Universit ibn Zohr

Ecole Nationale de Commerce et de Gestion dAgadir

LVALUATION DE
LENTREPRISE CGI
Prpar par:
Abdelhamid MAZOUZ
Rajae ABAIDI
Asmaa CAFFA
Mohammed IHIHI
Khadija LMOUSSAOUI
Maryem AIT SI BELAID

Charge du cours:
Dr. CHAKIR

Introduction
Prsentation de lentreprise
Le diagnostique de lenvironnement de
lentreprise
Prsentation de la situation financire de la CGI
Les rsultats de lvaluation de lentreprise CGI
Conclusion

INTRODUCTION

Prsentation de lentreprise :
Nom de la socit
Forme juridique

: Compagnie Gnrale Immobilire SA (CGI)

: Socit Anonyme Conseil de Surveillance et
Directoire
Sige social
: Immeuble de la Caisse de Dpt et de Gestion, Place
My El Hassan, Rabat
Dure de la vie de la socit: 99 ans
Objet social
: Raliser: Toutes oprations foncires et immobilires
portant sur des terrains nus ou des terrains comportant des constructions
dmolir et la ralisation de tous projets immobiliers tant pour son propre
compte que pour le compte de tiers;
Anne de cration
: 12 MARS 1960
Capital social actuel
: 1.840.800.000 dh divis en 18 408 000 actions
dun nominal de 100 dh, toutes de mme catgorie.
Exercice social
: du 1er Janvier au 31 dcembre
Date dintroduction en bourse : 2007
Nombre dactions introduites en bourse : 3 680 000 actions
4

Le diagnostique de lenvironnement de lentreprise

Forces
Exprience de plus de 50 ans dans
limmobilier ;
Introduction en bourse en 2007 ;
Diversification des mtier
Ladossement au groupe CDG ;
Respect des normes dhygine,
scurit et environnement
Systme de recrutement rigoureux.

Faiblesse
s
La lenteur du processus de
production ;

Lourdes procdures
administratives ;

Mobilisation des
financements.

Le diagnostique de lenvironnement de lentreprise

Opportunits
Projets concernant les habitats
sociaux ;
Cration de nouvelle ville ;
Avantages fiscaux ;
Mise en place de rformes juridiques

Menaces
La crise conomique mondiale ;
Risque concurrentiel ;
Non adquation des rgimes fiscaux ;
Lthargie du secteur locatif.

Prsentation de la situation financire de la CGI

Analyse de lquilibre financier:

Analyse de lquilibre financier:

Analyse de lquilibre financier:

Analyse de liquidit :

Analyse de lendettement:

Analyse de la rentabilit :

Lvaluation

13

Lapprochepatrimoniale:
LActif Net Comptable (ANC)
A partir de lactif:

ANC= Actif rel

- Passif exigible rel
- Situation fiscale diffre
A partir des capitaux propres:
ANC= Capitaux propres et assimils
- Actif fictif
Ecart de conversion non subventionns
- Situation fiscale diffre.

14

Lvaluation de lentreprise:
Elment

2007

2008

2009

2010

2011

10 403 976 828,86 11 167 698 202,56

Actif rel

4 995 527 000,00

6 556 216 348,34

8 271 656 445,51

Passif
exigible

1 032 509 000,00

2 421 696 655,49

3 765 694 111,24

5 831 836 919,67

6 473 500 131,48

Situation
fiscale
diffre

-11 770 200,00

28 971 868,50

27 557 049,22

32 053 551,38

4 476 990 465,77

4 544 582 859,97

4 662 144 519,70

ANC
VE
Prix par
action

3 974 788 200,00

1 218 532,58
4 133 301 160,27

2 584 355 191,54

140,39

15

 Le GoodWill:
Le calcul de taux dactualisation:
CMPC = Kc ( C /D+c ) + Kd ( D/c+D )
Kc = TSR + (Rm - TSR)*Bta
TSR: Dernier Taux des Bons du
Trsor 5 ans (en
ligne avec lhorizon de
prvisions retenu)
enregistr sur le march
primaire.

Beta: Beta moyen pondr par

les capitalisations
flottantes de lensemble des
entreprises
oprant dans le secteur de
limmobilier sur les
5 dernires annes.

Prime de risque:
(Rm - TSR)
Rentabilit des fonds
propres des socits
cotes retrait des
extrmes (12%)
Taux
sans risque.

3,26%

1,06

8,74%

Cout des capitaux propres Kc (C /D+c)

Taux d'imposition

12,52%
10,61%

Taux de la dette
5,0%

30%
Cout de la dette Kd (D/c+D)

Taux de la dette net dimpt

3.50%
0,889%

CMCP

rentabilit
exige (Kc)

11,50%

La mthode de la rente du goodwill actualise:

Methode du Good Will
ANCC (a)
Taux sans risque 5ans (b)

2007
3 974 788 200,00

2008

2009

2010

2011

4 133 301 160,27 4 476 990 465,77 4 544 582 859,97 4 662 144 519,70

0,03

0,03

0,03

0,03

0,03

129 578 095,32

134 745 617,82

145 949 889,18

148 153 401,24

151 985 911,34

Impt sur socit

(d)=c*30%

38 873 428,60

40 423 685,35

43 784 966,76

44 446 020,37

45 595 773,40

Rmunerat de l'ANCC
nette (c)-(d)=(e)

90 704 666,72

94 321 932,48

102 164 922,43

103 707 380,86

106 390 137,94

Bnfice net (f)

254 050 000,00

386 709 212,71

471 012 155,84

383 828 639,19

446 288 238,05

Surprofits (g)=(f)-(e)

163 345 333,28

292 387 280,23

368 847 233,41

280 121 258,33

339 898 100,11

Rmunration de l'ANCC
(a)*(b)=(c)

