TASACION DE BIENES INMUEBLES

Ing. Christian Manuel Saavedra Campos

Perito CEPER CIP

Perito SBS
Perito REPEJ
Perito MVCS

Cel . 979655337
e-mail : chrisaav@yahoo.es
TASACIÓN DE BIENES INMUEBLES
URBANOS RUSTICOS
DOCUMENTOS TECNICOS
 PROYECTO
LICENCIA DE EDIFICACION O DE CONSTRUCCION
o PLANOS
Arquitectura (Ubicación , Distribución), Estrucuturas
Instalaciones Sanitarias, Instalaciones Eléctricas)
o MEMORIA DESCRIPTIVA
o METRADOS
o PRESUPUESTO
o ESPECIFICACIONES TECNICAS
DOCUMENTOS DE PROPIEDAD
 MINUTA DE COMPRA-VENTA (Notario)
 COPIA LITERAL DE DOMINIO (SUNARP)
Inscripción del Terreno
Declaratoria de Edificación (Demolición,
Edificación Nueva, Ampliación, Remodelación)
 AUTOAVALUO (Municipalidad)
MARCO NORMATIVO REFERENCIAL
 REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU.
R.M. N° 172-2016-VIVIENDA, del 19 deJulio del 2016.

 LEY Nº 27157.
Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento
para la declaratoria de fábrica y del Régimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Común.

 · DECRETO SUPREMO N° 008-2000-MTC.

Reglamento de la Ley Nº 27157.

 REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES.

 CONCEPTOS PRELIMINARES
• INFORME TECNICO DE TASACION.-
Es el documento elaborado y suscrito por el perito tasador que contiene la tasacion de un bien mueble e
inmueble, e indica con precision la fecha en que es realizada y los valores empleados en la misma; en
caso que la tasacion sea retrospectiva, se deja constancia en el informe de dicha situacion. Comprende
la memoria descriptiva, la tasacion y los anexos, cuyo contenido es desarrollo en el presente
Reglamento. (ARTICULO 3.1.1 RNTP)
• PERITO TASADOR.-
Es profesional colegiado que en razon de sus estudios y experiencia, se encuentra capacitado para
efectuar la tasacion de un bien; esta condicion no es exigible en los campos de actividades profesionales
que no son materia de colegiacion. En ambos casos, el perito debe acreditar experiencia en el rubro de
tasaciones. (ARTICULO 3.1.2 RNTP)
• TASACIÓN.-
Es el procedimiento a traves del cual el perito tasador inspecciona, estudia y analiza las cualidades y
caracteristicas de un bien en determinada fecha para fijar su valor razonable, de acuerdo a las normas
del presente reglamento. En caso que la tasacion sea retrospectiva se consideran los valores a la fecha
solicitada. (ARTICULO 3.1.3 RNTP)
• EDIFICACIÓN.-
Obra de caracter permanente, cuyo destino es albergar actividades humanas. Comprende las
instalaciones fijas y obras complementarias adscritas a ella. (ARTICULO 3.2.14)
 OBRAS COMPLEMENTARIAS.-

Construcciones de caracter permanente edificadas fuera de los limites del area techada, que

complementan el funcionamiento de la edificación. (ARTICULO 3.2.21)

 PREDIO URBANO.-

Es el inmueble ubicado dentro de un area urbana, y esta conformado por el terreno, las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes que no pueden ser separados sin alterar, deteriorar o destruir la
edificación. (ARTÍCULO 3.2.25)

 TERRENO URBANO.-

Es la superficie limitada de suelo ubicada dentro de un área urbana que cuenta con obras de servicio

públicos y que ha sido habilitada para usos urbanos conforme a las disposiciones legales vigentes.

(ARTÍCULO 3.2.31)

 CENTRO POBLADO.-

Lugar del territorio nacional rural o urbano, identificado mediante un nombre y habitado con ánimo de

permanencia. Sus habitantes se encuentran vinculados por intereses comunes de carácter económico,

social cultural e histórico. Dichos centros poblados pueden ascender según sus atributos, a categorías

como caseríos pueblo, villa, ciudad y metrópoli. (ARTÍCULO 3.2.9)

 CENTRO POBLADO RURAL.-

Lugar que tiene menos de (100) viviendas agrupadas contiguamente o teniendo más de cien
viviendas éstas se encuentran dispersas o diseminadas sin formar bloques o núcleos. (ARTÍCULO
3.2.10)

