TEMA: Condiiile de validitate a contractului de vanzare-cumprare 1. Capacitatea prilor de a incheia contractul. 2. Consimmantul prilor. 3. Obiectul contractului.

Ca orice contract, pentru a produce efecte juridice i contractul de vanzare-cumprare trebuie s intruneasc condiii generale de validitate, un consimmant valabil al prilor care oblig, prile s aib capacitatea de a contracta, s existe un obiect determinat, licit i posibil, cauza contractual s fie licit i moral s corespund cerinelor de form etc. 1. Capacitatea prilor de a incheia contractul. Calitatea de pri in contractul de vanzare-cumprare o are: a) Vanztorul, care poate fi orice persoan fizic sau juridic, creia dup tipul contractului de vanzare-cumprare in condiiile articolelor 2022 Cod civil le este admis aceast calitate. b) Cumprtorul, care de asemenea poate fi orice persoan fizic sau juridic, creia dup tipul contractului de vanzare- cumprare in condiiile articolelor 20 - 22 Cod civil le este admis aceast calitate. Totodat, cunoatem cazuri in care calitatea de cumprtor poate fi limitat pornind de la anumite caliti ale cumprtorului. Astfel, spre exemplu, calitatea de cumprtor nu o poate avea persoana fizic strin sau apatridul i persoana juridic neautohton in cazul in care obiect al vanzrii cumprrii apare un sector de teren agricol. De asemenea se exclude calitatea de cumprtor a persoanei care organizeaz i petrece licitaia in ce privete bunurile vandute la aceast licitaie etc. Nu poate avea calitatea de cumprtor tutorele i curatorul, soul i rudele acestora de pan la gradul al patrulea inclusiv la incheierea contractului de vanzare-cumprare cu persoana pus sub tutel sau curatel. Nu poate

avea calitatea de cumprtor mandatarul dac incheie vanzareacumprarea diri numele mandantului cu sine insui, chiar i prin reprezentant, cu excepia cazurilor cand este autorizat expres sau cand mandantul cunoate faptul i nu obiecteaz impotriva lui. 2. Consimmantul prilor. Realizarea consimmantului constituie una din condiiile de validitate, care la contractul de vanzare-cumprare uneori poate servi drept moment de constatare a incheierii contractului. Pornind de la aceasta, este deosebit de necesar de a determina correct momentul realizrii consimmantului in contractul de vanzare-cumprare. Dup regula general, consimmantul in contractul de vanzare-cumprare este realizat atunci cand prile au convenit asupra condiiilor eseniale ale contractului. Din categoria condiiilor eseniale ale contractului fac parte condiiile referitor la: bunul vandut, preul bunului, termenul i modul de transmitere a bunului, termenul i modul de transmitere a preului i termenul de garantare a viciilor bunului vandut etc. Respectiv, din momentul cand a fost realizat acordul de voin cu privire la aceste momente considerm, c consimmantul in contractul de vanzare-cumprare a fost realizat, iar in ce privete cazul cand acesta apare ca un contract consensual, atunci acest fapt consemneaz i momentul incheierii contractului. 3. Obiectul contractului. Pornind de la regula general prin care determinm obiectul contractului, i anume obiect al contractului constituie totul ceia cu privire la ce prile dobandesc drepturi i obligaii, urmeaz a enuna i categoriile obiectului la contractul de vanzare-cumprare: a) Obiectul intrinsec il formeaz: 1) Transmisiunea bunului vandut, care presupune actul de transmitere de facto a posesiei asupra bunului vandut de la vanztor ctre cumprtor i primire a bunului de ctre cumprtor. Dup prevederile articolului 760 Cod civil, bunul se consider transmis din momentul predrii efective a bunului fie ctre cumprtor, fie ctre persoana indicat de acesta sau din momentul punerii bunului la dispoziia

