RESUMEN

• Tomando en cuenta que la cultura de Panamá es el resultado de la fusión de diversas culturas

que se han asentado en el país a lo largo de su historia y otros aspectos hemos decidido
construir un parque temático cultural de tipo resort.
• Se pretende que el proyecto cuente con un hotel.
• Tendremos 5 restaurantes.
• En la zona de entretenimiento tendremos dos secciones una acuática con 5 piscinas para
clientes de diferentes edades y otra con atracciones mecánicas.
• Contaremos con un gimnasio, dos salas de juego para niños y adultos, sala de cine, discoteca
para jóvenes y adultos.
 OBJETIVOS
Objetivo General
 Establecer la factibilidad de la creación de un Parque Temático Cultural de Tipo Resort familiar
que se proyecte tanto a nivel nacional como internacional.
Objetivos Específicos
 Analizar el entorno comercial y turístico de la República de Panamá.
 Determinar las características del cliente potencial de este proyecto.
 Determinar una localización para el proyecto.
 Evaluar los costos de diseño de la infraestructura.
 Pronosticar las ventas de los servicios.
 Analizar la factibilidad económica y financiera del parque temático
METODOLOGIA
Objetivo Actividad Herramienta
Analizar el entorno comercial y turístico de la Se investigarán los indicadores económicos del país como el  Internet
República de Panamá. Producto Interno Bruto, Inflación, Índice Precios al Consumidor y
los indicadores turísticos.
Determinar las características del cliente potencial de Se investigarán los principales hoteles existentes a nivel nacional.  Internet
este proyecto y a su vez la de la competencia. Se realizarán encuestas. Se compararan precios y ubicaciones de  Formulario de Encuestas
posibles competidores. de Google

Evaluar la mejor zona existente y determinar la Se buscaran precios de terrenos de gran extensión sobre la zona  Internet
localización del proyecto. de playas del Pacífico.  Encuentra24
 OLX
Evaluar los costos de diseño de la infraestructura Calcular todos los costos asociados a la construcción del parque  Excel
general. temático.  Calculadora
Calcular todos los costos referentes a las operaciones generales  Contabilidad de Costos
del parque temático.
Pronosticar las ventas de los servicios. Calcular todos los ingresos producto de los servicios brindados  Excel
por el parque temático.  Comparación de costos de
empresas similares
 Contabilidad de Ingresos
Este informe busca determinar la viabilidad de un proyecto de
parque temático cultural de tipo resort en la República de Panamá
por medio del reconocimiento de sus clientes potenciales, las
necesidades de estos por satisfacer y el beneficio que se puede
generar a través de estos.
La viabilidad de un proyecto en general busca determinar si algo
se puede hacer dese el punto de vista de mercado, operativo y
financiero. Este estudio se hace por medio de un análisis detallado
del mercado, una evaluación organizacional del negocio y una
evaluación de proyectos que constan de presupuestos, pronósticos
y cálculos de rentabilidad.
• Analizar el entorno comercial y turístico de la República de Panamá para determinar la
viabilidad de la implementación de un Parque Temático Cultural de Tipo Resort.

• Determinar las características del cliente potencial de este proyecto y a su vez la de la

competencia en el sector.

• Determinar una localización para el proyecto que tenga acceso a servicios de agua, luz y
vías de comunicación como carreteras y aeropuertos.
 Las actividades que experimentaron crecimiento durante el último trimestre del 2016 fueron:
• Suministro de Electricidad, gas y agua: 10,8%
• Construcción y exportación de minas y canteras: 8,2% cada una.
• Intermediación financiera: 7,2%
• Comercio al por mayor y al por menor: 4.3%
• Hoteles y Restaurantes: 2.6%
• Transporte, almacenamiento y comunicación: 0.3%

La actividad hotelera presentó un crecimiento del 2.6% en

el 2016.
El turismo representa una de
las principales actividades del
país. Las principales áreas del
turismo en Panamá se centran
en el turismo de negocios,
playas y comercio. La mayor
parte de los turistas provienen
de Estados Unidos de América,
Canadá, Europa, América
Central y América del Sur.
Anualmente el turismo genera
ganancias aproximadas a 1.400
millones de USD. Esta cifra ha
aumentado rápidamente desde
que en 2004 arribó el turista
millón. 2011 cerró con la
llegada del turista 2 millones.
 Visitantes Ingresados a Panamá
Año Visitantes Turistas Excursionistas
2007 1428395 1102959 325436
2008 1575051 1246628 328423
VISITANTES INGRESADOS A
2009 1562884 1200403 362481
PANAMÁ
3000000 2010 1725956 1324143 401813
2011 2004015 1472647 531368

2500000 2012 2086007 1606383 479624

2013 2201854 1658239 543615
2014 2304711 1745139 559572
2000000
2015 2552636 2109681 442955
2016 2435641 2007382 428,25
1500000
Visitantes ingresados a Panamá, según Autoridad del Turismo de Panamá.