 CENTRO POBLADO URBANO.-

Lugar que tiene como mínimo (100) viviendas agrupadas contiguamente, formando manzanas y
calles, por lo general, está conformada por uno o más núcleos urbanos. Cuando tienen más de
cinco mil (5000) habitantes se le denominan ciudad, cumple una función urbana en la
organización del territorio y goza de un equipamiento urbano básico. Comprende las ciudades
mayores, intermedias y menores. (ARTÍCULO 3.2.11)

 TASACIÓN COMERCIAL.-

Es la tasación en la que se utilizan valores del libre mercado aplicando métodos directos e i
ndirectos u otros debidamente sustentados (ARTÍCULO 3.1.5)

 TASACIÓN ARANCELARIO O REGLAMENTARIA.-

Es la tasación en la que se utilizan valores correspondientes a los valores arancelarios de terrenos

y valores unitarios oficiales de edificación, aprobados de acuerdo con la normativa vigente
(ARTÍCULO 3.1.4)
 TASACION DE INMUEBLES URBANOS

 TASACIÓN DE PREDIO URBANO

La valuacion del predio urbano consiste en la determinacion del valor de todos
sus componentes, en terminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fisicos, si
corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicara, segun los casos, los factores
de depreciacion por antiguedad y estado de conservacion que estan determinados en
el presente reglamento.
En el caso de una valuacion reglamentaria se utilizara los valores unitarios
oficiales de terreno y de edificacion aprobados por el dispositivo legal pertinente.
Cuando se trata de una valuacion comercial se determinara en base a los valores
obtenidos en el estudio de mercado con el metodo utilizado, ademas si los hubiere,
se adicionará a aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que
deberan ser justificados por el perito.
INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

En el caso de la tasacion de predios urbanos, el informe tecnico de tasacion

contiene los rubros siguientes:

1. Memoria descriptiva.

2. Tasacion.
a. Valor de terreno.
b. Valor de las edificaciones.
c. Valor de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
d. Valor de bienes intangibles, segun corresponda.
e. Valor total del predio.
3. Anexos.
a. Cuadro resumen general de las tasaciones.
b. Registro fotografico.
c. Otros.

(ARTICULO 5)
 MEMORIA DESCRIPTIVA

La memoria descriptiva desarrolla los aspectos siguientes:

- Nombre de la persona natural o juridica que solicita la tasacion.
- Nombre del propietario o posesionario.
- Situacion registral del predio.
- Objeto de la tasacion
- Metodologia o reglamentacion empleada.
- Fecha de inspeccion ocular y/o fecha a la cual esta referida la tasacion.
- Ubicacion del predio.
- Zonificacion y uso actual del predio.
- Area de la edificacion y area del terreno.
- Linderos y perimetro.
- Descripcion del predio.
o Descripcion general (terreno o inmueble)
o Distribucion de planta.
o Caracteristicas tecnicas de la edificacion.
o Obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
o Antiguedad, estado de conservacion y depreciacion.
- Caracteristicas e infraestructura de servicios urbanos del entorno del
predio.
- Servidumbres.
- Gravamenes y carga.
- Fuente y procedencia de la informacion.
- Observaciones.
(ARTICULO 6)

UBICACIÓN DEL PREDIO.-

Se consignara el departamento, la provincia y el distrito en el que se ubica
el predio, de acuerdo con los datos que figuran en el documento que
acredita la titularidad. De la misma manera, el perito consigna la
denominacion de la urbanizacion, asociacion cooperativa, asentamiento
humano, vias publicas a las cuales da frente y la numeracion municipal,
precisando la manzana y lote correspondiente.
(ARTICULO 8.1)
De no existir certeza sobre la identificacion del predio, conforme a lo
senalado en el numeral anterior, el perito indica la distancia entre la
esquina y el extremo mas proximo del predio, siguiendo la linea de
fachada, con indicacion de las vias publicas de referencia; de lo contrario,
indica cualquier otro dato que permita dejar constancia de la existencia y
ubicacion del predio.
(ARTICULO 8.2)
DESCRIPCIÓN DEL PREDIO.-

TERRENO: En la descripcion del predio se describe la forma y topografia del terreno, el uso
al cual es destinado, el numero de plantas construidas y la distribucion de las mismas.
(ARTICULO 12.1)

