ARCHITECTURE ET URBANISME

IG 2
2018 – 2019
• Conception du bâtiment
I. ARCHITECTURE
Processus d'élaboration d'un projet :
phase esquisse, avant projet, projet.
Document à Fournir

• Convention de représentation
Rôles des conventions de représentation.
• Les groupes de représentations conventionnelles

.
• Les différentes représentations graphiques planes
Vue en plan, les coupes, les façades, les cotations et les représentations
volumétriques.

I. L’Architecture et l’esprit scientifique 

L’influence des technologies et des sciences de la construction
sur les productions contemporaines.
 II. URBANISME
•Généralités
Urbanisme et évolution de l’urbanisme.
Situation, moyens, domaines et choix de
l’urbaniste.
•Les organes de l'aménagement urbain.
•Les décisions et l’exécution.
•Architecture traditionnelle.

•Les types d'espace urbain

O •La nature de l'espace urbain
•Aspect sociologique, fonctionnel
 ARCHITECTURE

70 18 22 94
adabocoum@gmail.com
 REPRESENTATIONS
CONVENTIONNEES EN ARCHITECTURE
COTE DE NIVEAU
AXONEMETRIE
 MATERIAUX DE
CONSTRUCTIONS
BETON DE TERRE
PISE
On appelle matériau à changement de phase - ou MCP -
tout matériau capable de changer d'état physique dans une
plage de température restreinte. Cette plage est
grossièrement située entre 10 et 80 degrés. Dans cet
intervalle de température, le changement de phase
prépondérant reste la fusion/solidification. Ces
températures sont accessibles naturellement et sont
omniprésentes dans notre vie quotidienne (température
d'ambiance d'une maison, température d'un corps humain,
de l'eau chaude sanitaire...)
 BETON
PRECONTRAINT
FINITIONS
La norme PEI
Il s’agit d’une norme européenne émise par le
Porcelain Email Institute, qui concerne
spécifiquement les carreaux émaillés. Elle
classe le carrelage selon sa résistance à
l’abrasion et son lieu d’utilisation en distinguant
cinq catégories :
PEI I : où le passage – et donc l’usure – est très
faible, type salle de bains
PEI II : espaces où le passage est faible,
comme les chambres sans accès direct à
l’extérieur
PEI III : passage moyen, comme dans
une entrée, un couloir…
PEI IV : passage plus intense, dans une cuisine
par exemple
PEI V : usage intense, et catégorie plutôt destiné
aux locaux publics
La norme UPEC
Plus courante en France, elle concerne
quatre critères, l’Usure, les
Poinçonnements, la tenue à l’Eau et la
sensibilité aux agents Chimiques. Quand
un carrelage a été testé, chaque lettre est
associée à un chiffre (par exemple U3 P3
E2 C2) : plus ce chiffre est élevé, mieux le
carrelage est résistant au critère concerné.
Le baroque est un courant artistique qui
utilise exagérément le mouvement et la
grandeur, avec exubérance, dans la
sculpture, la peinture, l'architecture, la
littérature, la danse, et la musique.
Ce style dit « baroque » a commencé
autour de 1600, à Rome, en Italie, et à été
ensuite étendu à la plupart de l'Europe.
ARCHITECTURE HAUSSMANIENE
Architecture CLASSIQUE
Architecture Soudano Sahelienne
Architecture Moderne
URBANISME
 OBJECTIF GÉNÉRAL

Vous permettre de comprendre l’urbanisme et

son application :
• La Science qu’est l’urbanisme et sa naissance
• comment faire de l’urbanisme opérationnel
• Les sigles en urbanisme
• Les champs d’applications
 LE PLAN DU Cours
• Introduction à l’urbanisme
• La charte d’Athenes
• Documents et outils d’urbanisme
• Les opérations d’urbanisme
• Les Sigles en Urbanisme
• Travaux dirigés
INTRODUCTION A L’urbanisme

L'objectif de l'urbaniste est de donner une

lecture de la ville et d'un territoire. Son travail
porte sur l'aménagement des espaces publics
 et privés, sur l'organisation du bâti et des
 
activités économiques, la répartition des
équipements (services publics), et d'une
manière générale sur la morphologie de la
ville et l'organisation des réseaux qui la
composent.
INTRODUCTION A L’urbanisme

L'urbanisme peut ainsi s'exercer dans un

cadre privé (bureau d'études) ou dans un
cadre public (collectivités territoriales ou
services de l'État),
 
dont le rôle s'apparente
principalement à de l'assistance à la
maîtrise d'ouvrage ou de la Maitrise
d’œuvre
 DEFINITION

L'urbanisme est l'art de construire, de

transformer, d’aménager les villes au
mieux de la commodité, suivant les règles
de l’esthétique
 
et de l’hygiène.
LA CHARTE D’ATHENES

La Charte d’Athènes originale date de

1933. Elle est le résultat du quatrième
Congrès International d’Architecture
Moderne ou CIAM
 
et est considérée
comme texte fondateur de l’architecture
et de l’urbanisme moderne dit du style
international.
LA CHARTE D’ATHENES
( contenu )
•La ville Cohérente
• Cohérence sociale
•Cohérence économique
•Cohérence  environnementale
• Rapport à l’espace
Les quatre fonctions de la ville
( contenu )
•Habiter
• Travailler
•Circuler
•Se  détendre
DOCUMENTS ET OUTILS
D’URBANISME
•Le CU
•Le COS
•LE CES
 
•Le POS
• La ZAC
 DOCUMENTS ET OUTILS
D’URBANISME
Art.187.- Le certificat d’urbanisme indique,
compte tenu des règles générales d’urbanisme,
des
prescriptions du Schéma directeur d’aménagement
et d’urbanisme et/ou   celles du Plan d’occupation

des sols, des règles spécifiques d’une zone et en

fonction du motif de la demande si le terrain peut :
• être affecté à la construction ;
• être utilisé pour la réalisation d’une opération
déterminée.
DOCUMENTS ET OUTILS D’URBANISME

 
DOCUMENTS ET OUTILS D’URBANISME

 
 POS : Plan d’occupation des sols
• Organiser les zones urbaines ou à urbaniser en
prenant notamment en compte les besoins en
matière d’habitat, d’emplois, de services et de
transport,
- Protéger les zones naturelles, en raison
notamment de la valeur agronomique des terres
ou de l’existence de risques naturels prévisibles.
•
DOCUMENTS ET OUTILS D’URBANISME

 
 DOCUMENTS ET OUTILS D’URBANISME

La ZAC est une zone dans laquelle

« une collectivité publique ou un
établissement public y ayant vocation,
décide d’intervenir pour réaliser ou
faire réaliser  l’aménagement ou
l’équipement des terrains (…) en vue
de les céder (…) ultérieurement à des
utilisateurs publics ou privés »
LES OPERATIONS D’URBANISME

• La rénovation
•La réhabilitation
•Restructuration
 

•Lotissement
•Remembrement
 LES OPERATIONS D’URBANISME

• La rénovation
Une opération de rénovation urbaine est une opération
d'aménagement urbain, de réhabilitation, de 
residentialisation
, de démolition et de production
  de logements, de création,
de réhabilitation  et de démolition d'équipements publics
ou collectifs, de réorganisation d'espaces d'activité
économique et commerciale, ou tout autre investissement
concourant à la renovation  
 LES OPERATIONS D’URBANISME

La Réhabilitation

La réhabilitation consiste à rénover sans détruire, sans raser, à la

différence de la rénovation. Elle suppose le respect du caractère
architectural des bâtiments et du quartier concerné. Il s'agit parfois
de "trompe l'œil" : la façade extérieure respecte les apparences
d'un bâtiment qui est entièrement restructuré, réaffecté, à la
différence de la restauration impliquant un retour à l'état initial.
 LES OPERATIONS D’URBANISME

•Restructuration
La rénovation et la restructuration urbaine
constituent en soi une approche globale qui
supposent la mobilisation  de compétences variées et
de profils diversifiés (génie civil, planification urbaine,
habitat, développement socio économique,
gouvernance institutionnelle et financière etc.)
 LES OPERATIONS D’URBANISME

•Lotissement
Opération de création Volontaire
d’un tissu parcellaire , il consiste à diviser
un terrain en plusieurs parcelles vouées
à la construction  
 LES OPERATIONS D’URBANISME

•Remembrement
Opération qui consiste à regrouper un
nsemble de parcelle voisines excessivement
morcelles , en un seul domaine
 
t au besoin de le rediviser de facon rationnelle

img-10.jpg
Calcul de COS et CES
 LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

• Grande maille : elle mesure de 1 à

1.2 km de coté , population est de
l’ordre de 25 000 à 32 000 habitants (
densité d’environ
  250 à 350 hab/ ha )
LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

• Grande maille :

 
 LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

• Module : mesure de 500 à 600 m ,

population de 6000 à 8000
Habitants . Il accueille les
équipements  de proximité et
desservi par la voirie secondaire et
se subdivise à son tour en bloc et
ilots
LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

• Module :

 
LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

• Module :

 
• Ville de Toulouse
 LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

• Bloc et Ilot : le bloc se définit

comme un ensemble d’ilots couvrant
en moyenne 2 ha desservis par les
voies tertiaire :  L’ilot correspond à un
ensemble de parcelles bordées par la
voirie tertiare
 LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

•Parcelle : elle mesure quelque

centaines de mètre carré elle abrite
un ou plusieurs ménages
 
 LES 8 PRINCIPES D’opérations

• Hierarchiser les voies

•Articuler les opérations en prolongeant les
voies
•Amenager les carrefours
•Ilots
 
/ Parcelles
•Relations Voiries / parcelles
•Equipements au centre
•Limiter le cout des réseau en augmentant la
taille des parcelles
•Limiter le front des parcelles
 LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

• Hiérarchiser les voies : classer selon

leur importance , tertiaire ; primaire.

 
 LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

• Articuler les opérations en

Prolongeant les voies ( Chercher à
prolonger les voies existantes sur les
terrains voisins
 
par les voies
projetées dans l’opération
 LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

• espacer les carrefours : tous les

1000 m sur les voie primaires , Tous
les 500 m ou 600 m , sur les voies
secondaires , et
  tous les 120 ou 150
m sur les voies tertiaires
 LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

• Minimiser la voirie : en évitant de

dessiner des petits Ilots

 
 LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

• Aménager les carrefours : Pas de

carrefours en Baïonnette , sous
prétexte de ralentir la circulation
 
 LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

•Eviter les carrefours à angles aigus

qui limitent la visibilité et rendent
difficile les aménagements
•Faire coïncider 
les axes des voies
 LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

•Faire coïncider les axes des voies

 
 LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

• Associer tailles des parcelles et

emprises des voies : les petites
parcelles donnent sur les petites
  voies
 LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

• limitant le cout des réseaux

en limitant le front des
parcelles
 
 LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

• limiter le cout des réseaux en

augmentant les tailles des ilots :
longueur entre 150 m et 120 m
 
 LES PRINCIPES D’AMENAGEMENT

• Placer les équipements au centre

sans pour autant les border de
quatre rue mais favoriser leur
desserte
 
Le lotissement administratif
est initié par le sous préfet
soit par le maire
( lotissement
 
communaux )
 Le lotissement Privé est un
Lotissement initié par un
propriétaire privé en vue de la
production de terrain à usage
d’Habitation , destinés à etre
 
vendus nus ou après opérations
immobilière
Le lotissement Villageois est
celui réalisé sur un terrain
non immatriculé au bénéfice
d’une ou  
plusieurs
collectivités villageoises
LES DIIFERENTS TYPES DE VOIRIES

• La Voirie publique
• La voirie Privée
•La voirie de campagne
 
•La voirie urbaine
 LES DIFFERENTS TYES DE VOIRIE

• La voirie publique est elaboré par

l’etat et les collectivités
•La voie privée est elaborée par des
 
particuliers
 LES Types de voiries de campagnes

• Voies autoroutières
•Grands itinéraires nationaux
•Les grands itinéraire
 
•Les voies secondaires régionaux
29 avril 2011 107
29 avril 2011 108
29 avril 2011 109
29 avril 2011 110
• MOBILITE URBAINE
112
113
114
115
118
VENISE VILLE PIETIONNE

119
Higashiyama à Kyoto

120
FES Au maroc

121
STATIONEMENT
131
132
133
134
 ISOCHRONES
• Le calcul d'isochrones et d'isodistances
permet de calculer et de visualiser sur
unecarte toutes les zones géographiques que
l'on peut atteindre, à pied ou en véhicule,
depuis un point précis dans un laps de temps
ou pour une distance déterminée (par
exemple, toutes les zones pouvant être
atteinte en moins de 15 min
ISOCHRONES
 Responsabilité dans
l’organisation de l’espace

L’architecte peut être recherché en

matière de responsabilité financière
  en cas de faute de conception ,
suivies de désordres matériels ou
d’accident
ROLE DE L’Architecte
 QUELLES GARANTIES ?
• Une Compétence Reconnu par la Loi
• Garantie de Compétence
• Garantie d’ethique ( Prestation de serment
• Garantie professionnelles ( Assurance et
conseil)
• Garantie de Délai
 ETAPES PROJET ARCHITECTURAL
• ETUDES PRELIMINAIRES
• APS
• APD
• DCE
• EXECUTION
• RECEPTION
 Responsabilité dans
l’organisation de l’espace

L’urbaniste n’est pas dans le cas

compte tenu des délais :
 
•La ville continue et évolue
• L’urbanisme signification politique
 PROGRAMMATION ARCHITECTURALE

• Qu’est ce que la Programmation ?

• Quels sont les objectifs de la démarche ?
• Definer les enjeux
• Etapes de la demarche

143
 PROGRAMMATION
ARCHITECTURALE

 
Organigramme
 PROGRAMATION ARCHITECTURALE

• Qu’est ce que la Programmation ?

146
 PROGRAMMATION ARCHITECTURALE

•Quels sont les objectifs de la demarche ?

Définir les objectifs du projet du point de vue :

politique social , Economique , urbain
C’est une Phase Pré Opérationnelle

147
 PROGRAMATION ARCHITECTURALE

•Quels sont les objectifs de la demarche ?

Volet Communication : par la concertation des
populations et leur implication

148
 PROGRAMATION ARCHITECTURALE

•Quels sont les objectifs de la demarche ?

149
Définir les enjeux

150
 PROGRAMMATION ARCHITECTURALE
(QUELQUES REGLES )
• Surfaces Minimum conseillées :
• Pièces Principales : 9m2
• Cuisine 8 m2 ( 3,3 * 2,3)
• Salle de bain 3 m2 ( 1,60 * 1,90 )
• WC : 1 m2 ( 1,25 * 0,80 )
• Chambre enfant 9 m2 ( 2,7*3,4 )
• Chambre Parents 12 m2 ( 3 * 4 )

151
 PROGRAMMATION ARCHITECTURALE
(QUELQUES REGLES )
• Les ANNEXES

• Garage 14 m2 ( 5 * 2,80 )
• Place de parking 12,5m2 ( 5 * 2,5 )
• Cave 4 m2 ( 2*2 )

152
 PROGRAMMATION ARCHITECTURALE
(QUELQUES REGLES )
• Hauteur des pieces

153
PROGRAMMATION ARCHITECTURALE
(QUELQUES REGLES )

156
Les Prises
VILLE DE BANCO et BE
MEGALOPOLES
 DEFINITION DE METROPOLE
• Une métropole est la ville principale d'une région
géographique ou d'un pays, qui, à la tête d'une aire urbaine
importante, par sa grande population et par ses activités
économiques et culturelles, permet d'exercer des fonctions
organisationnelles sur l'ensemble de la région qu'elle domine.
• SIGLES EN URBANISME
URBANSIME OPERATIONEL
URBANISME OPERATIONEL

1. SDAU
2. POS
3. LOTISSEMENT
EXEMPLE DE SDAU
 ETAPES POUR POS
• Etude de Faisabilité
• Se referer au SDAU
• Organiser les zones urbaines ou à Urbaniser
• Proteger les Zones Naturelles
Affectation des ZONES
• Elaboration du Cahier de Charge
• Validation par les commissions d’Urbanisme

186
 ETAPES POUR LOTIR
• Etude de Faisabilité
• Definir le Projet
• Permis de Lotir
• La commercialisation
• Le choix des Intervenants
• Le suivi

187
 Lotissement

TRACE DE VOIRIE
HABITAT UNIFORMES
ESPACE VERT

188
• EXPERTISE IMMOBILIERE
Module 1 – Définitions
Module 2 – Conditions d’exercice
Module 3 – Ethique professionnelle
Module 4 – Principe et méthodes
d’evaluation  

Module 5 – Application
 DEFINITION

L'Expert en évaluation immobilière est un

spécialiste dans l'art d'évaluer les divers
droits dont les biens
immobiliers sont les supports.
Il doit  au minimum :
- soit avoir acquis les connaissances
nécessaires par un enseignement supérieur
spécifique sanctionné par
Diplôme,
 DEFINITION

- soit être titulaire d'un diplôme

d'enseignement supérieur et avoir reçu un
complément de formation
spécifique,
- soit avoir acquis
  une expérience
professionnelle au cours de sept années de
pratique des disciplines
immobilières, dont au moins quatre dans
l'activité d'expertise en évaluation
immobilière.
 DEFINITION

L'Expert assure, en outre, de manière

permanente l'actualisation des
connaissances utiles à l'Expertise dans
les domaines technique,
  économique,
juridique, fiscal et comptable, de façon à
maintenir sa compétence et à
garantir aux utilisateurs la qualité des
travaux pour lesquels il est commis.
 Lexique Immobilier

A - VALEUR VÉNALE
La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou
un droit immobilier pourrait raisonnablement être
cédé en cas de vente amiable au moment de
l'Expertise, les conditions suivantes étant supposées
préalablement
  réunies :
- la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur,
- la disposition d'un délai raisonnable pour la
négociation, compte tenu de la nature
- du bien et de la situation du marché,
 Lexique Immobilier

A - VALEUR VÉNALE
La valeur vénale correspond au prix auquel
un bien ou un droit immobilier pourrait
raisonnablement
  être
cédé en cas de vente amiable au moment
de l'Expertise,
 Lexique Immobilier

A - VALEUR LOCATIVE
Elle s'analyse comme la contrepartie
financière annuelle de l'usage d'un bien
immobilier  dans le cadre d'un
bail. Elle correspond donc au loyer de
marché
 Lexique Immobilier

A - VALEUR D’UTILITE
La valeur d'utilité est définie comme la
somme d'argent (ou encore
l'investissement
  global), qu'un Chef
d'entreprise prudent et avisé devrait
accepter de décaisser pour pouvoir
disposer d'un bien directement
nécessaire à l'exercice de son activité.
 Lexique Immobilier

D – COUT DE REMPLACEMENT BRUT

Il sert notamment à définir la valeur de
remplacement d'un immeuble.
Il comprend le  coût d'achat du terrain et le
coût de construction des bâtiments et
agencements immobiliers,
impôts non récupérables, frais, taxes et
honoraires inclus.
 Lexique Immobilier

E- COUT DE REMPLACEMENT NET

Il s'agit du coût de remplacement brut
duquel on déduit une dépréciation tenant
compte de   la vétusté et de
l'obsolescence.
 Lexique immobilier

F - VALEUR D'APPORT
La valeur d'apport est celle pouvant être
affectée à un bien immobilier dans le cadre
d'une opération
  d'apport
déterminée ou de transfert d'actif.
 G - VALEUR D’ASSURANCE

La valeur d'assurance est la valeur pour laquelle

un bien est assuré auprès d'une Compagnie.
Elle sert de base de calcul au versement des
primes annuelles d'Assurances et de base de
discussion pour le montant éventuel des
indemnités en cas de sinistre.

201
 
Charges de copropriété : charges représentant
l'ensemble des dépenses relatives à l'entretien, aux
réparations des parties communes, et plus
généralement au fonctionnement de l’immeuble.
Les copropriétaires doivent participer au paiement de
ces charges en fonction de l'attribution de tantièmes.
Les charges sont dites récupérables pour la partie
incombant au locataire.
 peine de nullité, une mention (clause suspensive)
précisant que si le prêt n'est pas obtenu, l’acquéreur
n’est pas tenu d’acheter et récupère son acompte. En
tout état de cause, l’acquéreur (non professionnel)
dispose d'un délai de rétractation de 7 jours. 202
 DEFINITIONS DES SURFACES
A - SURFACE CADASTRALE
.
Surface d'un terrain ou d'une assiette foncière telle
qu'elle figure dans les documents cadastraux. En matière
d'origine de propriété, les documents cadastraux ne
constituent qu'une présomption simple. La
surface cadastrale peut être issue d'un arpentage
(mesurage effectué par un géomètre), d'une
détermination
graphique à partir du plan cadastral ou encore de
mesurages effectués sur le terrain pour les plans
numériques.

203
 B - SURFACE UTILE PONDÉRÉE

Elle est établie à partir de la surface utile brute

en décomposant celle-ci en zones affectées de
coefficients
variant en fonction de leur intérêt commercial
(surface de vente, réserves...

204
 ETAPES A SUIVRE
• Lettre de missison
• Engagement
• Visite de terrain
• Compte rendu

205
 ORDRE DE MISSION
• Enregistrement de la demande
• Récapitulatif des caractéristiques de la prestation +
le montant
• Signature du Contrat

206
 VISITE DE SITE
• Levé des lieux
• Observations
• Questions sur les antécédents
• Prise de photo
• Environnement du site

207
 EDITION DU RAPPORT
Il Peut Prendre les formes suivantes :
rapport d’expertise détaillé
rapport d’expertise résumé
certificat d’expertise

208
 Compte rendu
 Remise du rapport par dépôt à domicile
 Remise par email
 Remise du Rapport par courrier recommandé

Ce rapport est établi dans la plus stricte

indépendance, sans intérêt personnel et dans un
soucis de déontologie par le respect de la Charte
de l’Expertise en Evaluation Immobilière et des
Normes d’Expertises Immobilières Européennes 
209
POURQUOI FAIRE UNE EXPERTISE ?

• Estimer la valeur du Bien

• Faire un testament
• Evaluer son Patrimoine Immobilier
• Faire un don
• Vendre
• Hypothequer

210
 L’Objectif de la vente
• Cas d’une vente Urgente
• Cas d’une vente Normale
• Héritage
• Divorce

211
 Evaluer la demande
• Les potentiels acheteurs
• Les possibilités d’aménagement
• Les prix des biens similaires
• Les annonces dans les journaux
• Intensité de ce type de demande

212
 Analyser la Concurence
• Eviter prix trop bas et prix trop haut
• Ne pas être hors marche
• Prèsenter un prix Normal
• Présenter l’ etat réel du Batiment

213
 Choisir le Positionnement
• "Lorsque l’on diffuse l’annonce du bien dans
les journaux , il est important de vérifier
comment celle-ci se situe par rapport aux
autres annonces déjà presente . Ainsi sur un
portail immobilier présentant un classement
des biens par prix, il peut-être judicieux de
proposer un bien à 208 Millions , si le site
recense déjà 7 autres biens du même type à
210 Millions ",
214
 Fixer le Prix
• "Pour l’agent immobilier, il y a souvent un conflit
d’intérêt dans l’estimation d’un bien, car nous
savons tous que le propriétaire ira toujours vers
celui qui lui proposera le prix le plus élevé",
• . La difficulté réside donc dans le fait de
convaincre le propriétaire qui pense trop souvent
que l’agent immobilier souhaite vendre
rapidement le bien pour toucher une commission

215
CONDITIONS D’EXERCICE DE LA PROFESSION

A - CONDITIONS GÉNÉRALES
L'Expert est soit une personne physique, soit
une personne morale.
Si l'Expert est une personne morale, la
Direction technique de celle-ci doit être
assurée par un ou des Experts personnes
physiques.
Avoir l’agrement Technique
216
 CONDITIONS D’EXERCICE DE LA PROFESSION

B - CONDITIONS FINANCIÈRES
- L'Expert convient de sa rémunération avec ses
Mandants.
- Il s'engage à faire couvrir sa responsabilité
civile professionnelle ainsi que celle de ses
collaborateurs par une compagnie
d'assurance notoirement solvable.

217
 ETHIQUE PROFESSIONELLE

A - DEVOIRS DE L'EXPERT
- L'Expert peut refuser une mission, mais s'il
l'accepte il doit la remplir complètement.
- Pendant l'exécution de sa mission, il doit :
· procéder à ses opérations dans l'honneur, la
dignité et la correction,
· accomplir ses tâches en toute impartialité,

218
 ETHIQUE PROFESSIONELLE

A - DEVOIRS DE L'EXPERT
· conserver son indépendance en excluant toute
pression ou influence,
· conclure en toute conscience et bonne foi,
· respecter le secret professionnel,
· déposer ses conclusions dans les délais
convenus.

219
 ETHIQUE PROFESSIONELLE

B - RELATIONS AVEC SES MANDANTS

- L'Expert est présumé indépendant lorsqu'aucun intérêt
personnel, aucun lien de parenté de subordination n'est
susceptible d'influencer son évaluation. Dans le cas
contraire, il doit se récuser.
- Il doit en outre :
• · mettre en oeuvre tous les moyens d'investigation
nécessaires à l'accomplissement de sa mission,
• · être en mesure de justifier ses conclusions,
• · rédiger un rapport clair et précis..
220
 ETHIQUE PROFESSIONELLE

B - RELATIONS AVEC SES MANDANTS

- L'Expert doit
· mettre en oeuvre tous les moyens
d'investigation nécessaires à
l'accomplissement de sa mission,
· être en mesure de justifier ses conclusions,
· rédiger un rapport clair et précis..

221
 ETHIQUE PROFESSIONELLE

C - RELATIONS AVEC SES CONFRÈRES

- L'Expert doit entretenir des relations
courtoises avec ses confrères.
- En toute confraternité, il peut échanger avec
eux les informations et données non
confidentielles utiles à leurs travaux, sans
nuire aux intérêts de son mandant.

222
 ETHIQUE PROFESSIONELLE

D - RESPONSABILITÉ VIS-À-VIS DES TIERS

1 Les principes déontologiques sont développés
dans le Titre IV page 61.
- Le mandant est libre de faire du rapport de
l'Expert telle utilisation qu'il lui plaira pourvu
qu'il en respecte l'intégralité et la finalité
convenue

223
 ETHIQUE PROFESSIONELLE

Vis-à-vis de ses mandants et des tiers, la

responsabilité professionnelle de l'Expert
correspond à son obligation de moyens et non
de résultat.

224
 OUTILS DE L EXPERT
• Télémètre Vitrometre

225
 A regarder lors d’une visite
• L’état du branchement d’eau
• L’état général du jardin, la disjonction de la
construction sur le terrain et les accès ∙
• Les sols et les revêtements de murs
• L’existence éventuelle d’une mitoyenneté de la
maison avec des constructions voisines.
• ∙ Les dimensions de l’entrée et des portes
• La porte d’entrée de la maison est-elle blindée et
comporte-t-elle une serrure 3 points
226
 A Regarder lors d’une visite

• L’état des fenêtres

• L’etanchéite
• Les façades
• Les faux plafonds
• Les prises électriques
• L’etat des fosses septiques

227
 A Regarder lors d’une visite
• Luminosité
• Appareils et luminaires
• Les sols carrelés
• Les tailles de pièces
• Nombre de prises par chambres
• La Mise à la terre

29 avril 2011 228

 A DEMANDER
• Demandez l’âge approximatif de la maison.
• Date du dernier ravalement ? ∙
• Demandez à visiter les magasins et les salles
de bains

229
 PRINCIPE D’EVALUATION

A - TYPES DE VALEURS
Il existe deux catégories de valeurs en matière
de terrains et de bâtiments :
· les valeurs de marché (valeur vénale, valeur
locative),
· les valeurs de remplacement (coût de
remplacement brut ou net).

230
 PRINCIPE D’EVALUATION

• B - MÉTHODES D'ÉVALUATION
Il existe quatre grandes familles de méthodes
d'évaluation de biens immobiliers.
Les méthodes par comparaison directe (ou
méthodes par le marché)
Celles-ci consistent à comparer le bien faisant
l'objet de l'Expertise, à des transactions
effectuées sur des biens équivalents en nature et
en localisation, à une date la plus
231
 PRINCIPE D’EVALUATION

Les méthodes par le revenu

Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un
revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer
constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu
brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une
valeur vénale.

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 PRINCIPE D’EVALUATION

Les méthodes par le coût de remplacement

Celles-ci consistent à reconstituer le prix de
revient du bien, en déduisant le cas échéant
une dépréciation. Cette dernière catégorie de
méthodes est peu utilisée en matière de valeur
de marché. Elle est plus fréquemment utilisée
pour des biens immobiliers très spécialisés ou
pour définir des valeurs d'utilité ou
d'exploitation.
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 PRINCIPE D’EVALUATION

Les méthodes dites "professionnelles"

Celles-ci s'appliquent à des catégories de biens
immobiliers spécifiques ou de type
monovalent (cliniques,hôpitaux, hôtels,
cinémas, théâtres... ) lorsque leur affectation
est maintenue. Ces méthodes sont en fait des
dérivés des méthodes par le revenu ou par
comparaison.

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 PRINCIPE D’EVALUATION

Tableau 3.3 - Décomposition du prix de vente d’un

immeuble
Charge foncière 15 %
Construction
-Gros oeuvre 28 %
-Second oeuvre 28 %
-Etude-contrôles 4 %
Frais annexes 25 %

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