PLANEJAMENTO URBANO

Planos Diretores Participativos e ZEIS

o desafio da utilizao de instrumentos urbansticos para o

cumprimento das funes sociais da cidade e da propriedade
PLANO DIRETOR PARTICIPATIVO
Orientar o desenvolvimento para minimizar
carncias urbanas e reduzir desigualdades
 ATRIBUIES DO PLANO DIRETOR

O PLANEJAMENTO
DEVE ASSEGURAR A
DIGNIDADE DA
PESSOA HUMANA

O Poder Pblico municipal deve reconhecer os direitos

sociais e prever aes voltadas moradia digna:

resguardar a populao da exposio a riscos

propor a regularizao fundiria sustentvel
promover a urbanizao integrada de assentamentos precrios
 ATRIBUIES DO PLANO DIRETOR

O Planejamento deve promover o melhor aproveitamento de vazios urbanos

em reas consolidadas, com oferta de servios e empregos, de modo a
combater a especulao imobiliria e evitar o crescimento urbano
desordenado em reas mais frgeis da cidades.
DEFINIES BSICAS
ZONAS ESPECIAIS DE INTERESSE SOCIAL - ZEIS
As ZEIS ( zonas especiais de interesse social) ou AEIS ( reas de especial
interesse social), so instrumentos urbansticos que definem regras para o
uso e ocupao do solo nessas zonas, configurando-se em reas da cidade
destinadas moradia popular;

Decorrem da dcada de 80, no perodo da redemocratizao, por

iniciativa de alguns governos municipais que contavam com forte apoio
dos movimentos de moradia e buscavam formas de associar aes de
melhoria da infraestrutura em favelas, com a legalizao das reas e
garantia da posse da terra aos moradores;

So uma categoria de zoneamento que permite o estabelecimento de

um padro urbanstico prprio e diferenciado para determinadas reas da
cidade;

Devem ser criadas por lei municipal ou estar definido no Plano Diretor
pois interferem na possibilidade de aproveitamento de uso do solo.
 RETRATO DO PLANEJAMENTO NO BRASIL
MUNIC 2013

Existncia de Plano Diretor %

No possui 2781 49,94%

No informaram 2 0,03%
Recusaram 2 0,03%
Sim 2785 50,00%
Total de municpios 5570 100%

3020 municpios dos 5570 declararam possuir ZEIS

por lei especfica ou via PD (DETALHE QUE DESTES, 704 NO POSSUEM PD):

Cerca de 54% dos municpios brasileiros

QUAL TERRITRIO ONDE SE ENCONTRAM ZEIS?
 URBANO MACROZONEAMENTO
+
MUNICIPAL
RURAL
+
EXPANSO
+
PROTEO
+
ESPECIAIS
(reas de ZEIS,
de renovao urbana,
interesse cultural ou
paisagstico ) Esquema bsicos de classificao de uso de solo
utilizados no planejamento territorial colombiano
ZONEAMENTO E USO E OCUPAO DO SOLO
Os zoneamentos definem conjuntos de territrio mesclando coeficientes
urbanstiscos DIVERSIFICADOS.
Define os usos mais pertinentes para cada territrio e sua relao com o desenho
da paisagem urbana, analisar a dinmica das atividades locais para melhor definir
parmetros para configurao, dimensionamento e ocupao dos lotes.

Nas ZEIS, zonas de especial interesse social, h alguns coeficientes urbansticos

imensuraveis. Outros devem ser determinados para a favorecer manutenao da
ZEIS, em especial sua populao.

PORTANTO, ZEIS UM TIPO DE ZONEAMENTO

COM SEUS PARAMETROS ESPECFICOS
 INSTRUMENTOS DE REGULAO DO USO DO SOLO
justa distribuio dos custos e benefcios do desenvolvimento urbano para toda
coletividade

INSTRUMENTOS DE FINANCIAMENTO DO
DESENVOLVIMENTO URBANO
recuperao da valorizao imobiliria com investimento pblico e gesto social da
valorizao da terra.