1000000

500000

0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
TOTAL DE VISITANTES INGRESADOS A PANAMÁ
 Motivo de visita de los que ingresan al país.
Año Turistas Recreo Negocio Convención Familia Otros
2007 1102959 791925 36398 3309 3309 268019
2008 1246628 895079 41139 3740 3740 302931
2009 1200403 861889 39613 3601 3601 291698
2010 1324143 950735 43697 3972 3972 321767 MOTIVO VISITA DE LOS QUE INGRESAN AL
2011 1472647 1057361 48597 4418 4418 357853 PAÍS
2012 1606383 1153383 53011 4819 4819 390351
Familia
2013 1658239 1190616 54722 4975 4975 402952 0.30%
2014 1745139 1253010 57590 5235 5235 424069 Otros
2015 2109681 1514751 69619 6329 6329 512652 24.30%
Convención
2016 2007382 1441300 66244 6022 6022 487794
0.30%
Total 15473604 11110048 510629 46421 46421 3760086

Recreo
71.80%
Negocio
3.30%

Recreo Negocio Convención Familia Otros

 Indicadores del Turismo en la Hotelería
Año Tiempo Número de Incremento de % De
Promedio de Habitaciones Habitaciones Ocupación
Estadía (días) (unidad) (%) Hotelera
2007 9 16560 4.6 65.75
2008 8.9 16843 1.7 67.21
2009 8 17975 6.7 57.35
2010 8 19412 8 66.96
2011 8 21067 8.5 64.7
2012 8 23367 10.9 58.8
2013 9.3 24171 3.4 56.7
2014 8.5 24975 3.3 5.6
2015 8.5 28713 15 52.3
2016 8 30630 6.7 47.4

Hoteles con Parques Acuáticos en Panamá

Hotel Ubicación Precio Familia
Camping Resort Via Transistmica, Chilibre No Disponible

Las Cumbres Hotel & Water Via Transismica, Las 115.00

Park Cumbres
Avalon Grand Hotel, Las Cumbres Via 115.00
Transismica
 Hoteles más recocidos en el área de las playas de Panamá

Hotel Ubicación Precio Familia

Royal Decameron Golf Beach Farallón 372.00
Resort & Villas
Playa Blanca Beach Resort Farallón 307.00
Sheraton Bijao Beach Resort Antón 277.00

Hotel Riu Playa Blanca Río Hato 274.00

Parques Temáticos a Nivel Latinoamericano

Parque Precio Ubicación
Six Flag México 47.99 México
Fantisilandia 22.06 Chile
El salitre mágico 33.6 Colombia
La Feria de Chapultepec Mágico 15.63 México

Parque Plaza Sésamo 10.37 México

Parque de la costa 37.56 Argentina
Beto Carrero World 60.07 Brasil
Hopi Hari 45.28 Brasil
 Análisis de la Demanda
La demanda de hospedaje se puede analizar a
partir de porcentaje de ocupación o de
utilización de la capacidad instalada. Los
datos existentes en la página oficial de la
Autoridad de Turismo de Panamá han sido
calculados en períodos anuales
Análisis de la Oferta
Según investigaciones realizadas en el país
existe una cantidad de resorts a lo largo de la
costa del Pacífico panameño, algunos con 5
estrellas y la mayoría con al menos 4
estrellas. Muy bien calificados en cuanto a la
satisfacción de los clientes.

