SANEAMIENTO FSICO LEGAL

DE INMUEBLES INSCRITOS Y
NO INSCRITOS

NELSON SIMN SANTAMARIA

 PRESENTACIN

Procedimientos para el
saneamiento legal de
propiedades inmuebles
ante la Superintendencia
Nacional de Registros
Pblicos (SUNARP).
Saneamiento de titulacin
y de unidades inmobiliarias
en las que coexisten bienes
de propiedad exclusiva y
de propiedad comn.
Departamentos en
edificios, quintas, casa en
copropiedad, centros y
galeras comerciales,
campos feriales, terrenos
sin construir, etc.
 APLICACIN

Edificios de departamentos: Unidades inmobiliarias que cuenten con

bienes y servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva ubicados en
edificaciones de ms de 1 piso.
Quintas: unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuenten por
lo menos con un pasaje de acceso en calidad de bien comn.
Casas en Copropiedad: unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva que cuentan con reas recreativas adyacentes de
propiedad comn y/o servicios comunes.
Centros y Galeras comerciales o Campos feriales: unidades
inmobiliarias que cuenten con bienes y servicios comunes y
secciones de propiedad exclusiva para uso comercial.
Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva que han sido independizadas y que
cuentan con el terreno como bien de propiedad comn.
Unidades de propiedad exclusiva: unidades inmobiliarias que no
cuentan con bienes ni servicios comunes.
 QU SIGNIFICA SANEAR UN INMUEBLE?
Es el procedimiento que se lleva a cabo para el otorgamiento de derechos y obligaciones sobre un bien
inmueble a una determinada persona natural o jurdica que no se encuentra legalmente reconocido o
inscrito a favor de esta. Otorga propiedad sobre un inmueble.
El acto de sanear se realiza a travs de un proceso de regularizacin ante la autoridad competente
(SUNARP) en el cual se describe e inscribe las caractersticas fsicas del inmueble acorde con las normas
urbansticas y edificatorias del distrito correspondiente.
Es adjudicarle un derecho real a una persona sobre un bien.
Derecho real es el que crea entre una persona y una cosa una relacin directa e inmediata Derechos
reales:
La Copropiedad o condominio: el derecho de propiedad corresponde a varias personas.
La Posesin: es el ejercicio de hecho de uno o ms poderes inherentes a la propiedad, sin que exista relacin de
dependencia.
De Superficie: confiere a su titular el poder edificar sobre suelo ajeno, haciendo suya la propiedad de lo construido.
Usufructo: otorga goce sobre un bien ajeno, faculta al titular obtener las utilidades, por tiempo limitado, obliga a conservar el
bien y devolverlo a su fenecimiento.
Servidumbre: implica la limitacin del derecho de propiedad, concede ciertos derechos sobre el predio sirviente.
Hipoteca: sobre el bien ajeno, el hipotecante transmite a favor del acreedor potestades de disposicin del bien.
Prenda: se constituye sobre bien inmueble mediante su entrega fsica o jurdica, para asegurar el cumplimiento de cualquier
obligacin.
 TIPOS DE SANEAMIENTO LEGAL DE INMUEBLES

Edificaciones construidas sin licencia de edificacin.

Demoliciones ejecutadas sin licencia
Edificaciones que no cuenten con terreno y declaracin de fbrica debidamente
inscritas.
Edificaciones que no cuentan con Declaracin de Fbrica inscrita.
Rectificacin de reas y linderos de terrenos.
Rectificacin de Declaratoria de Fbrica.
Independizaciones.
Inscripcin y/o adecuacin del Reglamento interno.
Regularizacin de Habilitaciones urbanas
 QUINES INTERVIENEN EN EL PROCESO DE SANEAMIENTO?

