DECLARATORIA DE FABRICA

LEY N 27157
Ley de Regularizacin de Edificaciones, del procedimiento
para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Comn.
1. DEFINICION
Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier
tipo de edificacin sujeta al reglamento de la ley N
27157. Se realiza mediante una declaracin del
propietario,
que cumple las formalidades y trmites
establecidos por la ley.

1.1. OBJETIVOS
- El saneamiento de la titulacin de las diversas
Unidades Inmobiliarias que regula la Ley .
- El procedimiento de Declaratoria de Fbrica.
-El rgimen de las Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Comn.

1.2. TIPOS:
Declaratoria de Fbrica va Regularizacin

Declaratoria de Fbrica va trmite administrativo

(DEROGADO)

Declaratoria de Fbrica va minuta.

ALCANCES DE LA LEY N 27157

TIENE POR FINALIDAD NORMAR:
LA REGULARIZACION DE DECLARATORIA DE
FABRICA de los inmuebles tales como: Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva, departamentos en
edificio, edificaciones en quintas , casa en copropiedad,
edificaciones en centros y galeras comerciales, entre otros.
EL TRAMITE ADMINISTRATIVO para la obtencin de la
Licencia de Obra, Asignacin de numeracin municipal,
Certificado de Finalizacin de Obra, la Declaratoria de
Fabrica y la Independizacin de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva con reas y bienes de Propiedad Comn.
(DEROGADO)

REGLAMENTO DE LA LEY N 27157

(Aprobado por Decreto Supremo N 008 2000 MTC)

SECCION PRELIMINAR
Articulo 1.- mbito de Aplicacin
El presente Reglamento es nico y su aplicacin es
obligatoria a nivel nacional para las edificaciones
levantadas en predios urbanos. Comprende la
Regularizacin de Edificaciones, (la Licencia de Obra),
Declaratoria de Fabrica y el Rgimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Comn.

Articulo 2.- Definiciones

Para los efectos de este Reglamento se considera como:
- rea Techada:
El rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los techos con
cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros,
los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la
proyeccin de vigas, cornisas, jardinera y otros elementos
arquitectnicos elevados que no constituyen techos.
- rea Libre:
En el primer piso, el rea resultante de la diferencia entre el rea del
terreno y el rea techada de ese piso de la edificacin. En los pisos
superiores, la resultante de la diferencia entre el rea ocupada y el rea
techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan los
parmetros estn referidos al rea libre del primer piso.
- rea Ocupada:
El rea total del piso correspondiente, que incluye reas techadas y
libres, cercos, etc.

- Casco habitable:
La edificacin que cuenta con estructuras, muros, falsos pisos y/o
contrapisos, techos, instalaciones elctricas y sanitarias, aparatos
sanitarios, puertas y ventanas exteriores, puerta de bao, y acabados
exteriores con excepcin de pintura.
- Documento de fecha cierta:
Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar con
certeza la fecha de realizacin del acto o contrato contenido en l. En
este sentido, son documentos de fecha cierta los siguientes:
a)
Documentos privados con firmas legalizadas.
b)
Documentos privados reconocidos judicialmente.
c)
Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial
conforme, respecto de la firma del otorgante.
d)
Escrituras imperfectas otorgadas ante Juez de Paz.
e)Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva
constancia de su ingreso expedida por el Notario que conserva el
archivo.

- Edificaciones:
Las estructuras arquitectnicas que requieren cumplir condiciones
mnimas de habitabilidad para albergar personas en el desarrollo
de cualquiera de sus actividades.
- Obra por autoconstruccin:
La modalidad de obra progresiva y planificada, que se ejecuta
directamente bajo responsabilidad del propietario con supervisin
tcnica del delegado de la Comisin Tcnica Supervisora de Obra..
- Obra por encargo:
La modalidad de obra que se ejecuta bajo la responsabilidad
profesional y direccin tcnica de un arquitecto o ingeniero civil
colegiado, contratado para el fin por el propietario.

