FUNDACION NUEVO

MILENIO

DERECHO INMOBILIARIO
Freddy Antonio Perez Ruiz
 TEMAS A DESARROLLAR
• FUNDAMENTOS DEL DERECHO INMOBILIARIO

• Derechos Reales ( Bienes)

• Contratos.
• Derechos Personales
• CONTRATOS
• Contrato de Compraventa
• Contrato de Arrendamiento Leasing Inmobiliario
• Fiducia Inmobiliaria.
• FORMAS ESPECIALES DE PROPIEDAD INMOBILIARIA
• Copropiedad
• Propiedad Sujeta a Patrimonio de Familia Inembargable
• Propiedad Sujeta a Afectación a Vivienda familiar
• Particularidad de la Propiedad Urbana y la Propiedad Rural
 BREVE RESEÑA
HISTORICA DE LAS
SOCIEDADES
• NOTARIADO Y REGISTRO

• recurso
El técnico
Régimen de del
Legal las formas
Derechoasociativas
Notarial
• Régimen
con una finalidad
Legalcomercial, surgió
del Registro decomo
Instrumentos públicos
una manera de satisfacción a las
necesidades de diferentes comunidades, en
• DERECHO URBANISTICO
cuanto a la facilitación y expansión del
•tráficoLas comercial.
Actuaciones Urbanísticas
Es decir, la organización
•jurídica
El Espacio Publico
de la sociedad comercial fue
•precedida
La Gestión
por Urbana
una realidad en donde la
reunión de esfuerzos permitía un mejor
• PROCESOS
logro de determinadas finalidades.  
JUDICIALES REFERIDOS A INMUEBLES
Es así, como
• Acción en los pueblos de la
Reivindicatoria
antigüedad
• AccionesnoPosesorias
encontramos estructuras
organizativas que puedan asemejarse a las
• La Prescripción
formas asociativas que fueron apareciendo
•en laProcesos
evoluciónRelacionados
de la sociedad concomercial,
la Servidumbre
hasta llegar a la actual, con todos sus tipos
y formas
 DERECHOS REALES

Los derechos reales son los que surgen

de la relación de las personas con las
cosas. La palabra real se deriva del
latín res que significa cosa.
Existen Derechos reales principales y
derechos reales accesorios.

Derechos reales principales: son los

derechos que mejor representa el
concepto de apropiación de la cosa, y
es el derecho de propiedad.

Derecho reales accesorios: Son

aquellos que se otorgan sobre una
cosa con la finalidad de garantizar el
pago de un crédito, y que confiere a su
titular el derecho de preferencia y de
persecución. derecho de crédito
 Derechos Reales Accesorios

Son aquellos que se otorgan sobre una

cosa con la finalidad de garantizar el pago
de un crédito, y que confiere a su titular el
derecho de preferencia y de persecución.
Los derechos reales accesorios son: la
hipoteca, la prenda y la anticresis.
a) La Hipoteca: Es un derecho real
destinado a garantizar el pago de un
crédito, sin desposeer al propietario del
bien gravado.
b) La Prenda: Es un derecho real
inmobiliario que otorga al acreedor la
facultad de conservar en su poder un bien
corporal o incorporal de su deudor para
garantizar el crédito que los vincula..
c) Anticresis: es el derecho real accesorio
que otorga al acreedor el derecho de
conservar en su poder un bien inmueble
de su deudor por el tiempo que dure su
acreencia y con el derecho de percibir los
frutos que se produzcan en el predio dado
en anticresis.
 Derechos Reales Principales

