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VALORACION DE SERVIDUMBRES

CASO ECOPETROL
Héctor J. Sanabria Martínez
Jefe Unidad de Gestión Inmobiliaria y Activos Fijos
hector.sanabria@ecopetrol.com.co

Julio  de 2008
AGENDA

2.Características generales de los criterios de Indemnización

4.Criterio Metodológico

VALORACION DE SERVIDUMBRES: CASO ECOPETROL
CARACTERISTICAS GENERALES DE
LOS CRITERIOS DE INDEMNIZACION

Que no dependan de la voluntad o imaginación del funcionario de turno.


Objetividad
Asegura que se pueda demostrar, verificar, comprobar y confirmar el monto de
indemnización en cualquier momento y por cualquier persona dentro de ciertos
límites probabilísticos.

Deben estar formados por conceptos, juicios y raciocinio, los cuales se


Racionalidad fundamentan en principios y leyes científicas y sociales para permitir explicar
los procesos y conexiones existentes entre la afectación y el criterio de avalúo
utilizado.

Se propone no analizar la afectación con un enfoque de totalidad, sino


Analítica comenzando por descomponer el objeto de estudio, circunscrito en un marco
determinado.

Este análisis no puede olvidar el examen de la interdependencia de las partes


con el todo, pues la síntesis es la base fundamental del proceso.

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CARACTERISTICAS GENERALES DE
LOS CRITERIOS DE INDEMNIZACION

Justicia: Sin afectar los intereses de los particulares, ni los del


Proyecto. Con ajuste a nuestra legislación.

Principios Equidad: Se mide a todos con la misma regla

Transparencia Los acuerdos pueden ser conocidos por todos los


involucrados.

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INDEMNIZACION POR SERVIDUMBRE

Gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro de distinto dueño


(Art. 879 C.C.)

Limitante sobre el derecho de dominio, no es una compra.


Definición
En términos prácticos, es el derecho de tener instalada la infraestructura
petrolera el predio de un particular.

Requiere de claridad respecto de la situación legal: no es viable sobre


mejoras, sobre posesiones inscritas ni sobre sucesiones sin liquidar

Total (pozos, tuberías superficiales): El proyecto se reserva el pleno


usufructo del área
Tipos de
afectación Parcial (eléctrica, tuberías enterradas): Tiene dos restricciones: no se
permite sembrar árboles de raíz profunda, ni levantar edificaciones de
carácter permanente.

Criterios metodológicos desarrollados por ECOPETROL


Determinación
económica
Variables: fertilidad, pendiente, propiedad privada

Con base en avalúos comerciales por zonas homogéneas físicas


Proporcional a la afectación

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GRADO DE AFECTACION

Item Infraestructura Grado de Afectación

1 Areas de Locación Total


2 Líneas de Flujo / Oleoducto superficiales Total
Por infraestructura 3 Líneas de Flujo / Oleoducto enterradas Parcial
4 Vías de acceso Total
5 Líneas eléctricas Parcial
6 Acueductos / Vertimientos superficiales Total
7 Acueductos / Vertimientos enterrados Parcial
8 Casetas / Torres - Postes Total
9 Unidades rectificadoras de protección catódica Total

Item Uso del suelo Grado de


Afectación
1 Urbano Total
2 Ecosistema frágil p.e. zonas de páramo, zonas de desierto, zonas de Total
manglares, etc.
Por Uso del
3 Rural explotada con árboles de raíz profunda Total
suelo
4 Cuando el predio es afectado en una proporción superior al 70% del Total
área total del inmueble como en zonas de minifundio.
5 Uso recreacional – zona de expansión Parcial
6 Rural en otros usos Parcial

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VARIABLES

Cuantifica la afectación básica

Propiedad Se asimila al concepto de renta absoluta


Privada
Se cuantifica como el valor comercial básico, o sea el más bajo del Municipio.

