Sunteți pe pagina 1din 21

Restricţii legale, convenţionale, îngrădiri stabilite pe cale judecătorească;

Rechizitia bunurilor proprietate privata


Exproprierea pentru cauză de utilitate publică
Proprietatea privată este dreptul titularului de a poseda, folosi şi dispune
de un bun în mod exclusiv, absolut şi perpetuu, în limitele stabilite de lege.
Dreptul de proprietate poate fi exercitat în limitele materiale ale
obiectului său.
Prin lege poate fi limitată exercitarea atributelor dreptului de proprietate.
Exercitarea dreptului de proprietate poate fi limitată şi prin voinţa
proprietarului, cu excepţiile prevăzute de lege. De asemenea, instantele de
judecata pot hotara limitarea exercitarii prerogativelor exercitarii dreprtului de
proprietate, in vederea asigurarii si mentinerii ordinii sociale.

Clasificarea limitelor exercitarii dreptului de proprietate privata.


1. Limite materiale ale obiectului – limitele corporale ale bunului ce
formeaza obiectul dreptului de proprietate, cu ingradirile stabilite de lege.
2. Limite juridice
- limite legale – determinate de lege;
- limite conventionale – stabilite prin conventia partilor;
- limite judiciare – stabilite printr-o hotarare judecatoreasca.
Bunurile mobile corporale sunt, de regula, clare si precise (un autovehicul, un calculator, un
telefon).

Bunurile imobile, in schimb, se disting intre constructii si terenuri, astfel ca:


 in cazul constructiilor limitarea materiala a dreptului de proprietate este determinata de
insasi configuratia „fizica” a acestuia, schimbarile configuratiei lor materiale facandu-se numai cu
respectarea unor limitari juridice a exercitarii dreptului de proprietate. (respectarea vointei
legiuitorului, care impune respectarea unei discipline in constructii)
 in cazul terenurilor in schimb, exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate „se intinde
si asupra subsolului si a spatiului deasupra terenului, cu respectarea limitelor legale” (art.559,
alin.1 Cod Civil).

1. Suprafata terenului, atunci cand proprietarul are un titlu asupra acestuia se vor face mentiuni
reprezentand intinderea materiala a dreptului, vecinitatile sale si eventual un plan cadastral.
2. Spatiul de deasupra terenului este limitat prin interpretarea mai multor acte normative
(Constitutia Romaniei, art.136 alin3 „spatiul aeria al Romaniei face obiectul exclusiv al
proprietatii publice a statului”; Codul aerian roman, etc.)
3. Subsolul terenurilor este limitat prin prevederi legale, cum ar fi: art.136 Constitutia Romaniei
care dispune ca „bogatiile de interes public ale subsolului fac exclusiv obiect al dreptului de
proprietate publica a statului”, astfel ca printr-o interpretare per a contrario se deduce ca
bogatiile care nu sunt de interes public pot fi exploatate de catre titularul dreptului de proprietate.
4. Terenurile cu ape este deasemenea reglementat prin dispozitii legale privind regimul apelor.
Astfel Constitutia Romaniei specifica in cuprinsul art.136 ca „apele cu potential energetic
valorificabil, de interes national” fac obiectul exclusiv al proprietatii publice, iar Codul Civil
mentioneaza la art.559 ca apele de suprafata si albiile acestora apartin proprietarului terenului pe
care acestea se formeaza sau curg, in conditiile prevazute de lege.
Limitele juridice sunt impuse:
 prin vointa juridica exprimata fie de legiuitor (limitele
legale),
 fie de titularul dreptului de proprietate asupra bunului
(limite conventionale),
 fie de judecator cu ocazia solutionarii unui conflict
juridic privitor la exercitarea prerogativelor dreptului
de proprietate (limite judiciare).
Codul Civil reglementeaza trei categorii de limite legale ale
exercitiului dreptului de proprietate privata:

- limite privitoare la folosirea apelor (art.604-610): reguli privind


curgerea fireasca sau provocata a apelor, reguli privind irigatiile si
obligatiile ce revin proprietarului caruia ii prisoseste apa, intrebuintarea
izvoarelor, despagubirile datorate proprietarului caruia ii apartine
fondul unde se afla izvorul.

