” Fezabilitatea economică a proiectului de construcţie

a casei particulare de locuit amplasată în s.Geamăna,

r-nul Anenii Noi”

Nicolae CUCIUC
Actualitatea temei rezultă din nevoia de a analiza şi a compara
preţurile unei case de locuit deja construită şi una pe care
urmează a fi construită cu propriile resurse

Obiectivele:
1. Studierea pieţei imobiliare
2. Calculul volumelor lucrărilor de construcţii
3. Determinarea costului fiecărui proces de construcţii
4. Determinarea costului întregii construcţii
5. Compararea preţului construcţiei cu altele din regiune
• Piața imobiliară din satul Geamăna raionul Anenii Noi este puțin
dezvoltată din cauza că sunt puțini locuitori. Aici, cele mai multe
imobile puse în vînzare sunt cele vechi. Prețul acestora se cuprind
aproximativ între 5000 și 12000 cu tot cu gospodării.
• În orașul Anenii Noi, piața bunurilor imobile este mai dezvoltată. Aici,
cele mai solicitate construcții sunt cele noi, iar cele vechi mai puține.
Acest fenomen se datorează faptului că există mai multe familii care
doresc să traiască la oraș, unde drumurile sunt asfaltate, și unde
există o infrastrucură mai dezvoltată.
 Tabelul 2.1.1. Analiza pieţei imobiliare a raionului Anenii
Noi

prețul case prețul case

Nr. Localități
noi, euro/m2 vechi, euro/m2

1 or. Anenii Noi 500 220

2 s. Geamăna 350 140

3 s. Țînțăreni 400 200

4 s. Ciobanovca 350 140

5 s. Crețoaia 320 150

• În urma analizei s-a observat o diferență de prețuri a loturilor de
pămînt, în orașul Anenii Noi și în satele ce au acces direct la șoseaua
principală Chișinău-Tiraspol. Prețurile terenurilor acestor regiuni
diferă cu puțin unele de altele. În localitățile mai îndepartate, care nu
au acces direct către aceast drum de transport, prețurile scad. Cu cît
sunt mai îndepartate cu atît prețurile sunt mai mici.
 Tabelul 2.1.2.Analiza pieței terenurilor pentru construcții a
raionului Anenii Noi

Prețul terenului,
Nr. Localități
euro/ar

1 or. Anenii Noi 1250

2 s. Geamăna 300
3 s. Țînțăreni 580

4 s. Ciobanovca 320

5 s. Crețoaia 300
 Calculul volumelor lucrărilor
Tabelul 2.2.5. Calcolul volumelor de beton

Denumirea
Nr. Volumul, m3
elementului

1 Fundaţii 27,31
2 Coloane 4,22
3 Scări 1,31
4 Planşeu 13,65
5 Grinzi 7,28
 Tabelul 2.2.6. Calcolul masei de armătură

Denumire
a Lungimea, Diametrul, Masa
Nr. Masa, kg
elementul m mm etriere, kg
ui
1 Fundaţii 18,2 12 220,22 137

2 Coloane 4,22 16 166,85 92,66

3 Scări 1,31 8 37,32 -

4 Planşeu 13,65 10 1616,28 -

5 Grinzi 7,28 16 287,56 90,91

6 Total 44,66 - 2328,23 320,57

 Tabelul 2.2.7. Calcolul suprafeţelor golurilor

Denumir Număr Lungim Înălţim Suprafa

Nr.
ea ul ea, m ea, m ţa, m2
1 1,8 2,3 4,14
1 1 2,3 2,3
1 Uşi PVC
4 0,8 2,1 6,72
5 0,9 2,1 9,45
2 Total - * * 24,08
1 1,2 1,5 1,8
2 1 1,5 3
Ferestre
3 2 0,9 2,3 4,14
PVC
1 0,6 1,5 0,9
1 0,6 0,6 0,36
 Tabelul 2.2.8. Calcolul finisării

Denumirea
Nr. Tipul finisării Volumul, m3
lucrarii

tencuiala 6,66

Finisare tinci 1,66

1
interioară gletuială 3,33
amorsă 0,33
var lavabil 0,33

tencuiala 2,56
Finisare
2 tinci 0,64
exterioară
amorsă 0,13
zugrăvire 0,13
Nr. Denumirea lucrărilor şi materialelor U.M. Cantitatea cnf. Proiectului
R.I de apă
1 Manopera lei/m 28
2 Ţeavă de apă PP(polipropilenă) diam.20mm ml 28
3 Cot PP diam.25mm buc. 4
4 Mufă PP diam.25mm buc. 6
5 Manopera lei/buc 22
6 Robinet apă.25mm buc. 6
Obiecte sanitare
1 Lavuar baie buc. 2
2 Cadă de baie buc. 1
3 Clozete WC buc. 2
6 Manopera lei/buc 12
R.i. de canalizare
1 Manopera lei/m 17
2 Montarea țevii de canalizare PVC diam.110mm m 11
3 Cot PVC diam.110mm buc. 6
4 Mufă PVC diam.110mm buc. 9
R.i. de gazificare
1 Montarea țevii de PEHD gaz diam.25mm m 25
2 Montarea ţevii de gaz cu diam. 15 mm m 5
3 Reducție gaz d=25/15 mm Buc. 2
4 Robinet gaz d=25 mm Buc. 4
Reţele electrice
1 Manopera lei/buc 54
2 Manopera lei/m 265
3 Contor de lumină buc. 1
4 Cablu pîna la 35 kV in tranşee executate m 120
5 Prize buc. 10
6 Intrerupătoare buc. 7
7 Cutie interioară buc. 1
8 Becuri buc. 8
9 Manopera lei/buc 70
Canale de ventilare
1 Manopera lei/buc 23
2 Bloc de ventilare buc. 2
3 Canal de ventilare m 21
Calculul indicatorilor de eficiență economică a
construcției si necesității băneşti a construcţiei
• Indicatorii tehnico-economici și economici sunt mărimi de calcul
primare, servind aprecierii proiectului de investiții, în timp ce
indicatorii de eficientă economică sunt mărimi derivate din
prelucrarea informațiilor inițiale sau a indicatorilor primari și asigură
măsurarea eficienței proiectului. Indicatorii de apreciere și de
eficientă economică a investițiilor se obțin prin calcule și prelucrare a
informațiilor cuprinse în documentația tehnico-economică (studiul de
fezabilitate, proiectul tehnic, etc.),
 Tabelul 3.1.11. Costul total al construcţiei

