Ministerul Educației al Republicii Moldova

Univesitatea Tehnică a Moldovei

Facultatea Cadastru, Geodezie și Construcții
Catedra Evaluarea și Managementul al Imobilului

Lucrarea de an
Tema: Evaluarea bunului imobil locativ situat în
or. Fălești, str. G.Căruntu 34.

A elaborat: studenta grupei EI-1115,

Savciuc Ecaterina

Coordonatori: conf. univ.dr., Albu Ion

lector superior, Bulat Irina
Chișinău 2014
Scopul lucrării este estimarea valorii de piață a
bunului imobil locativ din or. Fălești str. G.Căruntu
34
Obiectivele propuse sunt:
 descrierea instrumentului de finanțare a
imobilului- creditul ipotecar,
 studierea pieții imobilului locativ a raionului
Fălești,
 descrierea obiectului supus evaluării,
 aplicarea metodelor de stabilirea a uzurii,
 aplicarea metodelor de evaluare pentru
determinarea valorii casei particulare,
 estimarea valorii finale
 reconcilierea rezultatelor.
Clasificarea ipotecii
 Creditele ipotecare oferite de
băncile comerciale din Republica
Moldova
Car. Val. Valoarea minimă Valoarea maximă Valoarea medie
Termenul creditării 1 an (Banca Socială) 25 de ani (Unibank) Pînă la 20 de ani

Valuta - - Lei, uramate de euro

Suma creditului 30000 lei (Eximbank) 80000 euro În dependență de mărimea

gajului și venituri
Partea finanțată de 70% 100% dacă există gaj 70%
bancă suplimentar
Tipul ratei dobînzii primele 3 luni 7,5 anual, 7,95%, pentru primul an şi Dobîndă flotantă
următoarele luni 10,5 10,95% anuale, începînd
anual (FinComBank) cu anul doi.(Mobiasbanka)
Mărimea ratei dobînzii 10% (Unibank) 17% (Banca de economii) 11%

Condiții de eliberare a
creditului
salariu minim 1100 lei cota din venitul disponibil Rezident al Republicii
(Moldova Agroindbank) a clientului ce poate fi Moldova cu vîrsta da la 21
alocată pentru plata la de ani, iar termenul final
credit este de până la să nu depășească vîrsta de
70%.(Mobiasbanka) pensionare, care dispune
de surse de venit stabile.
Republica Moldova
Modelul trunchiat
Sursele băncii (capital propriu și
depozite)
Pînă la 100%, cel mai des pînă la 70%
Banca, Firma de constucții, Agenția de
Ipotecă, Organele Cadastrale
Băncile comerciale, Agenția
Municipală de Ipotecă
Nu există
Nu
De la 10%-17%, cu dobînda flotantă
De starea generală a pieții creditelor
Pînă la 25 ani
Anuități constante
Criteriu de comparație Statele europene
Modelul aplicat Modelul lărgit deshis (german sau
american)
Sursele de finanțare Sursele băncii, sursele statului,
economiile cetățenilor
Partea finanțată de bancă 70-80%
Instituțiile ce alcătuiesc Bancă, Comunitatea de ipotecă,
sistemul Agenția de ipotecă, Compania de
asigurare
Institițiile ce pot participa Asociațiile de economii și creditare,
la finanțarea imobilului Băncile comerciale, Trusturi
investiționale imobiliare, Fonduri de
pensii
Participarea statului Există (îndeosebi, în modelul german)
Emiterea hîrtiilor de Da (modelul american)
valoare în baza bunului
ipotecat
Rata creditelor 1,97 Finlanda
3,07 Germania
7,49 Bulgaria
Dependența dobînzii Nu se modifică sau se modifică
bancare neesențial pe tot parcursul ipotecii
Termenul de creditare 8-30 ani
Forma de rambursare Anuități constante, plăți ascendente,
anuitate inversă, dobîndă fluctuantă,
rollover canadian,
Raionul Fălești
 Anul fondării 1429
 Sup. raionului 1072,6 km²
 76 localități
 90000 de locuitori