Facteur d'actualisation
(h)
Surprofits actualiss
(i)=(g)*(h)
Cumul des super profits

88,87%

78,98%

70,19%

65,83%

58,02%

145 164 367,26

230 921 868,94

258 884 716,78

184 413 718,75

197 211 282,68

145 164 367,26

376 086 236,20

634 970 952,98

819 384 671,73

1 016 595 954,41

GOOD WILL (j)

Valeur de l'entreprise
(k)=a2011+(j)

1 016 595 954,41

5 678 740 474,12

nombre d'actions

18 408 000,00

PRIX par action

308,49

La mthode des praticiens:

Mthode des Praticiens (Indirecte)
ANCC
Taux d'actualisation
Bnfice durable soit
B/i
B/i - ANCC

2006
3 974 788 200
12,52%
446 288 238
3 563 350 244,72
-411 437 955

1/2(B/i - ANCC)

-205 718 978

BAD WILL (j)

-205 718 978

Valeur de l'entreprise

3 769 069 222

Nombre d'actions
prix par action

18 408 000
204,752

18

Lapprochecomparative:
Mthodes et ratios retenus:
Price Earnings Ratio (PER)
Price to Book Ratio (P/ANPA)
Cours sur dividende (P/DNPA)
Price sales ratio(VE/CA)
Actif conomique sur le rsultat dexploitation aprs impt
(VE/Rex)

19

 Echantillon retenu:
La CGI opre dans le secteur de limmobilier, Ainsi lchantillon retenu est
lensemble des entreprises ayant attrait limmobilier de manire plus ou
moins directe, savoir :
les cimenteries Ciments du Maroc, Holcim et Lafarge Maroc,
les socits de matriaux de construction Aluminium du Maroc et
Sonasid,
la socit de peinture Colorado,
lentreprise Douja Promotion (groupe Addoha), active sur le segment de
la promotion immobilire,
les acteurs de levage et de mtallurgie Mdiaco et Fnie-Brossette
respectivement.
20

 Valorisations rsultantes:

Indicateurs Boursiers

Capitalisation
Boursire au
31/12/2011

PER
2011

P/B
2011

P/Dividende VE/CA
2011
2011

VE/Rex
2011

Douja Promotion
(Groupe ADDOHA)

19 845 000 000,00

10,81

1,89

42,00

2,751

16,720

Ciments du Maroc

909 468 252,00

0,93

0,16

1,80

0,729

3,285

Holcim

265 230 000,00

0,46

0,14

0,48

0,590

2670,01
9

1 100 554 119,00

0,66

0,22

0,95

0,203

0,688

29 355 102,00

0,50

0,08

0,53

0,085

1,211

Sonasid

245 700 000,00

2,30

0,18

0,124

5,903

Colorado

567 000 000,00

10,50

1,94

0,953

8,215

Mdiaco

27 011 250,00

1,94

4,511

-2,314

Fnie-Brossette

90 655 992,00

6,82

0,25

12,60

0,195

6,835

6,94

1,52

8,34

1,631

7,858

Lafarge Maroc
Aluminium du Maroc

Total secteur

23 079 974 715,00

21

21,00
-

 Valorisation de la CGI rsultante:

La Socit CGI

Valorisation
par type de
ratio

Application du
PER sectoriel
2011

Application du
P/B sectoriel
2011

Application du
P/DIV sectoriel
2011

Application du
VE/CA sectoriel
2011

Application du
VE/NOPAT sectoriel
2011

3 096 772 214,30

6 986 082 344,91

2 916 143 535,96

3 998 374 878,24

3 832 301 872,76

4 165 934 969,23

226,31

Valorisation par comparables boursiers

Prix par action

22

Synthsedvaluation

Par la mthode patrimoniale

Synthse Mthodes utilises (2007)

Valeur globale

Mthode de l'ANCR

2 584 355 191,54

Moyenne des mthodes patrimoniales

2 584 355 191,54

Mthode du Goodwill

5 678 740 474,12

Mthode des praticiens (indirecte)

3 769 069 222,36

Moyenne des mthodes de goodwill

4 723 904 848,24

Moyenne des mthodes

3 654 130 019,89

Cours sur le march

15 609 984 000,00

Ecart = Val thorique - Val relle

-11 955 853 980,11

23

Valeur de l'action
Synthse Mthodes utilises (2007)

Valeur de l'action

Mthode de l'ANCR

140,39

Moyenne des mthodes patrimoniales

140,39

Mthode du Goodwill

308,49

Mthode des praticiens (indirecte)

204,75

Moyenne des mthodes de goodwill

256,62

Moyenne des mthodes

198,51

Cours sur le march

848,00

Ecart = Val thorique - Val relle

-649,49
24

Par la mthode des comparables

Synthse Mthodes utilises (2011)

Valeur globale

Mthode du PER

3 096 772 214,30

Mthode P/B

6 986 082 344,91

Mthode P/dividende

2 916 143 535,96

Mthode du coeff VE/CA

3 998 374 878,24

Mthode du coeff VE/Rex

3 832 301 872,76

Moyenne des mthodes des comparables

4 165 934 969,23

Cours sur le march

15 609 984 000,00

Ecart = Val thorique - Val relle

-11 444 049 030,77

25

Valeur de l'action:
Synthse Mthodes utilises (2011)

Valeur de l'action

Mthode du PER

168,23

Mthode P/B

379,51

Mthode P/dividende

158,42

Mthode du coeff VE/CA

217,21

Mthode du coeff VE/Rex

208,19

Moyenne des mthodes des comparables

226,31

Cours sur le march

848,00

Ecart = Val thorique - Val relle

-621,69

26

Conclusion

Merci
pour
votre
attention

28