EDIFICACION: En la descripcion de las areas edificadas, se indica, segun corresponda, los

sistemas y materiales empleados en las partidas principales, en el orden siguiente:
- Muros y columnas.
- Techos.
- Pisos.
- Puertas y ventanas.
- Revestimientos.
- Banos.
- Instalaciones electricas, sanitarias y otras.
(ARTICULO 12.2)

OBRAS COMPLEMENTARIAS: En la descripcion de las obras complementarias e instalaciones

fijas y permanentes, se detallan las principales caracteristicas tecnicas de las mismas.
(ARTICULO 12.3)
ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN.-

ANTIGUEDAD: Se asume como antiguedad de la edificacion el tiempo que tiene construida la

totalidad de las mismas o alguna de sus partes, de acuerdo a l informacion que se obtenga de
cualquiera de los documentos siguientes:
- Declaratoria de fabrica o de edificacion.
- Certificado de conformidad de obra.
- Licencia de construccion o de edificacion, mas el plazo de ejecucion.
- Declaracion jurada de autovaluo.
(ARTICULO 13.1)

A falta de la informacion indicada en el numeral anterior, el perito tasador fija la antigüedad

sobre la base de factores concurrentes a la edificacion referidos a la epoca, el sistema
constructivo y los materiales utilizados en la edificacion, los mismos que son senalados en el
informe tecnico de tasacion.
(ARTICULO 13.2)
ESTADO DE CONSERVACION:

El estado de conservacion de la edificacion es calificado considerando el estado en el que

se encuentra. Los criterios de calificacion son:

Muy bueno : Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no

presentan deterioro alguno.

Bueno : Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen

ligeros deterioros en los acabados debido al uso normal.

Regular : Aquellas edificaciones que reciben mantenimiento esporadico, cuya estructura

no tiene deterioro y de existir no la comprometen, pudiendo ser subsanado; o que los
acabados e instalaciones sanitarias, electricas, de equipamiento u otras, presentan
deterioro.

Malo : Aquellas edificaciones que no reciben mantenimiento regular; , cuya estructura

presenta deterioro que la comprometen aunque sin peligro de colapsar y, en el caso de los
acabados e instalaciones sanitarias, electricas, de equipamiento u otras, presentan visibles
desperfectos.

Muy malo : Aquellas edificaciones cuyas estructuras presentan severos deterioros con
riesgo de colapsar.
(ARTICULO 13.3)
SERVIDUMBRES.-
Se consignan las servidumbres que estan reconocidas en el titulo de propiedad o en la Partida
del Registro de Predios, asi como cualquier otra restriccion o derechos de terceros que afectan
a los predios involucrados.
(ARTICULO 14)

GRAVAMENES Y CARGAS.-
Se consignan las cargas o gravamenes, vigentes a la fecha de la tasacion, que afectan al
inmueble, de acuerdo con la informacion inscrita en la Partida del Registro de predios.
(ARTICULO 15)

OBSERVACIONES.-
En este rubro se consignan las circunstancias u ocurrencias presentadas en el desarrollo de la
pericia, que sean relevantes en la determinacion de la tasacion, asi como las discrepancias
existentes entre la documentacion tecnico – legal y lo verificado en la inspeccion ocular.
(ARTICULO 17)

FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN.-

Se consigna la documentacion publica y privada empleada para efectuar la tasacion,
precisando el nombre de la entidad, funcionario o persona que la suscribe.
(ARTICULO 16)
VALOR DEL TERRENO.-
En la tasacion comercial, el valor del terreno es igual al producto del area del terreno por
el valor comercial unitario obtenido del analisis del mercado inmobiliario de la zona.
(ARTICULO 18.3)
En el caso de la tasación comercial de terrenos propiedad del Estado destinados a
proyectos inmobiliarios con fines de vivienda social se debe considerar, ademas de las
limitaciones establecidas en los parametros urbanisticos y/o zonificacion, las limitaciones
en el uso del terreno consideradas en el proyecto de vivienda social, debidamente
sustentado por el perito.
(ARTICULO 18.4)

HOMOLOGACIÓN
Factores
Son aquellos que sirven para homogenizar los precios de inmuebles comparables,
analizando sus caracteristicas en relacion al bien a tasar; con el objeto de deducir un valor
estimado en base a la comparacion de sus similitudes y diferencias. Es mayor a uno (01),
cuando las caracteristicas de los bienes comparables son inferiores al bien a tasar, caso
contrario es menor a uno (01).
(ARTICULO 3.2.16
 CASOS DE VALUACIÓN DE TERRENOS
LOTE DE TERRENO CON UN SOLO FRENTE A VIA PÚBLICA

En tasacion reglamentaria de un lote de terreno urbano con un solo frente a via publica, se
sujeta al procedimiento siguiente:

a) Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el area del
terreno.

b) Si el area de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el area de terreno por el Valor Arancelario de Terreno Urbano.

c) Si el area de terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se multiplica el
triple del cuadrado del frente del terreno por el valor arancelario de terreno urbano, y se
suma el producto del exceso del area por el 50 % de valor arancelario de terreno urbano.