 Centrul administrativ orașul Fălești

 Sup. orașului 4,29 km²
 15300 de locuitori
Dinamica numărului populației din
raionul Fălești
Nr. de
Nr.locuirori
de locuirori
Nr. de locuirori
Nr. de locuirori
Nr. de locuirori
Nr. de locuirori
Nr. de locuirori
Nr. de locuirori
Nr. deNr.locuirori
de locuirori
a raionului,
a raionului,
mii
a raionului,
mii a raionului,
mii a raionului,
mii a raionului,
mii a raionului,
mii a raionului,
mii a raionului,
mii
a raionului,
mii mii
loc.,loc.,
2004,
2005,
90
loc.,
89.8
2006,
loc.,
89.8
2007,
loc.,
89.8
2008,
loc.,
89.5
2009,
loc.,
89.3
2010,
loc.,
89.1
2011,
loc.,
88.8
2012,
loc., 88.7
2013, 90

Nr. de locuitori
Nr. de locuitori
Nr. de locuitori
a orașului, mii
Nr. de locuitori
Nr. de locuitori
Nr. de locuitori Nr.Nr.
de de
Nr. de locuitori
Nr. de locuitori locuitori
locuitori
a orașului,
a orașului, mii a orașului,
mii a orașului,
mii a orașului,
mii a orașului,
mii a orașului, amii
orașului,
mii a orașului, miimii
loc., 2004, 18.2
loc.,
loc., 2005, 2006,
14.8 loc.,
15.1
2007,
loc.,
15.1
2008,
loc.,
15.1
2009, 15.1
loc., loc.,
2010, 2011,
14.1 loc.,
loc.,
14.3 2013,
2012, 15.2
14.3

Nr. de locuirori a raionului, mii loc. Nr. de locuitori a orașului, mii loc.
 Salariu mediu pe economie
Indicatori Ani 2010 2011 2012
Lei 2003,6 2283,4 2534,5
% față de salariu mediu pe economie 67,4 75,1 74,8

Credit ipotecar de la banca Unibank, valoarea creditului este de

60000 euro, termenul 25 ani, rata de 10 procente, forma de
rambursare anuități constante.
Fondul locativ al raionului Fălești
suprafațasuprafațasuprafațasuprafațasuprafațasuprafațasuprafațasuprafața
locuibilălocuibilă
în locuibilă
în locuibilă
în locuibilă
în locuibilă
în locuibilă
în locuibilă
în în
localitățile
localitățile
localitățile
localitățile
localitățile
localitățile
localitățile
localitățile
rurale, mii
rurale,
m.p.,mii
rurale,
m.p.,mii
rurale,
m.p.,mii
rurale,
m.p.,mii
rurale,
m.p.,mii
rurale,
m.p.,mii
rurale,
m.p.,mii m.p.,
2005, 1462.7
2006, 1461.7
2007, 1448.6
2008, 1447.8
2009, 1447.1
2010, 1446.2
2011, 1446.6
2012, 1445.7

suprafațasuprafațasuprafațasuprafața suprafațasuprafațasuprafața
locuibilălocuibilă
în locuibilă
în locuibilă
în suprafața
în locuibilălocuibilă
în locuibilă
în în
localitățile
localitățile locuibilă localitățile
localitățile
localitățile în localitățile
localitățile
urbane, mii
urbane, mii urbane, mii
urbane, mii localitățile urbane, mii
urbane, mii
urbane, mii
m.p., 2006,
m.p., 2005, m.p., 2008,
m.p., 2007, m.p., 2010,
urbane, mii m.p., 2012,
m.p., 2011,
235.1 235.7 236.8 237.2 m.p., 2009, 238 238.3 238.6 238.9

suprafața locuibilă în localitățile urbane, mii m.p. suprafața locuibilă în localitățile rurale, mii m.p.
Prețurile medii pentru apartamente
Ungheni , 1 odaie, Ungheni , 2 odăi,
467 468 Glodeni, 3 odăi ,
Ungheni , 3433
odăi , Glodeni, 4 odăi,
Fălești, 1 odaie,
397 ,
Fălești, 3 odăi 390
379
Glodeni, 2 odăi, 356 Fălești, 4 odăi, 357
Sîngerei, 1Fălești,
odaie,2 odăi, 329
302 312 Sîngerei, 3 odăiUngheni
, , 4 odăi,
282 295
Sîngerei, 2 odăi,
230 Sîngerei, 4 odăi,
210
Glodeni, 1
odaie, 140