Análisis de Precios
Como no existe en el país ningún parque temático de tipo
resort no existen precios directos con el que comparar, por
lo que el análisis a hacer se hará por servicios prestados.
Demanda Potencial
De 2 435 641 viajeros que ingresaron en el país en el 2016
se registraron 2 007 382 con fines puramente turísticos lo Mercado Objetivo
que representa el 82.4%. El mercado objetivo es aquel conformado por las
personas que ingresan al país con fines turísticos
Demanda Real recreativos y se hospedan en hoteles.
La demanda real es aquella que se refleja en la cantidad de
personas que ingresan al país con fines turísticos con planes
netamente recreativos.
 Descripción y Análisis de la Ubicación
del Negocio
• Capacidad Instalada • Análisis de la Ubicación del Proyecto
a) Habitaciones: El hotel está contemplado De los datos recopilados hemos concluido que Coronado puede
para tener 127 habitaciones estándar en total. ser la ubicación más óptima para el resort ya que esta zona ha
El hotel tendrá la capacidad de Atender 508 tenido un alto crecimiento e inversión económica en los últimos
personas. Los servicios con los que contarán años por su gran atractivo turístico, al punto de que hoy en día
las habitaciones son: cuenta con una cantidad variada de centros comerciales, lugares
 Televisión por cable de negocio y sitios de ocio de todo tipo.
 Teléfono para llamadas nacionales e
internacionales
 Caja de Seguridad
 Aire Acondicionado
b) Servicios:
Gimnasio 1 Piscinas 5
Spa 1 Atracciones Mecánicas 5
Restaurantes 5 Sala Juego 2
Salón de Belleza 1 Sala de Cine 1
Discotecas 2 Tiendas de Suvenires 1
Escenario de Eventos 1 Servicio habitación 24 horas 1
• Evaluar la mejor zona existente y determinar la localización del proyecto
que tenga acceso a servicios de agua, luz y vías de comunicación como
carreteras y aeropuertos.
• Evaluar los costos de diseño de la infraestructura general, estrategias de
servicio, la organización y la operación del hotel planificados a partir de
los requerimientos del mercado.
• Ubicación
• Tamaño
• Detalles
Vista Aérea del Terreno. Vista Perfil del Terreno.

Vista Satelital del Terreno.

 Componentes del Proyecto
Elemento Descripción Cantidad

Hotel Contará con 127 habitaciones, incluirá el gimnasio, spa, 1

salón de belleza, sala de juegos, sala de cine y tienda de
suvenires.

Restaurantes Bufets Capacidad para atender 150 personas. 3

Restaurantes a la Carta Capacidad para atender 2

Piscinas Capacidad para 5

Typhoon Aparato mecánico. 1
Spinning Dragons Aparato Mecánico 1
Speed No Limits Aparato Mecánico 1
Saw - The Ride Aparato Mecánico 1
Mystery Mine Aparato Mecánico 1
PARQUE ACUÁTICO

ATRACCIONES MECÁNICAS
 Habitaciones
Alimentos y Bebidas
Parque Acuático
Departamento de Atracciones Mecánicas:
Departamentos Menores
Departamentos No Operados
 Departamento Cargo Cantidad
Gerencia General Gerente 1
Gerente de Habitaciones 1
Recepcionista 5 Departamento Cargo Cantidad
Operadora 3 Jefe de Recursos 1
Botones 5 Humanos
Habitaciones Ama de Llaves 1 Jefe De Mantenimiento 1
Supervisora de Piso 4
Camareras 16 Jefe de Publicidad 1
Trabajadores de 6 Plomero 2
Lavandería Electricista 2
Recibidores 4 Carpintero 2
Almacenista 4 Jardinero 3
Encargado de Compras 1
Alimentos y bebidas Supervisores 2
Meseros 16 Departamentos Recibidor 1
Barman 9 No Operados Almacenista General 1
Salvavidas 7
Parque Acuático Aseadores 2 Tesorero 1
Animadores 3 Auditor de Ingresos 1
Operadores 7 Encargado de Créditos 1
Atracciones
Asistentes 7
Mecánicas Supervisor 1
Encargado de Egresos 1
Encargado Gimnasio 1 Encargado de Nomina 1
Estilista 2
Departamentos Mercadeo y Ventas 4
Masajista 2
Menores Técnico Audiovisual 1 Administrativos 5
 Proceso
Registro de Huéspedes
Arreglo de Habitación
Check Out
Reservas
Producción para Restaurantes
Bares
Piscinas
Registro de Visitantes
Operación de Aparatos Mecánicos
Mantenimiento
Revisión y Registro de Ingresos
Descripción Breve
Habitaciones
Registro de clientes y control de las ocupaciones.
Lineamientos estándares básicos para el arreglo de las habitaciones en los
diferentes turnos.
Control necesario para llevar a cabo la salida del huésped del parque.
Disponibilidad de página web y atención para hacer la reserva en cualquiera de
los puntos de ventas del parque. Además, control de reservas.
Alimentos y Bebidas
Producción de alimentos y bebidas en restaurantes. Servicio de room service.
Producción de tragos y bebidas.
Parque Acuático
Supervisión de clientes en las piscinas.
Atracciones Mecánicas
Registro de visitantes y control de participantes por aparato mecánico.
Supervisión de los lineamientos básicos para la seguridad de los visitantes.
Departamentos No Operados
Control de compras y recepción de los suministros. Mantenimiento general.
Mantenimiento de áreas públicas.
Auditoría de Ingresos.
Auditoría de Egresos.
 Detalle del Costo de Inversión

