EL CONTRATO DE

EJECUCIN DE OBRA

Por: Francisco M. Echeverra Summers

Doctor en Derecho Abogado

Prof. Asociado de la Universitat de Barcelona
Secretario de la Asociacin Espaola de Derecho de la Construccin
 DEFINICIN

Es aquel contrato por el que una persona, el

contratista o empresario, se obliga
respecto de otra, el comitente o
propietario, mediante precio cierto a la
obtencin de un resultado al que, con o sin
suministro de material (art. 1588 cc), se
encamina la actividad creadora del mismo,
asumiendo el contratista los riesgos de su
cometido
AP BARCELONA, DE 23-12-1974
 DEFINICIN: El contrato de
obra inmobiliaria
El contrato de obra inmobiliaria, sea para
construir un edificio, para rehabilitarlo o para
reformarlo, introduce una importante
particularidad, y es la de que la obra se
ejecuta conforme a un proyecto elaborado y
presentado a instancias del comitente o
propietario
 Disposiciones legales de inters
para la elaboracin y aplicacin
del contrato de obra
- Cdigo civil, arts 1588 a 1600, ambos inclusive
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre de Ordenacin de la
Edificacin
- RD 314/2006, de 17 de marzo, por el que se
aprueba el Cdigo Tcnico de la Edificacin
- Ley 32/2006, de 18 de octubre, de la
Subcontratacin
- Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del
Sector Pblico.
- Ley catalana 3/2007, de 4 de julio, de la obra pblica
 Otras disposiciones legales de
inters para la elaboracin y
aplicacin del contrato de obra
- Real Decreto Legislativo 2/2000, de 16 de junio, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley de Contratos de las
Administraciones Pblicas (en especial arts. 120 a 153)
- Ley 31/1995, de 8 de noviembre de Prevencin de Riegos
Laborales y RD 1627/1997, de 24 de octubre, de disposiciones
mnimas de seguridad y salud en las obras de construccin.
- Ley catalana 18/2007, de 28 de diciembre, de la vivienda en
Catalunya.
- RD 515/1989, de 21 de abril, sobre el deber de informacin a los
consumidores y usuarios en promocin, construccin y venta de
viviendas. (RD Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que
se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de
Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE OBRA: Los sujetos
1.- Comitente, propiedad, dueo, promotor
(quien encarga la ejecucin de la obra)
2.- Contratista, Constructor (el jefe de obra)
3.- Direccin Facultativa (Proyectista,
Director de obra, Director de Ejecucin
aparejador -)
4.- Suministradores de productos,
subcontratistas, fabricantes
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE OBRA: Los sujetos (otros
agentes)
El Project Manager