cumprtorului dac bunul urmeaz s fie predat la locul aflrii lui. Este foarte important de a determina corect momentul cand se consider executat obligaia de a transmite bunul. Astfel, regula principal dup care se determin momentul transmisiunii bunului de la vanztor ctre cumprtor este c vanztorul a efectuat transmiterea bunului ctre cumprtor atunci cand a efectuat predarea de facto a bunurilor acestuia sau persoanei indicate de acesta. Totodat, ins, prile la incheierea contractului pot stabili i alt modalitate a momentului considerrii transmiterii bunului. Astfel, dup cum prevede articolul 760 Cod civil, moment al transmisiunii bunului poate fi i momentul cand vanztorul a asigurat accesul cumprtorului la bun pentru a fi recepionat. 2) Transmisiunea preului. Transmisiunea preului apare drept obligaie corelativ celei de transmitere a bunului, ins nu poate fi nici intr-un caz drept condiie reciproc de executare. Astfel, cumprtorul nu poate indrepti intarzierea achitrii preului cu intarzierea predrii bunului 122. La incheierea contractului prile pot stabili de asemenea i condiii referitor la modul de transmitere a preului. Este vorba despre transmiterea preului bunului cumprat direct vanztorului sau transmiterea prin intermediul unor tere persoane, inclusiv i prin utilizarea serviciilor instituiilor financiare, in acest sens, executarea obligaiei cumprtorului de a transmite preul se consider avut loc la momentul cand vanztorul sau tera persoan care reprezint interesele vanztorului a intrat sau are posibilitatea de a intra in posesia banilor. 3) Transmiterea dreptului de proprietate. Din definiia dat in articolul 753 Cod civil, reiese c odat cu transmisiunea bunului, vanztorul asigur transmiterea dreptului de proprietate asupra acestuia. Pornind de la definiia contractului de vanzare-cumprare, putem deduce, c odat ce vanztorul este obligat pe lang transmiterea efectiv a bunului s transmit i dreptul de proprietate asupra acestuia, atunci momentul transmiterii bunului poate s nu coincid cu momentul transmiterii dreptului de proprietate. Acest fapt poate fi argumentat i prin prevederile articolului 214 Cod civil i prevederilor Legii cadastrului bunurilor imobile, prin care se stabilete

c dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile dobandit prin contractul de vanzare-cumprare este dobandit din momentul inregistrrii in cadastrul bunurilor imobile. in acest sens, este necesar de a ine cont de faptul, c la transmiterea dreptului de proprietate pot fi constatate urmtoarele situaii la care se aplic anumite reguli, cum ar fi: a) dreptul de proprietate este transmis cumprtorului in momentul transmiterii bunului dac legea sau contractul nu prevede altfel; b) dreptul de proprietate este transmis anterior momentului transmiterii bunului; c) dreptul de proprietate este transmis ulterior momentului transmiterii bunului. Prima regul se aplic in cazul in care nici contractul de vanzarecumprare, nici legea civil nu stabilete momentul transmisiunii dreptului de proprietate in raport cu momentul transmiterii bunului. In aa caz, odat ce vanztorul a transmis posesia sau a acordat accesul cumprtorului la intrarea in posesie asupra bunului, se va considera c a avut loc transmisiunea dreptului de proprietate. Cea de-a doua i a treia regul sunt aplicate in situaia in care fie legea civil, fie contractul 123 prevede c dreptul de proprietate asupra bunului vandut se transmite anterior sau ulterior momentului de transmitere a posesiei asupra bunului. Astfel, momentul dobandirii dreptului de proprietate poate fi considerat momentul incheierii contractului, care efectiv este anterior momentului dobandirii posesiei asupra bunului, momentul achitrii preului, care de asemenea poate fi anterior transmiterii bunului, momentul inregistrrii contractului, care poate fi ulterior transmiterii bunului etc. Acest fapt are o importan esenial in ceea ce privete executarea obligaiilor contractuale. Astfel, dac dreptul de proprietate asupra bunului este aprut ulterior momentului de transmitere a bunului sau concomitent cu aceasta, la o eventual neexecutare a obligaiei vanztorului de a transmite posesia asupra bunului, cumprtorul va putea cere executarea silit a obligaiei de a transmite bunul, pe cand in cazul in care dreptul de proprietate a fost dobandit anterior momentului de intrare in posesia bunului, la o eventual neexecutare a obligaiei vanztorului de a transmite posesia