(ARTICULO 19)
DEDUCCIÓN DE UNA FÓRMULA GENERAL

Sea un terreno urbano que tenga un solo frente a via publica, con las siguientes
caracteristicas:

a = frente
b = longitud
S = area total (a x b)
VUT = Valor Unitario de Terreno
VT = Valor total del terreno
De acuerdo al ARTICULO 19 se plantea:

1er. Paso: El area es menor que el triple cuadrado del frente o sea:
S 3 a2
Entonces:

VT = VUT x S

2do. Paso: El area es mayor que el triple cuadrado del frente.

Resulta:

S > 3 a2 Dif. = (S – 3 a2)

VT = 3 a2 x Va + 0.5 Va (S – 3 a2)

Efectuando y sacando factor comun 0.5 Va:

VT = 0.5 Va (S + 3 a2)
LOTE DE TERRENO CON MÁS DE UN FRENTE A VÍA PÚBLICA

En tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano con más de un frente a vía

pública, se sujeta al procedimiento siguiente:

a) El area total del terreno se dividira en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y
se procederá con cada porcion de area en la forma que se indica en el articulo precedente,
sumandose luego los resultados parciales.

b) Se considerara como frente unico separadamente a cada uno de los frentes que tiene el
terreno y se les aplica el procedimiento senalado en el articulo precedente.

c) El valor del lote del terreno es el que resulte mayor de la comparacion de los casos antes
descritos.

(ARTÍCULO 20)
LOTE DE TERRENO CON FRENTE A UN PASADIZO COMUN O VIA DE DOMINIO
PRIVADO EN CONDOMINIO
La tasacion reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo comun o via de dominio
privado en condominio, se obtiene sumando al valor del area del dominio exclusivo el valor que le
corresponde del pasadizo comun, conforme al siguiente procedimiento:

a) El valor del area del dominio exclusivo, se obtiene aplicando el procedimiento del articulo 19, pero
con un “Supuesto valor urbano” (SVU), el mismo que se determina como sigue:
SVU= VT x a/3 (1.00 - 0.01 d)
En la que:
SVU = Supuesto valor urbano de la via de dominio privado
VT = Valor del terreno de la via publica desde la que se accede a la via de dominio privado
a = Ancho de la via de dominio privado expresado en metros y centimetros, medida en el
lindero de esta con la via publica.
Si la relacion a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumira una unidad (1.0) como valor de la
misma.
d = Distancia de la via publica hasta el vertice mas cercano del terreno materia de valuacion,
expresado en metros y submultiplos, medida sobre las lineas de propiedad colindantes
con la via de dominio privado.

b) La via de dominio privado o pasadizo comun, se valoriza de acuerdo al procedimiento senalado en el

articulo 19 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al area o en su defecto al frente
del lote materia de tasacion.
c) En el caso que el acceso a la via de dominio privado o pasadizo comun sea desde dos o mas vias
publicas, para cada una de ellas se sigue el procedimiento senalado en el numerral precedente,
seleccionando el valor que resulte mayor.
(ARTICULO 21)
TERRENO QUE NO TIENE ACCESO POR VÍA PÚBLICA NI
POR VÍA PRIVADA EN CONDOMINIO SINO A TRAVÉS
DE UNA SERVIDUMBRE DE PASO

La tasacion reglamentaria de un terreno que no tenga acceso por

via publica ni por via privada en condominio sino a traves de un
predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de
paso, se efectua de acuerda con el procedimiento establecido en el
numeral 1 del articulo 21 del presente, multiplicandose el supuesto
valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no
podra ser menor de 0.4 VT.