Registrador Pblico
Es el funcionario encargado de
inscribir en el Registro de
Predios, los documentos
previos, los proyectos de
habilitacin y/o edificacin, la
recepcin de obras de
habilitacin urbana, las
declaratorias de fbrica y los
dems actos que ameriten
inscripcin, de conformidad
con los requisitos y
procedimientos establecidos
en la presente ley, bajo
responsabilidad.
 ACTORES
El Promotor Inmobiliario o Habilitador Urbano: Es la persona natural o jurdica, pblica o privada, que
ejecuta la obra directamente o bajo contrato con terceros, asimismo, administra, promueve, habilita y
comercializa un proyecto yo edificacin.
Propietarios: Son las personas naturales o jurdicas, pblicas o privadas, que ejercen el derecho de
propiedad sobre el terreno rustico urbano que ser materia de saneamiento.
Profesionales responsables de proyectos: Segn su especialidad son: el arquitecto, para el proyecto
de arquitectura y/o de habilitacin urbana, el ingeniero civil, para el proyecto de estructuras y/o
habilitacin urbana, el ingeniero sanitario, para el proyecto de instalaciones sanitarias, el ingeniero
electricista electromecnico para el proyecto de instalaciones elctricas y electromecnicas.
Responsable de la habilitacin urbana y/o edificacin: Es la persona natural o jurdica responsable de
la ejecucin de la obra, de las medidas de seguridad y fallas de la construccin, incluyendo las obras
realizadas por subcontratistas, y por el uso de materiales o insumos defectuosos, sin perjuicio de las
acciones legales que puedan repetirse en contra de los proveedores fabricantes o subcontratistas.
Comisin tcnica: Es el rgano colegiado regulado por la Ley n 27444, Ley de
procedimiento administrativo General, cuya funcin es emitir dictmenes de carcter vinculante para
el otorgamiento no de una autorizacin o Licencia de Habilitacin Urbana y Edificacin.
Revisores Urbanos: Son profesionales registrados y autorizados para verificar que los proyectos de
habilitacin urbana y/o edificacin.
 ACTORES
Delegados Ad Hoc: Segn lo establecido en la ley 29090 y su modificatoria ley 29476, son representantes Ad Hoc
los acreditados por instituciones con funciones especficas para la calificacin de proyectos de habilitacin urbana y
de edificacin ante la comisin tcnica, ante los Revisores Urbanos o ante la entidad municipal competente:
Instituto Nacional de Cultura-INC para proyectos de habilitacin urbana y/o edificacin en los inmuebles o predios comprendidos en
el listado de bienes considerados como patrimonio cultural monumental y arqueolgico.
Instituto Nacional de Defensa Civil -INDECI, para proyectos de edificaciones de uso residencial mayores de cinco (5) pisos hasta de
diez (10) pisos, y para aquellas habilitaciones urbanas que se ubican o que se encuentran prximas a las zonas de riesgo.
Instituto Nacional de Recursos Naturales-INRENA, para los proyectos de habilitacin urbana, con la finalidad de preservacin y
conservacin de las reas naturales protegidas, con sujecin al plan urbano.
Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per - CGBVP, para proyectos de edificacin de uso residencial, mayores de diez (10)
pisos y las edificaciones establecidas de uso diferente al residencial y de concurrencia masiva de pblico.
Delegados de servicios pblicos: Las entidades y/o empresas prestadoras de servicios remitirn a la municipalidad
provincial la relacin de delegados de servicios pblicos acreditados, para su participacin en las comisiones
tcnicas. Su participacin se efectuar en el caso de proyectos de habilitacin urbana nueva.
Las municipalidades: Las municipalidades distritales, en el mbito de su jurisdiccin, las municipalidades
provinciales y la Municipalidad Metropolitana de Lima, en el mbito del Cercado, tienen competencia para la
aprobacin de proyectos de habilitacin urbana y de edificacin, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 27972,
Ley Orgnica de Municipalidades.
Ministerio de vivienda, construccin y saneamiento: En su condicin de ente rector, es competente para disear,
normar y ejecutar la poltica nacional en materia de vivienda, as como para ejercer la funcin de promocin de la
actividad edificatoria y habilitadora.
 INTRODUCCIN A LA NORMATIVIDAD
Norma es una regla u ordenacin del comportamiento dictada por una autoridad competente, cuyo incumplimiento
trae como consecuencia una sancin.
Normatividad Urbanstica es una regla tcnica destinada la ordenacin del territorio urbano dictada por la autoridad
competente. La normativa urbanstica est referida a la clasificacin del territorio urbano y de las reas de actuacin
urbanstica, a la zonificacin, a los ndices de usos compatibles y a las densidades.
Normatividad Edificatoria es una regla tcnica aplicable al diseo y ejecucin de las edificaciones dictada por la autoridad
competente. Los ndices edificatorios estn referidos al coeficiente de edificacin, las alturas, el porcentaje mnimo de rea
libre, los retiros y el ndice de estacionamiento, entre otros.
Normatividad especfica para los procesos de saneamiento legal de inmuebles:
Ley 27157. Ley de Regularizacin de Edificaciones, del procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn (publicada en el Diario El peruano el 20 de julio de 1999) .
Ley 29090 Ley de Regularizacin de Habilitaciones Urbanas y de edificaciones (publicada en el Diario El peruano el 25 de setiembre de 2007).
Ley 27333. Ley complementaria a la ley N 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularizacin de
edificaciones.
Ley 29415. Ley de Saneamiento Fsico Legal de PrediosTugurizados con fines de Renovacin Urbana.
D.S. N 008-2013- VIVIENDA. Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y Edificacin (publicada en el Diario El Peruano el 4 de mayo de 2013).
D.S. N 025-2008-VIVIENDA. Reglamento de los Revisores Urbanos.
D.S. N 026-2008-VIVIENDA. Reglamento deVerificacin Tcnica administrativa yTcnico.
D.S. N 011-2006- VIVIENDA. Reglamento Nacional deEdificaciones
RES. 339-2008. SUNARP/SN. Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro de predios a las disposiciones de la Ley 29090.
RES. 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de Inscripciones del Registro de predio.
DEFINICIONES.- DOCUMENTACIN PREVIA PARA EL SANEAMIENTO LEGAL DE INMUEBLES REGISTRADOS

