PROGRAMACIÓN Y

CONTROL DE OBRAS
Grupo N° 11
Integrantes:
Antonio Aquino
Renato Flores
TEMA: CÁLCULO DEL COSTO Juan Ruiz

DE UNA PROPIEDAD URBANA

 CONCEPTOS Y DEFINICIONES

Avaluar: estimar el valor de mercado de uno o

mas factores económicos, específicamente
definidos en relación a propiedades descritas
con fecha determinada, teniendo como
soporte el análisis de los datos relevantes.

Bien: todo aquello destinado a satisfacer las

necesidades del hombre. Pueden ser:
 Tangibles: son identificados físicamente
(maquinarias, vehículos, etc.)
 Intangibles: no son identificados físicamente
(marcas, patentes, derechos intelectuales)
Valor: relación entre la fuerza de las
necesidades económicas del hombre y la
cantidad de bienes disponibles para
satisfacerlas.

Valor de mercado: cantidad mas probable por

la cual se negociara voluntariamente y a
sabiendas un bien, en una fecha de referencia
y en las actuales condiciones de mercado.
Precio: importe por el cual se realiza o se
pretende realizar una transacción de un bien,
una mercadería o un derecho sobre ella.

Costo: monto pagado por el comprador al

vendedor, mas todos los otros gastos en que
incurre en la compra de la propiedad.
 AVALUACIÓN DE INMUEBLES

Avaluación de inmuebles es la determinación técnica

del valor de un inmueble o de un derecho sobre el
inmueble.
Para el caso de los inmuebles urbanos es la suma del
terreno urbano mas las mejoras introducidas en el
mismo y también para el caso de parcelas
urbanizables.
Terreno: es un espacio de tierra capaz de producir
renta por su uso apropiado.
De acuerdo a sus características, se clasifican
en:
Lote: porción de terreno, con frente sobre vías
publicas o privadas en condiciones de ser
aprovechadas de inmediato, para fines
urbanos.
MÉTODOS PARA IDENTIFICAR EL VALOR Y
EL COSTO DE UN BIEN

VALOR Comparativo
de un Involutivo
bien Evolutivo
De la renta

COSTO Comparativo
de un
Cuantificación del costo
bien
Identificación de indicadores de
viabilidad
 VALOR DE UN BIEN – MÉTODO
COMPARATIVO
Identifica el valor de mercado del inmueble o de sus
partes constitutivas a través de la comparación con
datos del mercado relativos a otros de características
similares.
El desarrollo de la avaluación comprende:
1. Caracterización de la región
a) Caracterización física
b) Mejoras publicas existentes
c) Servicios comunitarios
d) Clima
e) Situación económico-social del barrio
f) Potencial de utilización
2. Caracterización del inmueble
a) Caracterización física del terreno
b) Accesos, servicios y mejoramientos públicos
c) Utilización actual y potencial legal y económica
d) Clasificación de inmuebles
3. Caracterización de las mejoras
a) Aspectos constructivos
b) Aspectos arquitectónicos
c) Adecuación de la edificación
d) Condiciones de ocupación
4. Investigación de mercado
 Relevamiento de datos de muestras representativas para
explicar el comportamiento del mercado en el cual el
inmueble avaluado esta inserto y constituye la base del
proceso avaluatorio, se basa en datos de transacciones
inmobiliarias o anuncios de ofertas.
5. Selección y justificación de los métodos y criterios de
avaluación:
a) Mejor uso posible
b) Situación del mercado inmobiliario
c) Información disponible en la zona
d) Proyección de evolución comercial y de infraestructura
e) Plazo de validez del bien como garantía
6. Homogeneización de los valores, coeficientes:
 De forma de pago  De localización
 De fuente  De servicios públicos
 De medidas  De equivalencia
 De control  De aprovechamiento
 De profundidad  Del valor del terreno
 De forma por mal
 De esquina aprovechamiento
 De edificabilidad  De accesibilidad
 De topografía  Especiales
 De suelos
7. Tratamiento estadístico
Herramienta aplicada después de la recolección y
homogeneización de los datos, sobre los cuales se
harán los estudios.
1. Distribución de frecuencia
2. Medidas de dispersión
3. Saneamiento de la muestra
4. Intervalo de confianza
5. Toma de decisiones
8. Calculo del valor de mercado y de venta rápida
 VALOR DE UN BIEN – MÉTODO
INVOLUTIVO

Identifica el valor de mercado del bien

considerando su aprovechamiento mas
eficiente, basado en el estudio de viabilidad del
modelo técnico-económico de un hipotético
emprendimiento compatible con las
características del bien y las condiciones del
mercado en el que se inserta.
 EJEMPLO PRACTICO

Ej. del libro “Tasación y Avaluación. Daniel Lird”

VALOR DE UN BIEN – MÉTODO EVOLUTIVO

Identifica el valor de mercado del bien sumando los

valores de sus componentes: terreno (V T ) y mejoras
(V M ), considerando el factor de comercialización (FC)
de la siguiente forma: VM=FC(V T+ V M ).

