Derecho

real es el poder jurdico de una persona sobre una cosa, en virtud del cual se puede obtener directamente de la cosa todas o alguna de sus utilidades, con exclusin de injerencias extraas, y que con suficiente publicidad se adhiere y sigue a la cosa, pudiendo oponerse a cualquier interesado.

1) 2) 3) 4) 5) 6)

Es un poder jurdico, un complejo de facultades de la persona sobre la cosa. Su objeto son las cosas. Tiene dos elementos: sujeto y objeto. Su rgimen legal es de orden pblico. Slo pueden ser creados por ley (numerus clausus). Se adquieren por la tradicin.

Son oponibles erga homnes, es decir, se oponen a todos los integrantes de la comunidad. 8) Requieren publicidad. 9) Se ejercen por la posesin. 10) Por su duracin, pueden ser temporales o perpetuos. 11) Se les aplica el principios ius preferendi: el 1 en constituirlo es preferido al constituido luego.
7)

 Art.

2.502 C.Civ.: Los derechos reales slo pueden ser creados por la ley. Todo contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales, o modificase los que por este Cdigo se reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer.

La razn: la preocupacin de Vlez por evitar la multiplicidad de derechos reales, que en el derecho feudal haban causado graves males a la riqueza inmobiliaria. Nota al art. 2828: la naturaleza de los derechos reales... est fijada en consideracin al bien pblico y al de las instituciones polticas y no depende de la voluntad de los particulares.

Ello no obsta a que los derechos reales puedan tener fuente contractual, pero en estos casos la voluntad de las partes se limita a dar a luz el derecho real, y sus caracteres y reglamentaciones estarn predeterminados por la ley.

 Es

el poder o seoro que el hombre ejerce de manera independiente y efectiva sobre las cosas. es tener una cosa bajo poder, pudiendo disponer de ella fsicamente y defenderla de toda accin extraa (arts. 2311 y 2400 C.Civ.).

Poseer

 Corpus: Animus:

es la materialidad de la cosa

es la intencin de someter a la cosa a un derecho de propiedad. Slo mediante la conjuncin de corpus y nimus es posible adquirir la posesin.

 Basta

conservar el nimus. La posesin se mantiene por la sola voluntad de conservar la posesin, aunque el poseedor no tenga la cosa por s o por otro. La posesin no se pierde, siempre y cuando otra persona no se apodere de la cosa con intencin de ejercer sobre ella un derecho real.

 Ocurre

por la prdida del corpus, del nimus o de ambos elementos:

Prdida del corpus: 1) Imposibilidad fsica de ejercer actos posesorios 2) Cosas puestas fuera del comercio 3) Destruccin o muerte de la cosa

Prdida del nimus: Cuando otra persona detenta la posesin de la cosa Prdida del corpus y el nimus: 1) Por tradicin 2) Por abandono de la cosa

 Tenencia

y posesin son bsicamente tener una cosa. La diferencia es que en la tenencia, efectivamente reconoce en otro la propiedad, y no pretende ejercer derechos reales sobre la cosa (ej.: locatario, arrendatario). Quien detenta la posesin, adems de tener la cosa bajo su poder, tiene el nimo de ser su dueo.

Art. 2.503 C. Civ.: son derechos reales: 1 El dominio y el condominio; 2 El usufructo; 3 El uso y la habitacin; 4 Las servidumbres activas; 5 El derecho de hipoteca; 6 La prenda; 7 La anticresis; 8 La Superficie Forestal. (Prrafo incorporado por art. 13 de la Ley N 25.509 B.O. 17/12/2001.)

A) Sobre cosa propia: * Dominio * Condominio * Propiedad horizontal * Derecho de superficie forestal

B) Sobre cosa ajena: 1) Sobre la sustancia: * Uso * Usufructo * Habitacin * Servidumbre 2) Sobre el valor: * Hipoteca * Prenda * Anticresis

 Sujeto:

Personas fsicas y jurdicas.

Objeto:

Son las cosas (s/ arts. 2311 y 2312 C.Civ.).

Causa:

Son todos los actos susceptibles de producir alguna adquisicin, modificacin, transferencia o extincin de derechos reales.

 Es

el derecho real por el cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin de una persona. el derecho de usar y disponer de una cosa de la manera ms absoluta.