(ARTICULO 22)
VALOR DE LA EDIFICACIÓN
El Valor de la Edificacion, se obtiene deduciendo la depreciacion del Valor
Similar Nuevo,aplicando la siguiente expresion:

VE = VSN – D

Donde:
VE = Valor de la Edificacion.
VSN = Valor Similar Nuevo.
D = Depreciacion
(ARTICULO 33.1)

Se determina el Valor de la Edificacion a traves de la sumatoria de los productos

comprendidos por el area techada, el metrado de las obras complementarias y
de las instalaciones fijas y permanentes, por sus respectivos valores unitarios y
los factores de depreciacion, segun la siguiente expresion:
VE = Σ (At x VUAt x fd) + Σ (metr.oc x VUOC x fd) + Σ (metr.if x VUIF x fd)

Donde:

VE = Valor de la Edificacion.
At = Area techada.
metr.oc = Metrado de las obras complementarias.
metr.if = Metrado de las instalaciones fijas y permanentes.

VUAt = Valor Unitario del area techada

VUOC = Valor Unitario de las Obras Complementarias.

VUIF = Valor Unitario de las Instalaciones fijas y permanentes.

fd = Factor de depreciacion es igual a: [1 – P/100]

(ARTICULO 33.2)
VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES.

Para calcular el valor del area techada se utilizan los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales
de Edificacion, aprobados por el Ministerio de Vivienda, Construccion y Saneamiento
vigentes a la fecha de la tasacion, debiendo aplicarse, segun el caso, los factores de
depreciacion por antiguedad y estado de conservacion que estan determinados en el
presente reglamento. (ARTICULO 31.1)

OBRAS COMPLEMENTARIAS: Para calcular el valor de las Obras Complementarias e

instalaciones fijas y permanentes ubicadas en una edificacion techada, se evalua si estan
incluidas en los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales de Edificacion, y se valoriza la
partida correspondiente de conformidad a los cuadros que incluyen las citadas o
instalaciones. (ARTICULO 31.2)

Si las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes no estan incluidas en

los cuadros mencionados o son exteriores a la edificacion techada, se tienen en cuenta los
elementos que las conforman y los materiales empleados y se efectuan los
correspondientes analisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o
instalacion, con costos a la fecha del Cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificacion,
a costo directo; y a este resultado, se le aplica el factor de oficializacion aprobado por el
dispositivo legal correspondiente, asi como los factores de depreciacion, en caso
correspondan. (ARTICULO 31.3)
TASACIÓN DE UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMÚN (Ley 27157)

RÉGIMEN PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN

Para efectos del presente Reglamento, regimen de propiedad exclusiva y propiedad comun es
un regimen juridico que supone la existencia de una edificacion o conjunto de edificaciones
integradas por secciones o unidades inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a
distintos propietarios sobre un terreno matriz con bienes y servicios de dominio comun.
(ARTICULO 38)

CRITERIOS PARA LA TASACIÓN DE LA UNIDAD INMOBILIARIA

Para la tasacion de unidades inmobiliarias sujetas al regimen de propiedad exclusiva y
propiedad comun, se efectua de acuerdo al procedimiento siguiente:
1. El terreno matriz, en tanto constituye un bien comun, se considera en forma proporcional,
incluyendose en el valor de las unidades inmobiliarias.
2. En los casos que el regimen se encuentre registrado, a cada unidad inmobiliaria se asigna
el valor proporcional del terreno matriz que corresponda al porcentaje de participacion
segun los titulos de propiedad y el reglamento interno.
3. En caso que en los titulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacion de
cada una de las secciones del bien, se prorratea el valor total del bien terreno entre las
secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al area de uso exclusivo de cada
uno.
(ARTICULO 39)
VALOR DE EDIFICACIÓN DE LAS UNIDADES INMOBILIARIAS

El valor de la edificacion de unidades inmobiliarias sujeto al regimen de propiedad

exclusiva y de propiedad comun, se obtiene segun lo establecido en el capitulo IV del
Titulo II del presente Reglamento.
(ARTICULO 40.1)

Para el calculo del valor de la edificacion se consideran las areas de uso exclusivo, asi
como las que correspondan a la unidad inmobiliaria por las obras o areas techadas de
uso comun, de acuerdo con el porcentaje establecido en los titulos correspondientes.
(ARTICULO 40.2)

En los casos que no exista informacion sobre el porcentaje de las areas comunes que
corresponden a la unidad inmobiliaria objeto de la tasacion, el valor de las mismas se
calcula en base al 15% del valor de la edificacion de la unidad inmobiliaria de uso
exclusivo. El perito determina el porcentaje en aquellos casos especiales.

