LOS COMPONENTES DE LA

CIUDAD
Arq. Eusebio Cabrera Echegaray
 Componentes de la ciudad

Actividades Flujos

Dimensin Social
(Dinmica)

Diversidad CIUDAD Accesibilidad

Dimensin
Territorial
(Esttica)
Espacios
adaptados Redes

Enfoque sistmico de la ciudad (Brian McLoughlin)

 Aspectos generales
Las actividades humanas necesitan suelo (espacio fsico):
Vivienda
Comercio
industria
Equipamientos
transporte
Agricultura
Etc.
Todas las actividades generan, por definicin, externalidades positivas
y negativas (1).

Regulacin para mitigar las externalidades negativas, potenciar las

positivas y promover el desarrollo urbano

(1) En economa, el trmino externalidades se refieren a los impactos o efectos que un

proyecto o desarrollo genera sobre otros. Pueden ser externalidades positivas o negativas.
 El componente suelo del
El suelo no tiene costo de territorio
produccin.
Su existencia no depende
de esfuerzo del
propietario.
El precio del suelo incluye
ganancia a favor del
propietario, obtenida sin
esfuerzo alguno.
El STOCK del suelo es
fijo.
El suelo tiene
caractersticas nicas.
planeamiento exitoso
Factores contextuales:
- el bienestar comn y la sostenibilidad.
- La sociedad debe retener el derecho de cmo
usar el suelo en el futuro.

Formas de tenencia:
- debe resolver el conflicto entre la seguridad legal
de la tenencia de la propiedad y la prerrogativa de
salvaguardar el inters pblico para alcanzar el
bienestar comn con el planeamiento del uso del
suelo

El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armona

con el bien comn y dentro de los lmites de ley. (Constitucin Poltica, Artculo 70).
 enfoque de desarrollo
territorial
El Territorio no es slo un espacio fsico
objetivamente existente
Es una construccin social
Es un conjunto de relaciones sociales
que dan origen y expresan una identidad
y un sentido de propsito compartidos
por mltiples agentes pblicos y
privados

Fuente: La Planificacin, el Presupuesto y Desarrollo Territorial. MEF, DNPP, 2007

 enfoque de desarrollo
territorial

Esta identidad permite:

la convergencia de intereses y voluntades,
dar sentido y contenido a un proyecto de
desarrollo en un espacio determinado.

Fuente: La Planificacin, el Presupuesto y Desarrollo Territorial. MEF, DNPP, 2007

Aspectos claves acerca del
suelo
Fsicos:
La tierra, el entorno biolgico con su poblacin de
bacterias, formaciones de roca y suelo, dems
ecosistemas. Cuando se altera el entorno biolgico
(deforestacin, desertificacin), puede tener serias
implicancias sobre el uso del suelo y por lo tanto
consecuencias para la propiedad del suelo.
Legales:
Conjunto de derechos (posesin, usufructo,
enajenacin), la duracin de los mismos, la forma en
que pueden ser ejercidos y las mayores o menores
restricciones en el ejercicio de estos derechos.
Aspectos claves acerca del suelo:
La propiedad
El hombre usa el suelo como
un factor de produccin para
proveer sus requerimientos
bsicos (comida, abrigo,
ropa, recreacin y
transporte, defensa).
El uso del suelo en esa
orientacin es una cuestin
de propiedad.
La propiedad del suelo tiene
sus races en la antigedad,
en la transicin de la vida
nmada a la sedentaria.
Aspectos claves acerca del suelo:
La propiedad
En las primeras sociedades
agrcolas y sus primeros
asentamientos debemos
encontrar las claves de la
propiedad del suelo y los
patrones de usos del suelo.
En los tiempos modernos la
propiedad del suelo y por lo
tanto todo tipo de propiedad,
en esencia est ligada con
derechos regulados, lo cual
supone la existencia de un
cdigo legal.
Aspectos claves acerca del suelo:
La propiedad
La propiedad es el poder jurdico que
permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien. Debe ejercerse en
armona con el inters social y dentro de
los limites de la ley.
Los modos de adquirir la propiedad son
aquellos hechos o negocios jurdicos que
producen la radicacin o traslacin de la
propiedad en un patrimonio determinado.
Aspectos claves acerca del suelo:
Los precios y usos del suelo dependen de..

