COLEGIO DE INGENIEROS DEL PERU

CONSEJO DEPARTAMENTAL DE LIMA

CAPITULO DE INGENIERIA CIVIL

CURSO

SANEAMIENTO DE PREDIOS URBANOS,

INDEPENDIZACIONES E INSRIPCION EN
REGISTRO DE PREDIOS
LEY 27157 Y 27333
REGLAMENTO D.S. 035-2006 VIVIENDA

EXPOSITOR
ING.CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA
INTRODUCCION
 PROBLEMATICA
• DE PATRIMONIO
- FAMILIAR: La propiedad es de la familia
- EMPRESARIAL : La propiedad es de un grupo
- INSTITUCIONAL : La propiedad es de varios
Representada por la falta de titulación de los predios, que no permiten la
transferencias en diferentes formas:
1.- Donaciones
2.- Compra - Venta
3.- Anticipo de Legítima
4.- Herencia
5.- Cesión en Uso
Los casos más frecuentes se presentan en el caso de muerte del titular, la
falta del saneamiento predial ocasiona pérdidas de tiempo y gastos
mayores que cuando el titular vive.
• DE GARANTIA
Representada por la falta de titulación de los predios que no permiten
que sirva como garantía en diferentes casos
1.- Créditos bancarios o similares
2.- Cartas Fianzas
3.- Hipotecas
4.- Prenda
Los casos más frecuentes se presentan en empresas o personas
naturales ante la falta de saneamiento predial no permite que las
acciones o trámites financieros que en muchos casos son urgentes, pero
que no pueden realizarse en la oportunidad que se desea.

• DE CATASTRO
Representada por la falta de titulación del predio, que no permiten a
las entidades públicas, sobre todo a los municipios de no tener
información exacta de diferentes datos:
1.- Identificación de las personas de los predios que están bajo su
control
2.- Identificación para los casos de acciones cautelares
3.- Identificación para los casos de embargo

Los casos más frecuentes se presentan en entidades públicas, que ante la falta
de saneamiento predial, no permite tener actualizado el Margesí de Bienes de
cada unidad

PROPIEDAD

Definiciones:

-Real academia de la lengua:

a) Dominio que ejerce una persona o un conjunto de personas sobre animales
o cosas que son suyas
b) Conjunto de animales o cosas que pertenecen a una o varias personas
c) Acción de hablar con corrección empleando cada palabra según su
auténtico significado.
d) Persona que posee una cosa, especialmente tierras o casas

- Código Civil
Propiedad.- Art. 923 Poder jurídico que permite usar disfrutar y
racionalizar un bien; debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro
de los límites de la ley.

Propiedad Predial.- Art. 954 La propiedad se extiende al sub suelo y al

sobresuelo, comprendido dentro de los planos verticales del perímetro
superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.
La propiedad del sub suelo no comprende los recursos naturales, los
yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales.

DOCUMENTOS BASICOS

1.- Promesa de Compra - venta

2.- Contrato Privado
3.- Minuta de Compra – Venta
3.- Escritura Pública
4.- Testimonio

TIPOS DE PROPIEDAD
1.- Urbana
2.- Rural

CLASES DE PROPIEDAD
1.- Estatal
2.- Pública
3.- Mixta
4.- Cooperativa
5.- Social
PREDIOS PUBLICOS
 PRINCIPALES DISPOSITIVOS LEGALES

1.- D.S. N° 130-2001-EF

Medidas reglamentarias para que cualquier entidad pública pueda
realizar acciones de saneamiento técnico - legal y contable de
inmuebles de propiedad estatal.
2.- D.S.N° 131-2001-EF
Aprueban el Estatuto de la Superintendencia de Bienes Nacionales
3.- LEY 26512
Declaran de necesidad y utilidad el saneamiento legal de los inmuebles
de propiedad de los sectores Educación, Transportes Comunicaciones,
Vivienda y Construcción.
4.- LEY 27117
Ley General de Expropiaciones
5.- DECRETO DE URGENCIA N° 078-99
Modifican Segunda Disposición Complementaria de la Ley General de
Expropiaciones.
6.- LEY 27493
Ley de Saneamiento Físico - Legal de Bienes Inmuebles de las
Entidades del Sector Público
7.- D.S. N° 154-2001-EF
Reglamento General de Procedimientos Administrativos de los Bienes
de Propiedad Estatal
 CAPTACION DE TERRENOS