- Parmetros urbansticos y edificatorios :

Las disposiciones que determinan la normativa urbanstica y los
ndices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o
proyectos urbansticos integrales. La normativa urbanstica est
referida a la clasificacin del territorio urbano y de las reas de
actuacin urbanstica, a la zonificacin, a los ndices de usos
compatibles
y a las densidades; mientras que los ndices
edificatorios estn referidos al coeficiente de edificacin, las alturas,
el porcentaje mnimo de rea libre, los retiros y el ndice de
estacionamientos, entre otros.
- Pre declaratoria de fbrica:
La anotacin preventiva, en el registro pblico respectivo, de un
proyecto de declaratoria de fbrica elaborada a partir de los planos de
obra y especificaciones tcnicas que cuentan con aprobacin
municipal.

- Saneamiento de Titulacin:
Es el tramite destinado a obtener la titulacin o acreditacin de la
propiedad del terreno sobre el que se levanta la edificacin a regularizar,
a fin de hacerla idnea para su acceso al registro. Comprende los
trmites de declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio o de
formacin de ttulos supletorios.
- - Verificador responsable:
El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el ndice de
verificadores a cargo de SUNARP o el RPU, segn el mbito de su
competencia; quien, bajo su responsabilidad profesional, organiza y
tramita el expediente de regularizacin, constata la existencia y
caractersticas de la edificacin, el cumplimiento de las normas y
parmetros urbansticos y edificatorios, y confirma que los planos que se
adjuntan al expediente corresponden a la realidad fsica del terreno y
edificacin.

2.3 PRECISIONES
Precisase el significado de los siguientes trminos definidos por la
ley:
- Copropiedad:
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o ms personas
en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o
inmueble.
- Casas en copropiedad:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un
conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad
comn, como reas recreativas de otro ndole y servicios comunes.
- Casas en quintas:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un
conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un
terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos, con un pasaje de
acceso desde la va pblica en calidad de bien comn.

- Departamentos en edificio:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial,
comercial, industrial o mixto, ubicado en una edificacin de ms de un
piso que cuenta con bienes y servicios comunes.
- Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de
independizacin, edificadas sobre un terreno de propiedad comn.
- Tiendas en centros y galeras comerciales o campos feriales:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una
edificacin de uno o ms pisos para uso exclusivamente comercial que
cuenta con bienes o servicios comunes.
- Unidades Inmobiliarias:
Son los terrenos si edificar, las edificaciones, los aires o las secciones
de cualesquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos
derechos sean susceptibles de inscripcin en el Registro Pblico
respectivo.

- Licencia

de obra: DEROGADO POR LA LEY 29090

Es la licencia de construccin sealada en el inciso b)
del Art. 28 de la Ley, respecto de la cual trata el
Ttulo I de la Seccin Segunda de este Reglamento.
- Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin:
Es el documento exigido por el Art. 31 de la Ley.
Es otorgado por la Municipalidad y certifica que la
obra finalizada cumple con los parmetros
urbansticos y edificatorios vigentes, y que los planos
de obra (arquitectura) del proyecto aprobado o los de
replanteo, en su caso, corresponden a la realidad
fsica de la obra. DEROGADO POR LA LEY 29090

LEY N 27333
Ley complementaria a la ley N 26662.Ley de asuntos No Contenciosos
de Competencia Notarial, para la Regularizacin de Edificaciones.
Precisa la funcin y responsabilidad de los notarios y de los
verificadores, y posibilita
la realizacin a nivel notarial de algunos
tramites de saneamiento fsico legal.

Articulo 1.- De los alcances de la presente Ley

La funcin notarial prevista en la Ley N 27157, Ley de Regularizacin
de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y
del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de
Propiedad Comn, se rige por las disposiciones de dicha ley, por lo
dispuesto en las Leyes N 26002, Ley del Notariado y N 26662, Ley de
Competencia Notarial en As untos No Contencioso y sus
modificaciones, en lo que resulte aplicable y no contravenga lo
dispuesto en la Ley N 27157, su reglamento y la presente Ley.