La propiedad: Es el derecho real por excelencia e

implica un poder directo e inmediato sobre las
cosas. El derecho de propiedad asegura el goce
exclusivo de un bien determinado. Esta
determinación es fácil tratándose de los muebles.
Respecto de los inmuebles se efectúa por medio
del deslinde que delimita el fundo en extensión.
El usufructo: es un derecho real que confiere a una
persona llamada usufructuario el derecho de usar
y gozar temporalmente de un bien que pertenece
a otra persona llamado nudo propietario.
El uso: El derecho de uso consiste en la
prerrogativa que tiene su titular de servirse de la
cosa objeto del derecho y percibir sus frutos hasta
la cantidad que le sea necesaria para satisfacer su
necesidad y la de su familia.
Habitación: consiste en la prerrogativa que tiene
su titular de favorecerse el y su familia con el uso
de un local o parte del que se destine a la vivienda
familiar.
La servidumbre: gravamen que pesa sobre un
inmueble en beneficio de otro perteneciente a
distinto dueño.
 QUE ES EL CONTRATO
Un contrato es un acuerdo de voluntades que crea o
transmite derechos y obligaciones a las partes que
lo suscriben. El contrato es un tipo de acto jurídico
en el que intervienen dos o más personas y está
destinado a crear derechos y generar obligaciones .
Quien puede firmar un Contrato?
Es elemento esencial para la validez del contrato
que las partes tengan capacidad legal para contratar
y que cumplan con la actitud jurídica para ejercer
derechos y contraer obligaciones. Pueden ser partes
del contrato:
Los mayores de edad (18 años).
Los menores de 18 años legalmente emancipados.
Mayores de 16 y menores de 18 si tienen
autorización de los padres o de quien los tenga a
su cargo (si viven de forma independiente, con el
consentimiento expreso o tácito de sus padres
o tutores).
No pueden firmar un contrato los menores no
emancipados ni los incapacitados.
 CLASIFICACION DE LOS
CONTRATOS?
• Unilaterales y bilaterales
• Onerosos y gratuitos
• Conmutativos y aleatorios
• Principales y accesorios
• Instantáneos y de tracto sucesivo
• Consensuales y formales o
solemnes
• Públicos y privados
• Nominados o típicos e innominados
o atípicos
 Contrato mas Comunes
Anticresis.- El acreedor adquiere el derecho a percibir los
frutos de un inmueble que tenga su deudor con la
obligación de aplicarlos al pago de los intereses si se
debieran y después al del capital de su crédito.
Arrendamiento.- El arrendador se obliga a la entrega de
un bien mueble o inmueble para que su contraparte, el
arrendatario, la tenga a nombre y en lugar del dueño, y
use y goce de ella, pagando al arrendador un precio de
forma periódica.
Comodato.- Una parte entrega a la otra gratuitamente
una especie, mueble o raíz, para que haga uso de ella,
con cargo de restituir la misma especie después de
terminado el uso.
Compraventa.- Una de las partes (el vendedor) se obliga
a entregar una cosa determinada y la otra parte (el
comprador) paga por ella un precio cierto en dinero o
signo que lo represente.
Hipoteca.- Es un contrato unilateral del que sólo pueden
ser objeto bienes inmuebles y derechos reales
enajenables.
Leasing.- El arrendador traspasa el derecho a usar un
bien a cambio del pago de rentas de arrendamiento
durante un plazo determinado.
 FORMAS ESPECIALES DE
PROPIEDAD INMOBILIARIA
Que es la Copropiedad? Cuando una bien o un derecho
patrimonial pertenece, pro indiviso, a dos o más
personas. Los copropietarios no tienen dominio sobre
partes determinadas de la cosa de forma separada, sino
un derecho de propiedad compacto sobre todas y cada
una de las partes de la cosa en cierta proporción.
Propiedad Sujeta a Patrimonio de Familia Inembargable,
se entiende por patrimonio familiar la afectación de un
bien inmueble para que sirva de vivienda a los miembros
de una familia o este destinado a la agricultura, la
artesanía, la industria o el comercio, por que el entorno
familiar tenga recursos suficientes que aseguren su
subsistencia"
Propiedad Sujeta a Afectación a Vivienda familiar, Es el
Régimen legal que tiene por finalidad asegurar la morada
o el sustento de la familia, mediante la afectación del
inmueble urbano o rural sobre el que se ha constituido la
casa-habitación de ella o en el que se desarrollan
actividades agrícolas, artesanales, industriales o de
comercio, respectivamente. Con tal propósito, se precisa
que el patrimonio familiar es inembargable, inalienable y
transmisible por herencia
 NOTARIADO Y REGISTRO
Régimen Legal del Derecho Notarial: Es el notario público
 Persona natural que presta el servicio de notariado, el
cual es considerado un servicio público. El notario público
está envestido por la ley de la capacidad de dar fe público
sobre los actos y documentos que conozca en ejercicio de
su función. Ley 588 del 2000 . 
Régimen Legal del Registro de Instrumentos públicos, El
registro de la propiedad inmueble es un servicio público
prestado por el Estado por funcionarios denominados
Registradores de Instrumentos Públicos, en la forma aquí
establecida y para los fines y con los efectos consagrados
en las leyes
 El registro de la propiedad inmueble tiene como
objetivos básicos los siguientes:
a) Servir de medio de tradición del dominio de los bienes
raíces y de los otros derechos reales constituidos en ellos
de conformidad con el artículo 756 del Código Civil;
b) Dar publicidad a los instrumentos públicos que
trasladen, transmitan, muden, graven, limiten, declaren,
afecten, modifiquen o extingan derechos reales sobre los
bienes raíces;
c) Revestir de mérito probatorio a todos los instrumentos
públicos sujetos a inscripción.
Régimen Legal del Registro
de Instrumentos públicos