Parmetros Urbansticos y Edificatorios: Las disposiciones que determinan la normativa urbanstica y los ndices
edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbansticos integrales.
Documentos de fecha cierta: Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar con certeza la fecha
de realizacin del acto o contrato contenido en l. En este sentido, son documentos de fecha cierta los siguientes:
a) Documentos privados con firmas legalizadas. b) Documentos privados reconocidos judicialmente. c)
Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial conforme, respecto de la firma del otorgante. d)
Escrituras imperfectas otorgadas ante Juez de Paz. e) Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva
constancia de su ingreso expedida por el Notario que conserva el archivo.
Partida registral: Documento donde se encuentra inscrito el inmueble. Puede ser una ficha, tomo o partida
electrnica. Se basa en el principio de especialidad y a la tcnica del folio real que rige la normatividad y
organizacin registral.
Copia Literal de Dominio: La copia literal de dominio nos sirve para poder verificar toda la historia del inmueble,
desde su inmatriculacin (primera inscripcin) hasta el ltimo acto inscrito (ello incluye por tanto toda la
informacin sobre los gravmenes), teniendo informacin actual y completa sobre el bien.
Certificado de gravmenes: sirve para verificar informacin relativa a cargas que pesan sobre el inmueble que
indicamos.
Certificado catastral: Son los que acreditan si un determinado predio se encuentra inmatriculado o no, si
parcialmente forma parte de un predio ya inscrito, o descartando la existencia o no de superposicin de reas.
Minuta de compra y venta: La compraventa (en latn emptio venditio ) es un contrato en virtud del cual una de las
partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice vender y sta comprar. El dinero que el
comprador da por la cosa vendida, se llama precio. Este contrato es el que tiene mayor importancia entre los de su
clase porque se trata del contrato tipo traslativo de dominio y, adems, porque constituye la principal forma
moderna de adquisicin de riqueza.
Escritura Pblica: Una escritura pblica es un documento pblico en el que se hace constar ante notario pblico un
determinado hecho o un derecho autorizado por dicho fedatario pblico, que firma con el otorgante u otorgantes,
dando fe sobre la capacidad jurdica del contenido y de la fecha en que se realiz. Es un instrumento notarial que
contiene una o ms declaraciones de las personas que intervienen en un acto o contrato, emitidas ante el notario
que lo complementa con los requisitos legales propios y especficos de cada acto, para su incorporacin al protocolo
del propio notario y, en su caso, para que pueda inscribirse en los registros pblicos correspondientes
 DIFERENCIAS PARA REGISTRAR
INMUEBLES REGISTRADOS
Si el terreno esta registrado se deber llenar el formulario (FOR)
junto con todos sus requisitos adems del titulo que acredite la
propiedad sobre el bien .
Los documentos que deben acompaar al FOR son :
Los planos de localizacin y ubicacin debindose indicar de forma
precisa los linderos y medida de perimtricas del terreno
Los planos de planta de arquitectura por pisos, a la menor escala
que se permita su perfecta lectura.
Certificado de parmetros urbansticos y edificatorios, expedido
por la municipalidad respectiva.
Copia literal de dominio o documento pblico o privado de fecha
donde conste el derecho de propiedad del solicitante.
Informe tcnico de verficador
INMUEBLES NO REGISTRADO
El procedimiento para regularizar
departamentos que no cuentan con terreno
inscrito ser distinta:
Aqu deber presentarse el FOR acompaado
de los requisitos mencionados en los prrafos
precedentes, adems de la declaracin
notarial que certifique el derecho de
propiedad del solicitante .
Una vez acreditados estos requisitos el
registrado proceder a inmatricular el
terreno a nombre de los propietarios en
calidad del bien comn y, posteriormente, la
propiedad de cada una de las unidades
inmobiliarias
ARTCULO 8.- DE LA INSCRIPCIN CUANDO EL
TERRENO NO EST REGISTRADO