Articulo 2.- De la funcin Notarial en la Ley N 27157

2.1 Precisase que la certificacin y verificacin de la documentacin
que se adjunta al formulario registral a que se refiere el prrafo 5.1 del
Artculo 5 de la Ley N 27157 es la constatacin efectuada por el
notario respecto de la existencia y legalidad de dicha documentacin.
El Notario no incurrir en responsabilidad si es inducido a error debido
a la actuacin maliciosa de los interesados, siempre y cuando haya
tomado todas las medidas en el proceso de verificacin respecto a la
legalidad de los documentos. Asimismo, en los casos que la Ley N
27157 exige la intervencin de un verificador, ste asume
responsabilidad respecto a la veracidad de la informacin tcnica que
verifica as con su conformidad con las normas tcnicas y urbanas
correspondientes.

Articulo 4.- De la acumulacin o subdivisin

La acumulacin o subdivisin de unidades inmobiliarias se
realiza mediante el formulario registral a que se refiere la
Ley
. N 27157 pudiendo tambin formalizarse mediante
escritura pblica, de conformidad con el Articulo 2010 del
Cdigo Civil, en cuyo caso deber presentarse al Registro
como parte notarial nicamente el formulario registral
debidamente llenado. Para la inscripcin de la
acumulacin o subdivisin no ser necesario ningn
trmite administrativo, municipal o de cualquier otra clase .

Articulo 9.- De la regularizacin de declaratorias de

fbrica
Los propietarios de las unidades inmobiliarias que se acojan al
procedimiento de regularizacin de la declaratoria, al amparo del
Titulo I de la Ley N 27157, tendrn derecho a la condonacin de
las multas, recargos, moras, intereses u otras sanciones, por
aportaciones al Sistema de Seguridad Social y derechos
municipales por la licencia de construccin, no abonados
oportunamente.

Articulo 10.- De la comunicacin a la municipalidad

La comunicacin a que se refiere la primera disposicin final de la
Ley N 27157 ser efectuada por el registro pblico
correspondiente, una vez efectuada la inscripcin respectiva

2. DECLARATORIA DE FABRICA VIA

REGULARIZACION

2.1. DEFINICION
Es aquella que se tramita directamente
ante Registros Pblicos, empleando
para tal efecto los Formularios
Registrales FOR, cumpliendo con las
formalidades exigidas por la ley.

2.2. AMBITO DE APLICACIN

SECCIN PRIMERA
(Reglamento)
Artculo 3 .- Objeto y vigencia
La presente seccin norma el trmite de
regularizacin de las edificaciones construidas o
demolidas antes del 21 de Julio de 1999, sin
contar con la respectiva licencia y/o conformidad
de obra, o que carezcan, en su caso, de
declaratoria de fbrica, reglamento interno y/o la
correspondiente independizacin.

Artculo 4 .-Regularizacin
Es el tramite destinado a obtener el reconocimiento
legal e inscripcin, de la edificaciones existentes
sobre terrenos que cuenten, con la aprobacin de
su proyecto de habilitacin urbana.
Comprende, de ser el caso, el trmite de
saneamiento de titulacin y su inscripcin, as
como la inscripcin del reglamento interno, la junta
de propietarios y la independizacin de unidades
de propiedad exclusiva.
Se realiza a travs de la declaracin contenida en
el FOR, suscrita por el propietario, autorizada por el
Verificador Responsable y certificada por el notario.

TUO DE LA LEY N 27157

Artculo 4 .-Regularizacin
Es el tramite destinado a obtener el reconocimiento legal e
inscripcin, de la edificaciones existentes sobre:
a) Predios urbanos.
b) Terrenos que cuenten, con la aprobacin de su proyecto de
habilitacin urbana con construccin simultnea
c) Predios ubicados en zonas consolidadas que se encuentren
como urbanos en la municipalidad correspondiente e inscritos
como rsticos en el registro de predios.
Comprende, de ser el caso, el trmite de saneamiento de
titulacin y su inscripcin, as como la inscripcin del
reglamento interno, la junta de propietarios y la
independizacin de unidades de propiedad exclusiva.
Se realiza a travs de la declaracin contenida en el FOR,
suscrita por el propietario, autorizada por el Verificador
Responsable y certificada por el notario.