I.- CAPTACION GRATUITA

a).- Adjudicaciones
Se realiza sobre terrenos de propiedad de particulares
b).- Afectaciones
Se realiza sobre terrenos de propiedad del estado
c).- Donaciones
Se debe hacer por Escritura Pública
d).- Cesiones en Uso
La otorgan terceros a favor del estado
e).- Prescripción adquisitiva de dominio
Proceso no contencioso de competencia notarial
f).- Título Supletorio
Proceso no contencioso de competencia notarial
 g).- Permuta
Se realiza a cambio de otro bien público o privado

II.- CAPTACION ONEROSA

a).- Compra - Venta
Se realiza mediante el pago por el bien por adquirir

III.- CAPTACION FORZOSA

a).- Expropiación
Su base se sustenta en la Ley 27117 y su pago se hace mediante el
justiprecio
DECLARATORIA DE FABRICA
1.- CONCEPTO
a.- Técnico .- Declaración del ingeniero civil o Arquitecto de lo que
ha fabricado (Casa, Edificio, Iglesia, Colegio, etc).
b.- Legal.- El reconocimiento legal de cualquier tipo de construcción
(Ley 27157)

2.- TIPOS
a.- Integral.- Cuando obedece a un proyecto completo terminado
b.-Parcial.- Cuando obedece a una parte de un proyecto no concluido
c.- Ampliación.- Cuando obedece a otra etapa de un proyecto, cuya
etapa anterior se encuentra inscrita.
d.- Modificación.- Cuando obedece a una variación de los rubros
inscritos en una declaratoria de fábrica anterior.
e.- Demolición.- Cuando obedece a la eliminación parcial o total de
una fábrica ya inscrita a efectos de dar de baja en el asiento registral.
f.- Predios Rurales.- Sólo lo que corresponde a la infraestructura
física.
3.- SISTEMAS
a.- Ley 26389 .-Siempre y cuando esté autorizada por la Municipalidad
b.-* Escritura Pública.- Vía Notarial, adjuntando el FUO
c.- Mediante el Formulario Registral FOR.- Para los casos de
regularización para obras de acuerdo a los plazos vigentes que otorga
la Ley.
d.-Mediante el Formulario Unico Oficial FUO.- Para casos cuyas
licencias se han tramitado vía municipio y obras que no estén
comprendidas dentro de los plazos que la Ley otorga.
4.- ETAPAS
a.- Inspección Ocular.- Se realiza en el campo, con la finalidad de
efectuar la constatación de la edificación y la verificación de los datos
técnicos que debe contener la declaratoria de fábrica.
b.- Estudio de la documentación.- Se refiere a toda la documentación
que poseen y entregan por los propietarios.
c.- Investigación.- Es la etapa en la que se indaga, hasta conseguir, la
documentación o los datos que faltan para la declaratoria de fábrica.
d.- Trabajo de Gabinete.- Etapa donde se cruza todos los datos de
información conseguida, a fin de certificar su veracidad y realidad.
.
 e.- Desarrollo de la Declaratoria de Fábrica.- Es la consignación de
todos los datos obtenidos, previo análisis, en el FOR, FUO o Escritura
Pública según sea el caso.

5.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA

A.- MUNICIPALIDADES:
- Licencia de Construcción: Planos
- Autoavalúo
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
- Certificado de Numeración
- Certificado de Conformidad de Obra o Finalización de Obra
- Certificado de Jurisdicción
- Certificado de Habitabilidad
- Declaratorias de Fábrica anteriores
- Independizaciones presentadas
B.- NOTARIAS
- Datos del archivo notarial
- Trámite de Documentos Básicos
- Archivo de la Nación

C.- REGISTRO PUBLICO

- Tomos
- Fichas Registrales
- Partidas Electrónicas
- Sistema Interconectado a Nivel Nacional
- Copias Literales de Dominio
- Títulos Archivados
- Certificados de Gravámenes
- Certificados Positivos o Negativos de Propiedad
- CRI
D.- ESSALUD
- Solicitudes de Registro Patronal
- Pases de Fábrica
- Títulos de terreno o Fábrica anterior
- Licencias
- Antiguiedad

