LA COMPRAVENTA Y EL

RETRACTO
LA CAPACIDAD EN LOS SUJETOS
CONTRATANTES
 Las partes de un Contrato de Compraventa deben tener
capacidad para celebrar actos jurídicos, esto implica que las
personas que legalmente se encuentran impedidas de
celebrar este tipo de Contratos, no podrán celebrar una
Compraventa.
 En este sentido, están impedidos de celebrar Contratos de
Compra-Venta las siguientes personas:
 1. Los tutores y curadores, respecto a los bienes de los
menores y pupilos que tienen bajo su tutela.
 2. Los padres, respecto a los bienes de sus hijos menores,
salvo que hubiese autorización judicial que se sustente en
causas justificadas de necesidad o utilidad y que haya
desaparecido la posibilidad de un conflicto de intereses.
EL RETRACTO
 ETIMOLOGIA
 Etimológicamente "retracto" deriva de las voces
latinas re, que significa repetición o retorno y
tractus, esto es tracción o movimiento , y
consiste en la facultad que la ley otorga a
determinadas personas para evitar la
transferencia de un bien y permitirle la
subrogación, bajo las mismas condiciones
pactadas entre el vendedor y el comprador.
 CONCEPTO
 El Retracto es una institución limitativa
del derecho de propiedad que por concesión legal
se establece para determinadas personas para
subrogarse en lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa, en tal
sentido el legislador la ha rodeado de garantías y
limitaciones, que le concede calidad de excepción,
lo que ha sido reconocido en la doctrina y en las
legislaciones.
NATURALEZA JURÍDICA DEL RETRACTO

 Es un derecho real y personal, o sea "mixto".

 El Código Civil peruano de 1984 ha optado claramente por la tesis de la subrogación, pues en su
artículo 1592 establece, que el derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas
para subrogarse en el lugar del comprador.

 Resulta así que intervienen en la subrogación tres personas: el primitivo propietario del bien, quien
ha decidido voluntariamente enajenarlo; el comprador del bien, quién adquiere convencionalmente
con el propietario su propiedad absoluta, y el retrayente, quién por mandato de la ley ocupa el lugar
del comprador y adquiere todos los derechos de propiedad sobre el bien que emanan del contrato.
 PUNTO DE VISTA
SUSTANTIVO
 MARTIN PEREZ: El retracto
es el derecho que por
ministerio de la ley tiene
ciertas personas en
determinadas
circunstancias para adquirir
la cosa que fue objeto de un
contrato de compra-venta,
subrogándose en lugar del
comprador
PUNTO DE VISTA
ADJETIVO:
 C.P.C.: Una pretensión jurídica que
se tramita vía proceso abreviado
tiene por objeto igual que el
retrayente se subrogue en lugar
del comprador por el precio los

intereses y los gastos de contrato.

 PUNTO DE VISTA LEGAL:

 Regulado en el articulo 1592º y siguientes del código civil y del código

procesal civil articulo 495ª y siguientes.

 DOCTRINA JURIDICA:

 Institución mixta: existen 2 posiciones que podemos llamar adversa a la

institución.

 a) El retracto es una institución desfasada ya que atenta contra

la seguridad jurídica, que es un obstáculo en el tráfico de los bienes,
generando incertidumbre por tanto debe suprimirse del C.C y C.P.C.

 b) Doctrina favorable: la institución pregona que debe mantenerse l

tradición legislativa ya que protege ciertos derechos personales adquiridos,
defiende la propiedad contra su desintegración por lo tanto debe
conservarse.
CARACTERÍSTICAS DEL RETRACTO

 a) Su carácter legal: Se trata de una facultad que emana de la ley,

por ello las situaciones que originan el derecho a retraer y las
personas que pueden retraer están taxativamente señaladas en
ella. Son esas y no pueden ser otras más.

 b) Su naturaleza subrogatoria: Nuestro ordenamiento jurídico se ha

pronunciado con claridad respecto de la discusión en torno de la
naturaleza jurídica, entendiendo que el retrayente "subroga'" al
vendedor, ocupa su lugar sin necesidad de que se celebre un nuevo
contrato para asumir las obligaciones y los derechos del vendedor
en el contrato de compraventa.
 c) Vigencia de la relación jurídica creada por la compraventa: Esta es una
consecuencia lógica del derecho de sustitución que se ejercita sobre la compraventa que se
ha celebrado, produciéndose solamente una modificación subjetiva. León Barandiaran
expresaba que "la compraventa respectiva no se rescinde, ni se anula, pues se trata en lo
que hace a la situación interdependiente de vendedor y comprador, de una operación
jurídica perfecta, solo que sobreviene la sustitución por subrogación del comprador o del
retrayente".

 d) Su carácter excepcional: Como el retracto atenta contra la seguridad que debe reinar en
la contratación, el legislador restringe su utilización solamente para algunos casos que
socialmente merezcan protección. Como expresa Max Arias Schreiber estas limitaciones son
por su:

 Reducida área de acción contractual.

 Breve plazo de ejercicio de una acción que es de caducidad.