Artculo 8.- De la inscripcin cuando el terreno no est registrado Para la primera inscripcin de dominio del terreno se presenta el
Formulario Registral acompaado de declaracin notarial que acredite el cumplimiento de los requisitos a que se refiere el Artculo
2018 del Cdigo Civil. Una vez acreditados los requisitos mencionados por Notario, el Registrador procede a inmatricular el terreno a
nombre de los propietarios de departamentos en calidad de bien comn y, posteriormente, la propiedad cada una de las unidades
inmobiliarias y los derechos sobre las reas y bienes comunes.

CONCORDANCIAS: Codigo Civil, Arts. 950 y 2018

D.S N 008-2000-MTC (Reglamento), Art. 37
D.S N 001-90-VC, Art. 33
 LA INMATRICULACIN EN EL CDIGO CIVIL

El artculo 2018 del Cdigo Civil establece que para la primera inscripcin de dominio se debe exhibir ttulos por un periodo
ininterrumpido de cinco aos o en su defecto, ttulos supletorios.

De lo anterior se deduce que, para inmatricular un inmueble; es decir, para lograr la inscripcin de un inmueble por primera vez en
los Registros Pblicos se debe adjuntar lo siguiente:

1) Ttulos por periodos ininterrumpidos con una antigedad de 5 aos o, ttulos supletorios (en este caso ya no resulta aplicable los
cinco aos).

En consecuencia si uno no presenta al Registro un ttulo supletorio, entonces cualquier otro ttulo sea escritura o parte judicial
diferente al ttulo supletorio-, tendra que tener una antigedad de 5 aos a la fecha de la presentacin del Ttulo en el Registro.
 PROCEDIMIENTOS Y NORMAS PARA EL
SANEAMIENTO DE PREDIOS
URBANOS

SANEAMIENTO DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA
 SANEAMIENTO DE PROPIEDADES
EXCLUSIVAS CUANDO NO ESTN
REGISTRADOS

De la inscripcin cuando el terreno no est registrado:

Formulario registral mas la declaracin

notarial que acredite el titulo.

escritura publica o minuta que lo certifique

Inmatricular la totalidad del terreno.

el notario, a peticin del interesado iniciara una

competencia notarial
 CERTIFICADO DE POSESIN

a)Solicitud simple indicando nombre, direccin y

el notario, a peticin del interesado iniciara una competencia nmero de D.N.I.
notarial b) Copia fotosttica legible de D.N.I.
c) Acta de verificacin de posesin efectiva del predio
Prescripcin adquisitiva de dominio Procede tramitar emitida por un funcionario, la Gerencia de Desarrollo
Urbano
notarialmente , cuando el interesado acredita posesin continua,
pacfica y pblica del inmueble por ms de diez (10) aos, d) Plano simple de ubicacin del predio

Formacin de ttulos supletorios :Procede tramitar notarialmente

la formacin de ttulos supletorios de dominio, cuando el
propietario carece de ttulos que acrediten su derecho

siempre que la edificacin est levantada sobre un

terreno no inscrito
El solicitante debe acreditar, por lo menos, cinco (5)
aos de posesin.
cuando el ttulo o ttulos de propiedad del solicitante,
no tiene(n) la antigedad exigida En este caso, no ser
necesario que el solicitante acredite los cinco
 PROCESO SE INICIA CON UNA PETICIN:

a) La indicacin precisa de la fecha y forma de adquisicin, as como del tiempo de posesin.