(ARTICULO 40.3)
VALOR TOTAL DE UNIDAD INMOBILIARIA

El valor de la unidad inmobiliaria sujeta al regimen de propiedad exclusiva y propiedad

común es igual a la sumatoria de los valores obtenidos para la alicuota del terreno matriz,
de la edificacion de uso exclusivo y de las areas y bienes de uso comun que correspondan
a la misma, de acuerdo con la expresion siguiente:

VTUI = %VT + VEUE + VAC

Donde:
VTUI = Valor Total de Unidad Inmobiliaria.

%VT = Valor de la parte alicuota del terreno matriz.

VEUE = Valor de la edificacion de Uso Exclusivo.

VAC = Valor de Areas y Bienes Comunes.

Para el caso de tasaciones comerciales se aplica, de corresponder, un factor que refleje los
valores del mercado, de conformidad con lo senalado en el numeral 4.3 del articulo 4 del
presente, el cual debe ser debidamente sustentado.
(ARTICULO 41)
TASACIÓN DE AIRES

Segun el Codigo Civil:

Propiedad ART. 923. Poder juridico que permite usar, disfrutar y racionalizar un bien, debe
ejercerse en armonia con el interes social y dentro de los limites de la ley.
Propiedad predial ART. 954. La propiedad se extiende al subsuelo y al sobresuelo,
comprendido dentro de los planos verticales del perimetro superficial y hasta donde sea util
al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos
arqueologicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.
ART. 957 La propiedad predial queda sujeta a la zonificacion, los procesos de habilitacion y a
los requerimientos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.

De las inscripciones:
ART.46.1 En el registro publico correspondiente se archivan los planos de la edificacion
(distribución arquitectonica) y se inscriben las areas y linderos perimetricos, asi como las
declaratoria de fabrica, el reglamento interno y la junta de propietarios.
ART 46.2 Inscrito el reglamento interno, las secciones se independizaran de acuerdo con lo
dispuesto por la normatividad correspondiente (registro publico).
ART.39 del reglamento interno Las edificaciones a que se refiere el articulo 37 de la presente
ley deben contar necesariamente con un reglamento interno elaborado por el promotor o
constructor, o en su caso, por los propietarios con el voto favorable de mas del 50% de los
porcentajes de participacion.
ART. 40 de los bienes de propiedad comun.

Los bienes de propiedad comun pueden ser, segun sea el caso:

a) El terreno sobre el que esta construida la edificacion.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demas elementos,
siempre que estos no sean integrantes unicamente de una seleccion sino que sirven a dos o
mas secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras y en general vias areas de circulacion de uso comun.
d) Los ascensores y montacargas.
e) Las obras decorativas exteriores a la edificacion o ubicadas en ambientes de propiedad
comun.
f) Los locales destinados a servicios comunes tales como porteria, guardiania, y otros
g) Los jardines y los sistemas e instalacion para agua, desague, electricidad, eliminacion de
basura y otros servicios que no esten destinados en una seccion en particular.
h) Los sótanos y azoteas, salvo que en los titulos de propiedad de las secciones aparezcan
clausulas encontrario. (reserva o independización)
i) Los patios, pozos de luz, ductos, y demas espacios abiertos.
j) Los demas bienes destinados al uso de todos los propietarios
ART. 29 Del registro. El formulario, una vez sellado tiene calidad de instrumento publico y
constituye titulo suficiente para inscribir la respectiva declaratoria de fabrica.
En el caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comun el
formulario debe de contener la especificacion de los bienes y servicios comunes y de
propiedad exclusiva, independizacion, reglamento interno y junta de propietarios, que se
inscribe el registro respectivo.

Reglamento de Inscripción de Predios.

ART. 60.- Independización de unidades inmobiliarias sujetas a los regímenes

establecidos en la ley 27157
Para la independizacion de unidades inmobiliarias bajo el regimen de
propiedad exclusiva y propiedad común o de independizacion y
copropiedad se presentaran los siguientes documentos: a) Reglamento
interno (esto es muy importante porque incluye areas, % que corresponde a
cada propietario,etc.)
b) Solicitud suscrita por el titular del predio con firma legalizada en la conste
el are, linderos, medidas perimetricas de las secciones de dominio exclusivo
y de los bienes comunes. (memoria descriptiva).
c) Plano de independizacion donde se grafiquen las unidades de dominio
exclusivo y las zonas comunes,autorizado por un profesional competente.
Las unidades inmobiliarias a que se refiere este articulo se inscribiran en una
partida especial donde se senale estar sometido al regimen al que esta
sujeta, relacionandola con la partida matriz.
ART. 68 Contenido del asiento de inscripción del reglamento interno.