- limite de natura a asigura, in materia imobilelor, bune raporturi de


vecinatate (art.611-620) : picatura stresinii, distanta si lucrarile
intermediare cerute pentru anumite constructii, lucrari si plantatii;
vederea asupra proprietatii vecinului; dreptul de trecere;

- limite aplicabile in situatii speciale (art.621-624), cum ar fi dreptul de


trecere pentru utilitati sau pentru efectuarea unor lucrari, dreptul de
trecere pentru reintrarea in posesie, dreptul proprietarului de a obtine
despagubiri in cazul distrugerii acestuia printr-o situatie generatata de o
stare de necesitate.
Dreptul de proprietate se exercita de catre titularul sau, asupra bunului
care face obiectul dreptului, in cadrul unor raporturi sociale care pot fi
convertite in raporturi juridice (incheierea de acte juridice care privesc obiectul
material al dreptului sau) prin exercitarea prerogativelor caracteristice:
posesia, folosinta, dispozitia.

Prin raportare la aceste atribute, se observa ca:


- proprietarul de drept al bunului este indreptatit si de a-l poseda in fapt,
orice alta persoana care care intra in posesia bunului si care se comporta ca
proprietar aducand o „negare” a dreptului adevaratului proprietar;
- proprietarul este liber de a dispune asupra folosintei bunului, de el sau
de catre altul, prin act juridic cu titlu oneros sau gratuit.
- de asemenea titularul dreptului de proprietate poate exercita prerogativa
dispozitiei prin dispozitii juridice, constituind dezmembraminte ale dreptului
de proprietate asupra bunului sau. Limitarea specifica exercitiului acestei
prerogative o constituie inalienabilitatea sa (imposibilitatea de a instraina
bunul). Aceasta limitare poate rezulta dintr-un act juridic tranzlativ de
proprietate in cuprinsul caruia se insereaza o clauza de inalienabilitate, atunci
cand exista „un interes serios si legitim”.
Limitarile judiciare reprezinta o limitare a exercitarii
prerogativelor dreptului de proprietate rezultate din vointa
legiuitorului sau printr-o decizie a instantei.

Prin vointa legiuitorului bunurile proprietate privata:


 pot fi declarate inalienabile sau alienabile conditionat
(locuintele construite cu fonduri alocate de la bugetul de
stat, locuintele cumparate prin credit, din fondul de stat
etc);
 pot circula doar in conditii restrictive, desi se afla in
circuitul civil (armele si munitiile; materialele explozive,
ingrasamintele chimice, obiectele de cult, etc.).
Rechizitia reprezinta o masura cu caracter exceptional
prin care autoritatile publice imputernicite prin lege obliga
agentii economici, institutiile publice, precum si alte
persoane fizice si juridice la cedarea temporara a unor
bunuri mobile sau imobile, in conditiile legii.

Situatiile exceptionale care obliga organele executiv-


administrative sa dispuna si sa aplice rechizitia unor bunuri
mobile si imobile survin la declararea mobilizarii partiale
sau totale a fortelor armate ori a starii de razboi, la
instituirea starii de asediu sau de urgenta, precum si pentru
prevenirea, localizarea, inlaturarea urmarilor unor dezastre,
cat si pe timpul acestor situatii.
Subiectele raportului juridic de rechizitie
Raportul juridic de rechizitie este un raport juridic de drept administrativ, in cadrul caruia subiectul
activ impune subiectelor pasive sa predea folosinta temporara si, in cazul bunurilor consumabile si
perisabile, proprietatea unor bunuri mobile sau imobile aflate in proprietatea sau detinerea legala a acestora,
cu plata unor despagubiri.
Subiectele active ale raportului juridic de rechizitie sunt, fortele destinate apararii nationale sau
autoritatile publice.
Subiectele pasive ale raportului juridic de rechizitie pot fi agentii economici, institutiile publice,
precum si alte persoane juridice si fizice care sunt proprietarii sau detinatorii legali ai bunurilor ce fac
obiectul rechizitiei.

Obiectul raportului juridic de rechizitie


Bunurile ce constituie obiectul raportului juridic de rechizitie se stabilesc in functie de situatia
exceptionala produsa si de nevoile autoritatilor implicate in activitatile de inlaturare a situatiei respective si
a urmarilor acesteia. Astfel ca pot fi supuse operatiunii de rechizitionare atat bunurile mobile, cat si cele
imobile, ai caror proprietari sau detinatori legali vor fi obligati sa le cedeze folosinta in favoarea
autoritatilor competente.
Rechizitionarea de bunuri se dispune:
- la declararea mobilizarii partiale sau totale, precum si a starii de razboi, prin decretul de declarare emis de
Presedintele Romaniei;
- la instituirea starii de asediu sau de urgenta, prin decretul de instituire emis de Presedintele Romaniei;
- in cazul prevenirii, localizarii si inlaturarii urmarilor unor dezastre, prin hotarare a Guvernului sau
prin ordine ale prefectilor.
Executarea masurii rechizitionarii se face de catre centrele militare judetene si al municipiului
Bucuresti, in caz de mobilizare sau razboi, precum si de catre prefect, pentru prevenirea, localizarea si
inlaturarea urmarilor unor dezastre. Rechizitionarea navelor, a mijloacelor plutitoare si portuare se face de
catre Statul Major al Fortelor Navale. Rechizitionarea aeronavelor, instalatiilor si tehnicii de aerodrom se
face de catre Statul Major al Fortelor Aeriene.
Bunuri ce pot fi rechizitionate de la proprietarii sau detinatorii lor
legali, care sunt obligati sa predea bunurile respective intr-o stare tehnica
corespunzatoare folosirii lor in scopul pentru care sunt achizitionate, insotite si
de echipamentele aferente, fara de care nu ar putea fi utilizate.:

- mijloace de transport cu tractiune animala, auto, feroviare, aeriene si navale;


- instalatii portuare si dane;
- sisteme, instalatii si tehnica de aerodrom, de comunicatii si de telecomunicatii;
- surse de alimentare energetice;
- tehnica de calcul;
- tehnica si materiale topografice, tipografice, audiovizuale, de constructii si de
cai ferate;
- carburanti-lubrifianti, utilaje si materiale pentru transportul si depozitarea
acestora;
- cladiri;
- terenuri;
- alimente si materiale pentru preparat, servit, distribuit si transportat hrana;
- animale;
- furaje;
- tehnica, aparatura si materiale sanitar-veterinare.
Nu sunt supuse rechizitionarii urmatoarele categorii de bunuri:

- obiectele de uz personal si de gospodarie casnica;


- bunurile personale strict necesare exercitarii profesiei sau ocupatiei, prin care persoana
respectiva isi asigura existenta;
- vehiculele cu tractiune animala sau mecanica apartinand invalizilor, vaduvelor de razboi si
orfanilor minori;
- partile din imobilele strict necesare ocupantilor;
- cladirile penitenciarelor si ale scolilor speciale de munca si reeducare;
- bunurile caselor si caminelor de copii, de handicapati si de batrani;
- bunurile din patrimoniul cultural - national sau international;
- bunurile care apartin bisericilor, manastirilor sau caselor de rugaciuni ale cultelor sau ale asociatiilor
religioase, recunoscute de stat, necesare pentru exercitarea cultului,
- cantitatile de cereale, alimente, legume si fructe necesare consumului proprietarului si al
familiei sale, semintele necesare insamantarilor, precum si animalele de reproductie si
animalele matca;
- bunurile aflate in rezervele materiale nationale si in rezerva de mobilizare, constituite potrivit
dispozitiilor legale;
- bunurile misiunilor diplomatice si ale oficiilor consulare straine;
- bunurile apartinand persoanelor juridice si fizice straine, domiciliate sau cu resedinta ori cu
sediul pe teritoriul Romaniei, care, prin acorduri internationale, sunt exceptate de la rechizitii;
- materialele sanitar-farmaceutice necesare tratamentului bolnavilor cronici, care fac dovada acestei
situatii.
La indeplinirea termenelor sau la incetarea cauzelor care au determinat rechizitia,
bunurile se restituie celor de la care au fost rechizitionate, cu proces-verbal de restituire, fiind
acordate si despagubirile legale pentru bunurile rechizitionate.
Exproprierea este definita ca fiind un mod originar de dobândire a proprietatii constând
în trecerea fortata în proprietate publica, prin hotarâre judecatoreasca, a unor imobile aflate în
proprietate privata, cu o dreapta si prealabila despagubire, pentru cauza de utilitate publica.
Potrivit art. 44 alin. (3) din constituţie, „nimeni nu poate fi expropriat decât pentru
cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire”.

Conditiile fundamentale ale acestei operatiuni juridice sunt:


1-existenta unei cauze de utilitate publica. Exproprierea se declara numai pentru lucrari
de interes national sau local (art. 5 - 6 din Legea nr. 33/1994) dupa efectuarea unei cercetari
prealabile si conditionata de inscrierea lucrarii in planurile urbanistice si de amenajarea a
teritoriului (art. 8 - 10 din Legea nr. 33/1994).
2-existenta unei despagubiri drepte si prealabile. Exproprierea se poate face numai pe
baza unei despagubiri prealabile, care trebuie sa fie dreapta, ca sa acopere intreaga pierdere
suferita de persoanele afectate de masura exproprierii (art. 26 Legea nr.33/1994).
3-exproprierea se dispune si despagubirea se stabileste prin hotarare judecatoreasca. In
situatia in care exista divergenta intre expropriat si expropriator cu privire la imobilul supus
exproprierii, exproprierea este posibila numai printr-o hotarare judecatoreasca definitiva si
irevocabila.
Obiectul exproprierii il contituie bunurile imobile
proprietatea persoanelor fizice sau juridice, cu sau fără scop
lucrativ, precum şi cele aflate în proprietatea privată a
comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor.
Nu sunt supuse exproprierii bunurile imobile
proprietate publica pentru ca prin insasi natura lor acestea
sunt afectate unei utilitati publice si bunurile imobile aflate
in proprietatea privata a statului.
Legea organică în materie (Legea nr. 33/1994) instituie
o procedură a exproprierii care se derulează în trei etape
reglementate distinct de lege:
a) declararea de utilitate publică a exproprierii;
b) măsuri pregătitoare exproprierii;
c) exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor.
Soluţionarea cererilor privitoare la expropriere este dată în competenţa tribunalelor,
respectiv a Tribunalului Bucureşti în raza căruia este situat imobilul propus pentru
Dacă părţile se învoiesc în faţa instanţei asupra exproprierii şi asupra despăgubirii,
aceasta ia act de învoială şi pronunţă o hotărâre definitivă. Dacă părţile sau numai unele
dintre acestea se învoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu şi asupra despăgubirii,
instanta ia act de învoială şi stabileşte ea despăgubirea.
Despăgubirea se stabileşte de o comisie de experţi (un expert numit de instanţă, unul
desemnat de expropriator şi unul din partea persoanelor supuse exproprierii) şi se compune
atât din valoarea reală a imobilului, adică preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele
de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială în care este situat imobilul, la data întocmirii
raportului de expertiză, precum şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane
îndreptăţite.
Dacă, dimpotrivă, o expropriere parţială ar face ca partea de imobil neexpropriabilă să
dobândească un spor de valoare ca urmare a lucrărilor preconizate, art. 26 alin. (4) prevede că
experţii vor putea propune instanţei o eventuală reducere numai a daunelor.
Instanţa de judecată va compara rezultatul expertizei cu oferta părţilor şi va hotărî în
aşa fel încât despăgubirea să se situeze între o limită minimă dată de suma oferită de
expropriator şi o limită maximă dată de suma solicitată de expropriat sau de altă persoană
interesată.
Efectele exproprierii.

Efectul esenţial al exproprierii este acela al trecerii


imobilului expropriat din proprietate privată în
proprietate publică, prin hotărâre judecătorească, liber
de orice sarcină.
Astfel ca drepturile reale principale - uzufructul,
uzul, abitaţia şi superficia - precum şi orice alte drepturi
reale, cât şi concesionarea şi atribuirea în folosinţă se
sting prin efectul exproprierii, titularii acestora având
dreptul la despăgubiri.
De-a lungul timpului, mai multe acte normative care reglementează circulaţia
juridică a terenurilor, introducând două principii esenţiale:
Toate terenurile proprietate privată sunt în circuitul civil, indiferent de
destinaţia şi titularul lor; ele pot fi înstrăinate şi dobândite în mod liber;
Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilanul sau extravilanul
localităţilor, idiferent de întinderea sau destinaţia lor, pot fi înstrăinate şi dobândite
prin acte juridice încheiate între vii încheiate în formă autentică.

