 Deşi în domeniu operează o evidentă descentralizare şi

deconcentrare în privinţa competenţelor în materie, Guvernul îşi

conservă atributul de a stabili reguli de urbanism care se impun la
nivelul întregului teritoriu naţional.
 Este vorba de aprobarea Regulamentului General de Urbanism care
reprezintă sistemul unitar de norme tehnice şi juridice care stă la
baza elaborării planurilor de amenajare a teritoriului, planurilor
urbanistice, precum şi a regulamentelor locale de urbanism.
 Consiliile locale elaborează şi adoptă, pe această bază, planurile
urbanistice generale şi regulamentele locale de urbanism ale
localităţilor care cuprind norme obligatorii pentru autorizarea
executării construcţiilor.
 Regulile generale de urbanism se aplică în proiectarea şi realizarea
tuturor construcţiilor şi amenajărilor cu caracter militar şi special,
care se autorizează în condiţiile unor reglementări legale speciale
 reguli cu privire la păstrarea integrităţii
mediului şi protejarea patrimoniului
natural şi construit;

 reguli cu privire la siguranţa

construcţiilor şi la apărarea interesului
public.
 reguli privind ocuparea terenurilor agricole din
extravilan şi a terenurilor agricole din intravilan
(art.3-4 din R.G.U.)
 reguli privind suprafeţele împădurite (art.5 din
R.G.U.)
 reguli privind resursele solului (art.6 din R.G.U.)
 reguli privind resursele de apă şi a platformelor
meteorologice (art.7 din R.G.U.)
 reguli privind zonele cu valoare peisagistică şi
zonele naturale protejate (art.8 din R.G.U.)
 reguli privind zonele construite protejate (art.9
din R.G.U.)
 Autorizarea construcţiilor şi amenajărilor pe terenurile agricole din extravilan este
permisă pentru funcţiunile şi în condiţiile stabilite prin art. 91 din Legea nr.
18/1991
 Art. 91
(1) Amplasarea noilor construcţii de orice fel se face in intravilan

(2) Prin excepţie, unele construcţii, care, prin natura lor, pot genera efecte
poluante factorilor de mediu, pot fi amplasate in extravilan. In acest caz,
amplasamentele se vor stabili pe bază de studii ecologice de impact , prealabile,
avizate de organele de specialitate, privind protecţia mediului inconjurător.

(3) De asemenea, fac excepţie construcţiile care, prin natura lor, nu se pot
amplasa in intravilan, precum şi adaposturile pentru animale.

 Referitor la ocuparea terenurilor agricole din intravilan, autorizarea executării

construcţiilor pe acestea este permisă pentru toate tipurile de construcţii şi
amenajări specifice localităţilor, cu respectarea condiţiilor impuse de Legea nr.
18/1991 şi Regulamentul general de urbanism şi a normelor stabilite de consiliile
locale.
 Sunt terenuri cu destinaţie forestieră: terenurile împădurite sau cele care
servesc nevoilor de cultură, producţie ori administraţie silvică, terenurile
destinate împăduririlor şi cele neproductive – stâncării, abrupturi,
bolovănişuri, râpe, ravene, torenţi – dacă sunt cuprinse în
amenajamentele silvice.

 Ca regulă generală, autorizarea executării construcţiilor şi amenajărilor

pe terenuri cu destinaţie forestieră este interzisă.

 În mod excepţional, cu avizul organelor administraţiei publice de

specialitate, se pot autoriza numai construcţiile necesare întreţinerii
pădurilor, exploatărilor silvice şi culturilor forestiere, dar se va avea în
vedere dezafectarea unei suprafeţe cât mai mici din cultura forestieră.

 În scop de protecţie, cabanele şi alte construcţii şi amenajări destinate

turismului vor fi amplasate numai la liziera pădurilor, cu avizul conform
al Ministrului Apelor, Pădurilor şi Protecţiei Mediului şi al Ministerului
Turismului.
 Autorizarea executării construcţiilor definitive, altele decât
cele industriale, necesare exploatării şi prelucrării
resurselor în zonele delimitate conform legii, care conţin
resurse identificate ale subsolului, este interzisă.
 Autorizarea executării construcţiilor industriale necesare
exploatării şi prelucrării resurselor identificate ale
subsolului se face de către consiliile judeţene sau consiliile
locale, după caz, cu avizul organelor de stat specializate.

 Zonele care conţin resurse identificate ale subsolului,

delimitate potrivit legii, se comunică la consiliile judeţene
prin ordin al preşedintelui Agenţiei Naţionale pentru
Resurse Minerale, pentru fiecare judeţ.
 autorizarea executării construcţiilor de orice fel în
albiile minore ale cursurilor de apă şi ale cuvetelor
lacurilor este interzisă, cu excepţia lucrărilor de
poduri, lucrărilor necesare căilor ferate şi drumurilor
de traversare a albiilor cursurilor de apă, precum şi a
lucrărilor de gospodărire a apelor(autorizarea
executării lucrărilor prevăzute este permisă numai cu
avizul primarului şi al autorităţilor de gospodărire a
apelor);

 autorizarea executării construcţiilor de orice fel în

zona de protecţie a platformelor meteorologice se
face cu avizul prealabil al autorităţilor competente
pentru protecţia mediului
 Autorizarea executării construcţiilor şi a amenajărilor care, prin
amplasament, funcţiune, volumetrie şi aspect arhitectural -
conformare şi amplasare goluri, raport gol-plin, materiale
utilizate, învelitoare, paletă cromatică etc. -, depreciază valoarea
peisajului este interzisă.