DETALLE INVERSIÓN

ACTIVOS FIJOS 92,073,051.00

Computadoras y equipos relacionados 9,600.00

Terreno 800,000.00
Mobiliario 1535307.87
Equipo para mantenimiento preventivo (aseo, herramientas) 2,000.00
Otros equipos de Oficina (teléfono, fax, copiadora, impresoras) 5,000.00
Aparatos mecanicos 51,471,460.00
Obras civiles(Acabados, instalaciones y equipos) 35,400,560.00
Imprevisto (5%) 4,384,431.00

ACTIVOS NOMINALES 1,157,392.28

Software de administración 30,000.00

Diseño e Implantación de Página WEB 5,000.00
Honorarios y asesorias previas 54,820.96
Maqueta estudio de suelo y ambiente 28,796.63
Obtencion de licencia de construccion 640,250.00
Elavoracion de proyecto arquitectonico 272,466.00
Copias de planos 368.08
Gastos de construccion 32,779.91
Gastos de apoyo corporativo por promocion 53,365.70
Calculo de proyecto estructural 39,545.00
CAPITAL DE TRABAJO 2,000,000.00

Gastos administrativos y generales 2,000,000.00

INVERSIÓN TOTAL 95,230,443.28

 Detalle del Personal del Proyecto
Posición Número de Sueldo Mensual Total Sueldo Sueldo
Personas por Persona Mensual
Gerente General 1 4,500.00
Gerente de Habitaciones 1 2,000.00
Recepcionista 5 750.00
Operadores 3 600.00
Botones 5 600.00
Ama de Llave 2 600.00
Supervisor de Piso 1 800.00
Camareras 16 600.00
Recibidores 4 650.00
Almacenista 4 600.00
Supervisores de Alimentos 2 900.00
y Bebidas
Barman 9 700.00
Meseros 16 600.00
Supervisor de Piscina 1 1,000.00
Encargados de Gimnasio 1 700.00
Animadores 5 750.00
Salvavidas 7 600.00
Estilistas 2 750.00
Masajistas 2 750.00
Técnico Audiovisual 1 600.00
Auditor de Ingresos 1 1,300.00
Administrativos 5 750.00
Plomero 2 600.00
Electricista 2 600.00
Jardineros 3 600.00
Mercadeo y ventas 4 750.00
Tesorero 1 1,000.00
Trabajadores de Lavandería 6 600.00
Total de Sueldos y 53 13,300.00
Salarios
Prestaciones Sociales 4,468.80
Anual
4,500.00 54,000.00
2,000.00 24,000.00
3,750.00 45,000.00
1,800.00 21,600.00
3,000.00 36,000.00
1,200.00 14,400.00
800.00 9,600.00
9,600.00 115,200.00
2,600.00 31,200.00
2,400.00 28,800.00
1,800.00 21,600.00
6,300.00 75,600.00
9,600.00 115,200.00
1,000.00 12,000.00
700.00 8,400.00
3,750.00 45,000.00
4,200.00 50,400.00
1,500.00 18,000.00
1,500.00 18,000.00
600.00 7,200.00
1,300.00 15,600.00
3,750.00 45,000.00
1,200.00 14,400.00
1,200.00 14,400.00
1,800.00 21,600.00
3,000.00 36,000.00
1,000.00 12,000.00
3,600.00
39,750.00 477,000.00
13,356.00 160,272.00
 DETALLE DE GASTOS GENERALES DEL PROYECTO
Detalle Monto Mensual Monto Annual

Servicios de Contabilidad Externa 250.00 3,000.00

Consumo de Electricidad 228,125.00 2,737,500.00
Gasto de Servicio Telefónico 600.00 7,200.00
Gastos de Seguro 7,481.25 89,775.00
Gastos de mantenimiento de estructuras 438,963.60 5,267,563.20
Impuestos Municipales y licencias 3,000.00
Publicidad 23,558.00 282,696.00
Gastos de Oficina 1,000.00 12,000.00
Servicio de Agua 4,739.30 56,871.60
Gastos de comida 246,917.63 2,963,011.60