1. Calculo del valor del terreno (V T ): se puede realizar

por cualquiera de los métodos expuestos
anteriormente.
2. Calculo del valor de la mejora (V M ): se encuentran
los métodos de reposición y de reproducción.
Según el método de reposición, el valor de la edificación
MÉTODO DE REPOSICIÓN
esta dado por:

El precio de la edificación esta dado por:

 Precio del material + costo de la mano de obra =
costo básico
 Costo básico + gastos de obra = costos directos
 Costos directos + gastos generales (administración
general, impuestos, seguros sociales, costo
financiero, lucro del financista) = costo de reposición
 Costo de reposición + ventaja de la cosa hecha +
comercialización = precio de venta (valor de
mercado)
FORMULA DEL PRECIO UNITARIO FINAL
 EJEMPLO PRACTICO

Ej. del libro “Tasación y Avaluación. Daniel Lird”

 MÉTODO DE REPRODUCCIÓN

Para el valor del costo unitario básico se utilizan los

valores publicados en revistas especializadas, dándole
el aumento relativo a los costos indirectos, la ventaja
de la cosa hecha, obteniéndose el valor unitario de la
mejora como nueva.
Por ultimo, se debe multiplicar el valor unitario por un
Factor de Depreciación, para obtener el valor a
presente.
FACTOR DE DEPRECIACIÓN-MÉTODO DE
ROSS-HEIDECKE

El porcentaje de
depreciación física
resulta de la formula:

100 − 𝑘
𝑑=
100
 VALOR DE UN BIEN – MÉTODO DE LA
RENTA
Identifica el valor de mercado del bien sobre la
base de la capitalización actual de sus ingresos
netos esperados, considerando escenarios viables.
Pasos a seguir:
1. Estimar el ingreso bruto
2. Estimar las perdidas por imprevistos y otras
razones
3. Estimar el ingreso bruto efectivo
4. Estimar los gastos operacionales
5. Estimar el ingreso operacional liquido
6. Escoger la tasa de capitalización adecuada
 TÉCNICA DE CAPITALIZACIÓN DIRECTA

Consiste en obtener una tasación en función de la

renta periódica que puede producir el Inmueble a
valorar, porque los inmuebles, como todas las cosas
destinadas a redituar un beneficio, valen por lo que
producen.
𝑅
𝑉𝑐 = donde: R=Rb – C
𝑖
 Vc: Valor de Capitalización de Rentas
 R: Renta neta de cada periodo
 Rb: Renta bruta
 C: Costo de mantenimiento
 i: interés
 TÉCNICA RESIDUAL

 Técnica del terreno residual: se asigna a la

edificación un valor calculado por su costo de
reproducción y se restan de la renta bruta todos los
gastos y expensas correspondientes al capital,
representado por la construcción.
 Técnica de la construcción residual: se asigna al
terreno un valor basado en valores estabilizados en
la zona de influencia o en otra zona de
características similares y determinado por cualquier
método considerado apropiado por el avaluador.
 Técnica del predio residual: el valor actual de una
anualidad se computa sin hacer los descuentos por
depreciación.
 COSTO DE UN BIEN – MÉTODO
COMPARATIVO DIRECTO DEL COSTO

Identifica el costo del bien por medio del

tratamiento técnico de atributos de los
elementos comparables, componentes de la
muestra. Es decir, para hallar el costo se
utilizan datos del mercado, relativos a otros de
características similares, aplicando factores de
homogeneización requeridos.
 COSTO DE UN BIEN – MÉTODO DE
CUANTIFICACIÓN DEL COSTO

Identifica el costo de un bien o de sus partes

por medio de presupuestos sintéticos o
analíticos de los diferentes rubros y sus
respectivos costos directos e indirectos. El
costo es determinado por el relevamiento
detallado o por el costo unitario básico de
construcción.
 BIBLIOGRAFÍA

Daniel Marcos Lird Ramírez. Tasación y

Avaluación. 2da Edición. Asunción; 2012.
Juan Ángel Núñez Scarpellini. Valuación
de Bienes Manual Técnico Orientativo.
2da Edición. Asunción: Editorial El
Lector; 2009.