Raportare financiară

Proiect seminar- IAS 40 Investiții imobiliare

 I.IAS 40 – investițiile imobiliare

 Investitiile imobiliare se definesc ca fiind acele proprietati imobiliare (terenuri sau

cladiri – sau parti din cladiri – sau ambele) detinute de proprietar (sau de catre
locatar in baza unui contract de leasing) pentru a le inchiria sau pentru a beneficia
de pe urma cresterii lor in valoare si NU pentru:
 a fi utilizate in productia de bunuri, prestarea de servicii sau in scopuri
administrative; sau
 a fi vandute pe parcursul desfasurarii normale a activitatii.
Aspecte principale – exemple de investiții
imobiliare
 a) terenuri detinute, mai degraba, in scopul cresterii pe termen lung a valorii
capitalului, decat in scopul vanzarii intr-un timp foarte scurt, pe parcursul
desfasurarii normale a activitatii;
 b) terenurile detinute pentru a fi utilizate in viitorul inca nedeterminat.
 c) o cladire aflata in proprietatea intreprinderii raportoare
 d) o cladire care este nu este folosita, dar care este detinuta spre a fi inchiriata in
baza unuia sau mai multor contracte de leasing operational.
 Prin urmare, o investitie imobiliara genereaza fluxuri de numerar care sunt in
mare masura independente de alte active detinute de o intreprindere. Acest lucru
diferentiaza investitia imobiliara de alte proprietati imobiliare.
Proprietati imobiliare care nu sunt investitii
imobiliare
 a) Proprietati ocupate de catre proprietar (adica proprietati detinute pentru
utilizarea lor in activitatea de productie, de distributie de bunuri si servicii sau cu
scop administrativ) – tratate de catre IAS 16, Imobilizari corporale;
 b) Proprietati detinute pentru vanzarea in activitatea curenta – tratate de catre IAS
2, Stocuri;
 c) Proprietati ce sunt construite sau imbunatatite cu scopul de a fi folosite ulterior
ca investitii imobiliare.
 d) Proprietati construite sau imbunatatite in numele unor terte parti – tratate de
catre IAS 11, Contractele de constructie;
 Evaluare initiala

 O investitie imobiliara trebuie evaluata initial, la cost. Costurile de tranzactionare

trebuie incluse in evaluarea initiala.
 Costul unei investitii imobiliare achizitionate este format din pretul de cumparare
al acesteia plus orice cheltuieli direct atribuibile (ex. onorariile profesionale
pentru prestarea serviciilor juridice, taxele de transfer a proprietatii si alte costuri
de tranzactionare).
 Costul unei investitii imobiliare construite in regie proprie este costul de la data
la care constructia sau imbunatatirea este finalizata. Pana la acea data, o
intreprindere aplica IAS 16. La acea data, proprietatea imobiliara devine investitie
imobiliara si se aplica acest standard.
 Evidența investițiilor imobiliare - debit
În debitul contului 215 “Investiții imobiliare” se înregistrează:
valoarea investițiilor imobiliare achiziționate, realizate din producție proprie, primite ca aport la capitalul
social (404, 235, 456);
valoarea investițiilor imobiliare primite cu titlu gratuit (475);
valoarea investițiilor imobiliare achiziționate de la entități afiliate sau de la entități asociate și entități
controlate în comun (451, 453);
costurile estimate inițial cu dezafectarea investițiilor imobiliare și alte acțiuni similare legate de acestea
(151);
creșterea față de valoarea contabilă netă, rezultată din reevaluarea investițiilor imobiliare, dacă nu a existat o
descreștere anterioară recunoscută ca o cheltuială aferentă investițiilor imobiliare reevaluate (105);
creșterea față de valoarea contabilă netă, rezultată din reevaluarea investițiilor imobiliare, recunoscută ca
venit care să compenseze cheltuiala cu descreșterea, recunoscută anterior la acel activ (755);
valoarea amortizării investițiilor efectuate de chiriași la proprietățile primite cu chirie și restituite
proprietarului (281).
 Evidența investițiilor imobiliare - credit

 În creditul contului 215 “Investiții imobiliare” se înregistrează:

 valoarea neamortizată a investițiilor imobiliare scoase din evidență (658);
 amortizarea investițiilor imobiliare scoase din evidență (281);
 descreșterile față de valoarea contabilă netă, rezultate din reevaluarea investițiilor
imobiliare, în limita soldului creditor al rezervei din reevaluare (105);
 valoarea descreșterii rezultate din reevaluarea investițiilor imobiliare, recunoscută
ca o cheltuială cu întreaga valoare a deprecierii, atunci când în rezerva din
reevaluare nu este înregistrată o sumă referitoare la acel activ (655);
 valoarea amortizării investițiilor imobiliare, eliminată cu ocazia reevaluării din
valoarea contabilă brută a acestora (281).
 Modelul bazat pe valoarea justa