Construcţiile proprietate privată fiind incluse în circuitul civil general,


pot fi înstrăinate, respectiv dobândite prin oricare din modurile stabilite de
lege: convenţie, testament, succesiune, uzucapiune, accesiune etc. Persoanele
fizice sau juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiilor.
În prezent, construcţiile pot fi înstrăinate prin simplul acord de voinţă al
părţilor, iar înscrierea acestora în cartea funciară are ca efect numai
opozabilitatea faţă de terţi a actului de înstrăinare.
Dobândirea dreptul de proprietate asupra terenurilor de catre cetăţenii
străini, apatrizi şi de persoanele juridice străine potrivit Constituţiei din 2003, se
poate realiza, numai în condiţiile aderării României la UE şi pe bază de reciprocitate.
Transmiterea dreptului de folosinţă sau de concesiune asupra
terenului –dacă proprietarul construcţiei nu este şi proprietarul
terenului, o dată cu înstrăinarea construcţiei se va transmite
dreptul de folosinţă sau de concesiune asupra terenului aferent.
Constructiile de orice fel aflate în proprietate privata sunt în
circuitul civil general si pot fi înstrainate si dobândite prin oricare
dintre modurile prevazute de lege: conventie, testament,
succesiune legala, uzucapiune, accesiune.
Dreptul de proprietate asupra constructiilor poate fi
dezmembrat, prin constituirea unui drept de uzufruct, uz, abitatie,
servitute, superficie si poate fi grevat printr-o ipoteca sau un
privilegiu imobiliar.
Referitor la persoanele care pot dobândi dreptul de
proprietate asupra constructiilor, precizam ca subiecte ale acestui
drept poate fi orice persoana fizica sau juridica, româna sau
straina.
În general, vânzarea se încheie valabil atunci când părţile s-au
înţeles (solo consensu); deci, fără a fi necesar ca acordul de voinţe să
îmbrace o formă anume.
Prin excepţie de la principiul de mai sus, în unele cazuri, vânzarea
devine un contract solemn. Astfel, potrivit art. 885 Noul Cod Civil,
„drepturile reale asupra imobilelor
cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de
terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau
faptului care a justificat înscrierea”.
Potrivit art. 888 Noul Cod Civil, „înscrierea în cartea funciară se
efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti
rămase definitivă, a certificatului de moştenitor...”.
Sancţiunea nerespectării formei autentice la încheierea
contractelor de vânzare-cumpărare ce au ca obiect terenuri de orice fel
este nulitatea absolută a actului juridic (art. 1242 alin. 1 Noul Cod Civil).
Regimul juridic al realizarii si desfiintarii constructiilor
Dreptul de proprietate privata asupra constructiilor este supus unor
reglementari speciale atunci când este vorba de realizarea si desfiintarea
constructiilor. Legea dispune ca aplicarea documentatiei specializate de
amenajare a teritoriului si de urbanism se asigura prin eliberarea certificatului
de urbanism.
Certificatul de urbanism este un act administrativ de informare, cu
caracter obligatoriu, prin care autoritatea administratiei publice judetene sau
locale face cunoscute regimul juridic, economic si tehnic al imobilelor si
conditiile necesare pentru realizarea unor investitii, tranzactii imobiliare si alte
operatiuni imobiliare.
Referitor la regimul juridic al unui bun imobil, certificatul de urbanism
trebuie sa contina urmatoarele mentiuni:
 dreptul de proprietate asupra imobilului si servitutile de utilitate publica de care
este afectat;
 situarea terenului în intravilan sau extravilan;
 prevederi care ar institui un regim asupra imobilului: zone protejate, zone în
care se poate exercita un drept de preemtiune,
 interdictii speciale, daca imobilul este înscris în Lista cuprinzând monumentele
istorice din România.
Potrivit Legii nr. 50/1991, modificata si completata prin Legea nr.
453/2001, executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza
unei autorizatii de construire sau de desfiintare.
Autorizatia de construire este un act al autoritatii publice locale în
temeiul caruia este asigurata aplicarea masurilor prevazute de lege cu
privire la amplasarea, proiectarea, executarea si functionarea constructiilor.

Aceasta se emite la cererea titularului dreptului de proprietate asupra


imobilului - teren sau constructie - în temeiul si cu respectarea prevederilor
documentatiei de urbanism si de amenajare a teritoriului, avizate si
aprobate conform legii, în termen de 30 de zile de la data înregistrarii
cererii, de catre presedintele consiliului judetean, primarul municipiului
Bucuresti sau primar, dupa distinctiile facute în art. 4 din lege.
Pentru eliberarea autorizatiei de construire la cererea tip, solicitantul
trebuie sa anexeze si urmatoarele acte:
. certificatul de urbanism;
. titlul asupra terenului sau constructiei;
. proiectul autorizat pentru constructie;
. dovada achitarii taxei de eliberare a autorizatiei.
Pentru desfiintarea constructiilor, legea impune ca aceasta
operatiune sa se realizeze pe baza unei autorizatii de desfiintare,
eliberata în aceleasi conditii de catre autoritatea publica
competenta.
În situatia în care autorizatia de construire sau de desfiintare
a fost eliberata cu încalcarea dispozitiilor legale, aceasta va fi
anulata de catre instanta de contencios administrativ.
Cererea de anulare a autorizatiei de construire sau de
desfiintare poate fi formulata si de catre prefect, inclusiv la
sesizarea Inspectoratului de Stat în Constructii.
Persoanele fizice sau juridice care realizeaza lucrarile de
constructie au obligatia sa execute integral lucrarile în termenul
prevazut în autorizatie; lucrarile se considera finalizate daca s-au
realizat toate elementele prevazute în autorizatie si s-a efectuat
receptia finala.

S-ar putea să vă placă și