Las Entidades de Control de Calidad

Entidades Aseguradoras
Coordinador de Seguridad y Salud
Consumidores y usuarios
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE OBRA: El objeto (el precio)
CONCEPTO: Contraprestacin que ha de
entregar el comitente a cambio del resultado
prometido por el contratista.
NOTAS: Precio cierto # a Precio determinado
El hecho de que el cc diga que tiene que ser un
precio cierto no significa que haya de estar
determinado en el momento de celebracin del
contrato, sino que basta con que sea
determinable con una simple operacin
aritmtica.
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE OBRA: El objeto (el precio)
NOTAS: Precio cierto # a Precio fijo
Es habitual la inclusin de clusulas de revisin
de precios, especialmente en las obras que vayan
a prolongarse durante un largo perodo temporal.
FALTA DE DETERMINACIN DEL PRECIO
(o falta de prueba por tratarse de un contrato
verbal)
En el caso de que no se fije el precio, ni siquiera
sus bases, o no se pueda probar el mismo, habr
de acudirse a la determinacin pericial (aplicacin
del art. 1284 cc) STS DE 14 DE OCTUBRE 1996
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE OBRA: El objeto (el precio)
Formas de Determinacin del Precio:
1.- Contrato a Precio Alzado
2.- Contrato por piezas o fases ejecutadas
3.- Contratos por Unidades de medida
4.- Contrato por Administracin
Esta clasificacin no impide que puedan
utilizarse varios sistemas en un mismo
contrato
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE OBRA: El objeto (el precio)
PRECIO ALZADO
El arquitecto o contratista que se obligan a
ejecutar una obra por precio alzado, no pueden
exigir aumento de precio, aunque vare el precio
de los materiales o de la mano de obra (otra cosa
es que exista una modificacin de la obra en
cuanto a lo inicialmente proyectado). Art. 1593 Cc
y art. 216 de la Ley 30/2007.
INCLUSIN DE CLUSULAS DE REVISIN
PARA SALVAR LOS INCONVENIENTES Y
RIESGOS
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE OBRA: El objeto (el precio)
INCLUSIN DE CLUSULAS DE REVISIN PARA
SALVAR LOS INCONVENIENTES Y RIESGOS
Objetivo: restablecer el equilibrio econmico en contratos
de larga duracin
Utilizacin de ndices de referencia como el IPC (ndice
general de Precios al Consumo)
La carga de la prueba corresponde al contratista o
constructor
Ejemplo de frmula de revisin (contratacin de obras
pblicas):
Slo cuando se haya ejecutado ms de un 20% de la
obra
Slo cuando haya transcurrido ms de 1 ao desde la
adjudicacin
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE OBRA: El objeto (el precio)
Contratos por piezas o partidas de obra (art.
1592 cc)
Exige previsin expresa en el contrato
Exige la existencia de partes o partidas de obra separadas
o independientes entre s
Frmula habitual para la determinacin del momento de
pago en las obras pblicas (unidades de obra)
Tambin es habitual que se incluyan clusulas de revisin
de precios, en los casos de ejecucin durante larga
duracin
Facultad del contratista de exigir que se reciba la obra por
partes y se abone en proporcin (salvo pacto en contrario
en el propio contrato)
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE OBRA: El objeto (el precio)
Contratos por unidades de medida (art.
1592 cc)
En estos casos, el precio se fija por unidad (metro
cbico de excavacin, metro cuadrado de pared).
El cobro se lleva a efecto previa justificacin,
normalmente a travs del sistema de
certificaciones de obra aprobadas por la direccin
facultativa de la obra
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE OBRA: El objeto (el precio)
Contratos por el sistema de
administracin
El comitente o propietario se obliga a pagar el