Total de Gastos Generales 704,717.15 11,422,617.40

SERVICIO DE LA DEUDA
Detalle Año 0 Año 1 Año 2 Año 3 Año 4 Año 5 Año 6 Año 7 Año 8 Año 9 Año 10
Desembolso 95,230,443.28
Saldo del
Principal a 95,230,443.28 88,498,991.08 81,262,679.96 73,483,645.51 65,121,183.47 56,131,536.79 46,467,666.60 36,079,006.14 24,911,196.15 12,905,800.42
Inicio de año
Amortización
6,731,452.20 7,236,311.12 7,779,034.45 8,362,462.04 8,989,646.69 9,663,870.19 10,388,660.45 11,167,809.99 12,005,395.74 12,905,800.42
del Capital
Amortización
7,142,283.25 6,637,424.33 6,094,701.00 5,511,273.41 4,884,088.76 4,209,865.26 3,485,074.99 2,705,925.46 1,868,339.71 967,935.03
de Intereses
Amortización
más los 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45
Intereses
Saldo del
Principal a 88,498,991.08 81,262,679.96 73,483,645.51 65,121,183.47 56,131,536.79 46,467,666.60 36,079,006.14 24,911,196.15 12,905,800.42 0.00
Final de año
 9.5 Flujo de Caja o Efectivo

Horizonte del proyecto

DETALLE
0 1 2 3 4 10 11 50

FUENTES DE EFECTIVO 95,230,443.28 32,922,270.00 36,872,942.40 41,297,695.49 46,253,418.95 91,296,047.58 102,251,573.29 8,495,185,825.16

Ingresos de capital 95,230,443.28

Aporte de los socios 0.00 - - - - - - -

Préstamo bancario 95,230,443.28 - - - - - - -

Ingresos corrientes - 32,922,270.00 36,872,942.40 41,297,695.49 46,253,418.95 91,296,047.58 102,251,573.29 8,495,185,825.16

Alquiler de Autos 32,922,270.00 36,872,942.40 41,297,695.49 46,253,418.95 91,296,047.58 102,251,573.29 8,495,185,825.16

USOS DE EFECTIVO

Desembolsos de capital 95,230,443.28 - - - - - -

Activos fijos 92,073,051.00 - - - - - -

Activos nominales 1,157,392.28 - - - - - - -

Capital de Trabajo 2,000,000.00 - - - - - - -

Desembolsos de operaciones 9,593,149.80 10,571,323.98 11,678,049.19 12,931,676.89 24,962,939.62 28,045,027.48 5,023,967,574.46

Costos y gastos
administrativos y generales 9,593,149.80 10,571,323.98 11,678,049.19 12,931,676.89 24,962,939.62 28,045,027.48 5,023,967,574.46
1/

Servicio de la deuda - 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 13,873,735.45 0.00 0.00

Intereses del préstamo - 7,142,283.25 6,637,424.33 6,094,701.00 5,511,273.41 967,935.03 0.00 0.00

Amortización del principal - 6,731,452.20 7,236,311.12 7,779,034.45 8,362,462.04 12,905,800.42 0.00 0.00

CAMBIO EN CAJA -95,230,443.28 9,455,384.75 36,872,942.40 41,297,695.49 46,253,418.95 91,296,047.58 102,251,573.29 8,495,185,825.16

-
SALDO EN CAJA -95,230,443.28 -85,775,058.53 -7,604,420.64 38,648,998.31 459,046,865.59 561,298,438.88 78,895,351,456.26
48,902,116.13
 9.6 Flujo de Fondos Netos

Horizonte del proyecto

DETALLE
0 1 2 3 4 5 50

FUENTES DE FONDOS

8,495,185,825.
Ingresos corrientes - 32,922,270.00 36,872,942.40 41,297,695.49 46,253,418.95 51,803,829.22
16

Valor de rescate -

8,495,185,825.
Total de fuentes - 32,922,270.00 36,872,942.40 41,297,695.49 46,253,418.95 51,803,829.22
16

USOS DE FUENTES

Inversiones 95,230,443.28 - - - - - -

Activos fijos 92,073,051.00 - - - - - -

Activos nominales 1,157,392.28 - - - - - -

Capital de Trabajo 2,000,000.00

5,023,967,574.
Costos de operaciones - 9,593,149.80 10,571,323.98 11,678,049.19 12,931,676.89 14,353,262.45
46

Gastos administrativos y 5,023,967,574.

9,593,149.80 10,571,323.98 11,678,049.19 12,931,676.89 14,353,262.45
generales [1] 46

5,023,967,574.
Total de usos 95,230,443.28 9,593,149.80 10,571,323.98 11,678,049.19 12,931,676.89 14,353,262.45
46

3,471,218,250.
FLUJO DE FONDOS NETOS -95,230,443.28 23,329,120.20 26,301,618.42 29,619,646.30 33,321,742.05 37,450,566.77
69

Valor Presente Neto 39,931,821,177.3284

Relación B/C 2.02

Tasa Interna de Retorno 36.79%