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Propiedad Predial

Dr. José Enrique Huárniz Castillo


(Registrador Público- Z.R. NºIX-Sede
Lima SUNARP)
Instituto de Investigación para el Desarrollo
Jurídico - INDeJUR
Cursos, Cursos Técnicos de Especialización en Derecho Registral, Cursos in house,
conferencias, asesoría académica grupal y personalizada en cursos de pre grado y post
grado, obtención del titulo de abogado.

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REGULARIZACIÓN
Es el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de las
edificaciones existentes sobre:
a) Predios urbanos
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana
con construcción simultánea
c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren
como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rústicos
en el Registro de predios

Comprende, de ser el caso, el trámite de saneamiento de titulación y su


inscripción, así como la inscripción del reglamento interno, la junta de
propietarios y la independización de unidades de propiedad exclusiva.

Se realiza a través de la declaración contenida en el FOR, suscrita por el


propietario, autorizada por el Verificador Responsable y certificada por el
notario. (art. 4° del D.S.035-2006-Vivienda)

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FUNCIONES DEL VERIFICADOR


RESPONSABLE
El Verificador Responsable del trámite de regularización organiza la
documentación que se acompaña al FOR y, bajo su responsabilidad, emite el
Informe Técnico de Verificación y declara que los planos que se
adjuntan corresponden a la realidad física existente, dejando
constancia de las observaciones que formula.

Cuando la naturaleza de la edificación en proceso de regularización lo


requiera, el Verificador Responsable comunicará a la entidad rectora
correspondiente que se requiere de un Informe Técnico de Verificación Ad
Hoc, y cancelará los derechos que esta verificación especializada requiera,
con base en las tarifas que se señalen para el efecto en la resolución
ministerial a la que se refiere la Tercera Disposición Transitoria del presente
Reglamento. Las constancias del cumplimiento de este trámite y de su pago,
se anotarán en el formulario del Informe Técnico de verificación.

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OBSERVACIONES
 Cuando el Verificador Responsable constata la existencia de
discrepancias, entre el área real del terreno, sus linderos y/o
medidas perimétricas, con los que figuran en la partida registral del
predio; así como transgresiones a la normativa urbanística o de
edificación, las hará constar en el Informe Técnico de Verificación
como observaciones. (art. 13.1 del D.S. 035-2006-Vivienda).

 Cuando el informe técnico de verificación contiene observaciones


de conformidad con lo dispuesto en el art. 13º de este reglamento,
dichas observaciones no impiden la inscripción de la declaratoria
de fábrica en vía de regularización; pero podrá ser inscrita por el
registrador como una carga del inmueble en la partida registral del
predio.
El propietario del inmueble inscrito con observaciones estará
obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en
la edificación (art. 32 D.S. 035-2006-Vivienda)
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INSCRIPCIÓN DE CARGAS TÉCNICAS

 Con la regularización de la declaratoria de fábrica se inscribirán


simultáneamente, en el rubro de cargas y gravámenes, las cargas
constituidas por transgresiones a los parámetros urbanísticos y
edificatorios aplicables al predio y otras cargas reguladas en la
normativa vigente, en virtud al mismo instrumento que da mérito a
la inscripción de la declaratoria de fábrica.

 Sólo se inscribirán como carga las observaciones contenidas en


el Informe Técnico de Verificación. No corresponde al Registrador
formular observaciones a los aspectos técnicos de dicho informe.

 Las observaciones contenidas en el Informe de Verificación Ad


hoc remitido al Registro de conformidad con el artículo 10 del
Reglamento de la Ley Nº 27157, aprobado por Decreto Supremo
Nº 008-2000-MTC, se inscribirán de oficio. (ART. 80 del R.I.R.P.)