 Autorizarea executării construcţiilor în parcuri naţionale,

rezervaţii naturale, precum şi în celelalte zone protejate, de
interes naţional, delimitate potrivit legii, se face cu avizul
conform al Ministerului Apelor, Pădurilor şi Protecţiei Mediului şi
al Ministerului Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului.

 Consiliile judeţene vor identifica şi vor delimita, în funcţie de

particularităţile specifice, acele zone naturale de interes local ce
necesită protecţie pentru valoarea lor peisagistică şi vor stabili
condiţiile de autorizare a executării construcţiilor.
 reguli privind expunerea la riscuri naturale (art.10 din
R.G.U.)
 reguli privind expunerea la riscuri tehnologice (art.11 din
R.G.U.)
 reguli privind construcţii cu funcţiuni generatoare de
riscuri tehnologice (art.12 din R.G.U.)
 reguli privind asigurarea echipării edilitare (art.13 din
R.G.U.)
 reguli privind asigurarea compatibilităţii funcţiunilor
(art.14 din R.G.U.)
 reguli privind procentul de ocupare a terenului (art.15 din
R.G.U.)
 reguli privind lucrările de utilitate publică (art.16 din
R.G.U.)
 Autorizarea executării construcţiilor
sau a amenajărilor în zonele expuse la
riscuri naturale, cu excepţia acelora
care au drept scop limitarea efectelor
acestora, este interzisă.
 Autorizarea executării construcţiilor în
zonele expuse la riscuri tehnologice, precum
şi în zonele de servitute şi de protecţie ale
sistemelor de alimentare cu energie electrică,
conductelor de gaze, apă, canalizare, căilor
de comunicaţie şi altor asemenea lucrări de
infrastructură este interzisă.
Fac excepţie construcţiile şi amenajările care
au drept scop prevenirea riscurilor
tehnologice sau limitarea efectelor acestora
 Autorizarea executării construcţiilor care, prin
natura şi destinaţia lor, pot genera riscuri
tehnologice se face numai pe baza unui studiu de
impact elaborat şi aprobat conform prevederilor
legale.
 Lista categoriilor de construcţii generatoare de
riscuri tehnologice se stabileşte prin ordin comun
al ministrului industriilor, ministrului agriculturii
şi alimentaţiei, ministrului apelor, pădurilor şi
protecţiei mediului, ministrului sănătăţii,
ministrului transporturilor, ministrului apărării
naţionale şi ministrului de interne.
 Autorizarea executării construcţiilor care, prin
dimensiunile şi destinaţia lor, presupun cheltuieli
de echipare edilitară, ce depăşesc posibilităţile
financiare şi tehnice ale administraţiei publice
locale ori ale investitorilor interesaţi sau care nu
beneficiază de fonduri de la bugetul de stat este
interzisă.
 Autorizarea executării construcţiilor poate fi
condiţionată de stabilirea, în prealabil, prin
contract, a obligaţiei efectuării, în parte sau total
a lucrărilor de echipare edilitară aferente, de
către investitorii interesaţi.
 Autorizarea executării construcţiilor se face
cu condiţia asigurării compatibilităţii dintre
destinaţia construcţiei şi funcţiunea
dominantă a zonei, stabilită printr-o
documentaţie de urbanism.
 Procentul maxim de ocupare a terenurilor se stabileşte în funcţie de
destinaţia zonei în care urmează să fie amplasată construcţia şi de
condiţiile de amplasare în cadrul terenului.