Artculo 13 .Observaciones
13.1 Cuando el Verificador Responsable constata la existencia de
discrepancias, entre el rea real del terreno, sus linderos y/o
medidas perimtricas, con los que figuran en la partida registral del
predio; as como, transgresiones a la normativa urbanstica o de
edificacin, las har constar en el Informe Tcnico de Verificacin
como observaciones.
13.2 Tratndose de densidad neta y coeficiente de edificacin,
formular observacin solamente en los casos en que los ndices
reales indicados en el Informe Tcnico de Verificacin excedan, en
ms de 25%, los reglamentarios. En caso del rea libre, solo
observar si ella es inferior en ms del 25% del porcentaje
reglamentario.
13.3 Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de
transgresiones a las normas de proteccin del patrimonio
monumental, arqueolgico, natural y/o de seguridad, entre otras,
las har constar como observaciones, precisando su naturaleza y
efectos.

Artculo 14 .-Responsabilidad de los verificadores

Todo verificador responde por la veracidad del informe que emite,
as como la de correspondencia entre los planos y la realidad
fsica del predio. Sin embargo, no es responsable del proceso
constructivo ni de la estabilidad estructural de la edificacin
regularizada.
Artculo 15 .-Sanciones
Si se comprobara una falta atribuible al verificador, se le podr
imponer las siguientes sanciones:
a) Suspensin temporal no menor de quince (15) das, ni mayor de
seis (6) meses, cuando la falta es leve.
b) Cancelacin de su registro de verificador si la falta es grave, o a
la tercera suspensin por falta leve.
c) Inhabilitacin temporal o definitiva para el ejercicio profesional,
que ser dispuesta por el Juez a denuncia del propietario, del
colegio profesional al que pertenece, de la municipalidad y/o del
Registro ante el que se cometi el hecho, cuando la falta implique
comisin de delito; sin perjuicio de las sanciones previstas por ley.

ARTCULO 33 .- Discrepancias en reas y/o linderos

33.1 Cuando la observacin en el informe tcnico se refiera a la
existencia de discrepancia entre el rea real del terreno, sus
medidas perimtricas y/o linderos, con los que figuran en la
partida registral del predio; el registrador inscribir la
declaratoria de fbrica, siempre que el rea real del terreno
no sea mayor de la que figura en el Registro.
Asimismo, inscribir como carga la discrepancia existente.
33.2 Si el rea del terreno es superior al rea registrada y no
existe superposicin de reas, podr solicitarse la anotacin
preventiva de la fbrica, la misma que tendr una vigencia de
un ao prorrogable por un ao ms.

6.3 DOCUMENTACIN PREVIA REQUERIDA

Ttulo de propiedad y/o copia literal de

dominio del predio.

Copia del autoevalo vigente

Planos de distribucin y de ubicacin.

Certificado de Parmetros Urbansticos y
Edificatorios.

Formulario Oficial Registral del caso (FOR).

Copia de los DNI de los intervinientes.

6.4 METODOLOGA A SEGUIR

Estudio de la documentacin Tcnica Legal.
Inspeccin Ocular del Inmueble.
Obtencin Certificado de Parmetros
Urbansticos y Edificatorios.
Procesamiento de informacin TcnicoLegal en
Formulario Registral.
Elaboracin del informe Tcnico de Verificacin.
Preparacin del Expediente de Declaratoria de
Fbrica.

Legalizacin de documentos en Notaria.

Presentacin de expediente a Registros Pblicos.

6.5 EXPEDIENTE TCNICO - LEGAL

- Solicitud de inscripcin de ttulo.

- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios
- Plano de Ubicacin, tres copias
- Planos de distribucin, tres copias
- Formulario Registral, tres copias
- Informe Tcnico de Verificacin, tres copias
- Copias de documentos de Identidad de Intervinientes.
- Copia de la credencial del verificador.

