PRESENTADO POR:

TRANSFERENCIA DE PREDIOS, THALIA PAJARES ARANGUREN

JUDITH YAPUCHURA ARO
CARGAS Y GRAVÁMENES EDITH ANABEL CHANINI
CONDORI
KATHERINE JINEZ AGUIRRE
VANESSA GUILLEN
CORIMANYA
INTRODUCCIÓN

La transferencia de predios ha
sido y es un tema de principal
importancia que ha originado
una serie de opiniones acerca de
su actual tratamiento en
el Código Civil, planteándose
alternativas de reforma dirigidas
primordialmente a publicitar
debidamente las transferencias
en garantía de terceros.
LA TRASFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL
SISTEMA PERUANO

El sistema El antecedente del artículo 949 del Código Civil

de 1984 lo ubicamos en el artículo del Código
peruano de Civil de 1936 que a la letra regulaba “la sola
transferencia de obligación de dar una cosa inmueble
propiedad determinada, hace al acreedor propietaria de
ella, salvo pacto en contrario”
inmueble es por
excelencia de
herencia e
influencia francés
CODIGO DE 1852
Solo el consentimiento “consensus”
era necesario para poder transferir
la propiedad inmueble.
Al celebrarse el contrato de
compraventa simple con el solo
consentimiento de las partes, y al
operar en aquella la transferencia
de propiedad de la cosa “aun antes
de su entrega y pago del precio”
CODIGO DE 1936

Articulo 1172.- “la sola obligación de

dar una cosa inmueble determinada,
hace al acreedor propietario de ella,
salvo pacto en contrario”
CODIGO DE 1984
El contrato de transferencia de
propiedad inmobiliaria, es el único título
que transmite la propiedad, es decir el
contrato es la causa jurídica directa e
inmediata de la transferencia de la
propiedad inmueble.
El contrato es la causa de transferencia
de la propiedad inmueble, lo cual es
susceptible de dos efectos una
obligacional y otro efecto real.
 CONCEPTO
La transferencia de predios o inmuebles,
es el acto registral que consiste en
publicitar todos los actos jurídicos y
situaciones jurídicas que conlleven una
traslación del derecho de propiedad entre
particulares, entre éstos y el Estado.

El Artículo 1529° del Código Civil, precisa que por la

compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad
de un bien al comprador y éste a pagar un precio en dinero.
INSCRIPCIÓN REGISTRAL
CONCEPTO

La inscripción registral
aparece no como una La publicidad registral le
formalidad para que se
efectúe la transferencia, sino
permite al nuevo propietario
como un elemento de (comprador) ejercer su
seguridad jurídica para quien derecho de propiedad erga
adquiere la propiedad de un
onmes (frente a todos).
bien (inmueble) a través de
una compraventa, a fin de
que pueda hacer valer su
derecho frente a terceros,
frente a todo el mundo.
CARACTERÍSTICAS

Es obligacional
Es oneroso
Es consensual
REQUISITOS DE LA
COMPRA VENTA
1. Que sea otorgado en escritura pública o en contrato privado con fecha cierta, cuando la ley
lo permita.
2. Que en el contrato consten los nombres y apellidos completos de los contratantes y sus
calidades personales, estado civil, nacionalidad, domicilio, ocupación, documento nacional de
identidad, libreta militar, nombre de la cónyuge si es casado. Asimismo, el nombre del
vendedor debe de coincidir con el nombre del titular registral.
3. Que conste la ubicación y descripción del inmueble, señalándose la partida registral en la
cual se encuentra registrado el inmueble objeto de transferencia.
4. La intervención forzosa de los cónyuges, pues para disponer o gravar de los bienes sociales
se requiere la intervención de ambos. Sin embargo, cualquiera de ellos puede ejercitar tal
facultad si tiene poder especial del otro, señalando la partida registral en la cual se encuentra
inscrito dicho poder. Lo mismo es aplicable ara cualquier tipo de representante.
5. La constancia de pago del impuesto de alcabala y del impuesto predial.
REGISTRO DE
PREDIOS
El Registro de Predios es el registro
jurídico integrante del Registro de
Propiedad Inmueble en el que se
inscriben los actos o derechos que
recaen sobre predios a los que se
refiere el artículo 2019º del Código
Civil Peruano, normas administrativas
y demás normas especiales, respecto
de predios urbanos y rurales.