b) Nombre y direccin del titular registral, de ser el caso.
c) Nombre y direccin de su inmediato transferente, de los anteriores a ste o de sus
respectivos sucesores, en el caso de formacin de ttulos supletorios.
d) Nombre y direccin de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes.
e) Certificacin municipal o administrativa de la persona que figura en sus registros como
propietaria o poseedora del bien
f) Copia literal de dominio del predio si est inscrito, y/o certificado de bsqueda catastral, de
ser el caso.
g) El ofrecimiento de declaracin de no menos de tres ni ms de seis testigos mayores de
veinticinco (25) aos de edad, preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles
colindantes del predio cuyo saneamiento de titulacin se solicita.
h) Las dems pruebas que el interesado considere necesarias.
 PROCEDIMIENTOS Y NORMAS PARA EL
SANEAMIENTO DE PREDIOS
URBANOS

SANEAMIENTO DE PROPIEDAD EN
QUINTAS NO INSCRITAS
 CUANDO EL TERREN0 NO ESTA
REGISTRADO

PRESENTACIN DEL FOR Inmatricular el terreno

1 Para la primera inscripcin de dominio 2 Una vez acreditada la referida posesin
del terreno se presenta el Formulario el Registrador procede a inmatricular la
Registral totalidad del terreno.

acompaado de declaracin
notarial que acredite el Distinguiendo entre el rea de
cumplimiento de los requisitos propiedad comn y bienes de
propiedad exclusiva.

Es presentado por el Verificador

Responsable ante el notario
Declarada la conformidad
sealada en el artculo
Proceder al examen de la identidad de los precedente.
intervinientes en el proceso de regularizacin

En original y dos copias

Legalizacin de sus firmas en los documentos El notario presentar al registro
sealados correspondiente El expediente de regularizacin

Constatar la habilitacin del Verificador

Responsable.
CUANDO EL TERREN0 NO ESTA
REGISTRADO

INMATRICULAR EL AREA Y INMATRICULAR PROPIEDAD

3 BIENES DE PROPIEDAD COMUN EXCLUSIVA
El rea y bienes de propiedad comn La seccin de propiedad exclusiva se
se inmatriculan en su calidad de inmatricula directamente a nombre
copropiedad del titular del derecho

Una vez inscritos los actos indicados, las dos

copias del expediente

Quien entregar al solicitante una

Con la constancia de su inscripcin copia
respectiva, sern devueltas al notario Remitir la otra a la municipalidad distrital
correspondiente
 BIBLIOGRAFA
Ley 27972. Ley orgnica de Municipalidades (publicada en El peruano 27 de mayo de 2003).
Ley 27157 su reglamento.(publicada en el Diario El peruano el 20 de julio de 1999) .
Ley 29090 Ley de Regularizacin de Habilitaciones Urbanas y de edificaciones (publicada en el Diario
El peruano el 25 de setiembre de 2007).
Reglamento Nacional de Edificaciones (publicada en El Peruano el 8 de mayo de 2006).
Ley 27333. Ley complementaria a la ley N 26662, Ley de Asuntos No Contenciosos de
Competencia Notarial, para la Regularizacin de edificaciones.
Ley 29415. Ley de Saneamiento Fsico Legal de Predios Tugurizados con fines de Renovacin Urbana.
D.S. N 008-2013- VIVIENDA. Reglamento de Licencias de Habilitacin Urbana y Edificacin
(publicada en el Diario El Peruano el 4 de mayo de 2013).
D.S. N 025-2008-VIVIENDA. Reglamento de los Revisores Urbanos.
D.S. N 026-2008-VIVIENDA. Reglamento de Verificacin Tcnica administrativa yTcnico.
RES. 339-2008. SUNARP/SN. Adecuacin del Reglamento de Inscripciones del Registro de predios
a las disposiciones de la Ley 29090.
RES. 248-2008-SUNARP/SN. Reglamento de Inscripciones del Registro de predio.
GRACIAS