Registro de transferencias y transmisiones Arrastre

de dominio sobre bienes inmuebles tales Arrastre la
la imagen
imagen alal
como: compraventa, dación en pago, marcador
marcador dede posición
posición
donación, pertenencias, expropiación, o
permuta, fusión, transacción, sucesión. En o haga
haga clic
clic en
en el
el icono
icono
general actos o contratos que impliquen para
para agregar
agregar
constitución, declaración, aclaración,
modificación
 
En dónde se debe registrar un
documento?
 
Las Oficinas de Registro están divididas
por círculos regístrales. Cada círculo
maneja, de acuerdo a la ubicación
geográfica, un determinado número de
municipios. Para efectos de conocer en
donde debe registrar su documento 
Régimen Legal del Registro
de Instrumentos públicos
 Cómo registrar un documento?
Usted debe:
-Ubicar su Círculo Registral.
-Efectuar el pago del impuesto de registro.
-Efectuar el pago de los derechos
registrales y surtir la radicación del
documento en la oficina correspondiente.
-Reclamar el documento en la oficina de
registro en la cual se efectuó la radicación.
¿Cuál es el proceso de registro?
Efectuada la radicación del documento,
este pasa a estudio por parte de los
abogados calificadores de cada oficina, y si
es procedente, se efectúa la inscripción de
este sino es viable su inscripción, la oficina
de registro lo devolverá al usuario
motivando su decisión.
 Régimen Legal del Registro de
Instrumentos públicos

 Cuál es el término de vencimiento de una escritura para

registrarla?
El término para el registro depende de, si el documento
es objeto de pago del impuesto de registro, así:
Los Instrumentos otorgados dentro del país tienen dos
meses para registrar en tiempo, contados a partir de la
fecha de otorgamiento, vencidos los cuales se
generaran intereses moratorios, por parte del impuesto
de registro y anotación (Beneficencia).
Los Instrumentos otorgados en el exterior tienen tres
meses para registrar en tiempo, contados a partir de la
fecha de otorgamiento, vencidos los cuales se
generaran intereses moratorios.
La constitución de hipoteca y patrimonio de familia
tienen un término de 90 días hábiles, contados desde la
fecha de autorización de la escritura pública vencidos
los cuales es necesario constituir nueva escritura
pública.
Las medidas cautelares tales como embargo, demanda,
gravámenes de valorización, y sus correspondientes
cancelaciones y los demás actos que no pagan el
impuesto de registro no tienen término.
 Régimen Legal del Registro de
Instrumentos públicos

 
En dónde se cancelan los derechos de registro en
Bogotá?
Dependiendo de la ubicación del inmueble, usted
puede cancelar en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos que le corresponde:

¿Cuál es la tarifa del impuesto de registro

(beneficencia)?
El 1% del valor del acto a registrar.

Cómo puedo solicitar el certificado de tradición?