coste efectivo de la obra, ms el beneficio
empresarial inicialmente pactado
En estos casos es frecuente establecer un
sistema de rendicin peridica de cuentas
El contratista tiene que probar la realidad y
alcance del gasto, as como el beneficio
empresarial pactado
Es habitual, tambin, el uso de las certificaciones
de obra
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE OBRA: El objeto (el precio)
Las CERTIFICACIONES DE OBRA
Ttulo que legitima al contratista a hacer efectivos
los derechos econmicos derivados del contrato
de obra, cuando as se haya pactado
Documento probatorio cuanto exista aprobacin
por la direccin facultativa y por la propiedad
(admite prueba en contrario). No suponen
aprobacin de la obra
Elaboracin: Se elaboran por el contratista, se
conforman por la direccin facultativa y se
aprueban y abonan por la propiedad
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE OBRA: El objeto (el precio)
Las CERTIFICACIONES DE OBRA
Abono Se abonan conforme a los plazos determinados en
el contrato
Ejemplo: obra pblica: Las certificaciones se deben abonar
en el plazo mximo de SESENTA DAS a contar desde la
expedicin, que se producir en los primeros 10 das de
cada mes (vid. art. 200 y 215 de la Ley 30/2007).
Los abonos de las certificaciones tendrn la consideracin
de pago a cuenta del precio total de la obra, sujetos a
retenciones y variaciones segn medicin final (art. 200 de
la Ley 30/2007 y 145 del RD 2/2000)
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE OBRA: El objeto (el precio)
Las CERTIFICACIONES DE OBRA
Finalidad: Frmula de ayuda financiera y
econmica al contratista, evitando
inmovilizaciones
La falta de pago de las certificaciones no legitima
ni retrasos ni incumplimientos
Determinacin contractual de la obligacin de
satisfacer las certificaciones, as como del inters
de demora aplicable
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE OBRA: El objeto (el precio)
Las CERTIFICACIONES DE OBRA
Transmisin: El endoso de certificaciones no constituye un
ttulo abstracto a favor del cesionario, pudiendo el deudor
oponer las excepciones impeditivas de naturaleza causal.
(arts. 201 de la Ley 30/2007 y 100 RD Legislativo 2/2000)
Embargo: Las certificaciones de obra son embargables en
su total importe, si bien slo a fin de responder de unas
concretas deudas del contratista (salarios devengados en
la propia obra y cuotas sociales devengadas de los
trabajadores, art. 200 de la Ley 30/2007 y 99.7 del RD
Legislativo 2/2000)
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE OBRA: El objeto (el precio)
FORMA DE PAGO
TIEMPO El precio se abonar en el momento en
el que se determine en el contrato; en su defecto,
segn costumbre del lugar y, en ltimo caso, en el
momento de hacerse la entrega (1599 cc)
Es usual hacer pagos parciales: derribo, cimentacin,
estructura, cerramientos y entrega). Estos pagos suelen
estar sujetos a retencin (5% hasta transcurrido un ao
desde entrega)
LUGAR El que se haya pactado, y en su defecto,
el lugar del domicilio del deudor (1171 cc)
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE OBRA: El objeto (el precio)
CANTIDADES ANTICIPADAS
Ley 57/1968, de 27 de julio, modificada por la DA
Primera de la LOE
Aplicacin a toda clase de promocin de viviendas
Cantidades entregadas en efectivo o por efectos
cambiarios
Domiciliacin de las mismas en una cuenta especial
Garanta mediante seguro de caucin o aval
Cantidades garantizadas: las entregadas ms interese
legales
Las multas por incumplimiento las imponen CCAA,
hasta un 25% de la cantidad entregada
 ELEMENTOS DEL CONTRATO
DE OBRA: El objeto (la obra)
Concepto: Resultado posible y determinado
(papel fundamental para su determinacin
del proyecto)