Nr. Elementele constructive Preţul, lei

1 Lucrări de terasement 2248
2 Fundația şi stîlpi 51268
3 Planșee şi grinzi 56936
4 Zidăria 73540
5 Acoperișul 40792
6 Pardoselele 60262
7 Finisări 202689
8 Golurile 48790
9 Rețele Inginerești 36084
Total - 572609
 Se determină costul unui m2 a casei de locuit P+M:
1m2=Ptot/Stot, (3.
1m2=572609/156=3670Lei
Pb.i.=Pcon.+Pteren, (3.3)
Preţul terenului de 10 arii 60000 Lei
Pb.i.= 572609+60000=632609 lei
Se determină costul unui m2 a bunului imobil în euro:
1m2=Pb.i./Stot, (3.4)
Pb.i.= 632609 /20.5=30858(euro)
1m2=30858/165=187 €/m2
 Tabelul 3.1.12. Ponderea costului construcţiei

Nr. Elementele constructive Preţul, lei Ponderea, %

1 Lucrări de terasement 2248 0,39

2 Fundația şi stîlpi 51268 8,95
3 Planșee şi grinzi 56936 9,94
4 Zidăria 73540 12,84
5 Acoperișul 40792 7,12
6 Pardoselele 60262 10,52
7 Finisări 202689 35,41
8 Golurile 48790 8,52
9 Rețele Inginerești 36084 6,31
Total - 572609 100
 Tabelul 3.1.13. Calculul preţului prin metoda indicelui de bază

Nr.crt. Indicatori U.M. Valoarea unit. Valoarea estimată

1 Volumul construcţiei m3 156*3,3*1,5 772

Valoarea de
2 rub - 27
reconstituire(1969)
3 Corecţia pentru materiale - 1 27
4 Seismicitatea(7) - 1,04 28,08
5 Indexarea(1969-1984) rub 1,52 42.68
6 Indexarea(1984-1991) lei 1,67 71.27
7 Indexarea in preţ curent lei 32.36 2306,00
8 Cheltuielile colaterale(5%) lei 1,05 2421.89
9 Beneficiul invest.(10%) lei 1,10 2664.08
10 Preţ TVA(20%) lei 1,20 3196.89
11 Preţ const. mii lei - 2467,00
12 Preţ teren. mii lei - 60,00
13 Preţ total mii lei - 2527,00
 Analiza comparative
• În urma studiului pieței imobiliare în zonă raionului Anenii Noi s-a
evaluat casele puse spre vînzare atît cele noi cît și cele vechi. Casele
noi sunt la un preț în jur de 30 mii de euro, iar casele vechi ajung în
jur la 10 mii euro. Casa din proiectul dat pe piață costă 24 mii euro în
variant gri. Conform studiului de fezabilitate din acest proiect, costul
construcției date la chee constituie 30858 mii euro. dacă e să luăm
construcția casei pînă la variantă gri, atunci costul va fi aproximativ cu
cel de pe piață.
• Pe piața imobiliare 1m2 costă 350 €, însă în proiectul dat 1m2
constituie 187 euro, fiind o mare diferență între prețuri cu 163 € mai
ieftin.
 Concluzie
• În urma acestui proiect, am estimat costul pentru construcția unei
case cu suprafața de 156 de m2, alcătuită din parter și mansard. Acest
lucru a fost posibil datorită implementării a unor șiruri de calcul cu
volumele proceselor de construcții și cu costurile acestora. Dacă se va
construe un astfel de imobil în locația data, atunci, eu cred, că cu
siguranță se vor găsi mulți doritori de a o procură. Acest lucru va fi
posibil din cauza faptului că construcția va fi cu mult mai ieftină decît
celelalte case.
 Bibliografie
• HOTĂRÎREA Nr. 285 din 23.05.1996 privind aprobarea Regulamentului de recepție a
lucrărilor de construcții si instalații aferente acestora.
• LEGEA nr. 721 din 02.02.1996 privind calitatea în construcții
• Disponibil: <http://lex.justice.md/index.php?action=view&view=doc&id=311715>
• [Accesat la 21.03.2017]
• СНиП IV-2-82 ,,Roshod materialov” Moscova 1982.
• N.Pruteanu,,Tehnologia efectuării construcţiilor” Chişinău partea II 1997.
• Indicatoare de norme de deviz: Ts:Vol.I, II; C: Vol.I, II, III; Iz.
• Catalog de preturi unitare editia a 4
• СНиП–7–81„ Строительство в сейсмических районах”
• СНиП–II„Климатология и геофизика”
• СНиП II- As–70„Противопожарные нормы проектирование здания”.
• СНиП II– 15–74 „Основания зданий и сооружений”
• www.geoportal.md,accesat la data de 24.02.2017;