Usted puede solicitar el certificado de tradición,
con el número de matrícula inmobiliaria, en caso
de no tener esta, se puede consultar por índice
de propietario indicando dirección del predio, la
cédula del propietario o el nombre de este.
 Régimen Legal del Registro de
Instrumentos públicos
  ¿Qué actos son objeto de registro? (Ver Artículo 4° de la Ley 1579 de
2012). Artículo 4°, Actos; títulos y documentos sujetos a registro.
Están sujetos a registro:
a) Todo acto, contrato, decisión contenido en escritura pública,
providencia judicial, administrativa o arbitral que implique constitución,
declaración, aclaración, adjudicación, modificación, limitación, gravamen,
medida cautelar, traslación o extinción del dominio u otro derecho real
principal o accesorio sobre bienes inmuebles;
b) Las escrituras públicas, providencias judiciales, arbitrales o
administrativas que dispongan la cancelación de las anteriores
inscripciones y la caducidad administrativa en los casos de ley;
c) Los testamentos abiertos y cerrados, así como su revocatoria o reforma
de conformidad con la ley.
Parágrafo 1°. Las actas de conciliación en las que se acuerde enajenar,
limitar, gravar o desafectar derechos reales sobre inmuebles se cumplirá y
perfeccionará por escritura pública debidamente registrada conforme  a la
solemnidad consagrada en el Código Civil.  Escritura Pública que será
suscrita por el Conciliador y las partes conciliadoras y en la que se
protocolizará la respectiva acta y los comprobantes fiscales para efecto del
cobro de los derechos notariales y registrales.
Artículo 5°. Circunscripción territorial y competencia. El registro de los
 documentos públicos referidos a inmuebles se verificará en la oficina de
registro de instrumentos públicos en cuyo círculo esté ubicado el bien
inmueble así la radicación o solicitud de registro se haya efectuado por
cualquiera de los medios establecidos en la presente ley.
 Régimen Legal del Registro de
Instrumentos públicos
 
Cómo se actualiza la nomenclatura en el folio de matrícula
inmobiliaria (certificado de tradición)?
Debe Usted llevar a la oficina de registro en donde se encuentra
inscrito su inmueble, el certificado de actualización de
nomenclatura expedido por la oficina de catastro distrital. Debe
llevarlo con copia y registrarlo. Esta actualización no tiene ningún
costo, si no lo protocoliza.
La protocolización o elevarlo a escritura pública ya le generaría
costos notariales y registrales.
 
14. ¿Cómo hago para cancelar la hipoteca de mi casa que ya acabé
de pagar el crédito?
Debe Usted conseguir la minuta de cancelación de hipoteca, con
la entidad bancaria a favor de la cual se constituyó. Luego la lleva
a la notaría y la protocoliza, es decir la eleva a escritura pública.
En la notaría le entregan un certificado de cancelación de su
hipoteca, el cual debe llevar a la oficina de registro en donde se
encuentra inscrito el inmueble, previo el pago del impuesto de
beneficencia. La liquidación de lo que debe cancelar, depende de
la forma como se haya constituido la hipoteca (art. 23 de la Ley
456 de 1999).
 LAS ACTUACIONES
URBANISTICAS

Lo primero que debe verificarse es el tratamiento que al

respecto plantea nuestra Constitución Política de 1991. El
artículo 1 de la Constitución consagra que Colombia es un
Estado social de derecho, que ha sido organizado en
forma de república unitaria, descentralizada y con
autonomía de sus entidades territoriales; que se rige por
principios democráticos y de participación y pluralismo y;
que se funda en el respeto de la dignidad humana, el
trabajo, la solidaridad y la prevalencia del interés general.
En atención a tales principios, el territorio, con los bienes
públicos que de él hacen parte, pertenecen a la Nación.
De tal forma que el Estado tiene la competencia de
intervenir en la explotación de los recursos naturales, en
el uso del suelo, en la producción, distribución, utilización
y consumo de los bienes y, en los servicios públicos y
privados. Esto, para racionalizar la economía con el fin de
conseguir el mejoramiento de la calidad de vida de los
habitantes, la distribución equitativa de las
oportunidades y los beneficios del desarrollo y, la
preservación de un ambiente sano.
 