E.- MINISTERIO DE VIVIENDA Y SANEAMIENTO

- Licencias
- Declaratorias de Fábrica
- Independizaciones anteriores
 DECLARATORIA DE FABRICA MEDIANTE
ESCRITURA PUBLICA

MINUTA

1.- Introducción de Ley.- En el Registro Notarial se señala cual es el

OBJETO
- Contratantes: Otorgante y Otorgado
- Generales de Ley de los contratantes (identidad, Reg. domicilio, etc)
- Denominación de los contratantes
- Términos y Condiciones

2.- Cuerpo de la Minuta

a. Del terreno: Señala la Ubicación e inscripción en el Registro de
Predios
b. De los Linderos y Medidas Perimétricas (terreno o fábrica)
I.- Frente: (Perta principal: Calle,Pasaje, Pasadizo, Hall, Aires, etc)
* colindancia
* sentido
* tipo de línea
* medida
II.- Por la derecha entrando
* colindancia
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
III.- Por la izquierda entrando
* colindancia
* sentido
* orientación
 * tipo de línea
* medida
IV.- Por el fondo
* colindancia
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
LINEA QUEBRADA
1.- Número de tramos
2.- El primer tramo
* colindancia : opcional
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
 3.- Segundo Tramo y siguientes
* colindancia (opcional)
* sentido
* orientación
* tipo de línea
* medida
c.- De las áreas
1.- De terreno
2.- De la Edificación
* Ocupación
* Areas Techadas
* Areas Libres
* Area de aleros exteriores
* Areas superpuestas
* Areas exclusivas
* Areas comunes
A.L A.L
POZO LUZ A. EXCLUSIVA AL + AT

A B
AREAS COMUNES

HALL POZO LUZ

ESCAL ESCAL

HALL
C D
ESCALERA
I.- DEFINICIONES
A.- De las áreas:
El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece
1.-Area Construida: Es aquella que corresponde a los ambientes techados,
de cada sección, sin tener en cuenta los elementos o sistemas de techados. En
la referida área quedan comprendidas las áreas ocupadas por muros,
columnas y otros elementos portantes, pero quedan excluidas las áreas de
aleros o voladizos en general que no cubren ambientes cerrados (Art. 2 del
Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal)

El Reglamento de la Ley 27157 establece:

2.-Area Techada: Es el área encerrada por el perímetro de la proyección

de los techos con cualquier tipo cobertura, sobre el plano del piso, incluye los
muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la
proyección de vigas cornisas, jardineras y otros elementos arquitectónicos
elevados que no constituyen techos.(Art. 2.2 del Reglamento)
 AREA CERRADA AREA CONSTRUIDA

DORMITORIO

AREA SIN CERRAR

AREA TECHADA

BALCON
A.L A.L
POZO LUZ A. EXCLUSIVA AL + AT

A B
AREAS COMUNES

HALL POZO LUZ

ESCAL ESCAL

HALL
C D
ESCALERA
 A.L. AREA T. ETERNIT

AREA T. CONCRETO

A.T.E. A.S
ARAREA LIBRE

AREA SUPERPUESTA

ALERO EXTERNO
VEREDA
 AREAS SUPERPUESTAS
AO = AT (Sección) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Sección + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)

EJEMPLO

AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2

AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2

AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2

AO = 360.00 M2
 ALERO EXTERNO

* Las áreas del Alero Externo se declaran independientemente de las áreas

techadas de la edificación.
* El área total techada del piso se convierte en área de ocupación del piso
superior
* El área del primer piso es su área propia y la generada por el alero externo
(carga registral)
d. - De la descripción del predio.- La edificación integral
e. - De la Distribución dela fábrica
I.- Por tipo de techos
II.- Por concepción integral
III.- Por etapas (casos de diferentes antiguedades)
f.- Especificaciones técnicas
I.- Criterios de predominancia
II.- Criterios de diferenciación de especificaciones
g.- Valor de la Fábrica
- Fecha de terminación dela obra
- Numeración Municipal
- Declaración de aceptación del propietario
h.- De la fecha de terminación
i.- De la numeración municipal
j.- De la aceptación del propietario
k.-Del pago de la Escritura Pública
3.- Conclusiones de Ley
4.- Fecha
5.- Firma y Sello del profesional, Firma de los propietarios
INDEPENDIZACION
1.- DEFINICIONES TECNICAS
* SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos
* INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones
* DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes
se les adjudica el dominio o propiedad de cada sección
* PARTICION: Permuta que efectúan los copropietarios, cediendo
cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a
cambio de derechos que se ceden en los que se le adjudican

