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Avalos inmobiliarios

Rubn Daro Mateus Sanabria


Ingeniero Catastral y Geodesta
Sesin 0. Introduccin a los avalos

1. Qu es realmente un avalu?
2. Marco normativo nacional sobre los avalos
3. Factores y mtodos para el avalo comercial de inmuebles
1. Qu es realmente un avalu?

Definicin

Definicin: Accin y efecto de valuar o valorar

Y que es valuar? .......

Es determinar en forma aproximada pero metdica, la cantidad de dinero por


la cual puede negociarse un bien en un momento determinado.

ms que una opinin es un dictamen profesional eminentemente tcnico del


valor ms probable de un bien para una fecha determinada en un mercado
de condiciones normales, el cual debe ser sustentable, respaldado con
informaciones reales y anlisis lgico, que se presenta de forma escrita, de
manera ordenada, clara y precisa.
1. Qu es realmente un avalu?

Para qu sirve un avalu?


Un avalo sirve para hallar el valor ms probable de un bien mueble o
inmueble, lo que podra responder a varios interrogantes:

Cunto puede valer en el mercado mi mueble o inmueble?


En cunto lo podra vender? En cuanto lo podra arrendar?
Cul es el valor para asegurar el inmueble?
Cunto valor adquiri o perdi mi propiedad en el tiempo?
Cul es la plusvala generada por causas externas al inmueble?
1. Qu es realmente un avalu?

Un poco de historia sobre avalos

Los antecedentes histricos de la valuacin en el continente americano, se


originan en la formacin autodidacta y emprica de tasadores, cuyo primer
ejemplo de organizacin ocurri a finales del siglo XIX en Lima, Per, con la
creacin del Cuerpo Tcnico de Tasaciones del Per CTTP.

El 13 de diciembre de 1949, para celebrar el 60 Aniversario del CTTP se


realiz en la ciudad de Lima, Repblica del Per, la denominada I
Convencin Panamericana de Valuacin, a la cual asistieron valuadores
provenientes de Argentina, Brasil, Bolivia, Chile y Venezuela. Se decidi
entonces la constitucin de una Oficina Permanente de Valuaciones para
estimular la creacin de nuevas asociaciones y sociedades de tasacin,
siendo esta la gnesis de la actual Unin Panamericana de Asociaciones de
Valuacin, conocida internacionalmente por sus siglas UPAV.
1. Qu es realmente un avalu?

Un poco de historia sobre avalos

Aos ms tarde, en junio de 1957, en la Asamblea Plenaria de la IV


Convencin Panamericana de Valuaciones efectuada en Chicago, Estados
Unidos de Amrica, la Oficina Permanente de Valuaciones se transform en
la Unin Panamericana de Asociaciones de Valuacin UPAV.

En esa oportunidad se acord que las organizaciones existentes o


conformadas posteriormente en los pases representados en la convencin
efectuada en Lima en 1949, tendran el carcter de Miembros Fundadores
1. Qu es realmente un avalu?

Un poco de historia sobre avalos

La primera convencin panamericana de valuaciones realizada en lima en


1949 recomienda que el valor de un inmueble para un momento especfico
ser NICO, cualquiera que sea el fin para el cual es valuado y ese valor se
deduce necesariamente de:

1. Una valuacin directa o valor compuesto de la suma del valor del terreno
ms el valor de las construcciones y mejoras.
2. Valor indirecto o valor de renta calculado en el valor de renta que
produce o puede producir.
3. Valor real establecido por la OFERTA Y LA DEMANDA.
1. Qu es realmente un avalu?

Quienes estn involucrados en el mercado inmobiliario

Constructores
Inversionistas
Vendedores
Corredores
Administradores
Entidades financieras
Aseguradoras
Ingenieros catastrales
Inmobiliarias
1. Qu es realmente un avalu?