asupra bunului cumprtorul va putea cere revendicarea bunului avut in proprietate. 4) Garantarea in caz de eviciune. Situaia in care cumprtorul este pus in pericolul de a pierde total sau parial dreptul asupra bunului cumprat prin intervenia unei persoane dreptul crea a aprut anterior momentului incheierii contractului se consider caz de eviciune. Articolul 766 Cod civil stabilete c in caz de eviciune cumprtorul este obligat s cheme (s atrag) in calitate de coparat vanztorul. in cazul in care cumprtorul nu atrage vanztorul in calitate de coparat, ultimul este scutit de rspundere fa de vanztor dac dovedete c atragerea sa in proces ar fi prevenit eviciunea. 5) Garantarea lipsei viciilor i garantarea calitii bunului vandut. Conform prevederilor articolelor 763 i 764 Cod civil, vanztorul este obligat s predea cumprtorului bunul fr vicii materiale i juridice. in ce privete viciile bunului vandut, este necesar de a face deosebire intre viciile bunului i defectele acestuia. Este vorba despre faptul, c uneori la incheierea contractului defectele materiale ale bunului nu se consider de ctre pri drept vicii ale acestuia. Astfel, in cazul vanzrii-cumprrii unui autoturism, defeciunea sistemului de franare poate nu fi considerat de ctre pri drept viciu al bunului, dat fiind faptul, c in momentul incheierii contractului cumprtorul cunotea despre aceasta, iar mai mult decat atat il satisfcea aceast stare, deoarece defectul respectiv a influenat esenial la micorarea preului. Aadar, viciile bunului vandut pot fi de natur juridic i materiale. Se consider vicii materiale acele care posed defecte sau care au fost predate in cantitatea necorespunztoare clauzelor contractului. Vicii juridice sunt cele care presupun dreptul unui ter asupra bunului cumprat, dar despre care cumprtorul nu cunoate. Regula principal care privete garantarea viciilor este c cumprtorul pate cere inlturarea doar acelor vicii despre care nu tia i nu putea ti la momentul primirii bunului sau incheierii contractului. Cumprtorul, constatand prezena viciilor bunului cumprat inainteaz pretenii cu privire la viciile bunului imediat ce le-a constatat, dar nu mai tarziu de termenul stabilit in contract, sau dac contractul nu prevede un aa termen - nu mai tarziu de ase luni din momentul transmiterii bunului.

6) Conservarea bunului vandut. Dup prevederile articolului 780 Cod civil cand cumprtorul intarzie s ia bunul sau nu pltete preul, dac plata preului i transmiterea bunului urmeaz a fi fcut simultan, vanztorul trebuie s ia msuri rezonabile pentru a-1 conserva. 7) Inlturarea viciilor bunului vandut. Vanztorul, la cererea cumprtorului este obligat s inlture din cont propriu viciile bunului vandut sau s admit reducerea preului, dac la aceasta pretinde cumprtorul. b) Obiectul extrtinsec il formeaz: 1) Bunul vandut. Pentru ca un bun s poat constitui obiectul material al prestaiei vanztorului, aceasta trebuie s indeplineasc cumulativ urmtoarele condiii: s fie in circuitul civil; s existe in momentul incheierii contractului su s poat exista in viitor; s fie determinat sau determinabil licit i posibili; s fie proprietatea vanztorului; Bunul s fie in circuitul civil. Articolul 286 Cod civil stabilete, c bunurile pot circula liber cu excepia cazurilor cand circulaia lor este limitat sau interzis prin lege 124. Ingrdirea circuitului civil poate fi: absolut - care privete bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraie a legii fac obiectul proprietii publice i care sunt inalienabile, i; relativ, referitoare la bunurile care, nefiind inalienabile, pot fi vandute-cumprate, dar numai de ctre anumite persoane sau numai in anumite condiii 125. Regula general dup care determinm bunurile care sunt in circuitul civil este "toate bunurile sunt in circuitul civil dac legea nu prevede altceva". in literatura de specialitate apar opinii dup care un bun poate fi declarat inalienabil, adic scos din circuitul civil prin convenia prilor, nu numai prin lege. Este vorba de cazul cand prile contractante pot conveni asupra clauzei de inalienabilitate a bunurilor care formeaz obiectul contractului, cu condiia, ins, ca aceast clauz s fie temporar i s justifice un interes legitim. 126 Bunul s existe in momentul incheierii contractului. insi prevederile articolului 753 Cod civil presupune, c vanztorul transmite cumprtorului un bun existent. Astfel, articolele 765, 772, 773, 774, 775 Cod civil, precum i alte articole, presupun in mod implicit imposibilitatea vanzrii unui bun inexistent. in acest sens, este deosebit de important de a determina corect faptul, c este