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OBSERVACIONES SOBRE DISCREPANCIAS EN


ÁREAS Y/O LINDEROS

Cuando la observación en el informe técnico se


refiera a la existencia de discrepancia entre el área
real del terreno, sus medidas perimétricas y/o
linderos, con los que figuran en la partida registral
del predio, el registrador inscribirá la declaratoria
de fábrica, siempre que el área real del terreno no
sea mayor de la que figura en el Registro. Asimismo,
inscribirá como carga la discrepancia existente. (art.
33.1 del D.S. 035-2006-Vivienda)

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OBSERVACIONES SOBRE DISCREPANCIAS EN


ÁREAS Y/O LINDEROS

 Si el área del terreno es superior al área


registrada y no existe superposición de áreas,
podrá solicitarse la anotación preventiva de la
fábrica, la misma que tendrá una vigencia de un
año prorrogable por un año más.

Art. 33.2 del D.S. 035-2006-Vivienda

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CATASTRO
Directiva Nº 008-2004-SUNARP/SN, sobre actos inscribibles
en el Registro de Predios que requerirán informe previo del
área de Catastro

5.1. Actos inscribibles en el Registro de Predios que requieren informe previo


del área de Catastro para acceder a su inscripción:

d) Rectificación o modificación de áreas, linderos o medidas perimétricas de


predios, respecto de su matriz.

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SANEAMIENTO DEL ÁREA, LINDEROS Y MEDIDAS


PERIMÉTRICAS DEL TERRENO

Cuando sea necesario :


• Determinar el área, linderos y medidas perimétricas
del terreno, o
• Cuando existan discrepancias entre el área real del
terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con
los que figuren en la partida registral del predio,
éstas podrán determinarse o rectificarse de acuerdo
con los siguientes procedimientos (art. 13.1 de la Ley
27333)
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TRAMITE DE SANEAMIENTO

El art. 13º de la ley 27333, no se encontraba


originalmente regulado por la ley 27157 ni su
reglamento.
Razones principales de la inexactitud en la
descripción de predios.
Puede ubicarse en inmuebles urbanos o ubicados en
áreas urbanas, sean o no materia de regularización o
saneamiento de titulación, sólo excluye terrenos
rústicos. (criterio precisado en el numeral 5.6 de la
directiva 013-2003-SUNARP).
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PROCEDENCIA DEL SANEAMIENTO

En predios Urbanos o en áreas urbanas.


Cuando sea necesario determinar el área, linderos y
medidas perimétricas del terreno.
Cuando existan discrepancias entre el área real del
terreno, sus medidas perimétricas y/o linderos, con
los que figuren en la partida registral del predio

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IMPROCEDENCIA

En predios rústicos.


Cuando existe superposición.
Cuando se interpone una oposición en el
procedimiento.
Cuando se advierta una adjudicación de área y no una
rectificación.

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MODALIDADES

 Por mutuo acuerdo: con la firma de los propietarios de


“todos” los predios colindantes - mediante escritura
pública, se adjuntará informe técnico y planos.
 Procedimiento Notarial: como asunto no contencioso,
siempre y cuando no exista superposición con derecho de
terceros (error en la ley al suponer que un área menor no
puede generar superposición) trámite similar al de la
prescripción, procede también si el área es mayor y no
existe superposición con derecho de terceros.
 Procedimiento judicial: cuando lo desee el solicitante o
siempre que exista superposición, o cuando se formule
oposición en el asunto no contencioso.
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1) POR MUTUO ACUERDO

Mediante escritura pública suscrita por el propietario


del predio y los propietarios de todos los predios
colindantes, en las que estos últimos manifiesten su
conformidad con el área, medidas perimétricas y/o
linderos, según corresponda.
Se adjuntará informe técnico y planos.
En esta alternativa es posible que exista o no
superposición, dado que la intervención de todos los
colindantes implica su aceptación a la determinación
o rectificación, aunque afectara sus derechos.
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¿Quiénes son los colindantes que deben


intervenir en la escritura pública?
Interpretación literal: TODOS los colindantes, sea que se
modifique el lindero con el colindante que no exista modificación
física alguna de su predio (art. 13 literal “b” de la ley 27333).
Jurisprudencia sucesiva y reiterada, ha precisado que no es
necesario la intervención de todos los colindantes, sino sólo de
aquellos que puedan verse afectados por la rectificación. Ello
siempre que se acompañe plano catastral (no necesariamente
CUC) o plano visado por la municipalidad respectiva.