Fălești Ungheni Glodeni Sîngerei

 Descrierea obiectului supus
evaluării
 Casă individuală: Fundația- piatră brută
Pereți-piatră albă, Planșeu-lemn, Acoperiș foi
de ardezie pe șarpantă din lemn,
Pardosele-linoleum, laminat, Goluri- de geam,
de tip termopan,Uși-exterioară de tip termopan,
interioare din MDF, Finisaj interior- tapete,
tencuială, Finisaj exterior- tencuială decorativă
 S=110,8 m.p.,V=410 m.c., S loc=59,6 m
 Deprecierea acumulată 24%
 Garaj: Fundația- piatră brută, Pereți –
piatră albă, Poatră- metal.
 S=40 m.p., V= 124 m.c.
 Deprecierea acumulată 22%
 Descrierea obiectului supus
evaluării
 Bucătărie de vară:Fundația- piatră brută,
Pereți-piatră albă,Planșeu-lemn, Acoperiș-
foi de ardezie peșarpantă din lemn,
Pardosele beton, Goluri- de geam lemn,
Uși-lemn, Finisaj interior- tencuială,
Finisaj exterior- tencuială decorativă
 S=33,3 m.p., V=100 m.c.
 Deprecierea acumulată 23%
 Gard din lemn și plasă de metal,
deprecierea acumulată 50%\30%
 Poartă din metal, deprecierea
acumulată 20%
 Fîntînă deprecierea acumulată
20%
 Estimarea valorii de piață prin metoda costului
Obiectul Valoarea Deprecierea Valoarea Valoarea de
construcției acumulată, monetară a reconstituire,
noi, lei % depreciereii, lei
lei
Casă de locuit 726930 24 174463 552467
Bucătărie de vară 171258 23 39389,3 131869
Garaj 198985 22 43776,7 155208
Fîntîna 21984 20 4396,8 17587,2
Gard din lemn 8413 50 4206,5 4206,5
Gard din plasă 54141 30 16242,3 37898,7
Poartă 19383 20 3876,6 15506,4
Total 286351 914743
Coeficient pentru
TVA (+20%) 1097692
Estimarea valorii prin metoda analizei comparative a vînzărilor
Caracteristica Obiectul Obiecte analogice
evaluat Analog I Analog II Analog III Analog IV Analog V
Or. Fălești Or. Fălești Or. Fălești Or. Fălești Or. Fălești Or. Fălești str.
str. str. Stradela str. str. G.Asachi 8
G.Căruntu 34 Moldovei Moldovei Decebal Carpaților
Preț de ofertă pentru 1 m.p. 435 285 146 389 250

Caracteristici fizice Suprafața 110 85 98 185 90 100

Ajustarea 0,7 0,87 1,4 0,77 0,9
Prețul ajustat 284 219 207 277 228
Constucții auxiliare sunt nu sunt sunt sunt sunt nu sunt
Ajustarea 1,17 1 1 1 1,21
Preț ajustat 337 219 207 277 273
Suprafața terenul aferent construcției 6 3 6 7 4 6
Ajustarea 6,32 1,04 1 0,98 1,03 1
Prețul ajustat 351 219 203 285 273
Gaz - + - - - -
Ajustarea 0,81 1 1 1 1
Prețul ajustat 285 219 203 285 273
Canalizare - - + - + +
Ajustarea 1 0,92 1 0,94 0,94
Prețul ajustat 285 202 203 267 216
Reparație Nu necesită Necesită Nu Nu Nu Necesită
Ajustarea 1,14 1 1 1 1,15
Preț ajustat 325 202 203 267 300
Ajustarea totală 0,72 0,7 1,38 0,68 1,19
Ajustarea absolută, % 28 30 38 32 19
Ponderea 4 3 1 2 5
Prețul mediu ajustat ponderat, euro
30382
 Reconcilierea rezultatelor
Indici Metoda analizei Metoda costului
comparative a
vînzărilor
Valoarea estimată, euro 30382 72184
Corectitudinea tipului valorii estimate, % 60 40
Corectitudinea metodelor aplicate,% 50 50
Profunzimea analizei elementelor pieții 40 60
imobiliare, %
Veridicitatea datelor utilizate în analiză, % 40 60

Corectitudinea interpretării și utilizării datelor, % 40 60

Corectitidinea efectuării ajustărilor individuale în 50 50

cadrul diferitor metode, %

Consistență datelor utilizate în evaluare, % 50 50

Ponderea valorii estimate 0,47 0,52

Valoarea obiectului supus evaluării,euro 52434

Mulțumesc pentru atenție.