 Dupa recunoasterea initiala, o intreprindere care alege modelul bazat pe

valoarea justa trebuie sa evalueze toate investitiile sale imobiliare la valoarea lor
justa, cu exceptia cazului in care intreprinderea nu are capacitatea de a determina
aceasta valoare justa. In rarele cazuri in care nu se poate determina o valoare justa,
o intreprindere trebuie sa evalueze acea investitie imobiliara utilizand tratamentul
de baza prezentat in IAS 16.Valoarea reziduala a investitiei imobiliare trebuie
presupusa a fi egala cu zero. Intreprinderea trebuie sa continue aplicarea IAS 16
pana la momentul cedarii investitiei imobiliare.
 Un castig sau o pierdere aparut(a) in urma unei modificari a valorii juste a
investitiei imobiliare trebuie inclus(a) in profitul net sau in pierderea neta a
perioadei in care apare.
 Modelul bazat pe cost

 Dupa evaluarea initiala, o intreprindere care opteaza pentru modelul bazat pe cost trebuie sa evalueze toate
investitiile sale imobiliare utilizand tratamentul contabil de baza din IAS 16, adica la cost, mai putin orice
amortizare cumulata si orice pierderi cumulate din depreciere.
 Transferuri la sau de la categoria de investitie imobiliara trebuie facute numai atunci cand exista o modificare
a utilizarii, evidentiata de:
 (a) inceperea utilizarii de catre proprietar, pentru un transfer de la investitie imobiliara la alte proprietati
imobiliare;
 (b) inceperea procesului de imbunatatire, in perspectiva vanzarii, pentru un transfer de la investitie imobiliara
la stocuri;
 (c) incheierea utilizarii de catre proprietar, pentru un transfer de la alte proprietati imobiliare la investitii
imobiliare;
 (d) inceperea unui leasing operational cu o alta parte, pentru un transfer de la stocuri la investitii imobiliare;
sau
 (e) definitivarea procesului de constructie sau imbunatatire, pentru un transfer de la proprietatea imobiliara in
curs de constructie sau imbunatatire (acoperita de IAS 16) la investitie imobiliara.
 Pentru transferul unei investitii imobiliare inregistrate la valoarea justa la proprietati imobiliare
utilizate de proprietar sau stocuri, costul proprietatii, in scopul contabilizarii ei ulterioare conform
IAS 16 sau IAS 2 trebuie sa fie valoarea sa justa de la data modificarii utilizarii.
  
 Daca o proprietate imobiliara utilizata de proprietar devine o investitie imobiliara care va fi
inregistrata la valoarea justa, o intreprindere trebuie sa aplice IAS 16 pana la data modificarii
utilizarii. Intreprinderile trebuie sa trateze orice diferenta de la acea data, dintre valoarea
contabila a proprietatii imobiliare, in baza IAS 16, si valoarea sa justa, la fel ca pe o
reevaluare, in baza IAS 16.
 Pentru un transfer de la stocuri la investitie imobiliara care va fi inregistrata la valoarea justa,
orice diferenta intre valoarea justa a proprietatii imobiliare la acea data si valoarea sa contabila
anterioara trebuie recunoscuta in profitul net sau pierderea neta a perioadei.
 Principalele modificari ale standardului

 Initial, IAS 40 a fost adoptat de catre IASB in anul 2000 si a inlocuit IAS 25 –
Contabilitatea investitiilor - emis in 1986. Ulterior, IAS 40 a fost revizuit in anul 2003.
 Principalele modificari aparute fata de versiunea anterioara a IAS 40 sunt prezentate
mai jos:
 A) o proprietate aflata in posesia beneficiarului leasingului, in cazul unui contract de
leasing operational, poate fi clasificata si tratata ca o investitie imobiliara daca:
 a) celelalte elemente ale definitiei unei investitii imobiliare sunt respectate;
 b) leasingul operational este tratat ca un leasing financiar, in concordanta cu IAS 17;
si
 c) beneficiarul utilizeaza modelul valorii juste, stabilit de Standard pentru bunul in
cauza.
 Data aplicării

 Acest standard se aplica situatiilor financiare care acopera perioade incepand cu

situatiile financiare care incep cu, sau dupa, data de 1 ianuarie 2005 si modifica
versiunea initiala a standardului emisa in anul 2000.
 Aplicație I.

 Entitatea X, care intră în aria de aplicare a OMFP nr. 7/2019, achiziționează la

data de 20.12.N-1 o clădire la prețul de 252.000 lei cu scopul de a fi închiriată
terților în baza unui contract de leasing operațional. Durata de viață utilă a clădirii
a fost estimată la 30 de ani, iar metoda de amortizare este cea liniară. Valoarea
reziduală se neglijează la calculul amortizării. La 01.03.N, clădirea este închiriată
terților, iar la această dată entitatea decide să aleagă pentru evaluarea sa modelul
bazat pe valoarea justă, investiția imobiliară fiind evaluată la: a) 260.000 lei; b)
240.000 lei.
 Ne propunem să contabilizăm în conformitate cu prevederile OMFP nr. 7/2019
operațiunile aferente exercițiilor financiare N-1 și N.
✔ Exercițiul financiar N-1

– Achiziția clădirii (societatea a optat pentru taxare și se încadrează în condițiile de aplicare a

taxării inverse conform art. 331 alin. (2) lit. g) din Codul fiscal):
252.000 lei 2152 = 404 252.000 lei
„Investiții imobiliare „Furnizori de imobilizări”
evaluate la cost”

47.880 lei 4426 = 4427 47.880 lei

„TVA deductibilă” „TVA colectată”
– Achitarea datoriei față de furnizor:
252.000 lei 404 = 5121 252.000 lei
„Furnizori de imobilizări” „Conturi la bănci
în lei”
✔ Exercițiul financiar N

– Înregistrarea amortizării activului pe perioada 01.01-01.03.N:

Amortizarea aferentă perioadei 01.01-01.03.N = 252.000 lei/30 ani x 2 luni/12 luni = 1.400 lei

1.400 lei 6811 = 2815 1.400 lei

„Cheltuieli de exploatare privind „Amortizarea
amortizarea imobilizărilor investițiilor imobiliare
a investițiilor imobiliare evaluate la cost”
și a activelor biologice
productive evaluate la cost”

Amortizarea cumulată pe perioada 01.01-01.03.N se ridică la 1.400 lei, iar valoarea rămasă a
clădirii la această dată este de 250.600 lei (252.000 lei – 1.400 lei).
Cazul a)

– Transferul investiției imobiliare evaluate la cost în categoria investițiilor imobiliare evaluate la

valoarea justă, la 01.03.N:

Valoarea rămasă a investiției imobiliare evaluate la cost la 01.03.N = 252.000 lei – 1.400 lei =
250.600 lei

Valoarea justă a investiției imobiliare evaluate la cost la 01.03.N = 260.000 lei

Câștig din evaluarea la valoarea justă = 260.000 lei – 250.600 lei = 9.400 lei

– Anularea amortizării investiției imobiliare evaluate la cost:

1.400 lei 2815 = 2152 1.400 lei
„Amortizarea „Investiții imobiliare
investițiilor imobiliare evaluate la cost”
evaluate la cost”
– Recunoașterea câștigului din evaluarea la valoarea justă a investiției imobiliare:
260.000 lei 2151 = % 260.000 lei
„Investiții imobiliare 2152 250.600 lei
evaluate la valoarea justă” „Investiții imobiliare
evaluate la cost”
7561 9.400 lei
„Câștiguri din evaluarea
la valoarea justă
a investițiilor imobiliare”
Cazul b)

– Transferul investiției imobiliare evaluate la cost în categoria investițiilor imobiliare evaluate la

valoarea justă, la 01.03.N:

Valoarea rămasă a investiției imobiliare evaluate la cost la 01.03.N = 252.000 lei – 1.400 lei =
250.600 lei

Valoarea justă a investiției imobiliare evaluate la cost la 01.03.N = 240.000 lei

Pierdere din evaluarea la valoarea justă = 250.600 lei – 240.000 lei = 10.600 lei

– Anularea amortizării investiției imobiliare evaluate la cost:

1.400 lei 2815 = 2152 1.400 lei
„Amortizarea „Investiții imobiliare
investițiilor imobiliare evaluate la cost”
evaluate la cost”
– Recunoașterea pierderii din evaluarea la valoarea justă a investiției imobiliare:
250.600 lei % = 2152 250.600 lei
240.000 lei 2151 „Investiții imobiliare
„Investiții imobiliare evaluate la cost”
evaluate la valoarea justă”
10.600 lei 6561
„Pierderi din evaluarea
la valoarea justă
a investițiilor imobiliare”
 Aplicație II.
Compania X detine o proprietate compusa dintr-un teren si un magazin vechi, ca investitie.
Proprietatea este reevaluata pentru prima data in baza IAS 40 de la o valoare ramasa de 20 0.000
(teren la cost de 100.000 si magazinul la valoare ramasa de 100.000) la o valoare justa de 100.
Evaluarea este bazata pe conceptul de “utilizare cea mai buna si eficienta” a proprietatii si
presupune o dezvoltare completa a locului, incluzand demolarea magazinului si constructia unei
cladiri de birouri moderne. Cum trebuie inregistrata valoarea justa de 100.000?

a) intreaga valoare de 100.000 trebuie alocata terenului. Valoarea magazinului trebuie redusa
la zero;
b) magazinul trebuie inregistrat la valoarea ramasa de 10.000, iar diferenta de 90.000 trebuie
alocata terenului;
c) alocare proportionala intre teren si magazin pe baza valorilor ramas e ale fiecarui element
(50/50%)

Raspuns:
Raspunsul corect este a).
In baza IAS 40, cea mai buna reprezentare a valorii juste a unei proprietati este data de valoarea de piata a acesteia.
Determinarea valorii de piata pe baza conceptului de “utilizare cea mai buna si eficienta” a proprietatii este cea mai utilizata
forma de evaluare. Astfel, nu numai valoarea in uz a activului, ci si orice alternativa de folosire a activului trebuie luata in
calcul pentru evaluarea lui la valoarea justa.
Evaluarea magazinului pe baza acestui concept inseamna ca valoarea de piata cea mai mare este obtinuta in conditiile in
care magazinul este demolat in vederea modernizarii locului. Cum valoarea de piata in aceste conditii este zero, valoarea
ramasa a magazinului trebuie redusa la zero, iar valoarea reevaluata trebuie alocata in intregime terenului.
 Aplicație III.

 Intrebare:
 Intreprinderea C se muta din cladirea folosita pana in prezent ca sediu pentru biroul central pentru a o
inchiria unei terte parti. La acea data, cladirea avand o valoare ramasa (cost minus amortizare
cumulata) de 80 a fost reevaluata pentru prima data in baza IAS 40, la 100. In cazul in care
intreprinderea C adopta modelul bazat pe valoarea justa, unde trebuie recunoscuta diferenta dintre
valoarea justa si valoarea ramasa a cladirii?
 a) In capitalurile proprii, ca rezerva de reevaluare
 b) In contul de profit si pierdere, ca venit. 
 Raspuns:
 Raspunsul corect este a).
 Cand un activ ocupat in prealabil de proprietar devine investitie imobiliara in baza IAS 40, castigul
sau pierderea din reevaluarea activului la valoarea justa trebuie recunoscuta ca o rezerva de
reevaluare, in baza IAS 16. La vanzarea activului, si numai atunci, surplusul de reevaluare este
transferat in Rezultatul reportat fara a avea impact in contul de profit si pierdere.
Concluzii

 Contabilitatea investiţiilor imobiliare se deosebeşte esenţial de contabilitatea

proprietăţilor imobiliare utilizate de posesor, factorul principal fiind trăsăturile
distincte ale acestora, precum şi scopul deţinerii lor, fapt pentru care au fost necesare
reglementări specifice privind contabilizarea acestora. În reglementările contabile,
noţiunea investiţiilor imobiliare se tratează în mod diferit, astfel încât unele definiţii
nu limitează deţinerea acestora doar pentru acordarea lor în leasing operaţional sau
pentru majorarea capitalului. Consider că definiţia investiţiei imobiliare nu exprimă
claritate referitor la terenurile deţinute în leasing. În cele mai frecvente cazuri,
terenurile sunt deţinute în leasing opeaţional, iar în leasing financiar acestea sunt
deţinute exclusiv când se estimează că la finele contractului dreptul de proprietate
asupra acestora va fi transmis locatarului (practica dovedeşte că asemenea situaţii pot
apărea foarte rar sau nu apar de loc). În opinia noastră, acest fapt trebuie evidenţiat în
definiţie pentru a nu crea incertitudini în calificarea terenurilor ca investiţii imobiliare.
Autorul a aprofundat sub aspect teoretic definiţia investiţiei imobiliare.