vorba despre un bun concret existent sau de un alt bun, care poate aprea in calitate de obiect al vanzrii-cumprrii. Spre exemplu, la vanzarea unui set de elemente care poate s formeze o garnitur de mobil nu este corect s spunem, c obiect al vanzrii-cumprrii este garnitura de mobil, ci doar setul de elemente din care poate fi asamblat aceast garnitur. in acest caz argumentm cu faptul, c la o eventual insuficien a numrului de detalii din set, cumprtorul poate inainta pretenii cu privire la lipsa detaliilor din setul pentru asamblarea garniturii de mobil, pe cand in cazul in care in contract ar figura ca obiect al vanzrii garnitura de mobil, cumprtorul nu mai poate inainta pretenii cu privire la lipsa crorva elemente ale garniturii, deoarece conform prevederilor articolului 765 Cod civil, acesta a avut posibilitatea de a verifica prezena sau lipsa unui element al garniturii i respectiv acesta putea inainta pretenii doar cu privire la viciile latente. in acest sens, in contractul de vanzarecumprare, dac prile au convenit asupra cumprrii unui set de elemente pentru asamblarea garniturii de mobil, atunci in contract nu trebuie s figureze ca obiect garnitura de mobil, deoarece la momentul incheierii contractului aceasta efectiv nu exist. Bunul s fie determinat sau determinabil, licit i posibil. Necesitatea determinrii bunului vandut reiese din mai multe considerente. Corecta apreciere a naturii, cantitii i naturii bunului d posibilitate ca prile s poat confirma executarea deplin i corespunztoare condiiilor enunate la realizarea consimmantului. Astfel, determinarea bunului in contractul de vanzare-cumprare privete stabilirea naturii, cantitii i calitii bunului. Uneori, determinarea cere indicarea i altor parametri identificatorii, cum ar fi locul amplasrii 127, numrul de identificare, numrul de inregistrare etc. Astfel, de exemplu, o construcie este determinat prin indicarea localitii in care este situat, apoi strada, numrul cadastral, dimensiunile etc. Bunul trebuie s fie posibil din punct de vedere fizic (material) i juridic, in fine, bunul ce constituie obiectul contractului trebuie s fie licit i moral ceea ce presupune posibilitatea utilizrii lui fr careva impact amoral 128. Bunul s fie in proprietatea vanztorului. Odat ce prin contractul de vanzare-cumprare se produce transmisiunea dreptului de proprietate, este firesc c aceast transmisiune urmeaz a fi fcut de la proprietar. Legislaia cunoate, ins, cazuri cand cel cec