Astfel:
 în zonele centrale procentul de ocupare este de 80%,
 în zonele comerciale de 85%,
 în zonele mixte de 70%,
 în zonele rurale 30%,
în zonele rezidenţiale se fac următoarele distincţii:
 în zonă exclusiv rezidenţială cu locuinţe P+1, P+2 de 35%,
 în zonă rezidenţială cu mai mult de 3 niveluri 20%,
 în zonă predominant rezidenţială (locuinţe cu dotări aferente) 40%.
În privinţa zonelor industriale, pentru cele existente nu este
prevăzut un procent maxim de ocupare a terenului, dar pentru cele
propuse procentul maxim de ocupare a terenului se stabileşte prin
studiu de fezabilitate.
 Pentru zonele de recreere nu este prevăzut un grad maxim de ocupare a
terenului.
 În funcţie de destinaţia construcţiilor: construcţii de cultură şi alte
construcţii ce cuprind săli de reuniuni, construcţii de învăţământ,
construcţii de sănătate, construcţii şi amenajări sportive sunt stabilite o
sire de condiţii/măsuri de amplasare în cadrul teritorial repartizat.
 Exemplu: terenul ocupat de construcţiile destinate învăţământului va
trebui organizat în 4 zone, dimensionate în funcţie de capacitatea
unităţii de învăţământ:
- zona ocupată de construcţie;
- zona curţii de recreaţie, de regulă asfaltată;
- zona terenurilor şi instalaţiilor sportive
- zona verde, inclusiv grădina de flori.
 Pentru învăţământul preşcolar (grădiniţe) se va asigura o suprafaţă
minimă de teren de 22 m2 /copil, iar pentru şcoli primare, gimnaziale,
licee, şcoli postliceale şi şcoli profesionale, o suprafaţă minimă de 20 m 2
/elev.Procentul maxim de ocupare a terenului se va referi la toate cele
patru zone menţionate:
- 25% teren ocupat de construcţii
- 75% teren amenajat (curte recreaţie şi amenajări sportive, zonă verde,
grădină de flori) din terenul total.
 Autorizarea executării altor construcţii pe
terenuri care au fost rezervate în planuri de
amenajare a teritoriului, pentru realizarea de
lucrări de utilitate publică, este interzisă.
 Secţiunea I: Reguli de amplasare şi retrageri
minime obligatorii (Art. 17-24 R.G.U.)
 Secţiunea a II-a: Reguli cu privire la asigurarea
acceselor obligatorii (Art. 25-26 R.G.U.)
 Secţiunea a III-a: Reguli cu privire la echiparea
tehnico-edilitară (Art. 27-29 R.G.U.)
 Secţiunea a IV-a: Reguli cu privire la forma şi
dimensiunile terenului şi ale construcţiilor (Art.
30-32 R.G.U.)
 Secţiunea a V-a: Reguli cu privire la amplasarea
de parcaje, spaţii verzi şi împrejmuiri (Art. 33-35
R.G.U.)
 Orientarea faţă de punctele cardinale (Art. 17 din
R.G.U.)
 Amplasarea faţă de drumuri publice (Art. 18 din
R.G.U.)
 Amplasarea faţă de căi navigabile existente şi cursuri
de apă potenţial navigabile (Art. 19 din R.G.U.)
 Amplasarea faţă de căi ferate (Art. 20 din R.G.U.)
 Amplasarea faţă de aeroporturi (Art. 21 din R.G.U.)
 Retrageri faţă de fâşia de protecţie a frontierei de stat
(Art. 22 din R.G.U.)
 Amplasarea faţă de aliniament (Art. 23 din R.G.U.)
 Amplasarea în interiorul parcelei (Art. 24 din R.G.U.)
 Astfel, în ceea ce priveşte orientarea faţă de punctele
cardinale, autorizarea executării construcţiilor se face
cu respectarea condiţiilor necesare asigurării însoririi
adecvate sau îndeplinirii altor cerinţe (destinaţie,
context social-cultural, geografic etc.)
 De exemplu, pentru toate categoriile de construcţii
administrative, financiar-bancare şi comerciale se
recomandă orientarea, astfel încât să se asigure
însorirea spaţiilor pentru public şi a birourilor,
construcţiile de cult în raport de specificul cultului,
construcţiile de cultură vor avea spaţiile de lectură şi
sălile de expunere orientate nord, nord-est, nord-
vest, cele de învăţământ vor avea orientarea sălilor de
clasă sud, sud-est, sud-vest ş.a
 Prin zona drumului public se înţelege ampriza(lăţimea), fâşiile de
siguranţă şi fâşiile de protecţie

 În zona drumului public se pot autoriza, cu avizul conform al organelor

de specialitate ale administraţiei publice:

a) construcţii şi instalaţii aferente drumurilor publice, de servire, de

întreţinere şi de exploatare;

b) parcaje, garaje şi staţii de alimentare cu carburanţi şi resurse de

energie (inclusiv funcţiunile lor complementare: magazine, restaurante
etc.);