Accesibilidad
Trade-off : renda y el costo de transporte/desplazamiento
Acessibilidade a infraestrutura y servicios

Externalidades
Cambios en el valor por acciones de terceros sin transacciones
La sndrome de Linfer cest les autres (Sartre);

Expectativas
Solo cautivo de su uso largo plazo
Incertidumbres acerca del futuro

Regulacin
Restricciones al uso lote - disminuye valor
Reduccin general de la densidad - aumenta precio

Carga fiscal Capitalizacin de la rentabilidad en el precio

Fuente; Martim O. Smolka, 2016 13

 Plusvala :
el valor del inmueble entre suelo y construccin
precio de mercado del inmueble la inversin en capital
las rentas del
suelo
PRECIO DE MERCADO DEL INMUEBLE

costo de edificacin

utilidad de la edificacin

costo de urbanizacin
edificacin

utilidad de la
urbanizacin
suelo

urbanizacin
plusvala obtenida por
la normatividad
suelo
rstico
precio del suelo sin
valor del inmueble
normatividad
Mecanismos de control

Zonificacin
Normas de subdivisin
Normas de edificacin
Autorizaciones
Tcnicas de planeamiento urbano
Zonificacin

El mejor y mayor uso del suelo.

Control de densidad, produccin,
transporte
Provisin de adecuada iluminacin y
ventilacin natural
Provisin de privacidad y espacios
pblicos suficientes
Normas aplicables a la propiedad
predial
De acuerdo a
nuestro Cdigo
Civil, la propiedad
predial queda sujeta
a la zonificacin, a
los procesos de
habilitacin y
subdivisin y a los
requisitos y
limitaciones que
establecen las
disposiciones
respectivas.
El terreno y la zonificacin urbana

La zonificacin de usos de suelo es un instrumento

el plan de desarrollo urbano que sirve para
determinar el uso y la ocupacin del suelo.

Cada zona determina un uso de suelo

predominante y los parmetros urbansticos para la
habilitacin urbana y los parmetros arquitectnicos
para la edificacin.

La zonificacin tambin seala si el terreno se

encuentra afectado por obras de carcter regional o
provincial: equipamiento urbano (educacin, salud,
recreacin pblica, seguridad, otros), sistema vial
(vas expresas, arteriales y colectoras) u otras obras
viales (intercambios viales, puentes, otros).
El terreno y la zonificacin urbana

Segn la zonificacin asignada las habilitaciones

urbanas se destinarn para fines:
residenciales,
comerciales,
industriales y
de usos especiales.
 El terreno y la zonificacin urbana
Los parmetros
urbansticos de la
zonificacin asignada:
densidad/intensidad
de uso y
dimensiones de lote,
nos determinarn la
aplicacin del RNE en
cuanto a:
el tipo de habilitacin,
los aportes a cumplir
y
la calidad mnima de
las obras.
Subdivisin

Antes de la habilitacin urbana:

Independizacin de terrenos rsticos (no
habilitados)
Despus de la habilitacin urbana:
Subdivisin de lotes habilitados.
 ING. ANTUNEZDE MAYOLO

Independizacin .
ALMA

de terrenos
SINHABILITACION
URBANA
ASOCIACION

rsticos .
LOS ALAMOS DE SURC

ASOCIACIONLAS PALM
30 (PARQUE ALTO)

Es la divisin sin cambio URB.

de CONJ .RES.
VILLATALANA
uso de un terreno rstico
HUERTA VENEGAS en

parcelas, ubicado en zonas 1

urbanas o de expansin
urbana.
Para la independizacin
H.
2
debe aprobarse
MEDINA el

Planeamiento DES
Integral
Permite el desarrollo urbano
controlado y ordenado de
un determinado sector de la AA.HH
ciudad. SEOR DE LOS
Subdivisin de lotes
Las subdivisiones constituyen
las particiones de predios ya
habilitados como urbanos y se
sujetan a las condiciones
propias de los lotes normativos
de cada zonificacin.

Estas pueden ser de dos tipos:

Sin Obras: Cuando no requieren
la ejecucin de vas ni redes de
servicios pblicos
Con obras: Cuando requieren la
ejecucin de vas y redes de
servicios pblicos
Normas edificatorias
 AUTORIZACIONES:
PROCEDIMIENTOS

Fuente: Wiley Ludea, Lima Historia y Urbanismo en cifras, 2004

TECNICAS DE PLANEAMIENTO
URBANO
ANTES: Marzo 2002
PLANES ESPECIFICOS

GOB. LOCAL
REAJUSTE RECOMPOSICIN DE LOS PREDIOS INTEGRACI GOB. CENTRAL
DE TIERRAS PARA MAYOR PRODUCTIVIDAD DEL N DUEOS DE
TERRITORIO INMOBILIARI PREDIOS
A

AHORA: Marzo 2003

CARGAS Y
INCORPORACIN DE ESPACIOS PBLICOS
BENEFICIOS TRIBUTACIN DE LOS FORMALES
MS FAMILIAS EN VIVIENDAS DIGNAS