El asiento de inscripcion del reglamento interno del regimen de propiedad exclusiva y

comun deberá contener:
- El criterio de asignacion de porcentajes de participacion en las zonas de propiedad
comun.
- La relacion de bienes de propiedad comun con calidad de instransferibles, si los hubiera.
- El regimen de la junta de propietarios y la emision al titulo archivado.
- El asiento de inscripcion del reglamento interno del regimen de independizacion y
copropiedad debe contener los mismos requisitos en cuanto fueran aplicables.
CASO ESPECIFICO DE AIRES

El termino de “aires” alude a la facultad que se concede a una persona a fin de sobre valorar
una edificacion, es decir, construir plantas adicionales a las ya existentes.
El merito a la autonomia de la voluntad el propietario – constructor puede atribuir el
derecho de sobrevaloracion a favor de un titular exclusivo, o incluso de el mismo, en virtud
de dos modalidades clasicas:

1.-La clausula de “reserva de aires” hasta un futura ampliacion de edificacion, con lo que
el registro se limita el reglamento interno (con clausula incluida) sin independizar en
ninguna partida “los aires”.
La estipulacion por tanto, se incorpora en la partida matriz del edificio, aun cuando debe
senalarse que muchas veces esa inscripcion se omite por lo que la presente directiva trata
de salvar esos errores.

2.- La clausula de ” independización de aires” cumple con doble efecto:

- Reservar un derecho de sobrevaloracion y
- Solicitar, ademas, que este se consigne en una partida registral segregada de la matriz.
Para acceder a esta inscripcion, el registro exige que se asigne a los “aires” un
porcentajes de participacion en las zonas comunes, ya que de acuerdo a las bases
constitucionales de la propiedad horizontal, el titular de una sección de dominio
exclusivo, tambien en necesariamente copropietario de las zonas comunes.
- Cuando un reglamento interno omite mencionar el estatuto juridico de los aires,
entonces se tomara en cuenta que seria un area comun.
Utilización de los Aires en la Edificación (regulación de parámetros)
El certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, es el primer documento
que define el uso de los
aires, ya que nos permite determinar hasta donde es posible crecer y dar utilidad en su uso
a la edificacion.

En el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios se establecen las condiciones

que deben tener la edificacion, senalaran lo que es factible construir, la zonificacion, como el
coeficiente de edificacion, indicara
el numero maximo de pisos por construir como la maxima area techada total, el porcentaje
de areas libres, el numero de estacionamientos que debe contar la edificacion, los retiros
exigidos.
La altura de la edificacion como el coeficiente de la edificacion determinara la utilizacion de
los niveles y los aires.
Importancia del diseño arquitectónico
El diseño arquitectónico que contemple los requerimientos de los propietarios y que sea
compatible con los Parametros Urbanisticos y edificatorios, ademas que tenga en cuenta un
acceso independiente mediante una escalera desde el primer piso.
Los accesos pueden ser de dos tipos:
Aires comunes: mediante el acceso de escaleras comunes.
Aires exclusivos: Mediante el acceso de escaleras propias de una seccion.
La reserva de los aires puede efectuarse teniendo en cuenta la concordancia de la futura
construccion y de los futuros accesos, considerando los tipos de acceso antes senalados.

Importancia del diseño estructural

Las estructuras de la edificación existente, como parte de la estabilidad y seguridad de la obra,
de acuerdo al diseno arquitectonico y los materiales utilizados, en este caso, se tendra que
determinar si es o no necesario los reforzamientos para la estabilidad de la edificacion y las
condiciones del suelo en lo relativo a su capacidad de soporte.
El diseno debe contemplar los criterios con que se diseno la arquitectura contemplando las
cargas provenientes del uso de los aires comunes o exclusivos, asi mismo como de la reserva de
aires.
El diseño de los futuros accesos deben preverse, siendo estos para aires comunes o aires
exclusivos, asi mismo para las reservas de aires con miras a futuras ampliaciones. Los elementos
de anclaje en la estructura principal deben quedar disenados a fin de que la continuacion de las
obras no tenga en el futuro ningún inconveniente para las etapas de ampliacion, sobre los aires,
que puedan preverse. El no tener en consideracion estas previsiones, se lograra incrementar los
costos de construccion en modificar todo aquello que debio tomarse en cuenta en el momento
del diseno.