EL INFORME TCNICO DE VERIFICACIN

Contenido del Informe Tcnico de Verificacin
El Verificador Responsable emite el informe Tcnico de
Verificacin, segn el formato que se aprueba conjuntamente
con el presente Reglamento, que contiene la constatacin de:
La ubicacin del terreno.
El rea, linderos y medidas perimtricas del terreno.
El cumplimiento de los parmetros urbansticos y
edificatorios aplicables al predio.
Las caractersticas arquitectnicas, estructurales y de las
instalaciones.
De ser el caso, la identificacin de las secciones de
propiedad exclusiva y sus reas.

TRAMITACIN DEL EXPEDIENTE

LEGALIZACIN DE FIRMAS DE PLANOS Y
FORMULARIOS.
PRE LIQUIDACIN REGISTRAL.
PAGO DE DERECHOS DE PRESENTACIN.
INGRESO DEL EXPEDIENTE A REGISTROS
PUBLICOS
PAGO DE LIQUIDACIN.
INSCRIPCIN DEL TITULO.

FORMULARIOS REGISTRALES SUNARP

LEY N 27157
FORMULARIOREGISTRALN1
INSCRIPCIN
DE
PROPIEDAD
Y/O
REGULARIZACION DE LA EDIFICACIN DE UNA
UNIDAD DE PROPIEDAD EXCLUSIVA.
FORMULARIOREGISTRALN2
INSCRIPCIN
DE
PROPIEDAD
Y/O
REGULARIZACION DE LAS
EDIFICACIONES
DE DEPARTAMENTOS EN EDIFICIO.

FORMULARIO REGISTRAL N 3
INSCRIPCIN
DE
PROPIEDAD
Y/O
REGULARIZACION DE LAS EDIFICACIONES
EN QUINTAS, CASAS EN COPROPIEDAD Y
OTRAS UNIDADES
CON
BIENES
COMUNES.

FORMULARIO REGISTRAL N 4
INSCRIPCIN
DE
PROPIEDAD
Y/O
REGULARIZACION DE LAS EDIFICACIONES
EN CENTROS Y GALERIAS
COMERCIALES
O CAMPOS FERIALES DE UN SOLO PISO.

FORMULARIO REGISTAL N 5
INSCRIPCIN DE PROPIEDAD Y/O
REGULARIZACION DE
LAS
EDIFICACIONES
EN
CENTROS
Y
GALERIAS COMERCIALES O CAMPOS
FERIALES DE MAS DE UN PISO.

FORMULARIO REGISTRAL N 6
PRIMERA INSCRIPCIN DE DOMINIO Y / O
REGULARIZACION DE LAS EDIFICACIONES
DE UNIDADES INMOBILIARIAS COMPLEJAS.
FORMULARIO REGISTRAL N 7
INSCRIPCIN DE PROPIEDAD DE
TERRENOS QUE NO
CUENTEN CON
EDIFICACIONES.

FORMULARIOS ANEXOS SUNARP

ANEXO N 1
DATOS DE LOS SOLICITANTES PERSONAS NATURALES
ANEXO N 2
DATOS DE LOS SOLICITANTES PERSONAS JURIDICAS
ANEXO N 3
DE LOS PROPIETARIOS Y DE SUS SECCIONES DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA
ANEXO N 4
CONSTATACION DE FABRICA
ANEXO N 5
DE LAS UNIDADES QUE CONFORMAN LA EDIFICACION

FORMULARIOS ANEXOS SUNARP

ANEXO N 6
DE LAS REAS COMUNES A TODA LA EDIFICACION
ANEXO N 7
INDEPENDIZACION DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
ANEXO N 8
DE LAS REAS COMUNES DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA
ANEXO N 9
BIENES COMUNES DE LA EDIFICACION
ANEXO N 10
SERVICIOS COMUNES DE LA EDIFICACION

FORMULARIOS ANEXOS SUNARP

ANEXO N 11
REGLAMENTOS INTERNOS Y JUNTAS DE PROPIETARIOS
ANEXO N 12
PROPIETARIOS INTERVINIENTES EN LA APROBACIN Y/ O
ADHESIN DEL REGLAMENTO INTERNO
ANEXO N 13
COPROPIEDAD
ANEXO N 14
CONSTATACION DE FABRICA DE LAS UNIDADES
ANEXO N 15
FIRMA DE LOS SOLICITANTES