2.- CRITERIOS A TENER EN CUENTA

* Certificación de la Declaratoria de Fábrica.- Consiste en la
revisión de las memorias cuadro de áreas y planos inscritas en el
Registro Público a fin de establecer las coincidencias con lo que se
quiere independizar.
* Determinación de las secciones por independizar.- De acuerdo a
los requerimientos del propietario y lo que es factible independizar
(unidades mínimas de vivienda, estacionamientos, oficinas, tiendas,
aires, etc) se procede a identificar en los planos el posible
seccionamiento.
•Determinación de los bienes y áreas comunes.- De acuerdo a la Ley
(27157) y al reglamento (D.S. 035-2006 VIVIENDA)
- Bienes Comunes
+ El terreno sobre el que está construida la edificación
+ Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos, y demás elementos estructurales, siempre que éstos no sean
integrantes de una sección sino que sirven a dos o más secciones
+ Los pasajes, pasadizos, escaleras, y en general vías aéreas de
circulación de uso común.
+ Los ascensores y montecargas.
+ Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en
ambientes de propiedad común.
+ Los locales destinados a servicios comunes tales como portería,
guardianía, y otros.
+ Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desague,
electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén
destinados a una sección en particular.
+ Los SOTANOS y AZOTEAS, salvo que en los títulos de
propiedad de las secciones aparezcan cláusulas en contrario.
+ Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos
+ Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios

3.- DISEÑO
* Plano esquemático: Sólo contiene un polígono
* Plano con fondo de arquitectura: Se determina por donde van los
linderos
* Análisis de los bienes comunes: Determinación de los mismos
- Análisis estructural
- Análisis arquitectónico
* Determinación de la cota 0.00 m
* Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los milímetros)
de las secciones y las áreas comunes en base a los análisis de los
bienes comunes (medianerías).
* Diseño de los linderos y medidas perimétricas (hasta los milímetros)
de los aires y/o pozos de luz.

4.- CALCULO DE AREAS: Secciones y Areas Comunes

* Cálculo de las áreas de las secciones
 * Cálculo de áreas techadas
* Cálculo de áreas libres
* Cuadro integral de las áreas de independización (se comprueba en base
a la coincidencia con las áreas de ocupación, techadas y libres de la
fábrica que se independiza).
5.- MEMORIA DESCRIPTIVA: Secciones
* Nominación de la Sección o Numeración de la Unidad Inmobiliaria
* Distribución del contenido de la sección (por niveles) en base a la
declaratoria de fábrica.
* Descripción de linderos y medidas perimétricas de la Sección
* Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres calculadas
* Consolidado de las áreas en caso de secciones de varios niveles.
6.- MEMORIA DESCRIPTIVA: De los bienes comunes
* Areas Comunes
* Pozos de luz y
* Aires Comunes
INDE3PENDIZACION SUB DIVISION
A.L A.L
POZO LUZ

A B LOTE 1

HALL
ESCAL ESCAL

SUB LOTE SUB LOTE

C D 1A
1B
 * Nominación de las áreas comunes y numeración de los pozos de luz
* Distribución del contenido de laa áreas comunes (por niveles) .
* Consignar las áreas de ocupación, techadas y libres calculadas de las
áreas comunes.
* Consignar las áreas de ocupación y aires de los pozos de luz.

7.- PORCENTAJE DE PARTICIPACION SOBRE EL VALOR DE

LOS BIENES COMUNES
* Criterio adoptado por el o los propietarios (área construida, de
ocupación, techada, uso, distancia, igualdad de las alícuotas, etc.)
* Proporcionalidad de las áreas.