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2) PROCEDIMIENTO NOTARIAL

Dos supuestos:

 El área real del predio sea igual o inferior a la


registrada en la partida

 El área real del predio sea superior, en cuyo caso


procederá el trámite siempre que exista una
certificación registral de que la mayor área no se
superpone a otra registrada.

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3) PROCEDIMIENTO JUDICIAL

Se tramita por el procedimiento judicial previsto en los


artículos 504 y siguientes del Código Procesal Civil,
toda rectificación que suponga superposición de
áreas, linderos o cuando surja oposición de
terceros.

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ACUERDO
No obstante las alternativas anteriores, si
durante el proceso no contencioso o judicial se
produce el mutuo acuerdo entre todos los
propietarios, la escritura pública dará por
concluido el proceso iniciado.

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PROCEDIMIENTO NOTARIAL

La ley 27333 nos remite al reglamento de la ley 27157, el cual


contempla el procedimiento de prescripción adquisitiva,
debiendo entenderse que tiene el mismo procedimiento se
aplica a ella, pero de acuerdo con las modificaciones
contenidas en el art. 5 de la ley 27333.
Obviamente en este caso exite titularidad dominial, no tiene
que acreditarse la titularidad dominial, no tiene que
acreditarse la posesion, sino los aspectos fìsicos de la
conformaciòn del terreno.
A través de ella no se puede pretender más que corregir
imprecisiones o subsanar falta de delimitacion, no sustituir una
prescripcion.
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COMPETENCIA NOTARIAL

Notario debe ser abogado.


Notario del distrito notarial donde se ubica el bien.
No es competente el notario en caso de saneamiento por
COFOPRI.
Predios urbanos.

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PREDIOS URBANOS

El trámite notarial de rectificación de área y


linderos, contenido en la Ley N° 27333, sólo
resulta de aplicación a los predios
urbanos, conforme a una interpretación
sistemática de dicha ley, con la Ley N°
27157 y su reglamento.
Resolución 262-2001-ORLC/TR del 20 de
junio de 2001.

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SUPERPOSICIÓN

En el supuesto en que exista discrepancia entre el


área real del terreno y la de la partida registral, sin
que dicha mayor área implique superposición con
las propiedades colindantes en razón de que los
linderos y medidas perimétricas permanecen
inalterables, corresponde tramitar la rectificación
mediante el procedimiento previsto por el inciso b) del
artículo 13 de la Ley N° 27333, salvo que se
produjese acuerdo, en cuyo caso se procederá la
rectificación mediante escritura pública.
Resolución 482-2001-ORLC/TR del 08 de
noviembre de 2001.
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INICIO
Se inicia mediante petición escrita de los interesados en
el que se señala:
El tiempo de posesión del solicitante.
Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes
de los predios colindantes.
Declaración del solicitante, abogado y tres testigos.
Certificación municipal o administrativa de la persona
que figura en sus registros como propietaria o
poseedora del bien.

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REQUISITOS

• Planos de ubicación y perimétricos: suscritos por


ingeniero o arquitecto colegiado y debidamente visado
por la autoridad municipal.
 Testigos: La prueba testimonial de no menos de tres ni
mas de seis personas mayores de 25 años,
preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles
colindantes del predio cuyo saneamiento de titulación se
solicita.
 Certificación Registral: en el sentido que el mayor área
no se superpone con los colindantes, de ser el caso
(informe catastral).
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ANOTACIÓN PREVENTIVA

Una vez presentada la solicitud, el notario debe solicitar


la anotación preventiva, siempre que el predio se
encuentre registrado. Para ello debe presentar:
a) Oficio del notario que contenga la solicitud de
anotación.
b) Copia legalizada de la solicitud del interesado.
c) Copia legalizada de los planos de ubicación y
localización, debidamente visado por la municipalidad.

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El notario fija carteles en los lugares visibles del


terreno cuyo saneamiento se solicita.
El notario dispone se efectúe una publicación que
contenga un extracto de la solicitud de saneamiento
por 3 días, con intervalos de 3 días, en el diario oficial
El Peruano y en el de mayor circulación del lugar
donde se ubica el inmueble.
Notifica a colindantes.