Es

 Dominio pleno o perfecto: Cuando es perpetuo, y la cosa no est gravada con

otro derecho real.

Dominio imperfecto: Cuando no es perpetuo Cuando est desmembrado Cuando sea fiduciario Cuando es revocable, sea porque: 1. El transmitente puede dejarlo sin efecto; o 2. El propietario pueda ser privado de la propiedad por una causa proveniente de su ttulo; 3. Se encuentre afectado con una condicin resolutoria.

 Es

absoluto: Oponibilidad erga homnes Otorga el mximo de facultades respecto de la cosa. Es exclusivo: Se ejerce por su titular por el todo. Es perpetuo: Subsiste con independencia del ejercicio que se haga de l.

 Material:

la propiedad se extiende al suelo en toda su profundidad, y al espacio areo sobre el suelo en lneas perpendiculares. Extensin a los accesorios: que se encuentren natural o artificialmente unidos. Frutos y productos

 Son

los lmites dentro de los cuales debe restringirse el ejercicio normal del derecho de propiedad, o de conciliar los intereses opuestos de los vecinos. Restricciones de inters pblico: se rigen por el derecho administrativo (polica de la construccin, salubridad, etc.). Restriccin a la disposicin material: excavaciones, medianera, humos y olores, etc.).

 ORIGINARIOS

Apropiacin (aprehensin de la cosa abandonada

o sin dueos) Especificacin (transformacin de una cosa en otra con el trabajo personal) Accesin (crecimiento de una cosa mueble o inmueble) Percepcin de frutos (naturales y civiles) Usucapin (posesin adquisitiva)

 DERIVADOS

Tradicin Sucesin mortis causa

 Absoluta

Destruccin o consumo de la cosa

Relativa

Abandono de la cosa Enajenacin de la cosa

Transmisin judicial del dominio

 Es

el derecho real de dominio que pertenece a varias personas por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. cada titular le corresponde una parte ideal sobre el todo.

 Por Por Por

contrato actos de ltima voluntad disposicin legal (ej.: medianera)

 Titularidad Pluralidad Unidad

sobre una cuota de sujetos

de objeto

 Usar
Para

la cosa conforme a su destino

realizar sobre la cosa actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio del derecho de propiedad, se requiere el consentimiento de todos los condminos. relacin a su cuota, cada condmino goza de su derecho de propiedad y puede ejercerlo sin el consentimiento de los dems propietarios.

En

 Pagar

los gastos de conservacin de la cosa. Se libera abandonando su derecho de propiedad. Deudas contradas a favor de la comunidad: responde quien la contrajo, no obstante la repeticin entre condminos. Cargas reales: cada parte est obligado por el todo.

 Particin:

convierte a las partes ideales en partes materialmente determinadas, o se procede a la venta de la misma.
Particin en especie Particin por venta

Abandono

de la cosa

Enajenacin

 Art.

2807 C.Civ.:

es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia.

 Es

un derecho real (genera una relacin directa e inmediata con la cosa). Es un derecho de usar y gozar la cosa, no de disponer de ella. Es un derecho real que se constituye sobre cosa ajena. No es un derecho absoluto: est condicionado a que no se altere su sustancia.

 Es

un derecho temporario: personas fsicas (vitalicio); personas jurdicas (20 aos); Es intransmisible: acaba con la vida del beneficiario y no se transmite a los herederos. Es divisible: su beneficio se puede dividir.

 Uso

y goce de la cosa

Las

Prohibicin

de alterar la sustancia en el ejercicio del derecho Objeto: cosas determinadas, universalidades, crditos, etc. Recae sobre cosa ajena

ms completas facultades Uso, goce y disposicin

Objeto:

slo cosas determinadas sobre cosas propias

Recae

 Hay

dos derechos cualitativamente iguales Hay comunidad de intereses C/u tiene todos los derechos inherentes a la propiedad Cualquiera puede pedir la divisin y liquidacin

Hay

dos derechos cualitativamente distintos Hay intereses independientes Las facultades inherentes a la propiedad estn divididas

 El

locatario solo tiene un derecho personal sobre la cosa

locador est obligado a garantizarle el uso y goce de la cosa

Es

un derecho real

El

El

propietario slo est obligado a permitirle el uso y goce de la cosa

 Perfecto:

recae sobre cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar su sustancia (ej.: inmuebles). No hay transmisin de la propiedad. recae sobre cosas que el usufructuario no puede gozar sin consumir o cambiar su sustancia (ej.: granos, dinero, etc.). Hay transmisin de la propiedad.