AIRES COMUNES
Para la determinacion de los aires comunes se debe tener en cuenta lo siguiente.
- Que este en el reglamento interno en tal condicion.
- En la relacion de bienes y areas comunes debe constar que los aires son comunes, de acuerdo
a lo descritoen este mismo texto al tratar el tema de independizacion.
- Que no exista clausula en contrario en los titulos.
- Que tanto en el reglamento interno como en los titulos no indica los contrario.
– Que el acceso sea comun.
- Que sirva a 2 o mas secciones.
- Que este inscrito en tal condicion.
- En los titulos debe aparecer la condicion de comun los aires.
- Si en los titulos no aparece su condicion, se interpreta como que el aire es comun.
- Tiene un valor que es prorrateado entre todos los propietarios de la unidad inmobiliaria
AIRES EXCLUSIVOS

- Tienen a traves de la independización una inscripción propia (no comun) en los

registros publicos y pueden ser transferidos, gravados, donados, etc. Como cualquier seccion
exclusiva.
– Son objetos de compra venta entre dos personas naturales y/o juridicas.
- Son objeto de licencia de obra propia.
- Son objeto de declaratoria de fabrica propia.
- Tiene un valor propio.

El dueño original del predio (los aires) es titular por toda la proyeccion vertical del
perimetro (art.954 del cc),
esto significa que el propietario de los aires exclusivos, cuando construya seguira siendo
dueno de los aires verticales que se genera.
La definicion de lo que es la propiedad predial, senalada en este texto, constituye el criterio
basico que debe tenerse para la consideracion de los aires exclusivos (aires propios)
ESPACIOS ABIERTOS
Normalmente en las escrituras públicas de compra venta se hace mencion expresa que
conjuntamente con el bien a transferir, se transfiere, accesos, usos costumbres y demas
espacios abiertos.

Las interpretaciones que tiene estas palabras, por parte de quienes compran un inmueble
es diversa, llegandose a interpretar que son los aires de una azotea(aun cuando esta sea una
seccion exclusiva), generandose controversias entre los mismos propietarios de un predio.

Los espacios abiertos pueden estar representados por los jardines exteriores o laterales de
una edificacion, los pozos de luz, etc. ; no involucrando en absoluto lo que son los aires de una
seccion exclusiva.

La correcta interpretacion de lo que son los aires comunes , propios y los espacios abiertos
permitira que los propietarios de un predio sepan cual es el dominio(propiedad) que tienen
sobre estos espacios generados por los aires y puedan ejercer con correccion el uso que les
corresponde de acuerdo a su naturaleza
INDEPENDIZACIÓN

Para generar una sección exclusiva de los aires de una edificacion, es necesario
previamente, mediante una solicitud ante el registro publico, acompanando la memoria y
planos de independizacion, asi como el respectivo reglamento interno firmados por el
propietario del inmueble inscrito.

El proceso de independizacion de los aires, es el mismo que se adopta para independizacion de

cualquier seccion de fabrica.
La transferencia de los aires se realiza mediante Escritura Publica, se transfiere estos aires
inscritos a nombre del propietario original al nuevo propietario.
CONSTRUCCIÓN EN LOS AIRES EXCLUSIVOS INSCRITOS
Para la construcción en los aires exclusivos la municipalidad interviene otorgando la
Licencia de obra sobre los aires, en base a la calificacion del proyecto arquitectura,
estructuras, instalaciones electricas y sanitarias a nombre del nuevo propietario de los aires
con autorizacion de la junta de propietarios establecida en el reglamento interno inscrito, en
caso que se requiera reforzamiento.

Para el caso de construcción en los aires comunes, es el mismo procedimiento pero

bajo la solicitud de la junta de propietarios.
Terminada la obra, se gestionara el respectivo certificado de finalizacion de obra ante la
municipalidad distrital y se solicitara la autorizacion de la ampliacion de fabrica para inscribirla
en el registro de predios correspondiente del registro publico.
P
PROBLEMÁTICA QUE OCASIONA LOS AIRES DE UNA EDIFICACIÓN

De no seguir estos procedimientos puede suceder:-

No se tiene la seguridad sobre la obra que se ejecuta.

- Las multas por construir sin licencias son fuertes.
- Puede llegar la demolicion de los construido si no se cumple con las
normas.
- No se puede inscribir la propiedad que significa una inversion a nombre
del propietario de los aires.
- No se tiene reconocimiento legal de la edificacion construida.
- No puede efectuarse la transferencia de propiedad de la edificacion
ejecutada en los aires exclusivos.