PROPIEDAD

HORIZONTAL
Sesión 4 y 5

Por: Mgtr. Carlos M. Coto G.

 PROPIEDAD HORIZONTAL

 Generalidades.
 Incorporación al Régimen de
Propiedad Horizontal.
 Traspasos de unidades departamentales
y bienes anejos.
 Actas de Asamblea de Propietarios y Junta
Directiva
 Derechos de Inscripción
 Defectos Comunes.
La Propiedad

Es el derecho de gozar y
disponer de una cosa, sin más
limitaciones que las
establecidas por la Ley
(Artículo 337 del Código Civil)
Copropiedad
 La propiedad por excelencia requiere de la figura de un
“dominus”, que implica no solo poseer la cosa, sino, que
implica ejercer todos los derechos dimanantes de esta
figura.

 Cuando hablamos de copropiedad, estamos reconociendo

la existencia de dos (2) o más dominus, por lo que se
complica el ejercicio de esas facultades que son
inherentes al propietario, porque no es exclusivo.

 Este régimen está reglamentado en el Código Civil, hay

normas que intentan excluir la propiedad privada frente al
Régimen de copropiedad; es decir, que admite que un
propietario no puede ejercer a plenitud las facultades que
son adscritas a la propiedad privada.
Características del Régimen
de Copropiedad
 Debe existir un objeto y que sea indiviso.
 Varios sujetos
 Que no exista el carácter absoluto o
derecho exclusivo.
 Que exista una legislación especial (Ley
30 de 2010)
 GENERALIDADES

 En el Régimen de Propiedad Horizontal cada propietario

será dueño exclusivo de su unidad departamental y
anexos; y copropietario de los bienes de uso común.

 Legislación aplicable:

Ley 31 de 18 de junio de 2010, Por la cual

se establece el Régimen de Propiedad
Horizontal.
Generalidades
 Es el mejor ejemplo de copropiedad.
 Este régimen permite que dos o más personas
puedan utilizar o aprovechar un bien, ya sea
para vivir, o para adquirir locales comerciales,
y que le permitan un carácter exclusivo frente
a un régimen especial de propiedad privada,
con las limitaciones que conlleva este régimen.
 Se trata de propiedad inmobiliaria
(apartamento, casa), en el cual se aprovecha
el espacio con carácter exclusivo, pero con las
limitaciones del sistema de copropiedad.
Características de la
propiedad horizontal
1. Se trata de obligaciones inmobiliarias: Se trata de
edificios o viviendas adosadas, cuyas características
fundamentales implican la proindivisión. Régimen
especial.
2. La condición especial: Se crean de forma exclusiva,
donde se regula la propiedad compartida.
3. Propiedad exclusiva y copropiedad: La exclusiva, que
bien interpretada por el espacio aéreo entre la pared y
el piso, en la cual el propietario ejerce su acción de
dominio sobre este espacio. La copropiedad impide
cualquier toma de decisión frente a este bien, y
siempre está regulado en el Reglamento de
Copropiedad.
4. Carácter social: Se dice que tiene un carácter social,
porque permite la creación de un mayor número de
viviendas en espacios más reducidos y a un menor costo.
 Bienes sujetos al régimen de p. h.
(artículo 2)

 Las unidades inmobiliarias cuando sean

independientes y porten salidas a la vía
pública directamente o por un pasaje común.
 Las distintas unidades inmobiliarias sobre un
terreno común.
 Las edificaciones o proyectos construidos
sobre terrenos de propiedad de una o más
personas, o dados en concesiones que
autorizan el uso del terreno para
incorporarse al Régimen de Propiedad
Horizontal.
 Las lotificaciones, parcelaciones y
urbanizaciones con lotes servidos, cuyos
mejoras se edifiquen posteriormente.
 Lasconstrucciones o edificios destinados
exclusivamente a estacionamientos,
bodegas, cementerios o cualquier
actividad comercial, siempre que por su
naturaleza puedan ser identificados los
bienes comunes de los privativos.
 Las urbanizaciones que en la actualidad
se rigen a través de asociaciones sin fines
de lucro.
 Los proyectos o desarrollos, ya sean
edificios, lotificaciones, parcelaciones,
urbanizaciones y otro tipo de unidad
inmobiliaria edificada sobre terreno o
fincas ya incorporadas al Régimen de
Propiedad Horizontal.
 Cualquier otro tipo de unidad
inmobiliaria, conjunto, edificios o
urbanizaciones, parcelaciones o
lotificaciones, siempre que sean
susceptibles de aprovechamiento
independiente y que presenten las
características del régimen.
 Actos materia de inscripción en el
Registro Público Sección de Propiedad
Horizontal.