Algunas clases de obras: edificacin,

cimentacin, excavaciones, rehabilitacin,
reforma, conservacin, demolicin.
 MODIFICACIONES DE
OBRA
La obra debe ejecutarse conforme a Proyecto
(memoria, planos, pliego de condiciones y
presupuesto general). No obstante, el director de la
obra est obligado a elaborar eventuales
modificaciones al mismo
En materia de obra pblica el Ius variandi est
consagrado en el art. 202 y 217 de la Ley 30/2007 y
en el art. 150 RD Legislativo 2/2000
En el derecho privado est reconocido en el art.
1593 cc
 MODIFICACIONES DE
OBRA
REQUISITO PARA QUE LA MODIFICACIN
IMPLIQUE AUMENTO DEL PRECIO
Que la modificacin implique cambio de proyecto,
no previsible en el momento de su elaboracin
Que la modificacin implique un aumento de obra
(no mera sustitucin de partidas)
Consentimiento previo del propietario a la obra y
al aumento de precio (expreso o tcito)
 ELEMENTOS TEMPORALES
DEL CONTRATO DE OBRA
(Plazos)
En el contrato de ejecucin debe fijarse un PLAZO
INICIAL y un PLAZO FINAL para la realizacin de
la obra
Es habitual, tambin, que se estipulen
CLUSULAS PENALES para el caso de
incumplimiento, tanto para el cumplimiento total,
como para el cumplimiento de los distintos hitos
intermedios
En el caso de AUSENCIA DE PLAZO hay que estar
a lo dispuesto en el art. 1128 cc, esto es el que
prudencial y equitativamente determine el juez
 ELEMENTOS TEMPORALES
DEL CONTRATO DE OBRA
(Plazos)
Algunas consideraciones sobre la clusula penal en
los contratos de obra
La pena sustituye la indemnizacin de daos y perjuicios y
abono de intereses, salvo pacto en contrario (1152 cc)
La clusula penal puede ser objeto de moderacin por
parte del juez, cuando la obligacin principal haya sido
parcialmente o irregularmente cumplida (art. 1154 cc)
La clusula penal se encuentra vigente en tanto en cuanto
se mantengan las condiciones objetivas inicialmente
pactadas, esto es, las modificaciones introducidas en la
obra pueden justificar retrasos, as como la inaplicacin de
la clusula penal STS DE 25 DE NOVIEMBRE DE 1997
 ELEMENTOS TEMPORALES
DEL CONTRATO DE OBRA
(Plazos)
La clusula penal suele pactarse como una
sancin pecuniaria por cada da de retraso
respecto del fijado en el contrato.
La clusula penal se entiende renunciada
cuando se concede sin reserva un nuevo
plazo para el cumplimiento
Se requiere retraso culpable, ms intimacin
(art. 1100 cc).
 CLUSULA A SATISFACCIN
DEL DUEO DE LA OBRA
Art. 1598 cc A falta de conformidad, la aprobacin
se entiende reservada al juicio pericial. No se trata
de una facultad caprichosa, que altera lo dispuesto
en el art. 1256 cc. El perito resolver si la obra se
acomoda o no a la comprometido
Aprobacin de Tercero: Puede dejarse la
aprobacin de la obra a juicio de un tercero. En
caso de que no acepte el encargo, debern
designar otra persona. Esta persona suele ser el
Director de la obra. Vid., entre otras, STS de 22 de
julio de 1995
 ENTREGA, VERIFICACIN,
APROBACIN Y RECEPCIN
Entrega: Desplazamiento de la posesin de
una cosa. Es una mera actividad fsica,
mientras que la recepcin es una
manifestacin de voluntad de conformidad a
la obra
Con la mera entrega vence la obligacin de
pago de precio y se transmiten los riesgos
del contratista al comitente
 ENTREGA, VERIFICACIN,
APROBACIN Y RECEPCIN
VERIFICACIN: Conjunto de operaciones
dirigidas a examinar y comprobar la obra y el
cumplimiento del contrato y de las reglas de
la LEX ARTIS
Trmite no regulado, pero sobreentendido en
la LOE, art. 6, y en la LCAP art. 147
Conveniencia de regularlo con detalle en la
redaccin del contrato
 ENTREGA, VERIFICACIN,
APROBACIN Y RECEPCIN
APROBACIN: Manifestacin de
satisfaccin con la obra, previa a la
recepcin. No se trata de un acto
discrecional, sino que tiene que estar
justificado. Puede ser expresa o tcita
La tcita se produce cuando se paga el
precio ntegramente, se toma posesin del
bien sin reserva, se dispone de la obra, etc
Excepcin; dolo incidental
 ENTREGA, VERIFICACIN,
APROBACIN Y RECEPCIN
RECEPCIN: Acto por el que el comitente
se hace cargo de la obra (art. 6.1 LOE).
Regulada para la obra pblica en el art. 218
de la Ley 30/2007
Normalmente se realiza con posterioridad al
certificado final de obra
Obra civil y obra pblica: Dentro de los 30
das siguientes a la terminacin acreditada
por el certificado final de obra (a contar
desde notificacin)
 ENTREGA, VERIFICACIN,
APROBACIN Y RECEPCIN
ACTA DE RECEPCIN: EFECTOS:
Marca el inicio de plazos de responsabilidades y
garantas
Debe firmarse por el promotor y el constructor
Contenido: Identificacin de partes, fecha del
certificado final de obra, coste final de ejecucin,
declaracin de recepcin y garantas
Este acta se incorpora a la documentacin que
integra el Libro del Edificio (art. 7.2 LOE)
CLASES: Provisional y definitiva
 ACCIONES JUDICIALES PARA
EXIGIR EL CUMPLIMIENTO DE
UN CONTRATO DE OBRA
ACCIN DE RESOLUCIN
Art. 1098,1101, 1104 y 1124 cc
Requisitos
Incumplimiento grave
Incumplimiento de una obligacin principal
Incumplimiento culpable
Incumplimiento definitivo (voluntad decidida de
incumplir)
 ACCIONES JUDICIALES PARA
EXIGIR EL CUMPLIMIENTO DE
UN CONTRATO DE OBRA
ACCIN DE CUMPLIMIENTO DEFECUOSO (ALIUD PRO
ALIO)
Art. 1091, 1098,1101 y 1258 cc