8.- ASPECTOS TECNICOS OBLIGATORIS EN EL

REGLAMENTO INTERNO
* Distribución
* Area de Ocupación, Techada y Libre
* Uso
* Porcentaje de derechos sobre el valor de los bienes comunes
 OBSERVACIONES MAS FRECUENTES

1.- Art. 25 inciso c) .- Plano de localización y ubicación conforme las

características señaladas en el inciso d) del numeral 64.2 del
Reglamento.
2.- Art. 64 inciso 64.2.- Plano de ubicación a escala 1/500, en el que se
graficará el terreno con:
- Todas sus medidas perimétricas
- La Manzana donde está ubicado
- Los frentes de las manzanas circundantes
- Las vías públicas con detalle de:
° Detalle de calzadas
° Detalle de bermas
° Detalle de Aceras
° Detalle de Jardines de aislamiento
- La distancia del inmueble a la esquina con la vía pública transversal
 más cercana.
- El uso de los inmuebles colindantes
- Los retiros debidamente acotados
- El Norte Magnético
3.- Art. 27 Requisitos para remodelación ampliación, modificación o
reparación (a partir del 13.05.2003 ratificado el 08.11.2006 no
considera en los tipos de obra la modificación y la reparación)
- Se presentan los documentos exigidos en los Art. N° 25 y 26° del
presente Reglamento, en estos casos los planos de arquitectura a que se
refiere el inciso d) del Art- N° 25 se desdoblarán en dos: uno
correspondiente a la fábrica inscrita, en el que se indicarán los elementos
ha eliminar, y el otro a la ampliación, modificación i remodelación
efectuada según sea el caso.
4.- Determinación del bien social o bien propio (Art. N° 74 del
Reglamento de Inscripciones del Registro)
- Siendo que también tiene la calidad de sociales los edificios construidos
a costa del caudal social en suelo propio de uno de los conyuges, deberá
intervenir el otro conyuge.
 - Para evitar ésta intervención se deberá acreditar que el bien
mantiene la condición de propio (la edificación fue culminada con
anterioridad a la fecha del matrimonio o existe separación de
bienes).
5.- Concordancias entre las memorias descriptivas y los planos
- La descripción de la memoria descriptiva de la fábrica o
independización, debe ser coincidente con lo graficado en los planos
a nivel de nomenclatura y medidas,
- Los planos de fábrica no deben contemplar espacios vacíos, por
cuanto todo lo graficado en el plano debe describirse.
- Para los efectos de independización, debe existir conexión interna
descrita en la memoria entre los diferentes niveles de la sección
materia de la independización.
- Se debe describir y graficar por niveles de la edificación la
totalidad de secciones exclusivas, áreas comunes y pozos de luz , a
fin de obtener el área ocupada, libre y techada total existente en cada
nivel de edificación.
6.- Acumulación, sub división o independización de secciones de
propiedad exclusiva
- Se debe tener en cuenta independientemente de las acciones técnicas
a nivel de diseño o de descripción, la supresión de los asientos
registrales originales o la propuesta para los nuevos asientos registrales

7.- Informe del Verificador

- Los parámetros urbanísticos y edificatorios que no fueran entregados
en el plazo normativo por las municipalidades, el verificador deberá
señalarlos en el informe del verificador.
- En el Informe del Verificador deberá declararse las obras de
demolición, indicando los ambientes o elementos demolidos, las áreas
demolidas, fecha de conclusión de la demolición y el valor de las obras
de demolición.

8.- Art. N° 62 del Reglamento de Inscripción de Registro de Predios:

Cargas Registrales
- Las cargas se trasladarán a las partidas independizadas siempre que
afecten a estos predios.
SOBRE LAS CONCEPIONES TECNICAS EN LA TIPOLOGIA:
La Tipología de las edificaciones es precisada por primera vez en una Ley,
dando, a cada una, su correspondiente definición y tratamiento (Art. 2 de la
Ley y 2.3 del D.S. 035-2006-VIVIENDA)

La Ley de Propiedad Horizontal tenía un tratamiento general para todas las

edificaciones.
Si embargo se observa lo siguiente:

QUINTAS:
•Unidades Inmobiliarias de propiedad exclusiva que cuentan, por lo menos,
con un pasaje de acceso en calidad de bien común (Art. 2 b de la Ley 27157).
•Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto
continúo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado,
que cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso desde la vía pública en
calidad de bien común. (Art. 2.3 del DS 035-20006-VIVIENDA).
 QUINTA TECNICA

5 6

P
3 A 4
S
A
J
1 2
E

CALLE
 QUINTA LEGAL

5 6

P
3 A 4
S
A
J
1 2
E

CALLE