 Las incorporaciones al Régimen de

Propiedad Horizontal.
 Las modificaciones de los valores y
porcentajes de derechos y deberes de los
propietarios.
 Las reformas al reglamento de
copropiedad.
 Las segregaciones de una unidad
departamental.
 Las mejoras .
 Las inscripciones del titulo de propiedad
y de otros derechos reales sobre una
unidad departamental.
 La personería jurídica de la Asamblea de
Propietarios .
 El representante legal
 Los cambios de Junta Directiva .
 Los nombramientos de administradores.
 La proindivisión.
 CONSTITUCIÓN AL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD HORIZONTAL
Lo constituyen dos fases:

1. La aprobación del Ministerio de

Vivienda que contempla:
 Que el proyecto es apto para
incorporarse al régimen de propiedad
horizontal.
 El reglamento de copropiedad.
2. La protocolización, ante notario, de
los siguientes documentos:
 Resolución del Ministerio de
Vivienda.
 Reglamento de Copropiedad.
 Declaración de Mejoras.
 Solicitud de Incorporación al
Régimen de Propiedad Horizontal.

Luego procede la inscripción en

el Registro Público.
 Requisitos para la constitución al
régimen de PROPIEDAD HORIZONTAL

 El Nombre del P. H.
 Reglamento de Copropiedad.
 Resolución del MIVI.
 Declaración de Mejoras.
 Incorporación y segregación de unidades.
 nombre de la propiedad
horizontal
 No puede ser igual a otro ya constituido.

 Debe portar las siglas “P. H.” al inicio.

 La Ley que regula el régimen de propiedad horizontal no

permite el término “condominio” por tratarse de otra
figura.

 Para solicitar la reserva del nombre por un plazo de un

año prorrogable, la entidad facultada es el Registro
Público.
Reglamento de Copropiedad

El Artículo 5 de la Ley define el reglamento de copropiedad

en el acápite 27 cuando dice:

“El Reglamento de Copropiedad: Conjunto de normas o

derechos y obligaciones de los propietarios de las
unidades inmobiliarias que se encuentran sujetas al
Régimen de Propiedad Horizontal.”

El reglamento de copropiedad debe estar aprobado por el

Ministerio de Vivienda mediante resolución.
 ¿ Qué debe contener un
reglamento de copropiedad ?
Artículo 43
 Determinación del uso de la unidad
inmobiliaria.
 Mecanismos de designación del
administrador, facultades y periodo de
duración.
 Facultades y funciones de la junta
directiva y sus dignatarios.
 Fecha en que el administrador debe
rendir informe.
 Obligatoriedad de presentar un presupuesto
anual de ingresos y egresos.
 Obligatoriedad de llevar un libro de actas.
 Obligatoriedad de que el tesorero lleve un libro
de ingresos y egresos y presente un informe
auditado.
 Forma de convocatoria y periodicidad de las
asambleas de copropietarios.
 Mayoría necesaria para celebrar sesiones
ordinarias y extraordinarias y adoptar
resoluciones.
 Regulaciones concerniente en materia de
mudanzas.
 La fecha en que se efectué la sesión anual ordinaria de
la Asamblea de Propietarios.
 La tabla de valores y porcentajes, contentiva del valor
de cada unidad inmobiliaria, que incluye el valor del
terreno y mejoras; así como el coeficiente de
participación de estas sobre los bienes comunes.
 La descripción de las reservas que haga el promotor, las
cuales tendrán un periodo de vigencia de 10 años.
 Reformas al Reglamento de
Copropiedad (artículo 44)
Requisitos:
 Acuerdo tomado en Asamblea de Copropietarios por el voto del
66% de los propietarios que representen no menos del 75% del
valor de la propiedad horizontal. (Acta)
 Aprobación del Ministerio de Vivienda. (Mediante Resolución)
 Inscripción en el Registro Público. (Con las formalidades de toda
inscripción)
 TRASPASOS DE UNIDADES
DEPARTAMENTALES
Requisito adicional a los citados en
las fincas ordinarias:

 Paz y salvo de cuota de

mantenimiento, transcrito en la
escritura pública y firmado por la
persona autorizada para ello.
(artículo 88).
 TRASPASOS DE BIENES ANEJOS

Requisitos:
 Las formalidades de toda inscripción.

 Solo se puede traspasar bienes anejos a propietarios de

la misma Propiedad Horizontal.

 En el caso de venta de estacionamientos el que vende

no se puede quedar con menos de la cantidad de
estacionamientos que establecen las normas de
desarrollo urbano del MIVI
 Citar descripción, ubicación y precio del bien anejo.

 Número de finca del vendedor.

 Número de finca del comprador.

 No requieren la aprobación del Ministerio de Vivienda.

 DERECHOS REGISTRALES

TIPO DE INSCRIPCIÓN DERECHOS

VENTAS Y MEJORAS B/. 3.00 por cada mil (B/. 1,000.00) o fracción de mil
Valor catastral o valor de la transferencia
Más 10.00 de calificación por finca

INCORPORACION B/. 100.00

MARGINAL DE INCORPORACION B/. 6.00

REGLAMENTO DE COPROPIEDAD B/. 100.00

SEGREGACION B/. 9.00 POR CADA UNA

TRAIDA DE HIPOTECAS B/. 9.00 POR CADA UNA

ACTAS DE P. H. B/. 65.00

MODIFICACION DE REGLAMENTO DE B/. 100.00

COPROPIEDAD
 Defectos más comunes
1 Falta la certificación de las cuotas de mantenimiento, Fundamento: Art. 33 Ley 39 de 05-08-2002

Quien certifica el pago de cuotas de mantenimiento no consta inscrito como presidente, administrador
2
o secretario, Fundamento: Art. 47, 56 Ley 13 de 1993, Art. 33 de 05-08-2002

Certificación de cuotas de mantenimiento debe venir protocolizada, Fundamento: Art. 33 Ley 39 de

3
05-08-2002

En la incorporación al Régimen de Propiedad Horizontal les falta consentimiento del acreedor

4
hipotecario pues sobre la finca hay hipoteca inscrita, Fundamento: Art. 7 Ley 13 de 1993

Sobre la finca quedan mejoras por demoler para poder incorporar al régimen, Fundamento: Art. 1772
5
Código Civil

Falta superficie que ocupa el edificio dentro del terreno a incorporar, Fundamento: art. 1744 y 1765
6
Código Civil

Para elegir nueva Junta Directiva no citan la finca que corresponde al P. H. (edificio), Fundamento:
7
Art. 1744 Código Civil

8 La Junta Directiva que actúa no coincide con la inscrita, Fundamento: Art. 47 Ley 13 de 1993

Uno de los miembros de la Junta Directiva no consta como propietario, Fundamento: Art. 48 Ley 13 de
9
1993

10 Falta valor y/o porcentaje de las fincas a segregar, Fundamento: Art. 27 Ley 39 de 2002

11 Existe un PH con nombre igual o similar, Fundamento: Art. 36 Ley 39 de 2002

12 El nombre del edificio no lleva las siglas de P.H., Fundamento: Art. 36 Ley 13 de 1993
13 Las mejoras solo pueden ser declaradas por el propietario, Fundamento: Art. 1772 Código Civil

14 No se describen cada una de las unidades departamentales, Fundamento: Art. 27 Ley 39 de 2002

15 La utilización de la palabra condominio está prohibida, Fundamento: Art. 36 Ley 13 de 1993

16 No se definen claramente las áreas comunes y las áreas privativas, Fundamento: Ley 13 de 1993
Gracias