Requisitos
Se est en presencia de cosa diversa o aliud pro alio cuando
existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y
consiguiente insatisfaccin del comprador, que le permite acudir a la
proteccin dispensada en los arts. 1101 y 1124 del CC y sin que sea
aplicable el plazo semestral que seala el art. 1490 para el ejercicio
de las acciones edilicias, porque tales acciones resultan inaplicables
en las que la demanda no se dirige a obtener reparaciones por vicios
ocultos, sino los derivados del defectuoso cumplimiento al haberse
entregado cosa distinta o con defectos impropios, cuyo plazo es el
de quince aos (art. 1964 CC).
 ACCIONES JUDICIALES PARA
EXIGIR EL CUMPLIMIENTO DE
UN CONTRATO DE OBRA
ACCIONES DERIVADAS DE LA LOE y DE RUINA
DEL 1591
Plazo de 1 ao para defectos de acabado
Plazo de 3 aos para defectos de habitabilidad y
conducciones
Plazo de 10 aos para defectos de estructura que hagan
temer por la cada del edificio
Plazo de prescripcin de accin de reclamacin y acciones
de repeticin 2 aos desde la produccin del dao o desde
el pago o condena judicial
 RIESGOS EN EL CONTRATO
DE OBRA
Arts. 1589 y 1590 cc. Si el que contrat una obra se
oblig a poner el material, debe sufrir la prdida del
mismo en el caso de destruirse la obra antes de ser
entregada, salvo que hubiese existido morosidad en
recibirla
Si se comprometi slo a poner trabajo o industria,
no podr reclamar estipendio alguno por dicho
trabajo si la obra se destruye, salvo que haya
existido morosidad en recibir la obra, o la misma se
hubiere destruido por la mala calidad de los
materiales aportados por el propietario o comitente,
con tal de que el contratista lo haya advertido
convenientemente
 RIESGOS EN EL CONTRATO
DE OBRA
El riesgo incluye la carga de soportar la
mayor onerosidad de la ejecucin, y los
daos que puede suponer tener que volver a
ejecutarla
El riesgo se transmite al comitente o
propietario en el momento en que el
constructor le entrega la obra construida
 GARANTAS DEL
CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL
CONTRATISTA
CRDITO REFACCIONARIO:

Inicialmente previsto para la reconstruccin, se

extiende tambin a la construccin
Se le dota del carcter de crdito privilegiado
especial (arts. 1923.3 para los inscritos y 5 para
los no inscritos)
Formas de inscripcin: Como anotacin
preventiva mientras duran las obras, como
hipoteca expresa con posterioridad (art. 42.8 LH)
 GARANTAS DEL
CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL
CONTRATISTA
CRDITO REFACCIONARIO:
PROCEDIMIENTO
Crdito refaccionario en formacin
Finca inscrita a nombre del deudor
Presentacin del contrato del que se deriva la deuda (art. 59
LH)
Bastar que contenga los datos suficientes para la liquidacin
de la deuda al terminar la obra, no es necesaria su exacta
fijacin en el contrato (art. 60 LH)
Si existen derechos reales previos: necesidad de acuerdo en
escritura pblica entre el dueo y los titulares de las cargas
previas sobre el valor del bien antes de las obras y el alcance
de las obras (art. 61 LH) En su defecto se precisa resolucin
judicial
 GARANTAS DEL
CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL
CONTRATISTA
CRDITO REFACCIONARIO:
PROCEDIMIENTO
Los titulares de las cargas anteriores slo sern preferidos
respecto del valor reseado conforme al procedimiento
anterior, en el exceso el acreedor refaccionario ser tratado
como acreedor hipotecario (art. 64 LH)
La anotacin caducar a los 60 das desde la conclusin de la
obra (arts. 92 y ss. LH)
Si llegado ese plazo, el contratista an no hubiere cobrado
podr pedir la conversin de la anotacin en hipoteca, previa
liquidacin de la deuda (mientras se realiza la liquidacin
quedar vigente la anotacin preventiva). Para la conversin
se requiere acuerdo entre constructor y comitente o
resolucin judicial
 GARANTAS DEL
CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL

CONTRATISTA
*108. SUBSANACION DEL 153 R.N. ANOTACIN DE CREDITO REFACCIONARIO. R. 6 de abril de 2006, DGRN. BOE
de 1 de junio de 2006.

