Manposteria Y Paetes

Contratista

Jardinera

Jardineros Ltda

Vive Verde

Joseviveros

Contratistas

Instaladores De Vidrios

Vitelsa

Vidrio Andino

Vidrios Y Cristales

Proveedores

Cementos Y Morteros

Holcin

Cementos Tequendama

Argos

Proveedores

Ascensores

Sigma

Otis

Mitsubishi

Diseos

Estructurales

Arcardy Ingenieros

Ing Elias Pedraza

Ing Claudia Cafure

Diseos

Arquitectnicos

Jo Costructores

Arq Fabian Orosco

Arq Magaly Padilla

Diseos
Diseos

Elctricos
Hidrulicos

Ingenieria Y Diseo Sas

Areategnologia

D J Garcia Y Asociados Ltda

Hydac

Casa Sa
Findeter

Cimentacin

Estudio del mercado

consumidor

Teniendo en cuenta el rea de los apartamentos, se determina

que su diseo abarca principalmente el segmento de mercado de
solteros, matrimonios con no ms de dos hijos y estudiantes en
nivel superior. El rango de edad al cual pretende llegar el
proyecto esta principalmente enfocado a personas entre los 25 y
50 aos, decisin que se soporta en la encuesta anual de
demanda elaborada por CAMACOL, la cual evidencia que la
intencin de compra ms representativa se encuentra entre los
jefes de hogar con edad en el rango entre 25 y 35 aos, seguido
por el rango entre 36 y 50 aos.

Estudio del mercado competidor

Empresa

Proyecto

Triada S.A.S.
Amarilo
Diana
Veronica
S.A.S
Cusezar
JC
Rodriguez
y
asociados
IngeUrbe
Viviendas
planificadas
Capital
Zamora
y
asociados
Pedro Gomez

La Alameda
La Pradera
Villa Veronica

Numero
Apartamentos
45
44
48

%
de
participacin
8.91
8.71
9.5

La Cumbre
San Felipe

56
40

11.09
7.92

La Arboleda
La Alcasia

58
52

11.49
10.30

El Remanso
La Paloma

60
54

11.88
10.69

El Jardn

48

9.5

PLAN DE MERCADEO
Lanzamiento del proyecto
Publicidad
Apto modelo como sala de ventas
Camioneta con publicidad
Volantes litografa
Vallas publicitarias (3)
Radio
TOTAL ESTRATEGIA PUBLICITARIA

Cantida
d
Unidad

1
unidad
6
meses
1
paquete
3
vallas
10
meses

Previo Lanzamiento
Publicidad Expectativa
Pasacalles
Radio
Votantes
Gafas realidad virtual

Cantida
d

Unidad

18
4

unidades
meses

2000

unidades

10

unidades

PROYECCINDE VENTAS

Planes y programas de logistica

Bristol ingeniera ve que no es necesario el uso de distribuidores

ya que la empresa lo hace directamente con el cliente. El sistema
de distribucin o venta de los apartamentos se realiza por medio
de personal contratados por la empresa quienes son capacitados
para brindar una informacin completa al cliente, el personal
brinda servicios previos a la compra usados mediante el correo,
telfono, folletos y recorridos virtuales.

Su cubrimiento debe ser intenso aunque la vivienda es una

necesidad y un servicio para el ser humano tiene un alto valor de
adquisicin por tal motivo se emplea
herramientas de
comunicacin para atraer clientes y generar compras de forma
llamativa con anuncios publicitarios de buen gusto ofertas de
compra (adicionales, decoracin, crdito).

ESTUDIO TCNICO DEL

PROYECTO

Tamao del Proyecto

Localizacin del proyecto

Factor
relevante
M.P
disponible
M.O
disponible
Costo
de
materiales
Costo de la
Vida
Cercana
del
mercado
Suma

Peso
asignado
0.32

Calificacin

8.0

A
Teusaquillo
Calificacin
ponderada
2.56

B Fontibn

Calificacin

Calificacin
ponderada
2.56

8.0

0.25

7.0

1.75

7.5

1.88

0.20

5.0

1.00

5.0

1.0

0.08

8.0

0.64

6.0

0.48

0.15

9.0

1.35

7.0

1.05

1.00

7.3

6.97

Ingeniera del proyecto

ESTUDIO ADMINISTRATIVO Y
LEGAL DEL PROYECTO

Estudio administrativo

ESTUDIO FINANCIERO DEL

PROYECTO
Inversin administrativa
Elemento
PCs
Sillas
Escritorio
Fotocopiadora
Plotter
Tablero
Mesa de dibujo
Archivo

Cantidad
5
10
5
1
1
2
2
2
Total

Costo Unitario $
2.000.000
100.000
200.000
800.000
6.000.000
350.000
180.000
400.000

Valor Total $
10.000.000
1.000.000
1.000.000
800.000
6.000.000
700.000
360.000
800.000
$20.660.000

Ingresos

Flujo de caja

El flujo de caja del proyecto es una herramienta que permite visualizar los
diferentesmomentosenloscualesserealizauningresooegresodeefectivo,
durantelavidadelproyecto.
Elproyectotieneunhorizontede18mesescontadosapartirdelmomentode
solicitud de las licencias de construccin (Mes 1), se presenta por meses e
incluye el periodo de preventas (4 meses), la construccin (12 meses) y la
entregadelosapartamentos(2meses).

Valor presente neto (VPN)

Para el anlisis del VPN, se tuvo en cuenta que: la tasa de

oportunidad del inversionista TIO es del 20% anual, que de
acuerdo a lo observado en campo para este tipo de proyectos
oscila entre el 15% y 30%. Al hacer el clculo del VPN, se obtiene
un valor de $432564.204

Tasa interna de retorno modificada

Para este proyecto la TIRM es de 46.7% EA, lo que indica que el

proyecto es rentable a la TIO del inversionista y adicionalmente
genera ingresos 26.7% superiores a los esperados por los
inversionistas.

ASPECTOS AMBIENTALES