El Registro de Predios se encuentra

integrado por las partidas registrales
provenientes de los registros que le dan
origen, así como por los asientos que en
él se extiendan, organizadas mediante
un sistema automático de procesamiento
de datos.
 FUNCIÓN JURÍDICA
DEL
Busca REGISTRO
proteger y asegurar los
actos de transmisión y
adquisición de los predios, ha
sido creada con el fin que los
adquirentes conserven sus
derechos basándose en la
publicidad de los actos y sin
que alguna circunstancia
oculta pueda afectarles.
En el Artículo 2°. - El
Registro de Predios es el
registro jurídico
integrante del Registro de
Propiedad Inmueble en el
que se inscriben los actos
o derechos que recaen
sobre predios a los que se
refiere el artículo 2019°
del Código Civil, normas
administrativas y demás
normas especiales.

EN EL ART 2019 DEL
1.Son CÓDIGO CIVIL
inscribibles en el NOS SEÑALA:
1.Actos y derechos registro del departamento o
inscribibles provincia donde esté ubicado
cada inmueble
Los actos y contratos que
constituyen, declaren,
trasmitan, extingan,
modifiquen o limiten los
derechos reales sobre
inmuebles.

1.Los contratosElde opción total o parcial de las

cumplimiento
1.Los pactos de reserva de condiciones de las cuales dependan los
propiedad y de retroventa efectos de los actos o contratos
registrados.

1.Las restricciones en las facultades del titular del

derecho inscrito.
1.Los embargos y 1.Las sentencias u otras
1.Los contratos de resoluciones que a criterio del
demandas verosímilmente
arrendamiento. acreditados.
juez se refieran a actos o
contratos inscribibles.
Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre
inmuebles.
 PARTIDA REGISTRAL DE UN
INMUEBLE

La partida registral del inmueble es un documento expedido

por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
(SUNARP) ¨que tiene toda la información relacionada con la
propiedad, desde la inscripción hasta las cargas o gravámenes
que puede tener. Es un requisito indispensable si deseas
adquirir un inmueble¨.

Es un documento en el cual se asienta ante la Sunarp,

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, un bien
inmueble y se le da vida legal. Al presentar la propiedad, la
oficina le asignará un número con el cual se le identificará por
siempre.
 DÓNDE SE CONSIGUE LA
PARTIDA REGISTRAL

LA PARTIDA REGISTRAL DE UN INMUEBLE ES UN

DOCUMENTO PÚBLICO, POR LO TANTO,
CUALQUIER CIUDADANO PUEDE SOLICITARLA Y
LA ENTREGA DE UNA COPIA ES MUY RÁPIDA.
LA SUNARP ES LA ÚNICA ENTIDAD EN EL PAÍS
ENCARGADA DE ARCHIVAR LAS PARTIDAS
REGISTRALES. SOLICITAR UNA COPIA ES FÁCIL.
 LLES
DE
LA
PART
IDA
REGI
ANTECEDENT
STR
E DOMINIAL
AL
DESCRIPCIÓN DEL
INMUEBLE

TÍTULO DE DOMINIO

GRAVÁMENES Y CARGAS

CANCELACIONES 

REGISTRO PERSONAL
 Ex jefe de la Sunarp

PUBLICIDAD REGISTRAL

La publicidad
en sentido
jurídico, en
cambio, tiene
por objeto un
conjunto de Según Delgado Scheelje constituye la
situaciones exteriorización sostenida e interrumpida de
más reducidas. determinadas situaciones jurídicas, que organiza e
instrumenta el Estado a través de un órgano
operativo, para producir cognoscibilidad general
respecto de terceros, con el fin de tutelar los
derechos y la seguridad jurídica en el trafico de los
mismos.
 LEY 27755 REGLAMENTO DE
INSCRIPCIONES