 Carácter personalísimo
OBJETO DEL RETRACTO:

 El supuesto para que el Retracto tenga objeto

y en consecuencia opere, es que se ha
excluido injustificadamente del mercado a
quien tiene, dada su situación con el
bien materia de la venta, un interés
especialísimo en adquirir su propiedad (ya sea
un condómino, usufructuario, superficiario o
colindante).
 EFECTOS DEL PROCESO DEL RETRACTO

a) La sustitución del comprador por el

retrayente en el contrato de compraventa, de
tal manera que las partes en este contrato
quedarán conformadas por el vendedor y el
retrayente.
b) La obligación del retrayente de reembolsar
al comprador el precio que éste pago al
vendedor, los tributos y gastos pagados por el
comprador y en su caso los intereses
pagados.
c) Se puede establecer que el contrato de
compraventa que le da origen permanece
intacto. Sólo que el retrayente reemplaza,
sustituye, subroga o desplaza al comprador.
De este modo el retracto no anula, ni
rescinde, ni resuelve, ni revoca el contrato
que lo origina, este permanece en los
mismos términos.
SUJETOS TITULARES DEL DERECHO DE
RETRACTO

En todo proceso de retracto intervienen tres

personas: el vendedor, el comprador y el
retrayente que se interpone entre las dos
primeras para subrogarse en el lugar del
comprador y eliminarle de su relación jurídica
con la cosa vendida.
 El artículo 1599 del Código Civil establece lo siguiente:

 Articulo 1599. Tienen derecho de retracto:

 El arrendatario, conforme a la ley de la materia (este inciso ha sido derogado por la Primera
Disposición Final del Decreto Legislativo N° 757).

 El copropietario, en la venta a terceros de las porciones indivisas.

 El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se esté discutiendo judicialmente.

 El propietario, en la venta del usufructo y a la inversa.

 El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.

 Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no puedan ejercitar sus
derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbre o a servicios que
disminuyan su valor.

 El propietario de la tierra colindante, cuando se trata de la venta de una finca rústica cuya cabida no
exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva, o cuando aquella y esta reunidas no
excedan de dicha unidad.
 ELEMENTOS DEL RETRACTO:

 a) Que exista la persona con ciertos derechos preferenciales.

 b) Que se haya producido la venta o dación en pago a favor de una 3era persona diferente al que tiene derecho preferencial.

 c) Que la venta se encuentre inscrita o registrada.

 NO procede el derecho de retracto en el anticipo, permuta y donación.

 CONSECUENCIAS DEL RETRACTO:

 El retracto NO anula la compraventa o la dación en pago por el contrario mediante sentencia judicial con una cláusula judicial en lo
sucesivo y el mismo documento va a figurar como comprador el retrayente.

 ¿QUIÉN TIENE OPCION AL RETRACTO?

 Según el Art. 1599 CC. Inc. 2

 a) Copropiedad: Cada uno de los copropietarios les corresponde una cuota ideal.

 b) Porciones indivisas: ¿Cómo se puede vender? La propiedad no se puede pero las acciones y derechos si se puede vender.

 DIVISION Y PARTICION:

 a) Judicial: Venta del bien

 b) Extrajudicial: Copropiedad de común acuerdo

 OBLIGACIONES

 a) El retrayente con la demanda debe acompañar el cupón de depósito judicial por el valor
de la venta más los intereses, gastos materiales y registrales, esto si la venta fue al contado,
caso contrario es improcedente la demanda.

 b) Si la venta fue hecha a plazos el retrayente debe depositar en el Banco de la Nación hasta
el momento que se hace ejercicio de la demanda, mas lo intereses gastos notariales,
registrales y adicionalmente debe ofrecer una garantía que a criterio del Juez sea suficiente
para asegurar el pago de saldo deudor.

 c) Si el retrayente desconoce el valor de la venta debe comprometerse en la misma

demanda de consignar (pagar) en el Banco de la Nación el valor pagado por le bien en el
plazo de 48 horas conforme a ley una vez de conocido el valor.

 CADUCIDAD: La demanda caduca:

 a) 1 mes de conocida la venta o en todo caso 1 año de realizada la venta.

 b) Son demandados el vendedor y el comprador (Demanda)

 PLAZOS:

 a) 1 mes de conocida la venta.

 b) 1 año de haberse celebrado la venta.

 CASOS DE IMPROCEDENCIA DE LA DEMANDA DE RETRACTO.

 La demanda será declarada improcedente en los siguientes casos:

 Cuando se interpone dentro de vencidos los treinta días naturales contados a partir del
conocimiento de la transferencia.

 En los casos de improcedencia establecidos para todo proceso:

 El demandante carezca evidentemente de legitimidad para obrar.

 El demandante carezca manifiestamente de interés para obrar.

 Advierta la caducidad del derecho.

 Carezca de competencia.

 petitorio.

 El petitorio fuese jurídica y físicamente imposible.

 Contenga una indebida acumulación de pretensiones.

 Si el demandante no adjunta el certificado de depósito, cuando conoce la

contraprestación u ofrece pagar o prestar la garantía suficiente dentro del segundo día
de tener conocimiento de la contraprestación.
ASPECTOS PROCESALES
 Conforme lo dispone el Código
Procesal Civil este proceso se tramita
COMPETENCIA: en la vía del proceso abreviado, el
Es competente el juez del domicilio mismo que es un proceso

del demandado o el lugar donde se contencioso de duración intermedia

en relación al de conocimiento (en el
encuentra el bien o bienes a
que los plazos para las diferentes
elección de demandante. Si la
actuaciones procesales son las mas
demanda versa sobre varios amplias que prevé el Código Procesal
inmuebles situados en diversos Civil) y al proceso sumarísimo (cuyo

lugares será competente el juez de tramite es el mas corto y simple que

establece el Código Adjetivo),
cualquiera de ellos, con lo que se
mencionaremos algunas de sus
establece la competencia facultativa
particularidades: