DERECHOS REALES

DOCENTE: Néstor Edwin Piña Cavero

EXTINCION DE LA
PROPIEDAD
 Copropiedad
 Es el derecho real de propiedad que varias
personas tienen simultáneamente según las
cuotas ideales o partes sobre un bien mueble o
inmueble que no esta materialmente divido.
 El articulo 969° del Código Civil, la define de la
siguiente manera: «Hay copropiedad cuando un
bien pertenece por cuotas ideales a dos o mas
personas.
 Caracteres
 a) Es una unidad inmobiliaria que tiene varios
propietarios.
 b) Los copropietarios son simultáneamente
propietarios de la cosa común y de una parte ideal,
proporcional a ella.
 c) Todos los propietarios tienen derechos sobre la
misma, de acuerdo a la proporción en que sean
dueños.
 d) El propietario tiene la facultad de poder gravar o
enajenar su parte alícuota.
 Clases
 a) Bienes producto de la Sucesión Intestada.
 b) Bienes producto de la sociedad de gananciales.
 c) Bienes adquiridos entre dos o mas personas.
Derechos y Obligaciones de los
Copropietarios
 Derechos
 a)Derecho de uso.- El articulo 974° dispone que:
«Cada copropietario tiene derecho a servirse del
bien común, siempre que no altere su destino ni
perjudique el interés de los demás.
 El derecho de usar el bien común corresponde a
cada copropietario. En caso de desavenencia el
juez regulara el uso, observándose las reglas
procesales sobre administración judicial de
bienes comunes».
 Derechos
 b)Derecho de disfrute.- Según lo dispuesto en el
articulo 976° del Código Civil «El derecho de
disfrutar corresponde a cada copropietario. Estos
están obligados a reembolsarse proporcionalmente
los provechos obtenidos del bien.
 c)Derecho a Disposición de la cuota ideal.- Según
el articulo 977° del Código Civil dispone: «Cada
copropietario puede disponer de su cuota ideal y de
los respectivos frutos. Puede también gravarlos».
 Derechos
 d) Derecho a emprender la explotación.- Según
articulo 973° »Cualquiera de los copropietarios
puede asumir la administración y emprender los
trabajos para la explotación normal del bien, si
no esta establecida la administración
convencional o judicial y mientras no sea
solicitada alguna de ellas.
 Derechos
 e)Derecho a reivindicar y defender el bien
común.- Según el articulo 979° del Código Civil
dice que: «Cualquier copropietario puede
reivindicar el bien común. Asimismo, puede
promover las acciones posesorias, los interdictos,
las acciones de desahucio, aviso de despedida y
las demás que determine la ley».
 Derechos
 Esta norma reconoce a favor de cualquier copropietario ejecutar la acción
reivindicatoria, derecho inherente a la propiedad para recuperar la posesión,
objeto de este derecho real.
 f)Derecho de Retracto.- Según articulo 1592° del Código Civil define: «El
derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas personas para
subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del
contrato de compraventa. El retrayente debe reembolsar al adquiriente el
precio, los tributos y gastos pagados por este y, en su caso, los intereses
pactados. Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate
publico».
 g) Derecho de Preferencia.- Articulo 989° del Código Civil, dispone: «Los
copropietarios tienen el derecho de preferencia para evitar la subasta de que
trata el articulo 988° y adquirir su propiedad, pagando en dinero el precio
de la tasación en las partes que correspondan a los demás coparticipes».
 Obligaciones
 a) Obligación de responder por las mejoras.- Articulo
980° del Código Civil señala: «Las mejoras necesarias y
útiles pertenecen a todos los copropietarios, con la
obligación de responder proporcionalmente por los
gastos.
 b) Obligación de pagar gastos de conservación,
tributos, cargas y gravámenes.- Articulo 981° del
Código Civil «Todos los copropietarios están obligados a
concurrir, en proporción a su parte, a los gastos de
conservación y al pago de los tributos, cargas y
gravámenes que afecten al bien común».
 Obligaciones
 c) Obligación de no practicar actos que importen el
ejercicio de la propiedad exclusiva.- Articulo 978° del
Código Civil «Si un copropietario practica sobre todo o
parte de un bien, un acto que importe el ejercicio de
propiedad exclusiva, dicho acto solo será valido desde el
momento en que se adjudica el bien o la parte a quien
practico el acto.
 d) Evicción y saneamiento de la Partición.- Articulo
982° del Código Civil «Los copropietarios están
recíprocamente obligados al saneamiento en caso de
evicción, en proporción a la parte de cada uno.
 Partición
 Consiste en convertir la cuota ideal o abstracta de
cada propietario en un bien material. Es una
operación conmutativa entre los distintos
interesados análogos a una permuta.
