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Rendas fundiárias, Preço do solo urbano e

Distribuição espacial dos usos do solo

Fernanda Furtado

Com base em
Martim Smolka
Samuel Jaramillo
Renda

ZC

ZH

ZRu

RAU

Distância
Fonte: Samuel Jaramillo, 1994
Densidade alta Densidade baixa

Renda

ZC

ZM
P ZH

ZRu

RAU

Distância
Densidade alta Densidade baixa

Renda

ZC

ZM ZHv
P2 ZH

P1 ZRu

RAU

Distância
Custo Lucro PP Area Area PTM PU Renda Renda
(20%) C T Total Unit.
CA = 100 20 120 100 100 160 1,6 40 0,40
1,0

CA = 120 24 144 100 50 160 1,6 16 0,32


2,0

CA = 100 20 120 100 100 200 2,0 80 0,8


1,0

CA = 120 24 144 100 50 200 2,0 56 1,12


2,0

A B A+B Dado PTM/ PTM- RT /


Area C PP Area T

Fonte: Samuel Jaramillo, 2005


Interação entre técnicas
• Nas zonas onde o preço final da construção
é baixo, a técnica que se impõe é a de
menor densidade
• É necessário que o preço final de
construção supere um determinado nível
para que seja viável uma técnica de maior
densidade
• A utilização dessa técnica na nova situação
eleva ainda mais a renda da terra.
Renda

Técnica 2

Técnica 1

ICi

Menor Maior PUM


PP (C+L) Densidade Densidade
Alteração no Zoneamento

Mais-valias fundiárias
$ por alteração de uso
residencial para
Pb comercial

Pa

O B C A E D Km
tro
n
Ce

Mais-valias são geradas quando se altera


usos em conformidade com o mercado
Efeito do zoneamento restritivo ao mercado
Uso exclusivo
residencial

$
Uso comercial

Uso residencial

B C A Km
ntro
Ce

Limite urbano
Fonte: Martim Smolka, 2005
Efeito do zoneamento restritivo ao mercado
Com o zoneamento o comércio já não
Uso exclusivo pode usar toda a área OA.
residencial As famílias podem ocupar BC e
portanto já não necesitam de toda a
$ área AD.

Pb Comércio reduzindo seu ganho, pagando


mais pela terra

Pa

O B C A E D Km
tro
n
Ce

CA + AE = BC
Movimentos Estruturais dos preços do solo urbano

ESPECULAÇÃO

preço

tempo
A B Fonte: base em Samuel Jaramillo, 1994
Movimentos Estruturais dos preços do solo urbano
Especulação PASSIVA

• Interesse em fazer coincidir suas operações com períodos e situações


de aceleração dos preços urbanos
• Fora deste período, interesse em liberar seu capital e repetir a operação
em outro local que esteja experimentando aceleração de preços
• Não é o causador da aceleração de preços
• Não tem controle ativo sobre os causadores do aumento de preços
– Conhecimento intuitivo do funcionamento do mercado
– Entendimento das leis de transformação do espaço urbano
– Acesso à informação sobre a atuação do Poder Público
– Mapeamento das ações do grande capital incorporador
– Bloqueio do fluxo de informações ao mercado
RISCO E INCERTEZA DE GANHOS
Movimentos Estruturais dos preços do solo urbano
Especulação INDUTIVA

• Grandes inversões financeiras


• Impacto sobre os imóveis do entorno
• Especulação “passiva programada”
• Alterações de usos e densidades não antecipadas pelos proprietários
dos terrenos, mediante “inovação”
• Incidência sobre normativa urbanística e atuação pública urbanizadora
• Marketing – captura da ideologia de qualidade de vida
• Natureza velada pela atuação produtiva
– Não é foco de controle da especulação
– Especulação passiva + ativa = indutiva
– Obsolescência programada do parque construído
REDUÇÃO DE RISCOS E INCERTEZAS
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRA

ANTECIPAÇÃO – ÁGIO SOBRE


VALORIZAÇÃO FUTURA DO
IMÓVEL (TÍTULO DE VALOR) MOMENTO 3

EXPANSÃO DAS BASES DE INCIDÊNCIA

MOMENTO 2
DAS RENDAS
GANHO DE FUNDADOR
EX: APART HOTEL
(mudanças de uso do solo
strictu sensu)
CRIAÇÃO DE RENDAS
EX: CONDOMÍNIO BARRA

NO
T ERRE MOMENTO 1
D O GANHO PELO PODER DAS INCORPORADORAS
ÇO
PRE
CUSTO DO TERRENO

CUSTOS DE CONSTRUÇÃO E
OUTROS CUSTOS DADOS

Fonte: base em Martim Smolka, 1987