Fonte: Profa. Dra.

Rosana Denaldi- UFABC

PARCELAMENTO, EDIFICAO OU
UTILIZAO COMPULSRIOS
(PEUC)
Funo Social da propriedade

Plano Diretor no uma novidade no Brasil.

Porm, os novos planos diretores tm a obrigao
de fazer cumprir a funo social da cidade e da
propriedade. O Estatuto da Cidade lei federal
aprovada em 2001 estabelece que a terra sirva
para o benefcio da coletividade e no apenas
aos interesses de seu proprietrio. E, para isso, o
Estatuto nos traz vrias ferramentas.
 Instrumentos de poltica urbana
Parcelamento, Edificao ou Utilizao
Compulsrios (PEUC) e seus sucedneos -
IPTU Progressivo no Tempo e Desapropriao-sano
Consrcio Imobilirio
Outorga Onerosa do Direito de Construir
Transferncia do Direito de Construir
Direito de Preempo
Operaes Urbanas Consorciadas
Estudo de Impacto de Vizinhana / Polo Gerador de Trfego
Parcelamento, Edificao ou Utilizao Compulsrios
IPTU progressivo no tempo / Desapropriao-sano
Serve para fazer cumprir a FUNO SOCIAL DA
PROPRIEDADE

A propriedade deve servir ao benefcio da

coletividade e no apenas aos interesses de
seu proprietrio
 Parcelamento, Edificao ou Utilizao Compulsrios
IPTU progressivo no tempo / Desapropriao-sano

O QUE O INSTRUMENTO:
o poder-dever da administrao pblica municipal em exigir do proprietrio de
imvel urbano que edifique, quando se tratar de rea no edificada ou
subutilizada, ou d um uso, quando o imvel estiver edificado mas no possua
nenhuma atividade compatvel com a funo social da propriedade (residencial,
comercial, ambiental, etc.).

OBJETIVOS (segundo legislao de So Bernardo do Campo):

- Aumentar a oferta de imveis na rea urbana, diminuir o custo,
especialmente para habitao, e evitar a presso pela ocupao nas periferias;
- Responsabilizar os proprietrios de imveis degradados em funo do no-
uso.
 Parcelamento, Edificao ou Utilizao Compulsrios
IPTU progressivo no tempo / Desapropriao-sano

OBJETIVOS (segundo legislao de Maring):

Objetivo Geral:
- Induo da ocupao de reas vazias ou subutilizadas onde o Plano Diretor
considerar prioritrio.

Objetivos Especficos:
- otimizar a ocupao de regies com infraestrutura e equipamentos;
- aumentar a oferta de lotes urbanizados;
- combater a periferizao;
- combater a reteno especulativa do imvel que resulte na sua
subutilizao ou no-utilizao.
 PEUC
Contedo obrigatrio do Plano Diretor

1) Previso do instrumento
2) Delimitao das reas onde pode ser aplicado o instrumento
(art. 5, EC)

3) Definio dos critrios para a caracterizao de imveis vazios

(no edificados), subutilizados e no utilizados
(art. 5, EC; art. 3, I, Resoluo 34/2005 do Concidades)

4) Prazos para implementao da obrigao

(art. 5, EC; art. 3, VI, Resoluo 34/2005 do Concidades)
 PEUC
Contedo obrigatrio do Plano Diretor

QUANTO AOS ITENS 3 E 4, O ESTATUTO DA CIDADE ESTABELECE:

Art. 5o - [...]
1o Considera-se subutilizado o imvel:
I cujo aproveitamento seja inferior ao mnimo definido no plano diretor ou em legislao
dele decorrente;
[...]
4o Os prazos a que se refere o caput no podero ser inferiores a:
I - um ano, a partir da notificao, para que seja protocolado o projeto no rgo municipal
competente;
II - dois anos, a partir da aprovao do projeto, para iniciar as obras do empreendimento.
 PEUC
Contedo previsto em Lei Especfica ou no Plano Diretor

1) Procedimentos para a Notificao dos Imveis

O EC ESTABELECE:
Art. 5 - [...]
2o O proprietrio ser notificado pelo Poder Executivo municipal para o cumprimento da
obrigao, devendo a notificao ser averbada no cartrio de registro de imveis.
3o A notificao far-se-:
I por funcionrio do rgo competente do Poder Pblico municipal, ao proprietrio do
imvel ou, no caso de este ser pessoa jurdica, a quem tenha poderes de gerncia geral ou
administrao;
II por edital quando frustrada, por trs vezes, a tentativa de notificao na forma prevista
pelo inciso I.
 PEUC
Contedo previsto em Lei Especfica ou no Plano Diretor

2) Imveis Isentos da Aplicao do Instrumento

Ex.: Lei Especfica de So Bernardo do Campo:

I onde sejam exercidas atividades econmicas que no necessitem de rea construda

para cumprir suas finalidades, ex.: ptios de transportadoras, estacionamentos
II - ocupados por clubes esportivos e recreativos, quadras esportivas, parques aquticos e
similares
III - de propriedade de cooperativas habitacionais
IV que estejam exercendo funo ambiental essencial, tecnicamente comprovada pelo
rgo municipal competente
V - sejam de interesse do patrimnio cultural.
 PEUC
Contedo previsto em Lei Especfica ou no Plano Diretor

CONTEDO PREVISTO EM LEI ESPECFICA OU NO PLANO DIRETOR

2) Imveis Isentos da Aplicao do Instrumento

Ex.: Lei Especfica de Maring:

I [...]
V Utilizados como estacionamento na Macrozona de Consolidao Urbana com rea
inferior a 750m e distncia mnima de 100m entre os imveis destinados a este uso,
medida a partir de suas divisas;
VI Integrantes de massa falida;
VII Com produo agrcola familiar, sem o uso de agroqumicos, cujo proprietrio resida no
local e no possua outra propriedade na rea urbana do municpio.
 PEUC
Caracterizao dos imveis
CRITRIOS PARA CARACTERIZAO DOS IMVEIS NO EDIFICADOS, SUBUTILIZADOS E NO
UTILIZADOS:

- Devem estar diretamente relacionados com os objetivos do Plano Diretor e com o

zoneamento da cidade (ex.: aplicao do PEUC em reas dotadas de infraestrutura onde
se pretende promover o adensamento ou reas adequadas expanso urbana);
- Os critrios variam de municpio para municpio, de acordo com as especificidades de
cada cidade (no h uma regra nica a ser replicada);
- Os critrios de SUBUTILIZAO devem ser estabelecidos a partir do COEFICIENTE DE
APROVEITAMENTO do imvel ( relao entre a rea construda total da edificao e a
rea do terreno), conforme definio do EC.
 Coeficiente de Aproveitamento (CA)

CA= rea construda total

rea do terreno

EXEMPLO:
Terreno de 1.000m
Para um mesmo CA pode fazer Pode construir :
1 ou mais pavimentos CA=1 1.000m
Desde que respeitando a CA=1,5 1.500m
TAXA DE OCUPAO CA=2,5 2.500m
 PEUC
Caracterizao dos imveis

CRITRIOS PARA CARACTERIZAO DOS IMVEIS NO EDIFICADOS, SUBUTILIZADOS E NO

UTILIZADOS:

- Caso o terreno no apresente nenhuma construo, o COEFICIENTE DE

APROVEITAMENTO igual a ZERO e o terreno considerado VAZIO ou NO EDIFICADO;
- Caso o terreno apresente edificao com rea construda total inferior ao mnimo
estabelecido por lei (COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MNIMO), na zona onde se
situa, o imvel considerado SUBUTILIZADO;
- Os Planos Diretores ou Legislao Complementar de Uso e Ocupao do Solo devem
estabelecer os COEFICIENTES DE APROVEITAMENTO MNIMO E BSICO, de acordo com o
zoneamento proposto para a cidade.
 PEUC
Caracterizao dos imveis

CRITRIOS PARA CARACTERIZAO DOS IMVEIS NO EDIFICADOS, SUBUTILIZADOS E NO

UTILIZADOS:
CA mnimo
ZONA
Ex.: Legislao de Santo Andr: (para todos os usos)
QUALIFICAO URBANA 0,20
REESTRUTURAO URBANA 0,40
RECUPERAO URBANA 0,20

Um terreno com rea de 1000m, situado na ZONA de REESTRUTURAO URBANA, com

edificao total construda de 200m considerado SUBUTILIZADO, pois no atinge o CA
mnimo:

CA= 200 = 0,20

1000
 PEUC
Solo urbano no edificado

terrenos e glebas sem nenhuma

construo (coeficiente de
aproveitamento igual a zero).

SANTO ANDR SANTOS MARING ITABIRA

- terrenos e - lotes e glebas
- imvel urbano com rea >= - terrenos e
glebas com rea com rea >
no edificado

2.000m glebas com rea

>= 1.000m nas 200m em ZEIS,
- conjunto de imveis >360m, no
Zonas de na rea do
urbanos, contguos ou no, interior do
Qualificao, Programa Alegra
de um nico proprietrio permetro
Reestruturao e Centro e na rea
registrado, e somatrio das urbano da sede
Recuperao de Adensamento
reas > 3.000m. municipal.
Urbana. Sustentvel.
 PEUC
Solo urbano subutilizado

terrenos e glebas com construo que

no atinja o coeficiente mnimo
estabelecido por lei.

SANTO ANDR SANTOS MARING ITABIRA SOROCABA

- terrenos e glebas
- lotes e glebas - imvel urbano com rea >=
com rea >=
com rea > 200m, 2.000m ou conjunto de imveis
1.000m e CA<0,20 imveis com CA =
com CA inferior ao urbanos, contguos ou no, de - terrenos e glebas
subutilizado

nas Zonas de ou < de 30% dos

CA mnimo, em um nico proprietrio registrado, com CA < 0,10,
Qualificao e CAs definidos para
ZEIS, na rea do com somatrio das reas > que exceto as reas de
Recuperao as zonas de usos
Programa Alegra 3.000m, cujos CAs no atinjam proteo
Urbana e CA<0,40 na qual esto
Centro e na rea os mnimos estabelecidos para ambiental.
na Zona de inseridos.
de Adensamento as Macrozonas onde se situam
Reestruturao
Sustentvel. (de 0,10 a 0,45).
Urbana.
 PEUC
Solo urbano no utilizado

edificaes que no se encontrem na

posse de TERCEIROS ou do
PROPRIETRIO.

SANTO ANDR SANTOS MARING ITABIRA

- todo tipo de
- imveis com CA = ou >
edificao
ao CA mnimo definido
comprovadamente - edificao - edificaes na sede municipal
no utilizado

por Lei e que estejam

desocupada h desocupada h que tenham 80% de sua rea
desocupados por mais de
mais de 2 anos, mais de 2 anos, construda desocupada h mais
1 ano ininterrupto,
ressalvados os independente da de 5 anos, ressalvados casos
conforme constatado pela
casos dos imveis rea construda. jurdicos ou judiciais.
fiscalizao municipal
integrantes de
competente.
massa falida

OBRIGADA