 El articulo 985° del Código Civil nos habla
respecto a la Imprescriptibilidad de la acción de
partición lo siguiente: «La acción de partición es
imprescriptible y ninguno de los copropietarios ni
sus sucesores pueden adquirir por prescripción los
bienes comunes».
 Partición
 La participación puede realizarse:
 1 Partición Extrajudicial.- El articulo 986° del
Código Civil sostiene que «Los copropietarios
pueden hacer partición por convenio unánime. La
partición convencional puede ser hecha también
mediante sorteo».
 Partición
 2 Partición Judicial.- Es la que se lleva a cabo
ante el Juez. La acción la puede iniciar cualquier
copropietario o acreedor de este. La sentencia
que ampara la pretensión no adjudica los bienes,
simplemente declara el porcentaje de partición de
cada copropietario frente al bien o la masa de
bienes factibles de división,
 Pacto de Indivisión
 Según lo dispuesto en el articulo 993° del Código
Civil señala respecto al plazo de la indivisión lo
siguiente: «Los copropietarios pueden celebrar
pacto de indivisión por un plazo no mayor de
cuatro años y renovarlo todas las veces que lo
juzguen conveniente.
 Pacto de Indivisión
 El pacto de indivisión que no consigne plazo se
presume que es por cuatro años.
 Para que produzca efecto contra terceros, el pacto
de indivisión debe inscribirse en el registro
correspondiente.
 Si median circunstancias graves el juez puede
ordenar la partición antes del vencimiento del
plazo».
 Medianería
 Las paredes, cercos o zanjas situados entre dos
predios se presumen comunes, mientras no se
pruebe lo contrario.
 Si la pared que separa los predios se ha levantado
en terreno de uno de ellos, el vecino puede obtener
la medianería pagando la mitad del valor actual de
la obra y del suelo ocupado. En tal caso, puede
pedir la supresión de todo lo que sea incompatible
con el derecho que le da la medianería.
 Medianería
 Todo colindante puede colocar tirantes y bigas en
la pared medianera, y servirse de esta sin
deteriorarla, pero no puede abrir en ella ventanas
o claraboyas.
 Cualquier colindante puede levantar la pared
medianera, siendo de su cargo los gastos de la
reparación y cualesquiera otros que exigiera la
mayor altura.
 Medianería
 El articulo 998° del Código Civil impone como
cargas de la medianería lo siguiente: «Los
colindantes deben contribuir a prorrata para la
conservación, reparación o reconstrucción de la
pared medianera, a no ser que renuncien a la
medianería, hagan o no uso de ella».
 Régimen de la Propiedad exclusiva
y Propiedad Común
 Es uno de los regímenes adoptados en la construcción de edificios de
departamentos, de quintas, de casas en copropiedad y otras unidades inmobiliarias
con bienes comunes, cuando pertenezcan a varios propietarios distintos (Articulo
37 de la Ley Nº 27157).  La existencia de bienes comunes determina que estos
bienes son de uso común de los propietarios y sobre los cuales tienen derechos y
obligaciones que deben asumir conjuntamente de acuerdo al reglamento interno que
adopten, y cada propietario tiene una propiedad exclusiva sobre el cual toman
decisiones propias. Esta distinción reemplazó a la antes denominada propiedad
horizontal. En sentido práctico diremos que propiedad exclusiva y propiedad
común existen en las unidades inmobiliarias que tienen bienes comunes, los cuales
son de todos los propietarios  mas no así la propiedad exclusiva que corresponde a
cada uno. La Ley Nº 27157 en su artículo 40 dice que los bienes de propiedad
común pueden ser, según sea el caso:
 Régimen de la Propiedad exclusiva
y Propiedad Común
 a) El terreno sobre el que está construida la edificación;

b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores,
techos y demás elementos estructurales, siempre que éstos no sean
integrantes únicamente de una sección sino que sirven a una o más
secciones;

c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, y, en general, vías aéreas de
circulación de uso común;
d) Los ascensores y montacargas;
e) Las obras decorativas exteriores a la edificación o ubicadas en
ambientes de propiedad común;
 Régimen de la Propiedad exclusiva
y Propiedad Común
 f) Los locales destinados a servicios comunes tales como portería,
guardianía; y otros;
g) Los jardines y los sistemas e instalaciones para agua, desagüe,
electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén
destinados a una sección en particular;

h) Los sótanos y azoteas, salvo que en los títulos de propiedad de las
secciones aparezcan cláusulas en contrario;

i) Los patios, pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos;
j) Los demás bienes destinados al uso y disfrute de todos los propietarios.