INSTRUMENTOS DE ACESSO A TERRA

URBANIZADA ZEIS !!!
incluso territorial que assegure o acesso cidade e a posse s
populaes historicamente marginalizadas da cidade formal
 ZONA ESPECIAL DE INTERESSE SOCIAL
Zonas Especiais de Interesse Zonas Especiais de
Social em reas ocupadas Interesse Social em reas
vazias

Garantia de posse das Reserva de reas para

famlias para futura ao futura proviso de
de urbanizao e habitao de interesse
regularizao fundiria social (MCMV)

ZEIS: instrumento estratgico para garantir solo urbanizado para habitao de

interesse social por meio da regulao prvia pelo poder pblico.
 Tipos de ZEIS - Zeis Vazio
Definio

ZEIS de vazios, reas vazias ou mal aproveitadas que podem ser

destinadas a construo de habitaes de interesse social (HIS).

Objetivos
Assegurar a destinao de terras bem localizadas e com infraestrutura para
os mais pobres, criando uma reserva de mercado de terras para habitao
de interesse social.
Ampliar a oferta de terras urbanizadas e bem localizadas para as parcelas
de baixa renda da populao.
Regular o mercado de terras urbanas reduzindo o preo dos terrenos.
Aumentar a capacidade de negociao da prefeitura com proprietrios de
terras bem localizadas, onde o mercado atua com fora.
 QUESTES DE FUNDO
Associar incentivos (legislao especfica para HIS, transferncia do
potencial construtivo, consorcio imobilirio) com instrumentos de
induo (destinao predominante para HIS; edificao compulsria,
preempo). Lembrar que s incentivos pode contribuir para aumentar
o preo da terra.
Estabelecer mecanismos de controle da efetiva destinao das
unidades produzidas em ZEIS (% de HIS) para a faixa de renda
estabelecida. Se no for produo direta pelo poder pblico, empresas
pblicas ou financiamento operado pela CAIXA, recomenda-se
estabelecer convnio entre o promotor e o poder pblico.
Divulgar as regras do instrumento e fazer gestes junto a
empreendedores imobilirios para viabilizar a aplicao dos
instrumentos de incentivo e o aproveitamento dos terrenos em ZEIS de
vazios urbanos para HIS.
Formas de acesso terra em ZEIS de Vazios Urbanos
desapropriao/aquisio pelo poder pblico, COHABs e outras
companhias habitacionais;
transferncia de potencial construtivo e doao do terreno ao poder
pblico;
consrcio imobilirio;
produo das HIS pelo proprietrio do terreno;
outros.

Instrumentos de induo a serem aplicados em ZEIS

Parcelamento, edificao ou utilizao compulsrios e IPTU
progressivo;
Preempo (considerando que as ZEIS constituem reserva de reas
para HIS).
 Tipo de Zeis - Zeis Ocupada
Definio
reas pblicas ou privadas ocupadas por assentamentos
precrios tais como: favelas e assemelhados, cortios, loteamentos e
conjuntos habitacionais irregulares, habitados por famlias de baixa
renda.

Objetivos:
Estabelecer normas especiais - de parcelamento, uso do solo
e edificao - para viabilizar a regularizao e urbanizao de reas
ocupadas por populao de baixa renda.
Demarcar assentamentos irregulares de moradores de baixa
renda, que apresentam situaes inadequadas de urbanizao: falta
de infraestrutura bsica e de equipamentos urbanos; reas de risco;
transporte pblico deficiente, etc.

08/08/13
 QUESTES DE FUNDO
Incorporar a cidade clandestina cidade legal;

Reconhecer a diversidade local no processo de desenvolvimento urbano

(padronizao dos critrios e intervenes);

Estender o direito cidade e cidadania;

Associar o desenvolvimento urbano gesto participativa;

Estimular a produo de Habitao de Interesse Social;

Estimular a regularizao fundiria;

Estimular ampliao da oferta de servios e equipamentos urbanos.

Ateno: Importante regular as ZEIS como qualquer zona da cidade,

usando, por exemplo, definies de lote mnimo e/ou mximo, gabarito,
densidades mximas ou outros parmetros urbansticos.
 INSTRUMENTOS DE GARANTIA DE POSSE
Usucapio especial de imvel urbano: Art. 183 da Constituio Federal
de 1988. O Estatuto da Cidade, Lei n 10.257/2001 em seus art 9 a 14 reconhece a
usucapio na forma coletiva.

CUEM - Concesso de Uso Especial para Fins de Moradia:

Medida provisria N 2.220 de 04 de setembro de 2001.