Apreciación Clase de Tierra (VP) Indice de afectación (%)


Excelente 92 10
Muy Buena 80 14
Buena 73 22
Moderadamente Buena 67 29
Fertilidad
Moderadamente Buena a Mediana 61 36
(Valor Mediana 55 43
Potencial) Mediana a Regular 49 50
Regular 44 56
Regular a Mala 38 63
Mala 30 72
Mala a Muy Mala 23 80
Muy Mala 17 87
Improductiva 6 100

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VARIABLES

Clasificación % Pendiente Factor de Factor Indice de


Regresión Acumulado afectación
a 3 0,69 0,69 1%
b 7 1,61 2,30 4%
c 12 2,76 5,06 8%
Pendiente d 25 5,75 10,81 17%
e 50 11,50 22,31 36%
f 75 17,25 39,56 63%
g > 75 23,16 62,72 100%
L Cortes 62,72 - 100%

a) Afectación Total
Vs= Vc
Donde
Vs Valor de servidumbre por hectárea
Vc Valor comercial de la franja, por hectárea
b) Afectación parcial

Vs = Pp + (Vc * (Ivp *70% + Ip *30%))


Donde
Vs Valor de servidumbre por hectárea
Vc Valor comercial de la franja, por hectárea
Pp Propiedad privada
Ivp Indice de afectación por valor potencial
Ip Indice de afectación por pendiente.

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VARIABLES

Clasificación % Pendiente Factor de Factor Indice de


Regresión Acumulado afectación
a 3 0,69 0,69 1%
b 7 1,61 2,30 4%
c 12 2,76 5,06 8%
Pendiente d 25 5,75 10,81 17%
e 50 11,50 22,31 36%
f 75 17,25 39,56 63%
g > 75 23,16 62,72 100%
L Cortes 62,72 - 100%

a) Afectación Total
Vs= Vc
Donde
Vs Valor de servidumbre por hectárea
Vc Valor comercial de la franja, por hectárea
Integración de
Variables b) Afectación parcial

Vs = Pp + (Vc * (Ivp *70% + Ip *30%))


Donde
Vs Valor de servidumbre por hectárea
Vc Valor comercial de la franja, por hectárea
Pp Propiedad privada
Ivp Indice de afectación por valor potencial
Ip Indice de afectación por pendiente.

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IMPOSICION DE SERVIDUMBRE

“…Los predios de propiedad particular deberán soportar, todas


las servidumbres legales que sean necesarias para la
Sustento legal construcción, montaje, instalación, mejoras, adiciones,
conservación, mantenimiento, y restauración de obras
públicas…” (Art. 111, Decreto 222/83)

Competencia: Por cuantía.

Depósito judicial: Estimado de indemnización.

Admitida la demanda, traslado al demandado por 3 días.

Si no se puede notificar, se aplica el inciso 2, Art. 452 CPC.


Procedimiento
Imposición provisional: 2 días siguientes a la presentación de
la demanda – En la práctica 20-30 días.

Qué se discute: El monto de la indemnización

Cómo se fija la indemnización: Dictamen pericial

CRITERIOS PARA LA GESTION INMOBILIARIA  10
IMPOSICION DE SERVIDUMBRE

Sólo se puede trabajar sobre las áreas autorizadas por el Juez. Si


requiere áreas adicionales, previamente debe modificarse la demanda
y ser aprobadas por el Juez.

Previo a la imposición provisional debe amojonarse el área y ser


verificada por el abogado para garantizar conformidad física con la
demanda.

El día de la imposición deben acompañar la diligencia: comisión de


Consideraciones Topografía, HSE, obras civiles y el abogado.
especiales
Se debe dejar una copia del acta de la diligencia de imposición
provisional en el frente de obra.

Gestión Inmobiliaria debe remitir una copia de la diligencia de


imposición provisional al propietario por correo certificado.

En caso de oposición a los trabajos, debe acudirse a una querella


policiva con fundamento en la orden del Juez.

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GRACIAS