Con la promulgación de la Ley N° 27755, Ley de

Creación del Registro de Predios, a cargo de la
Superintendencia Nacional de los Registros
Públicos. El Reglamento de inscripciones del
Registro de Predios, emitido mediante RESOL. Nº
248-2008-SUNARP-SN de fecha 30.08.2008,
actualmente derogado por RESOL.Nº 097-2013-
SUNARP/SN de fecha 3.05.2013 ; forma parte del
proceso de unificación de los registros
inmobiliarios que formalmente se inició en
nuestro país con la dación de la Ley Número
27755.
MODIFICACIONES

Resolución N° 143-2019-SUNARP/SN, publicada el

miércoles 17 de julio de 2019 en el diario oficial El
Peruano. Esta norma ha modificado un total de
cuatro (4) procedimientos administrativos, en
función del Análisis de Calidad Regulatoria que busca
reducir las cargas administrativas que se generan a
los ciudadanos como consecuencia del trámite del
procedimiento administrativo, así como eliminar toda
complejidad innecesaria.
LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD EN EL
REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES

Artículo 93.- Contenido del asiento de inscripción de compraventa

En el asiento de inscripción de compraventa se consignará la circunstancia de haberse

pagado total o parcialmente el precio. En este último caso, se extenderá simultáneamente el
asiento de inscripción de la hipoteca legal respectiva, salvo renuncia expresa, la cual se hará
constar en el asiento de inscripción de la compraventa.

Asimismo, en su caso, se hará constar en el asiento si el precio fue pagado con dinero de
terceros; en tal supuesto se aplica en lo pertinente lo dispuesto en la última parte del párrafo
anterior.
Artículo 94.- Inscripción de la transferencia de
propiedad en la compraventa con pacto de reserva de
propiedad y arrendamiento venta

En el caso de contrato de compraventa con pacto de reserva

de propiedad registrado previamente, para inscribir la
transferencia de propiedad a favor del adquirente se
presentará escritura pública o formulario registral otorgado
por el vendedor, declarando que se ha cancelado el importe
del precio convenido o, en todo caso, que ha operado la
transferencia.
ARTÍCULO 95.- INSCRIPCIÓN DE LA TRANSFERENCIA
DE PROPIEDAD EN EL ARRENDAMIENTO FINANCIERO

Para inscribir la
transferencia de propiedad
a favor del adquirente en el
caso de arrendamiento
financiero se presentará la
escritura pública o el
formulario registral de
transferencia otorgado por
las partes.
ARTÍCULO 99.- CARGAS Y GRAVÁMENES QUE NO
CONSTITUYEN OBSTÁCULO PARA LA INSCRIPCIÓN

La circunstancia de que en el título

presentado se deje constancia de la
existencia o inexistencia de cargas y
gravámenes contrariamente a lo que
aparece inscrito en la partida
registral, no impide la inscripción de
la transferencia ni afecta la prelación
que otorga el Registro.
ARTÍCULO 100.- TRANSFERENCIA DE PREDIO
CUYA EDIFICACIÓN NO SE ENCUENTRA INSCRITA

En los casos de transferencia de predio cuya edificación no se

encuentra inscrita, no constituye obstáculo para la inscripción que
en el título se haya consignado que la edificación también es
objeto de la transferencia.
ARTÍCULO 102.- CLÁUSULA RESOLUTORIA
EXPRESA

La transferencia de propiedad como consecuencia de la ejecución de la

cláusula resolutoria expresa a que se refiere el artículo 1430 del Código Civil,
se inscribirá en mérito a escritura pública o formulario registral legalizado
por Notario, otorgado unilateralmente por la parte que goza del derecho a
resolver el contrato, en el que se indique la prestación incumplida, debiendo
adjuntar la carta notarial u otra comunicación indubitable cursada al deudor
en el sentido que quiere valerse de la cláusula resolutoria, salvo que se
encuentre inserta en la escritura pública.
ARTÍCULO 104.- TRANSFERENCIA DE
PROPIEDAD POR SUCESIÓN