Respecto al defecto planteado en el recurso, es necesario definir el concepto de crdito

refaccionario; siguiendo la jurisprudencia del TS, seala la Direccin que es aquel que procede
de dinero invertido fabricar o reparar algo, con provecho no solamente para el sujeto a quien
pertenece, sino tambin para otros acreedores o interesados en ello; y aun cuando el TS tiene
un concepto amplio del mismo, ello no autoriza a su extensin indiscriminada a todo crdito que
tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relacin con
bienes inmuebles, sino que es necesario que el acreedor haya ejecutado la propia obra del
edificio o suministrado elementos integrados de forma fija en el inmueble en cuestin y es
dudoso establecer hasta qu punto la actividad del arquitecto supone un incremento de valor de
la cosa. En todo caso para solicitar la anotacin preventiva es requisito a acreditar la
naturaleza refaccionaria del crdito, en este caso no ha tenido lugar teniendo en cuenta
que: a) la situacin registral de las fincas que aparecen como rsticas teniendo el Registrador
que calificar a la vista de los documentos presentados y de los asientos del Registro-; b) de la
escritura slo resulta que la sociedad deudora tiene contrada una deuda con la arquitecto y que
a fin de llegar a un acuerdo hacen un reconocimiento de deuda como crdito refaccionario
como si la naturaleza del crdito dependiera de la voluntad de las partes; c) y sobre las fincas
tampoco se ha inscrito ninguna declaracin de obra nueva y a la vista de la escritura no resulta
que se hayan materializado las inversiones y por tanto una incorporacin de las mismas al valor
del bien que es lo que tradicionalmente justifica la preferencia reconocida a favor del
crdito refaccionario.
 GARANTAS DEL
CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL
CONTRATISTA
DERECHO DE RETENCIN
Novedad en el ordenamiento cataln prevista en
originalmente en la Ley 19/2002, de 5 de julio de derechos
reales de garanta y trasladada al art. 569-3 a 11 del Libro
Quinto del Cdigo civil de Catalua.
Concepto: Derecho real de garanta que se concede a
quien posee de buena fe una cosa ajena, con obligacin
de entregarla, a mantenerla en su poder en tanto en
cuanto no se le abone la deuda (art. 569-3 Cccat.)
Constitucin: Comunicacin notarial al deudor, al
propietario (si son distintos) y a los titulares de derechos
reales sobre el inmueble (art. 569-5 Cccat.)
Contenido: Voluntad de retener, liquidacin de deuda
 GARANTAS DEL
CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL
CONTRATISTA
DERECHO DE RETENCIN
Los notificados pueden OPONERSE durante el plazo de
DOS MESES a contar desde notificacin,
Realizada la notificacin: el contratista puede exigir de
comitente que otorgue escritura pblica de reconocimiento
del derecho real de retencin, en la que conste (art. 569-5.4
Cccat.):
Liquidacin de la deuda