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INMEDIACIÓN
El notario debe constituirse en el inmueble objeto de
saneamiento, extendiendo un acta de presencia en la que hará
constar la descripición y caracteríticas del inmueble, y tomará la
manifestación de los ocupantes de los predios colindantes.

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CONCLUSIÓN

Transcurridos 25 días hábiles desde la fecha de la última


publicación sin que se hubiera interpuesto oposición, el notario
levantará un acta donde hará constar la evaluación de las
pruebas y los actuados y declarará la rectificación solicitada.
El acta notarial y todos sus antecedentes son incorporados en el
Registro Notarial de Asuntos no Cotenciosos.

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OPOSICIÓN

Cualquier persona puede formular oposición al procedimiento


de rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas, pero
antes que el notario elabore el acta o la escritura pública.
Si hay oposición de un tercero, el notario dará por finalizado el
trámite comunicando de este hecho al solicitante, al Colegio de
Notarios y a la oficina registral correspondiente.
El solicitante, en dicho supuesto, tiene derecho para poder
interponer en vía judicial, o arbitral en su caso, el procedimiento
de rectificación.

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PREDICTIBILIDAD EN LA CALIFICACIÓN
DIRECTIVA N° 013-2003-SUNARP/SN
Uniformiza los criterios de calificación registral en asuntos no
contenciosos notariales de prescripción adquisitiva, títulos
supletorios, saneamiento de área y linderos.

-La calificación registral no comprende la validez de los actos


procesales de competencia del notario, ni el fondo o motivación
de la declaración notarial.

-Para la anotación preventiva: Oficio, copia certificada de la


solicitud y copia certificada de los planos de ubicación y
localización de los predios.
(RESOLUCIÓN N° 490-2003-SUNARP/SN, PUBLICADA EL 09 DE OCTUBRE DEL 2,003)

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IMPOSIBILIDAD DE DETERMINAR
SUPERPOSICIÓN

No constituye impedimento para la inscripción de la rectificación


del área, linderos y medidas perimétricas efectuado a través
del procedimiento notarial no contencioso previsto en el literal
b) del artículo 13 de la Ley N° 27333, el informe del área de
catastro que señala la imposibilidad de determinar si el predio
se superpone o no con los predios colindantes inscritos.

Resolución Nº 377-2012-SUNARP-TR-L

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Acuerdo - CXV PLENO


Sesión ordinaria modalidad presencial realizada los días 12 y 13 de
diciembre de 2013.

4.RECTIFICACIÓN DE ÁREA POR MUTUO ACUERDO: “A efectos de rectificar


el área, linderos y/o medidas perimétricas de un predio por mutuo
acuerdo no se requerirá que los predios colindantes se encuentren
inmatriculados. En ese caso, no será necesario acreditar el dominio de
dichos colindantes”.
5. RECTIFICACIÓN DE ÁREA, MEDIDAS PERIMÉTRICAS Y LINDEROS: Procede
la rectificación de área, linderos y/o medidas perimétricas en mérito a
escritura pública otorgada por el propietario acompañada de la
documentación a que se refiere el artículo 20 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, solo si el área de Catastro determina
indubitablemente que el ámbito gráfico resultante se encuentra dentro del
predio inscrito. Dicha rectificación no procederá cuando se afecten
derechos de acreedores inscritos o medidas cautelares, salvo que los
afectados o el órgano jurisdiccional o administrativo autoricen la
rectificación”.
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CVI - PLENO
Sesión extraordinaria modalidad presencial realizada el día 24 de mayo de
2013

5. RECTIFICACIÓN DE ÁREA EN MÉRITO A ESCRITURA PÚBLICA


“Puede rectificarse el área, medidas perimétricas y linderos de un predio
urbano mediante escritura pública según el literal a) del art. 13.1 de la Ley
Nº27333, aunque exista superposición con área de predio inscrito,
debiendo indicarse en la escritura tanto la nueva área, medidas
perimétricas y linderos del predio rectificado, como del predio que ha
resultado afectado con la rectificación. En tal sentido, deberá rectificarse
también el área y medidas perimétricas de los predios colindantes
materia de la superposición”.

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¡Muchas Gracias!

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