Para la inscripción de una transferencia por sucesión debe

verificarse que previamente se haya inscrito la sucesión
intestada o la ampliación del asiento del testamento en el
Registro de Personas Naturales del último domicilio del
causante o del domicilio del testador, a cuyo efecto bastará
que en el formato de solicitud de inscripción se indique el
número de partida y la oficina registral en la que consta
inscrito el referido acto sucesorio. En el asiento de inscripción
se dejará constancia de dicha circunstancia
ARTÍCULO 106.- INSCRIPCIÓN DE
RENUNCIA DE HERENCIA

Para la inscripción de la renuncia

de herencia constituye acto previo
la inscripción de la transferencia
por sucesión testamentaria o
intestada.
ARTÍCULO 107.- DONACIÓN

La donación se inscribirá en
mérito a escritura pública. En
el asiento se hará constar el
valor del bien donado y, en su
caso, las cargas que ha de
satisfacer el donatario.
EXPROPIACIÓN
El asiento de inscripción de la transferencia de dominio por
expropiación se extenderá en mérito a la escritura pública o al
formulario registral respectivo, en el que debe consignarse la ley
autoritativa de la expropiación, la norma legal que la ejecuta y el
monto de la indemnización justipreciada, precisándose si el
justiprecio fue pagado o consignado.
CARGAS Y GRAVÁMENES
ARTÍCULO 116.- INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA

En el asiento de inscripción de la hipoteca se consignará:

a) El monto del gravamen o, en su caso, el criterio establecido para su

determinación;

b) La constancia de que la obligación que garantiza es determinada o

determinable; y,

c) La fecha del vencimiento del plazo del crédito garantizado, cuando conste en
el título.
ARTÍCULO 133.- GRAVÁMENES O CARGAS
QUE AFECTAN PARTE DEL PREDIO

Para la inscripción del arrendamiento, derecho de uso, derecho de

habitación, servidumbre, usufructo o cesión en uso que afecten
parte del predio, no se requerirá la independización previa. Sin
embargo, deberá presentarse los planos que identifiquen el área
sobre la que recae el derecho, salvo que ésta se pueda determinar
de los antecedentes registrales.
 ARTÍCULO 134.- INSCRIPCIÓN DE
ANTICRESIS

En el asiento de inscripción de la anticresis se expresará:

a) El monto de la deuda garantizada;

b) La renta del inmueble y la tasa de interés que se pacte; y,

c) La fecha de vencimiento de la deuda garantizada.

 DIRECTIVAS N° 004-
2015/SBN
OBJETIVO
FINALIDAD
Regular el
Establecer
procedimiento para
disposiciones
la inscripción y
para que la SBN
transferencia, a
transfiera de
título gratuito, de
manera célere
los predios y/o
predios estatales
edificaciones de
a favor de la
propiedad estatal
entidad pública
requeridos para la
del sector(G.R. y
ejecución de obras
G.L.)
de infraestructura.
ALCANCE
BASE LEGAL
-La Quinta Disposición
Los procedimientos Complementaria Final de la Ley Nº
regulados por la 30025
presente directiva -El Decreto Legislativo N° 1192
son ejecutados por la -La Ley Nº 29151, Ley General del
SBN por intermedio Sistema Nacional de Bienes
de la Subdirección Estatales, y sus modificatorias
de Desarrollo -La Ley Nº 26856 (las playas del
litoral son bienes de uso público)
Inmobiliario (SDDI) y
-La Ley Nº 29618, El Estado es
la Subdirección de poseedor de los inmuebles de su
Administración del propiedad.
Patrimonio Estatal -La Ley Nº 27444, Ley del
Procedimiento Administrativo
Comprende los General.
predios y/o -El Decreto Supremo Nº 007-2008-
edificaciones de VIVIENDA.
dominio público y -El Decreto Supremo Nº 050-2006-
dominio privado que EF, entre otros
tienen como titular al
Estado
 DISPOSICIONES GENERALES

La información y
documentación que el
Los
solicitante presente y la que
procedimientos a
consigne en el plan de
cargo de la SBN
saneamiento físico y legal, al
se inician a
cual se refiere la presente
solicitud del
directiva, adquieren la
representante
calidad de Declaración
legal de la entidad
Jurada.
pública del sector