Elementos fundamentales en el avalo comercial

En un avalo comercial se dan unos componentes o elementos


fundamentales; a partir de los cuales se fundamenta el valor del inmueble
objeto de avalo y cuyos valores se establecern de manera separada para
luego integrarse en el resultado final del avalo. Son ellos:

1. El Terreno.
2. Las Construcciones y mejoras.
1. Qu es realmente un avalu?

Tipos de avalos

Avalo Comercial

Lo realiza un tasador o avaluador acreditado, el cual es contratado por una


persona natural o jurdica, entidad financiera para determinar el valor real
de una propiedad en una fecha determinada, de acuerdo con sus
caractersticas fsicas y topogrficas, adems de las variables de entorno
que afectan positiva o negativamente el precio de transaccin del predio.

Generalmente, estos avalos tienen una caducidad de 1 ao, pues los


precios reales de las propiedades varan con el paso del tiempo.

Es bueno tener en cuenta lo siguiente:

El precio real
1. Qu es realmente un avalu?

Tipos de avalos

Avalo Comercial

El precio real hace referencia al valor en que se negocia una propiedad


dentro de una relacin justa de oferta y demanda. Por su parte, el precio
nominal es el que finja un propietario para la venta de una propiedad y es
susceptible de negociacin.

Los bancos solicitan los avalos comerciales para tener certeza de que
financiarn una propiedad por su valor real, lo cual garantiza que el dinero
que presta s estar respaldado por un valor correspondiente. De otro lado,
las personas naturales solicitan avalos comerciales para saber cunto
valen sus propiedades o para definir un valor de venta que les asegure que
obtendrn una retribucin justa.
1. Qu es realmente un avalu?

Tipos de avalos

Avalo Catastral

Consiste en la determinacin del valor de los predios, obtenido mediante


investigacin y anlisis estadstico del mercado inmobiliario.

El valo catastral de cada predio se determinar por la adicin de los


avalos parciales practicados independientemente para los terrenos y para
las edificaciones en l comprendidos.
1. Qu es realmente un avalu?

Tipos de avalos

Avalo Catastral
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Tipos de avalos
Auto avalo

Es otro avalo menos comn, pero que se puede dar y que no clasifica
dentro de las dos grandes ramas, est, se entiende como el derecho que
tiene el propietario o poseedor de predios o mejoras de presentar antes del
30 de junio de cada ao, ante la correspondiente oficina de Catastro la
estimacin del avalo catastral.

En los Municipios donde no hubiere oficina de Catastro, su presentacin se


har ante el Tesorero Municipal.

Dicha estimacin no podr ser inferior al avalo catastral vigente y se


incorporar al Catastro con fecha 31 de diciembre del ao en el cual se
haya efectuado, si la autoridad catastral la encuentra justificada por
mutaciones fsicas, valorizacin, o cambios de uso. Todo esto consagrado
en la Ley 14 de 1983 y su decreto reglamentario 3496 de 1983 del (26 de
diciembre de 1983)
1. Qu es realmente un avalu?

Tipos de Valoracin de inmuebles

Valoracin = Tasacin
Peritazgo = con efectos judiciales
Garantas = valoracin para crdito hipotecario
Valor de mercado = valor comercial.
Valor fsico = para balances y activos de las empresas
Valor fiscal = catastral, patrimonial, notarial.

Fuente: Borrero, 2011


1. Qu es realmente un avalu?

La diferencia entre un avalo catastral y un avalo comercial, est en


que el avalo catastral permite conocer la riqueza inmueble de un pas y
son establecidos para fijar la base sobre la cual se aplican las tarifas
para el cobro de los impuestos directos e indirectos de la propiedad
raz; y el avalo comercial es el que determina el valor comercial de un
inmueble expresado en dinero.

El avalo catastral de los bienes inmuebles fijado para los procesos de


formacin y actualizacin catastral a que se refiere este artculo, no podr
ser inferior al sesenta por ciento (60%) de su valor comercial (Art. 24
Ley 1450 de 2011).
1. Qu es realmente un avalu?