asigur transmisiunea bunului i a dreptului de proprietate nu este i proprietarul bunului. Este vorba de cazurile de instrinare forat a bunurilor realizat de regul de instana de judecat sau de ctre alte organe ale statului care dup legislaie posed asemenea competen. 2. Preul contractului. Preul este obiectul prestaiei cumprtorului constand intr-o sum de bani, care dup aprecierea prilor constituie valoarea bunului vandut. in acest context este necesar de a face difereniere intre preul i costul bunului, unde costul bunului reprezint valoarea efectiv a acestuia, care cuprinde cheltuielile suportate pentru confecionarea bunului, pe cand preul reprezint valoarea atribuit bunului de ctre pri la contract. Preul poate s coincid, dar de regul acesta este diferit de costul bunului el poate fi cat mai mare atat i mai mic. Pentru calificarea contractului incheiat drept contract de vanzarecumprare, iar in unele cazuri i pentru valabilitatea contractului de vanzare-cumprare preul trebuie s fie fixat in bani. Astfel articolul 756 Cod civil stabilete in mod expres c "preul bunului trebuie exprimat in bani." Dac contraprestaia transmiterii bunului are o alt exprimare decat in bani, atunci este imposibil de a califica contractul respectiv drept contract de vanzare-cumprare. El apare in aa caz drept un contract de schimb sau de alt natur. Uneori, pornind, ins, de la faptul c contraprestaia transmisiunii dreptului de proprietate asupra bunului poate fi de asemenea o sum de bani anume preul apare ca indiciu principal de relevare a calificativului contractului de vanzare-cumprare. Exemplificm aceasta prin faptul, c contraprestaia transmisiunii dreptului de proprietate asupra bunului poate fi o sum de bani i in contractul de rent. Aici ins suma de bani apare drept o prestaie de intreinere, care nu este neaprat s fie echivalent valorii bunului care a fost transmis in proprietate debirentierului. Este deosebit de important de inut cont de faptul c dac se instrineaz ins numai o cot-parte individualizat din imobil pentru pre determinat, iar cealalt parte in schimbul intreinerii exist dou contracte distincte, cuprinse intr-un singur act, urmand a se aplica pentru fiecare contract regulile corespunztoare. Astfel, dac se stipuleaz in actul prilor c 1/3 din im obil se instrineaz pe un anumit pre, iar 2/3 din imobil se

instrineaz in schimbul intreinerii, acel act va cuprinde dou contracte distincte, primul de vanzare-cumprare i al doilea de intreinere. 129 Prin urmare, asupra 2/3 din bunul dobandit in proprietate va exista grevarea dreptului de proprietate-inalienabilitatea pe durata vieii credirentierului, iar 1/3 din bunul vandut va fi liber de o atare grevare. Corespunztor i in registrul cadastral al bunurilor imobile, dei dobanditorul in urma incheierii acestor contracte a dobandit dreptul de proprietate asupra intregului imobil, oricum vor fi efectuate dou inscrieri, deoarece i natura actelor svarite i natura efectelor acestora este diferit. Dac in contractul de vanzare-cumprare, preul bunului nu este determinat in mod expres sau implicit intr-o dispoziie care permite s fie determinat, se va considera, c prile s-au referit tacit la preul practicat in mod obinuit in momentul incheierii contractului, in ramura comercial respectiv pentru aceleai bunuri vandute in imprejurri comparabile 130. In lipsa, ins, a unei careva posibiliti de a determina preul bunului, contractul va lovit de nulitate. Uneori legislatorul nu las la latitudinea prilor aprecierea preului in contractul de vanzarecumprare. Astfel, Legea privind Programul de privatizare pentru anii 1997-1998 stabilete, c terenurile aferente intreprinderilor privatizate se instrineaz doar le preul normativ stabilit conform Legii cu privire la preul normativ i modul de vanzare-cumprare a pmantului 131. in asemenea caz, posibilitatea stabilirii unui alt pre, chiar i mai mare decat cel normativ are drept efect declararea nulitii contractului de vanzare-cumprare 132. O condiie stabilit referitor la pre este aceea ca preul s fie serios. Stabilirea caracterului de pre serios constituie o problem ce poate fi apreciat in fiecare caz concret in baza imprejurrilor concrete de incheiere a contractului. Practica contractual ne demonstreaz, c preul poate fi superior sau inferior valorii bunului car formeaz obiectul vanzrii. Aceasta se argumenteaz cu faptul, c prile sunt libere s determine valoarea la care se vinde bunul. in acest caz s-a spus c nu trebuie confundat neseriozitatea preului cu validitatea lui, intrucat in caz de neseriozitate, preul contractului este nul absolut, iar in caz de validitate a preului, contractul de vanzare - cumprare este valabil. 133 In cazul in care preul este sincer i serios ins este mult inferior sau superior valorii reale a lucrului vandut, contractul va fi valabil deoarece prile sunt libere s determine preul.