Direito de superfcie O Estatuto da Cidade, Lei n 10.257/2001 em seus art 21

a 24 estabelece formas de aplicao do instrumento em imveis particulares

CDRU - Concesso de Direito Real de Uso: Decreto Lei n 271 de 1967

Demarcao urbanstica para fins de regularizao fundiria e

legitimao da posse; (usucapio administrativa)
FLUXOS DE IMPLEMENTAO
Legislaes e Normas
 Estatuto da Cidade - lei 10257/2001
Art. 4 Para os fins desta Lei, sero utilizados, entre outros instrumentos:
(...) III planejamento municipal, em especial:
(...) f) instituio de zonas especiais de interesse social;

Art. 42-A. Alm do contedo previsto no art. 42, o plano diretor dos Municpios includos no cadastro
nacional de municpios com reas suscetveis ocorrncia de deslizamentos de grande impacto,
inundaes bruscas ou processos geolgicos ou hidrolgicos correlatos dever conter: (Includo pela
Lei n 12.608, de 2012)
(...) V - diretrizes para a regularizao fundiria de assentamentos urbanos irregulares, se houver,
observadas a Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, e demais normas federais e estaduais pertinentes, e
previso de reas para habitao de interesse social por meio da demarcao de zonas especiais de
interesse social e de outros instrumentos de poltica urbana, onde o uso habitacional for
permitido. (Includo pela Lei n 12.608, de 2012)

Art. 42-B. Os Municpios que pretendam ampliar o seu permetro urbano aps a data de publicao
desta Lei devero elaborar projeto especfico que contenha, no mnimo: (Includo pela Lei n 12.608,
de 2012)
V - a previso de reas para habitao de interesse social por meio da demarcao de zonas especiais de
interesse social e de outros instrumentos de poltica urbana, quando o uso habitacional for
permitido; (Includo pela Lei n 12.608, de 2012)
RESOLUO RECOMENDADA N 34 DE 01 DE
JULHO DE 2005 ALTERADA PELA RESOLUO RECOMENDADA N 164 DE 26 DE
MARO DE 2014 DOU de 14/07/2005, seo 1, pag. 89 e DOU de 20/10/2014, seo 1, pag. 64,
respectivamente.

Art. 5. A instituio das Zonas Especiais, considerando o interesse local, dever:

I - destinar reas para assentamentos e empreendimentos urbanos e rurais de interesse social;
II - demarcar os territrios ocupados pelas comunidades tradicionais, tais como as indgenas,
quilombolas, ribeirinhas e extrativistas, de modo a garantir a proteo de seus direitos;
III demarcar as reas sujeitas a inundaes e deslizamentos, bem como as reas que
apresentem risco vida e sade;
IV - demarcar os assentamentos irregulares ocupados por populao de baixa renda para a
implementao da poltica de regularizao fundiria;
V - definir normas especiais de uso, ocupao e edificao adequadas regularizao fundiria,
titulao de assentamentos informais de baixa renda e produo de habitao de interesse
social, onde couber;
VI - definir os instrumentos de regularizao fundiria, de produo de habitao de interesse
social e de participao das comunidades na gesto das reas;
VII demarcar as reas de proteo, preservao e recuperao do meio ambiente natural e
construdo, do patrimnio cultural, histrico, artstico, paisagstico e arqueolgico.
 LEI N 11.977, DE 7 DE JULHO DE 2009

Art. 47. Para efeitos da regularizao fundiria de assentamentos urbanos,

consideram-se:
V Zona Especial de Interesse Social - ZEIS: parcela de rea urbana instituda
pelo Plano Diretor ou definida por outra lei municipal, destinada
predominantemente moradia de populao de baixa renda e sujeita a regras
especficas de parcelamento, uso e ocupao do solo;
(....)
VII regularizao fundiria de interesse social: regularizao fundiria de
assentamentos irregulares ocupados, predominantemente, por populao de
baixa renda, nos casos:
(... )b) de imveis situados em ZEIS; ou
LEI N 6799, DE 7 DE JULHO DE 1979

De acordo com art. 4,II, da Lei n 6.766/79:

(...) II - os lotes tero rea mnima de 125m (cento e vinte e cinco
metros quadrados) e frente mnima de 5 (cinco) metros, salvo quando o
loteamento se destinar a urbanizao especfica ou edificao de
conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados
pelos rgos pblicos competentes;