c) conducte de alimentare cu apă şi de canalizare, sisteme de transport

gaze, ţiţei sau alte produse petroliere, reţele termice, electrice, de
telecomunicaţii şi infrastructuri ori alte instalaţii sau construcţii de acest
gen.
 Regulamentul general de urbanism în zona căilor navigabile şi a
cursurilor de apă potenţial navigabile se pot autoriza:
- construcţii şi instalaţii aferente căilor navigabile, de servire, de
întreţinere şi de exploatare;
- semnale vizuale, auditive şi faruri, precum şi alte amenajări
referitoare la siguranţa navigaţiei;
- construcţii pentru obiective portuare, fronturi de acostare,
platforme de depozitare, drumuri de circulaţie, clădiri, construcţii
hidrotehnice pentru şantierele navale, gări fluviale şi alte lucrări similare;
- traversări şi subtraversări ale căilor navigabile şi ale canalelor şi
cursurilor de apă potenţial navigabile cu conducte de presiune (apă,
gaze, ţiţei, abur), de linii electrice şi de telecomunicaţii, precum şi
traversările cu poduri şi lucrări de amenajări hidroenergetice şi de artă;
- adăposturi de iarnă pentru nave, staţii de alimentare cu
carburanţi şi resurse de energie;
- instalaţii de captare a apei din albia căilor navigabile şi instalaţii
de evacuare a apelor reziduale sau de altă natură;
- apărări de maluri de orice natură, diguri longitudinale şi
transversale şi alte lucrări similare.
 În zona de protecţie a infrastructurilor feroviare se pot amplasa,
cu avizul Ministerului Transporturilor:
- construcţii şi instalaţii aferente exploatării şi întreţinerii
liniilor de cale ferată;
- construcţii şi instalaţii pentru exploatarea materialului rulant şi
a mijloacelor de restabilire a circulaţiei;
- instalaţii fixe pentru tracţiune electrică;
- instalaţii de semnalizare, centralizare, bloc de linie automat,
telecomunicaţie, transmisiuni de date şi construcţiile aferente
acestora
◦ În sensul prezentului regulament, prin zona de protecţie a infrastructurii
feroviare se înţelege fâşia de teren, indiferent de proprietar, cu lăţimea de
100 m măsurată de la limita zonei cadastrale C.F.R., situată de o parte şi
de alta a căii ferate
◦ În zona de protecţie a infrastructurii transporturilor feroviare se interzic:
amplasarea oricăror construcţii, depozite de materiale sau înfiinţarea de
plantaţii care împiedică vizibilitatea liniei şi a semnalelor feroviare
 Avizul conform al Ministerului Transporturilor
şi Autoritatea Aeronautică Civilă Română este
necesar şi pentru autorizarea executării
construcţiilor în vecinătatea terenurilor
aferente aeroporturilor şi culoarelor de
siguranţă stabilite conform legii.
 În privinţa fâşiei de protecţie a frontierei de stat
sunt instituite o serie de retrageri în funcţie de
zonă şi destinaţiile construcţiilor. Astfel,
autorizarea executării construcţiilor în extravilan
se face numai la distanţa de 500 m faţă de fâşia
de protecţie a frontierei de stat, către interior.
 Ca excepţie de la regulă, punctele de control
pentru trecerea frontierei, cu construcţiile-anexă,
terminalele vamale şi alte construcţii şi instalaţii
care se pot amplasa cu avizul conform al
organelor de specialitate ale administraţiei
publice şi cu respectarea prevederilor legale
privind frontiera de stat a României.
 În sensul prezentului regulament, prin aliniament se
înţelege limita dintre domeniul privat şi domeniul
public.
 Astfel, clădirile se amplasează la limita aliniamentului
sau retrase faţă de acesta, după următoarele reguli:
- în cazul zonelor construite compact, construcţiile
vor fi amplasate obligatoriu la aliniamentul clădirilor
existente;
- retragerea construcţiilor faţă de aliniament este
permisă numai dacă se respectă coerenţa şi
caracterul fronturilor stradale.
 Fac excepţie de la aceste cerinţe construcţiile care au
fost cuprinse într-un plan urbanistic zonal aprobat
conform legii
 Referitor la amplasarea în interiorul parcelei,
autorizarea executării construcţiilor este
permisă numai dacă se respectă:
- distanţele minime obligatorii faţă de
limitele laterale şi posterioare ale parcelei,
conform C. civ.;
- distanţele minime necesare intervenţiilor în
caz de incendiu stabilite pe baza avizului
unităţii teritoriale de pompieri.
 Accese carosabile
 Autorizarea executării construcţiilor acceselor carosabile este permisă
numai dacă există posibilităţi de acces la drumurile publice, direct sau
prin servitute, conform destinaţiei construcţiei.
 Stabilirea numărului admis de accese din străzile de categoria I (Străzi
magistrale, din localităţi urbane, care asigura preluarea fluxurilor majore
ale oraşului pe direcţia drumului naţional ce traversează oraşul) şi a II-a
(Străzi de legatură, din localităţi urbane, care asigură circulaţia majoră
intre zonele funcţionale şi de locuit), ca şi localizarea acestora se va face
astfel încât să nu afecteze fluenţa circulaţiei.
 Exemplu: Construcţii comerciale
- Pentru construcţiile comerciale se vor asigura accese carosabile
separate pentru consumatori, personal şi aprovizionare.
În funcţie de destinaţia şi capacitatea construcţiei vor fi prevăzute:
- alei carosabile şi parcaje în interiorul amplasamentului;
- platforme de depozitare şi accese maşini şi utilaje speciale separate de
aleile carosabile destinate consumatorilor.
 Construcţii de locuinţe
Pentru locuinţe unifamiliale cu acces şi lot propriu se vor asigura:
 -accese carosabile pentru locatari;
 -acces carosabil pentru colectarea deşeurilor menajere şi pentru accesul
mijloacelor de stingere a incendiilor;
 -alei (semi)carosabile în interiorul zonelor parcelate, cu o lungime de maximum
25 m vor avea o lăţime de minimum 3,5 m, iar pentru cele cu lungimi mai mari de
25 m vor fi prevăzute supralărgiri de depăşire şi suprafeţe pentru manevre de
întoarcere;
în cazul unei parcelări pe două rânduri, accesele la parcelele din spate se vor realiza
prin alei de servire locală (fundături):
 - cele cu o lungime de 30 m - o singură bandă de 3,5 m lăţime;
 - cele cu o lungime de maximum 100 m - minimum 2 benzi (total 7 m), cu trotuar
cel puţin pe o latură şi supralărgiri pentru manevre de întoarcere la capăt.
Pentru locuinţe semicolective cu acces propriu şi lot folosit în comun se vor asigura:
 - accese carosabile pentru locatari;
 - accese de serviciu pentru colectarea deşeurilor menajere şi pentru accesul
mijloacelor de stingere a incendiilor;
Locuinţele colective cu acces şi lot folosit în comun vor fi prevăzute cu:
 - accese carosabile pentru locatari;
 - accese de serviciu pentru colectarea deşeurilor menajere şi pentru accesul
mijloacelor de stingere a incendiilor;
 - accese la parcaje şi garaje.
 Referitor la a doua categorie de reguli, autorizarea
executării construcţiilor şi amenajărilor de orice fel este
permisă numai dacă se asigură accese pietonale, potrivit
importanţei şi destinaţiei construcţiei.

 Prin accese pietonale se înţeleg căile de acces pentru

pietoni, dintr-un drum public, care pot fi: trotuare, străzi
pietonale, pieţe pietonale, precum şi orice cale de acces
public pe terenuri proprietate publică sau, după caz, pe
terenuri proprietate privată, grevate de servitutea de
trecere publică, potrivit legii sau obiceiului.

 Aceste accese vor fi conformate astfel încât să permită

circulaţia persoanelor cu handicap şi care folosesc mijloace
specifice de deplasare
 Racordarea la reţelele publice de echipare edilitară existente
Autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă există
posibilitatea racordării de noi consumatori la reţelele existente de apă, la
instalaţiile de canalizare şi de energie electrică
 Realizarea de reţele edilitare
Extinderile de reţele sau măririle de capacitate a reţelelor edilitare publice se
realizează de către investitor sau beneficiar, parţial sau în întregime, după caz, în
condiţiile contractelor încheiate cu consiliile locale
Lucrările de racordare şi de branşare la reţeaua edilitară publică se suportă
în întregime de investitor sau de beneficiar
 Proprietatea publică asupra reţelelor edilitare
Reţelele de apă, de canalizare, de drumuri publice şi alte utilităţi aflate în
serviciul public sunt proprietate publică a comunei, oraşului sau judeţului, dacă
legea nu dispune altfel.
Reţelele de alimentare cu gaze, cu energie electrică şi de telecomunicaţii
sunt proprietate publică a statului, dacă legea nu dispune altfel.
Astfel, lucrările enumerate, indiferent de modul de finanţare, intră în
proprietatea publică.
 Parcelarea
Autorizarea executării parcelărilor în domeniul urbanismului este permisă
numai dacă pentru fiecare lot în parte se respectă cumulativ următoarele condiţii:
-front de stradă de minimum 8 m pentru clădiri înşiruite şi de minimum 12 m pentru
clădiri izolate sau cuplate;
-suprafaţa minimă a parcelei de 150 m² pentru clădiri înşiruite şi, respectiv, de
minimum 200 m² pentru clădiri amplasate izolate sau cuplate;
-adâncime mai mare sau cel puţin egală cu lăţimea parcelei.
 Înălţimea construcţiilor

Autorizarea executării construcţiilor se face cu respectarea înălţimii medii a

clădirilor învecinate şi a caracterului zonei, fără ca diferenţa de înălţime să
depăşească cu mai mult de 2 niveluri clădirile imediat învecinate.Sunt considerate
clădiri imediat învecinate cele amplasate alăturat, de aceeaşi parte a străzii..
Fac excepţie de la regulă construcţiile care au fost cuprinse în planul
urbanistic zonal, aprobat conform legii
 Aspectul exterior al construcţiilor

Autorizarea executării construcţiilor este permisă numai dacă aspectul lor

exterior nu contravine funcţiunii acestora şi nu depreciază aspectul general al
zonei. Construcţiile, care, prin conformare, volumetrie şi aspect exterior, intră în
contradicţie cu aspectul general al zonei şi depreciază valorile general acceptate
ale urbanismului şi arhitecturii, este interzisă
 Autorizarea executării construcţiilor care, prin destinaţie, necesită spaţii de
parcare se emite numai dacă există posibilitatea realizării acestora în afara
domeniului public.
 Prin excepţie de la regulă, utilizarea domeniului public pentru spaţii de parcare se
stabileşte prin autorizaţia de construire de către delegaţiile permanente ale
consiliilor judeţene sau de către primari, conform legii. Suprafeţele parcajelor se
determină în funcţie de destinaţia şi de capacitatea construcţiei.
 Autorizaţia de construire va conţine, de asemenea, obligaţia menţinerii sau creării
de spaţii verzi şi plantate, cu rol decorativ sau de protecţie, după caz, în funcţie
de destinaţia şi de capacitatea construcţiei. Conformarea şi dimensionarea
spaţiilor verzi, a plantaţiilor şi a mobilierului urban sunt aprobate prin planuri
urbanistice. Normele tehnice aferente sunt prevăzute în anexa nr. 6 din
Regulamentul general de urbanism.
 Din punct de vedere urbanistic este permisă autorizarea următoarelor categorii de
împrejmuiri:
 -împrejmuiri opace, necesare pentru protecţia împotriva intruziunilor, separarea
unor servicii funcţionale, asigurarea protecţiei vizuale;
 -împrejmuiri transparente, decorative sau gard viu, necesare delimitării parcelelor
aferente clădirilor şi/sau integrării clădirilor în caracterul străzilor sau al
ansamblurilor urbanistice.
 Pentru ambele categorii, aspectul împrejmuirilor se supune aceloraşi exigenţe ca
şi în cazul aspectului exterior al construcţiei
 Obiectul cerificatului de urbanism

 Conţinutul certificatului de urbanism

 Procedura de obţinere a certificatului de

urbanism

 Valabilitatea certificatelor de urbanism

 Certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu
prin care autoritatea administraţiei publice judeţene sau locale face
cunoscute regimul juridic, economic şi tehnic al imobilelor şi condiţiile
necesare în vederea realizării unor investiţii, tranzacţii imobiliare ori
altor operaţiuni imobiliare, potrivit legii.(art. 29 alin. 1 din Legea nr.
350/2001)

 Indică solicitantului regulile de ocupare a solului asupra unui teren dat şi

care poate avea, în unele cazuri, ca efecte suplimentare, conservarea
acestor reguli pentru un anumit timp, împiedicând astfel ca eventualele
modificări să fie opuse destinatarului certificatului

 De aceea din punct de vedere juridic suntem în faţa unei forme de

procedură prealabilă şi nu a unui act administrativ de sine stătător,
deoarece este impetuos necesară obţinerea certificatului de urbanism
pentru eliberarea autorizaţiei de construire din moment ce legea prevede
că "cererea de eliberare a autorizaţiei de construire va fi însoţită de
certificatul de urbanism" (art. 7 alin. 1 din Legea nr. 50/1991).
 regimul juridic al imobilului, cu referire la:
-dreptul de proprietate asupra imobilului şi servituţiile
-situaţia terenului în intravilan sau în afara acestuia
-prevederi ale documentaţiilor de urbanism
 regimul economic al imobilelor, cu referire la:
- folosinţa actuală;
- destinaţia, după PUG
- suprafaţa terenului
- reglementările fiscale specifice localităţii sau zonei respective;
 regimul tehnic al imobilelor, cu referire la:
- coeficientul de utilizare a terenului (CUT)
- procentul de ocupare a teritoriului (POT);
- dimensiunea şi suprafeţele minime sau maxime ale parcelelor;
- echiparea cu utilităţi (apă, canalizare, energie electrică, energie termică etc.);
- alinierea terenurilor şi a construcţiilor faţă de străzi a terenului şi distanţele
construcţiilor faţă de proprietăţile vecine;
- înălţimea construcţiilor şi caracteristicilor volumetrice ale acestora;
- sistematizarea circulaţiei, accese pietonale şi auto, parcaje necesare
-înfăţişarea construcţiei
 Cererea
 potrivit art. 29 alin 3 din Legea nr. 350/2001, solicitantul, orice persoană fizică sau
juridică, depune o cerere la autoritatea administrativă competentă, însoţită de dovada
achitării taxei
 orice cerere de eliberare a unui certificat de urbanism este supusă unei taxe legale
 Instrumentarea cererii
 Verificarea documentaţiei se face de către compartimentele specializate organizate în
cadrul autorităţilor administrative competente.
 Certificatul de urbanism se emite de aceleasi autorităţi ale administraţiei publice locale
care, potrivit competenţelor stabilite de legislaţia în vigoare, emit autorizaţiile de
construire (art. 33 alin. 1 din Legea nr. 350/2001).
 Documentaţia care se dovedeste incompletă sau cu elemnte de identificare insuficiente
se returnează celui care solicita certificatul pentru completări, după caz, în termen de 5
zile de la data înregistrării
 Certificatul de urbanism se emite de presedinţii consiliilor
judeţene, de primarul general al municipiului Bucuresti,
sectoarelor municipiului Bucuresti, de primarii
municipiilor, ai oraselor şi comunelor şi se eliberează
solicitantului în termen de cel mult 30 de zile de la data
înregistrării cererii, menţionându-se în mod obligatoriu
scopul emiterii acestuia

 Delegarea competenţelor de către primar şi preşdintele

consiliului judeţean de emitere autorizaţiei de construire ,
implicit şi a certificatului de urbanism, este interzisă
conform art. 69-70 din Legea nr. 215/2001

 Lipsa unei semnături atrage nulitatea actului

 Valabilitatea certificatelor se stabileşte de emitent într-un
interval de la 6 la 24 luni, începând cu data emiterii sale,
în funcţie de caracteristicile urbanistice ale zonei în care se
află imobilul

 Prelungirea valabilităţii certificatului de urbanism se poate

face de către emitent, la cererea titularului formulată cu cel
puţin 15 zile înaintea expirării acestuia , pe o perioadă de
timp de maximum 12 luni.

 Lista certificatelor de urbanism este publicată, putând fi

consultată de cei interesaţi la sediul prefecturii sau
primăriei emitente. Pentru acelaşi imobil se pot elibera mai
multe certificate de urbanism, mai multor solicitanţi ale
căror cereri pot avea interese identice sau diferite
 În concepţia Legii nr. 50/1991, „Autorizaţia de construire constituie actul de autoritate al administraţiei
locale pe baza căruia se asigură aplicarea măsurilor prevăzute de lege, referitoare la amplasarea,
proiectarea, executarea şi funcţionarea construcţiilor” (art. 2). Ea se eliberează „în temeiul şi cu
respectarea documentaţiilor de urbanism şi amenajare a teritoriului” (art. 2 alin. 2):
 Prin exceptare de la prevederile alin. (2) se pot emite autorizaţii de construire şi fără documentaţii de
amenajare a teritoriului şi de urbanism aprobate, pentru:
 a) lucrări de modificare, de reparare, de protejare, de restaurare şi de conservare a clădirilor de orice
fel, cu condiţia menţinerii aceleiaşi funcţiuni, a suprafeţei construite la sol şi a volumetriei acestora;
 b) lucrări de reparare privind căi de comunicaţie, dotări tehnico-edilitare şi altele asemenea, fără
modificarea traseului şi, după caz, a funcţionalităţii acestora;
 c) lucrări de reparare privind împrejurimi, mobilier urban, amenajări de spaţii verzi, parcuri şi grădini
publice, pieţe pietonale şi celelalte lucrări de amenajare a spaţiilor publice;
 d) lucrări de cercetare şi de prospectare a terenurilor - foraje şi excavări -, necesare în vederea
efectuării studiilor geotehnice, exploatărilor de cariere, balastierelor, sondelor de gaze şi petrol,
precum şi altor exploatări;
 e) organizarea de tabere de corturi.
 O altă regulă a regimului de constructibilitate înscrisă în art. 91(1) din Legea nr. 18/1991 este aceea
că amplasarea noilor construcţii de orice fel se face în intravilanul localităţilor. Fac excepţie de la
această cerinţă:
- unele construcţii care, prin natura lor, pot genera efecte poluante factorilor de mediu (şi care se pot
amplasa în extravilan numai pe bază de studii ecologice de impact, prealabile, avizate de organele de
specialitate privind protecţia mediului); şi
- construcţiile care, prin natura lor, nu se pot amplasa în intravilan, precum şi adăposturile pentru
animale.
 Autorizaţia de construire urmăreşte să permită colectivităţilor
publice asigurarea respectării unui anumit număr de reguli de
către constructori, înainte ca aceştia să treacă la realizarea
proiectelor lor.
 Respectarea regulilor relative la ocuparea terenurilor
 Respectarea, cu titlu excepţional, a unor reguli tehnice de
construcţie
- rezistenţă şi stabilitate;
- siguranţă în exploatare;
- siguranţă la foc;
- igiena, sănătatea oamenilor, refacerea şi protecţia mediului;
- izolaţia termică, hidrofugă şi economică de energie;
- protecţia împotriva zgomotului (art. 5 din Legea nr. 10/1995).
 Obligaţii şi servituţi de drept privat
 Autorizaţia nu poate asigura, în nici un caz, respectarea obligaţiilor ori servituţilor
decurgând din dreptul privat, chiar dacă unele servituţi civile, precum cea de
coproprietate, de vedere, de trecere etc., ar putea avea incidenţe asupra drepturilor de
construire
 Teritoriul vizat:
se aplică pe întreg teritoriul naţional şi faţă
de orice persoană fizică sau juridică care ar
dori să ridice ori să modifice o construcţie
 Persoanele implicate:

titularul autorizaţiei de construire poate fi

orice persoană fizică sau juridică deţinătoare
a unui titlu care-i conferă dreptul de
construire
 Lucrările care sunt supuse autorizării:
 1) Categorii de construcţii şi lucrări supuse
autorizării:
-lucrări de construire, reconstruire, modificare, extindere sau reparare a
clădirilor de orice fel;
- lucrări de construire, reparare, protejare, restaurare, conservare, precum şi
orice alte lucrări, indiferent de valoarea lor, ce urmează a fi efectuate la
construcţii reprezentând monumente şi ansambluri istorice, arheologice, de
arhitectură, artă sau cultură, inclusiv cele din zonele lor de protecţie;
- lucrări de construire, reconstruire, modificare, extindere sau reparare
privind căi de comunicaţie, dotări tehnico-edilitare, subterane şi aeriene,
împrejmuiri şi mobilier urban, amenajări de spaţii verzi, parcuri, pieţe şi
celelalte lucrări de amenajare a spaţiilor publice;
-foraje şi excavări necesare studiilor geotehnice şi ridicărilor topografice,
exploatări de cariere, balastiere, sonde de gaze ţi petrol, precum şi alte
exploatări;
-construcţii provizorii de şantiere necesare execuţiei lucrărilor de bază, dacă
nu au fost autorizate odată cu acestea;
-organizarea de tabere, de corturi, căsuţe sau rulote;
-lucrări cu caracter provizoriu: chioşcuri, tonete, cabine, spaţii de expunere
situate pe căile şi în spaţiile publice, corpuri şi panouri de afişare şi reclame.
 2) Categorii de lucrări exceptate de la autorizare:
- reparaţii la împrejmuiri, acoperişuri, învelitori sau terase, când nu se
schimbă forma acestora şi materialele sau care nu sunt executate;
- reparaţii şi înlocuiri la tâmplărie interioară şi exterioară, dacă se păstrează
forma, dimensiunile golurilor şi tâmplăriei;
- reparaţii şi înlocuiri la sobe de încălzit;
- zugrăveli şi vopsituri interioare;
- zugrăveli şi vopsituri exterioare, dacă nu se modifică elementele de faţadă
şi culorile situate pe arterele principale de circulaţie;
-reparaţii la instalaţii şi echiparea tehnico-sanitară a clădirilor, fără implicaţii
asupra structurii de rezistenţă sau a aspectului arhitectural al acestora.
 Cererea

 Documentatia necesara obtinerii autorizatiei

de constructie

 Depunerea cererii

 Decizia privind autorizarea de construire

 Cererea de eliberare a autorizaţiei de construire
poate fi făcută de orice persoană fizică sau juridică
deţinătoare a unui titlu care-i conferă dreptul de
construire, personal sau prin reprezentant. Astfel,
dacă cererea este făcută de către proprietarul
terenului e suficient ca acesta să facă dovada acestei
calităţi.
 Cererea de autorizare va putea fi făcută de o
persoană având calitatea de a beneficia de
exproprierea terenului pentru cauză de utilitate
publică, de concesionări, de servicii publice şi de
unele persoane juridice de drept privat însărcinate cu
o misiune de serviciu public. Acestea pot să depună,
în condiţiile legii, o cerere de eliberare a autorizaţiei
de construire.
 Dosarul se intocmeste conform legilor 50/1991 si va cuprinde:
 planul de amplasare a terenului in zona (planurile cadastrale);
 certificatul de urbanism;
 toate avizele solicitate prin certificatul de urbanism;
 acte notariale (la nevoie);
 memoriu tehnic (cuprinde memoriul de arhitectura, rezistenta, instalatii);
 referatele verificatorilor de specialitate;
 referatele expertilor tehnici (la nevoie);
 actele de proprietate asupra terenului
 proiectul pentru autorizare - acesta este compus din:
◦ planul de situatie (cum se amplaseaza casa in teren);
◦ planul fundatiei elaborat de inginerul de rezistenta;
◦ planuri de arhitectura pentru toate nivelele constructiei
◦ planul de invelitoare
◦ sectiune caracteristica
◦ toate fatadele
 scara de redactare pentru toate desenele este 1:10
 cererea de eliberare a autorizatiei de constructie;
 chitanta de achitare a taxei de autorizare.
 Solicitantul trebuie să depună la autorităţile publice competente
care au emis certificatul de urbanism cererea de eliberare a
autorizaţiei de construire însoţit în mod obligatoriu de
documentaţia tehnică urmată de planul de amplasare a
construcţiei, plan din care să rezulte destinaţia, alcătuirea
constructivă, funcţională şi înfăţişarea construcţiei, întocmite la o
scară convenabilă de către un proiectant autorizat pentru lucrări
de construcţie, persoană fizică sau juridică, precum şi dovada
titlului solicitantului asupra terenului.

 Documentaţia tehnică va fi semnată:

-de arhitect cu diplomă recunoscută de statul român, pentru
partea de arhitectură, la lucrările de construcţie supraterane şi la
celelalte subterane cu acces public;
-de inginer cu diplomă recunoscută de statul român, pentru
partea de inginerie la lucrările de construcţii.
 Autorităţile competente
-delegaţiile permanente ale consiliilor judeţene, cu avizul primarilor, pentru investiţiile care se
aprobă de către Guvern
-primarii municipiilor sau oraşelor, pentru construcţiile şi lucrările de orice fel din localităţi, cu
excepţia investiţiilor care se aprobă de Guvern
-primarul general al Municipiului Bucureşti şi primarii sectoarelor Municipiului Bucureşti
-primarii comunelor, pentru construcţiile de locuinţe şi anexele gospodăreşti ale acestora, din
satele componente, precum şi pentru anexele exploatărilor situate în extravilan
 Instrumentarea cauzei
Sub raportul conţinutului verificarea cererii pentru autorizaţia de construire constă în examinarea
modului în care prevederile documentaţiei şi datele înscrise în anexa cererii respectă:
- datele şi condiţiile înscrise în certificatul de urbanism;
- condiţiile în scrise în avizele şi expertizele de specialitate;
- prevederile avizelor eliberate de autorităţile administraţiei publice locale
 Forma deciziei
 - decizia este negativă
 - decizia este pozitivă - este de drept un fapt juridic care creează dreptul la construire
 Perioada de valabilitate a autorizaţiei de construire este
intervalul de timp în interiorul căruia este obligatorie
începerea lucrărilor de autorizaţie (ordinul nr. 91/1991)
 Perioada de valabilitate nu poate depăşi 12 luni de la
eliberarea autorizaţiei
 Prelungirea perioadei de valabilitate a autorizaţiei
-se poate aproba, în mod excepţional, în cazul în care
construcţia nu a fost executată integral la termenul
stabilit, o singură dată, cu cel mult un an de către organul
care a emis-o
-solicitarea prelungirii autorizaţiei se face de titularul
acesteia cu cel puţin 15 zile înainte de termenul stabilit
pentru executarea integrală a lucrărilor. Emitentul
autorizaţiei examinează solicitarea şi comunică decizia sa
în maximum 15 zile de la depunerea solicitării
 Conform art. 9 din Legea nr. 50/1991,
desfiinţarea construcţiilor şi amenajărilor
prevăzute la art. 3 din lege (aceleaşi care sunt
supuse autorizării în privinţa construirii) se face
pe baza autorizaţiei de desfiinţare obţinută, în
prealabil, eliberată de primari; de primarul
general al Municipiului Bucureşti sau de către
delegaţiile permanente ale consiliilor judeţene,
după caz. Prin Ordinul nr. 91/1991 al
ministerului de resort s-a stabilit o procedură
identică de solicitare, eliberare şi valabilitate a
autorizaţiei de construire cu cea a autorizaţiei de
desfiinţare