Diferencia entre avalo y precio

VALOR: Es el precio ms probable de transaccin de un bien en


condiciones normales de mercado.

PRECIO: Es la cantidad de dinero por la cual se realiz la transaccin

VALOR DE MERCADO: Es el precio ms alto en dinero, que una propiedad


alcanzara en un mercado abierto en un plazo razonable.

VALOR COMERCIAL: Es el precio que un comprador estara dispuesto a


pagar de contado y el vendedor a recibir por un bien, como justo y
equitativo, de acuerdo con sus caractersticas y condiciones generales,
actuando ambas partes libres de toda necesidad o urgencia.
2. Mtodos Valuatorios

Mtodos valuatorios aceptados en Colombia

1. Mtodo de comparacin o de mercado.

2. Mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos

3. Mtodo de costo de reposicin.

4. Mtodo (tcnica) residual.


2. Mtodos Valuatorios

1. Mtodo de comparacin o de mercado.

Mtodo de comparacin o de mercado

Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial


del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones
recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de
avalo.

Tales ofertas o transacciones debern ser clasificadas,


analizadas e interpretadas para llegar a la estimacin del valor
comercial.
2. Mtodos Valuatorios

1. Mtodo de comparacin o de mercado.

Ejemplo de toma de datos de mercado:


2. Mtodos Valuatorios

Mtodos valuatorios aceptados en Colombia

2. Mtodo de costo de reposicin

Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de


avalo a partir de estimar el costo total de la construccin a
precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalo, y
restarle la depreciacin acumulada. Al valor as obtenido se le
debe adicionar el valor correspondiente al terreno.

Para ello se utilizar la siguiente frmula: Vc = {Ct D} + Vt En


donde: Vc = Valor comercial Ct = Costo total de la construccin
D = Depreciacin Vt = Valor del terreno
2. Mtodos Valuatorios

Mtodos valuatorios aceptados en Colombia

2. Mtodo de costo de reposicin

Para ello se utilizar la siguiente frmula:

Vc = {Ct D} + Vt

En donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construccin
D = Depreciacin
Vt = Valor del terreno
2. Mtodos Valuatorios

Mtodos valuatorios aceptados en Colombia

3. Mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos.

Es la tcnica valuatoria que busca establecer el valor comercial


de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan
obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y
comparables por sus caractersticas fsicas, de uso y ubicacin,
trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o
rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de
avalo, con una tasa de capitalizacin o inters.
2. Mtodos Valuatorios

Mtodos valuatorios aceptados en Colombia

3. Mtodo de capitalizacin de rentas o ingresos.

VC= r/i

VC= Valor comercial


r = renta mensual calculada por estadsticas de mercado
i = porcentaje de renta mensual
2. Mtodos Valuatorios

Mtodos valuatorios aceptados en Colombia

4. Mtodo (tcnica) residual.

Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el


terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construccin, acorde con la reglamentacin urbanstica vigente y de
conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de
avalo.

Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar al monto total
de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del
proyecto constructivo. Es indispensable que adems de la factibilidad
tcnica y jurdica se evale la factibilidad comercial del proyecto, es decir la
real posibilidad de vender lo proyectado.
2. Mtodos Valuatorios

Mtodos valuatorios aceptados en Colombia

4. Mtodo (tcnica) residual.

Este mtodo (tcnica) debe desarrollarse bajo el principio de mayor y


mejor uso, segn el cual el valor de un inmueble susceptible de ser
dedicado a diferentes usos ser el que resulte de destinarlo, dentro de las
posibilidades legales y fsicas, al econmicamente ms rentable, o si es
susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, ser el
que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y fsicas, con
la combinacin de intensidades que permita obtener la mayor
rentabilidad, segn las condiciones de mercado (Artculo 4 Res. 620 de
2008).
GRACIAS!

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