Imperfecto:

 Por

contrato oneroso o gratuito Por actos de ltima voluntad Por disposicin legal (ej.: bienes de los hijos) Por prescripcin adquisitiva
Para

ser oponible a terceros, el usufructo debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble.

 Tiene

carcter temporario, para evitar la desmembracin ilimitada de la propiedad.

Lmites: Personas

fsicas: vitalicio Personas jurdicas: 20 aos

No pueden ser objeto de usufructo:

Bienes

del Estado. Bienes dotales El propio usufructo Derechos reales de uso y habitacin Servidumbres reales activas Derechos de hipoteca, anticresis y prenda Crditos legalmente intransmisibles (ej.: alimentos)

 Revocacin

del usufructo Muerte del usufructuario Expiracin del trmino de duracin No uso durante 10 aos Consolidacin (cuando el usufructuario obtiene la nuda propiedad) Enajenacin Prdida o destruccin total Prescripcin adquisitiva de terceros Renuncia del usufructuario

 El

uso comprende:

Servirse de la cosa Tomar los frutos y semillas necesarios para el

usuario.
El

derecho de habitacin, aplicado a un inmueble, otorga la utilidad de morar en ella.

 Es

un derecho real Es una servidumbre Es un derecho sobre cosa ajena Es una servidumbre temporaria Es intransmisible a ttulo hereditario Es esencialmente personal Es indivisible

 Por

contrato (a ttulo oneroso o gratuito) Por legados Por prescripcin adquisitiva

 Pueden

ser objeto del uso y la habitacin toda cosa no fungible, mueble o inmueble, que produzca una ventaja econmica.

 Limitadas

a las necesidades del usuario o habitador y su familia. Si es sobre un inmueble, se extiende a los inmuebles por naturaleza y accesorios. Si produce ms frutos de los necesarios para la subsistencia del usuario, hay concurrencia de posesin de frutos entre usuario y propietario. Derecho de preferencia sobre los frutos respecto al propietario y al usufructuario.

 En

el uso: se pueden alquilar los inmuebles, ms no los muebles la habitacin: no existe la posibilidad de alquilar ni muebles ni inmuebles.

En

 Las garantas pueden ser Personales: fianza Reales: hipoteca, prenda y anticresis. En este caso

hay una deuda determinada, afectada al pago de una deuda.

Si

bien el patrimonio es garanta de los acreedores, las garantas reales permiten al mismo escapar de las reglas del concurso y de la quiebra.

 Art.

3108 C.Civ.: es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre bienes inmuebles, que continan en poder del deudor.

Concede

ius preferendi sobre el bien hipotecado. Concede ius persequendi contra quien lo tenga en su poder.

 La

hipoteca es siempre convencional Surte efectos contra terceros solo despus de su inscripcin
Los

privilegios son legales Sus efectos derivan de la misma naturaleza del crdito.

 Es Es

un derecho real

un derecho accesorio: porque se constituye en seguridad de un crdito.

Sigue la suerte y la condicin jurdica del crdito que

garantiza. Jurisdiccin y competencia: la misma que corresponde a la ejecucin hipotecaria. Si se extingue el crdito, se extingue la hipoteca. La nulidad de la deuda importa la nulidad de la hipoteca.

 Es

un derecho indivisible: aunque el inmueble sea divisible, o sean varios, todos responden por la deuda completa. Hay indivisin de la deuda (la extincin parcial de la deuda no extingue la hipoteca). convencional: slo surge por convenio de partes.

Es

 Pueden hipotecarse: Inmuebles por su naturaleza, por accesin fsica o

moral, y por su carcter representativo.

No pueden hipotecarse: Bienes de dominio del estado Inmuebles afectado como bien de familia Cosas muebles Derechos reales o personales Bienes futuros

 La

hipoteca se extiende a:

Accesorios unidos al principal (accesorios,

servidumbres, etc). Mejoras Construccin sobre terreno vaco Ventajas por extincin de servidumbre Alquileres o rentas Indemnizacin por seguros

 Capacidad: Al ser un acto de disposicin, se requiere capacidad

para enajenar. Representantes de incapaces: necesitan autorizacin judicial. Menores emancipados: pueden constituir hipoteca sobre:
Bienes adquiridos a ttulo oneroso Cualquier bien, si uno de los cnyuges es mayor de edad, y hay acuerdo Cualquier bien, por cualquier ttulo, si cuentan con autorizacin judicial.