Valor en que los interesados tasan la finca a efectos de

subasta
Domicilios a efectos de notificaciones

Pacto para venta directa en caso de impago, si existe

acuerdo entre las partes
 GARANTAS DEL
CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL
DERECHOCONTRATISTA
DE RETENCIN
Obligaciones del retenido (art. 569-4 Cccat.)
Compensar los gastos de conservacin y gestin de la
obra retenida
Compensar los daos y perjuicios producidos
Los intereses de las obligaciones anteriores
Abono del principal de la deuda garantizada
Obligaciones del retenedor (art. 569-6.2 Cccat.)
Conservar la cosa retenida con la diligencia necesaria
No usar la cosa, ni modificarla, salvo lo necesario para su
conservacin
 GARANTAS DEL
CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL
DERECHOCONTRATISTA
DE RETENCIN
Realizacin de valor del inmueble (reglas) (art. 569.8
Cccat.)
Venta directa si existe acuerdo
A falta de acuerdo, la venta se har en subasta pblica
siguiendo como pautas:
Se llevar a efecto en notara hbil en el lugar donde
est sita la finca (o que por turno corresponda)
Se inicia por acta de requerimiento notarial a la que se
acompaa la escritura de reconocimiento del derecho
de retencin, debidamente inscrita
Solicitud de certificacin registral de dominio y cargas
por parte del notario
 GARANTAS DEL
CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL
CONTRATISTA
DERECHO DE RETENCIN
Realizacin de valor del inmueble (reglas)
Sin necesidad de requerimiento de pago, 5 das despus de
recibir la certificacin, se notificar el inicio de la actuacin al
titular de la obra y su cnyuge (si es vivienda habitual)
Durante 20 das el propietario puede paralizar la subasta,
depositando el principal debido, ms intereses devengados,
ms gastos.
Transcurridos 20 das y con 15 de antelacin a la fecha
prevista para la subasta se anunciar la misma en uno de los
diarios de mayor circulacin de la localidad y en el DOGC
En el caso de que en la subasta no se presente ninguna
postura, se celebrar una segunda subasta, en el trmino que
va entre los 3 y los 15 das siguientes al de la celebracin de
la primera
 GARANTAS DEL
CUMPLIMIENTO A FAVOR DEL
DERECHOCONTRATISTA
DE RETENCIN
FACULTAD DEL COMITENTE (art. 569-11.2 Cc cat.)
El comitente puede en todo momento obligar al retenedor a
sustituir el derecho de retencin por una garanta real o
fianza solidaria suficiente de una entidad de crdito
Suficiente = cosa o importe del valor de la deuda ms un
25% para intereses y gastos
SUBCONTRATACIN Y CESIN
DEL CONTRATO
SUBCONTRATACIN. Contrato en virtud del
cual el contratista, con la previa autorizacin
del promotor, conviene con un tercero en que
ste realice la ejecucin de determinadas
partes o instalaciones (amparada en el art.
1596 CC y Ley 32/2006, de 18 de octubre)
Facultad del constructor, salvo que se
estipule otra cosa
SUBCONTRATACIN Y CESIN
DEL CONTRATO
Ejemplo de regulacin: CONTRATO DE
OBRA PBLICA (art. 210 de la Ley
30/2007y art. 115 y ss de la RD Legislativo
2/2000)
Comunicacin a la Administracin
Que las prestaciones subcontratadas no excedan
del 60% o las previstas en el pliego de
condiciones
Que el pago del precio con subcontratistas y
suministradores no sea perjudicial para la
administracin (art. 211 de la Ley 30/2007)
SUBCONTRATACIN Y CESIN
DEL CONTRATO
Cesin del Contrato: Contrato por el cual el
contratista transfiere totalmente su posicin
contractual a un tercero, saliendo de la
relacin con el comitente
Ejemplo de regulacin: Obra pblica (art.
209 de la Ley 30/2007)
Que la autorice el rgano de contratacin
Que se haya ejecutado ms del 20% de la obra
Capacidad y solvencia de cesionario
Que se formalice la cesin en escritura pblica
 ACCIN DIRECTA DE LOS
TRABAJADORES Y
SUMINISTRADORES
Arts. 1597. Los que ponen su trabajo y
materiales en una obra ajustada
alzadamente tiene accin directa contra el
dueo de la misma hasta la cantidad que
ste adeude al contratista cuando se hace la
reclamacin
STS de 10 de marzo de 1997 (tambin
subcontratistas)
 ACCIN DIRECTA DE LOS
TRABAJADORES Y
SUMINISTRADORES
Caracteres de la accin directa:
Judicial o extrajudicialmente
Con carcter previo, simultneo o posterior a la
reclamacin del dueo
Inoponibilidad de excepciones que pudiera tener
con el contratista
El reclamante debe probar la realidad de su
crdito