• Primera inscripción de dominio de

Tratándose de un predios del Estado, a cargo de la SDAPE.
procedimiento • Transferencia de inmuebles inscritos de
integral para propiedad estatal, a cargo de la SDDI.
poner a • Extinción de la afectación en uso, a
disposición cargo de la SDDI.
terrenos estatales • Desafectación de bienes de dominio
a favor de una público, a cargo de la SDDI.
entidad pública • Reasignación de bienes de dominio
del sector público, a cargo de la SDDI.
 Para el inicio del procedimiento el solicitante
presenta una solicitud escrita, que contiene lo
siguiente:

El Plan de
saneamiento físico
La expresión y legal del predio
La identificación
concreta de lo estatal,
del solicitante,
pedido, CONTENIENDO: el
domicilio, los
indicando la informe técnico
nombres y
finalidad de la legal, zonificación,
apellidos
transferencia de linderos,
completos y
dominio, así ocupación,
número de
como el área edificaciones,
Documento
solicitada y su inscripciones,
Nacional de
relación con el posesionarios,
Identidad (DNI)
área total de la área afectada en
de su
obra de relación al área
representante
infraestructura. total del proyecto,
legal.
resumen de las
obras
ESTARÁ SUSTENTADO CON LOS DOCUMENTOS
SIGUIENTES…

a) Partida Registral y títulos archivados, de encontrarse

inscrito el predio, o Certificado de Búsqueda Catastral,
expedido por SUNARP,. Dichos documentos serán de una
antigüedad no mayor a seis (6) meses.

b) Informe de Inspección técnica.

c) Plano perimétrico y de ubicación del terreno, en formato

digital y papel, con la indicación del área, linderos, ángulos
y medidas perimétricas, autorizado por ingeniero o
arquitecto colegiado y suscrito por verificador catastral, en
dos (2) juegos.

d) Memoria Descriptiva, en la que se indique el área, los

linderos y medidas perimétricas y la zonificación,
autorizado por ingeniero o arquitecto colegiado y suscrito
por verificador catastral, en dos (2) juegos.
e) Fotografías actuales del predio.
 -Si el predio solicitado no se encuentra inscrito en los
registros públicos y constituye propiedad del Estado
-La documentación que sustenta la emisión de la
resolución de dominio, son los documentos proporcionados
por el solicitante.
INSCRIPCIÓN DE DOMINIO DE
PRIMERA

-La Resolución que dispone la primera inscripción de

dominio a favor del Estado será publicada en el Diario
Oficial El Peruano.
PREDIOS DEL ESTADO

-Una vez publicada la resolución, la SDAPE solicitará a la

Oficina Registral correspondiente de la SUNARP
DE

-Para la inscripción registral se adjuntará a la Resolución

aprobatoria, los planos perimétricos y de ubicación
De existir observaciones de la SUNARP por la existencia de
PROCED.

superposiciones con otros predios de propiedad privada, la

SDAPE comunica dicha situación al solicitante, a fin que
tome como base el área que corresponde al dominio del
Estado,.
Una vez inscrito el predio en el Registro de Predios, la
SDAPE procede a remitir la documentación legal y técnica
a la SDRC para su registro en el SINABIP,.
Una vez transcurridos los 15 días de la publicación de la
resolución de la primera inscripción de dominio, y de no
RESOLUCIÓN TRIBUNAL
REGISTRAL
IDENTIFICACIÓN DEL BIEN OBJETO DE TRANSFERENCIA

“La discrepancia en cuanto a la identificación de un

bien objeto del contrato de transferencia materia de
la solicitud de inscripción, será objeto de
observación siempre que no existan otros elementos
suficientes que permitan la identificación del
mismo”.
CONCLUSIONES
El Tribunal Constitucional ha dejado establecido a la propiedad
como derecho fundamental y a la inscripción registral como como
garantía institucional, esto es, le ha dotado de una protección
constitucional que asegura un núcleo o reducto indisponible para el
legislador y en general para los demás poderes jurídicos de nuestro
Estado Constitucional
 
Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también
tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho
que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se
opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican
las disposiciones del derecho común.
GRACIAS