 No pueden constituir hipoteca: Quienes no pueden obligarse (penados,

interdictos, comerciantes fallidos, religiosos profesos, etc.).

La

hipoteca constituida por un incapaz puede ser RATIFICADA con efecto retroactivo, una vez que haya cesado la incapacidad (casos de nulidad relativa, ausencia de perjuicios a terceros).

 Escritura

pblica (art. 3128 C.Civ.). Es una forma ad solemnitatem. Puede constituirse y aceptarse por actos separados. Debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble (publicidad y seguridad jurdica).

 Debe

inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble para que resulte oponible a terceros.

Tiene

prioridad en grado la hipoteca constituida e inscripta en primer lugar. efectos de la inscripcin duran 20 aos, salvo que se renueve antes de ese plazo (art. 3151 C.Civ.).

Los

 Pierde

el rango y el orden de preferencia. Se extingue el ius persequendi. Se conserva el derecho de renovar la hipoteca, con los efectos de una primera inscripcin. No procede si ya fue declarada la quiebra del deudor. Si no se renueva la inscripcin, caduca la hipoteca.

 Causas relacionadas con la deuda: La extincin de la obligacin principal causa la

extincin de la deuda.
Causas

relacionadas con el derecho del constituyente

Si el que la constituye tiene un derecho condicional, y

ste se resuelve. Si se confunden las calidades de propietario y acreedor.

 Causas relacionadas con la cosa: Renuncia expresa del acreedor en escritura pblica. Destruccin de la cosa (puede subsistir parcialmente,

ej sobre el suelo; y se extiende sobre los seguros derivados). Si la cosa es vendida en pblico remate (desde que se consigna el precio a la orden del juez).
Causas

relacionadas a la duracin del gravamen:

Pasados 20 aos de la inscripcin, si no es renovada.

 Acto

que deja sin valor jurdico la inscripcin de la hipoteca. ser voluntaria o judicial (insuficiencia de la escritura, pago, ausencia del acreedor con domicilio desconocido).

Puede

 Cancelacin

de la hipoteca: de la inscripcin:

La hipoteca se extingue de pleno derecho.

Cancelacin

La hipoteca mantiene validez entre las partes,

pero resulta inoponible a terceros. La reinscripcin hace perder el ius preferendi y el ius persequendi que gozaba el acreedor.

 Art.

3.204 C.Civ.: habr prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda

 Es

un contrato real Es bilateral Es oneroso Es formal (escrito, sea pblico o privado)

 Que

exista una obligacin principal a la cual garantizar. Que la cosa dada en prenda sea entregada. El deudor prendario responde por eviccin.

 Es

necesario que el constituyente tenga capacidad para enajenar (acto de disposicin).

Casos

de incapacidad: se aplican las reglas generales en materia civil. alguna de las partes es incapaz, el contrato es nulo y se debe restituir la cosa (si se ha entregado).

Si

 Para

que la prenda sea vlida, la tradicin debe ser real y efectiva.

Cosas materiales: Debe ser una posesin real y efectiva. La cosa puede ser depositada en poder de un

tercero.
Crditos o derechos: Entrega del ttulo al acreedor o a un tercero

 Cosas

muebles con valor econmico, existentes y debidamente individualizadas. Crditos documentados. Derechos de patentes de invencin, de autor, etc. No puede recaer sobre cosas futuras.

 Es

un contrato formal, que debe ser realizado por escrito (instrumento pblico, o privado con fecha cierta).

 El

derecho de prenda es real, accesorio e indivisible. Otorga ius preferendi e ius persequendi. El acreedor prendario no tiene derecho ni a los frutos ni a los intereses. El acreedor posee derecho de retencin sobre la cosa hasta que no se verifique el pago ntegro. Puede pedir la venta de la cosa en pblica subasta si el deudor no cancela su deuda.

 Por Por Por

extincin de la obligacin principal. renuncia del acreedor.

venta de la cosa prendada: el privilegio se extiende al precio.