 LAS ACTUACIONES
URBANISTICAS

Bajo tales principios, la Constitución Política consagra el

derecho de propiedad así: “Artículo 58. Se garantizan la
propiedad privada y los demás derechos adquiridos con
arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser
desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de
la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad
pública o interés social, resultaren en conflicto los derechos
de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el
interés privado deberá ceder al interés público o social.
 
De la misma forma, la constitución consagra los derechos al
adecuado ordenamiento urbanístico de la ciudad, al espacio
público y a la participación en plusvalía, como derechos
humanos de carácter colectivo (o de tercera generación), al
disponer en el artículo 82 que: “Es deber del Estado velar por
la protección de la integridad del espacio público y por su
UNIVERSIDAD DEL ROSARIO FACULTAD DE
JURISPRUDENCIA MAESTRÍA EN DERECHO
ADMINISTRATIVO Gleison Pineda Castro Página 15
destinación al uso común, el cual prevalece sobre el interés
particular. Las entidades públicas participarán en la plusvalía
que genere su acción urbanística y regularán la utilización del
suelo y del espacio aéreo urbano en defensa del interés
 LAS ACTUACIONES
URBANISTICAS

Las normas urbanísticas generales permiten

establecer usos e intensidad de usos del suelo, así
como actuaciones, tratamientos y procedimientos de
parcelación, urbanización, construcción e
incorporación al desarrollo de las diferentes zonas
comprendidas dentro del perímetro urbano y suelo
de expansión. A través de éstas se otorgan derechos
e imponen UNIVERSIDAD DEL ROSARIO FACULTAD
DE JURISPRUDENCIA MAESTRÍA EN DERECHO
ADMINISTRATIVO Gleison Pineda Castro Página 20
obligaciones urbanísticas a los propietarios de
terrenos y a sus constructores; se establecen las
especificaciones de aislamientos, volumetrías y
alturas para los procesos de edificación; se
determinan las zonas de renovación, conjuntamente
con la definición de prioridades
 LAS ACTUACIONES
URBANISTICAS

Lo anterior comprende la acción urbanística, esto es,

la herramienta del municipio, para ejercer la función
administrativa que le compete en términos de
ordenamiento del suelo. De otra parte, la actuación
urbanística se refiere a la parcelación, urbanización y
edificación de inmuebles, de conformidad con el
componente urbano del POT.
 
Entonces, la acción urbanística compete al municipio,
en tanto que la actuación urbanística puede ser
desarrollada por los titulares de la propiedad privada
(en forma individual o en grupos de propietarios
asociados voluntariamente o de manera obligatoria a
través de unidades de actuación urbanística),
directamente por entidades públicas, o mediante
formas mixtas de asociación entre el sector público y
el sector privado.
 
 
 LAS ACTUACIONES
URBANISTICAS
Para comprender mejor los conceptos, resulta
pertinente señalar que el Consejo de Estado, al
pronunciarse sobre una consulta respecto del alcance
de la expresión "proyectos de UNIVERSIDAD DEL
ROSARIO FACULTAD DE JURISPRUDENCIA MAESTRÍA
EN DERECHO ADMINISTRATIVO Gleison Pineda
Castro Página 22 urbanización" y "proyectos de
urbanismo", diferencia estos conceptos para resaltar
que la urbanización se refiere a la parcelación de
predios y la consecuente construcción de conjuntos
habitacionales con su correspondiente
infraestructura de vías y servicios públicos; en tanto
que el urbanismo es mucho más amplio y se refiere a
la proyección y desarrollo de espacios adecuados
para una ciudad ordenada, lo cual engloba el diseño
armónico y la construcción articulada de plazas, vías,
urbanizaciones residenciales, infraestructuras
adecuadas para el comercio, la industria, la
educación, el deporte, et
 
 
PROCESOS JUDICIALES REFERIDOS A INMUEBLES
PROCESOS JUDICIALES REFERIDOS A INMUEBLES

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EJERCICIO DE LA POSESIÓN

Aubry y Rau: “Se llama posesión, en el

sentido más amplio de esta expresión,
al estado o la relación de hecho que da
a una persona la posibilidad física
actual y exclusiva de ejecutar actos
materiales de uso, disfrute o
transformación de una cosa”.