Universitatea Cretin Dimitrie Cantemir Bucureti

Facultatea de Drept Cluj-Napoca

Referat

ORDONANA PREEDINIAL N MATERIE

LOCATIV
(PROCEDURI SPECIALE DE SOLUIONARE A LITIGIILOR)

PROFESOR:
Lect.univ.dr. SIDONIA CULDA
MASTERAND:
MOLDOVAN OLIVIA-VIORELA

Cluj-Napoca
-2013

ORDONANA PREEDINIAL N MATERIE LOCATIV

Ordonana preedinial
Ordonana preedinial este acea procedur special reglementat de lege n temeiul
creia instana de judecat, la cererea prii interesate, poate lua msuri vremelnice n cazuri
grabnice, pentru pstrarea unui drept care ar fi primejduit prin ntrziere, pentru prevenirea unei
pagube iminente i care nu s-ar putea repara, precum i pentru nlturarea piedicilor ce s-ar ivi cu
prilejul unei executri. Noiunea de ordonan preedinial este folosit n Codul de procedur
civil i pentru a desemna hotrrea prin care instana se pronun asupra cererii pentru luarea
unei msuri vremelnice.
Procedura a fost preluat din dreptul francez, unde ordonana se pronuna de preedintele
instanei, pe baza unui referat scris asupra piedicilor ntlnite, ntocmit de organul de executare
sau chiar de partea interesat, care ntmpina dificulti n executarea silit a dreptului su nscris
n titlul executoriu. Tocmai de aceea n literatura i practica judiciar mai veche se mai folosea i
denumirea de ordonana de referee. Legiuitorul a pstrat terminologia tradiional, dei
ordonana nu mai este un atribut exclusiv al preedintelui instanei, ci se judec de ctre instana
obinuit. Procedura ordonanei preediniale a fost preluat de legiuitorul romn cu ocazia
revizuirii Codului de procedur civil prin Decretul nr. 1228/1900 cnd a fost introdus n art. 66
bis, notificat ulterior prin Decretul-Lege nr. 394/1943. Cu prilejul republicrii Codului de
procedur civil (28 februarie 1948), s-a procedat la renumerotarea textelor, astfel c de atunci
instana ordonanei preediniale i-a stabilit sediul materiei n dispozitiile art. 581-582. Noul
Cod de Procedur Civil, reglementeaz aceast procedur special n art. 996-1001.
Conform art. 996, pentru admisibilitatea ordonanei preediniale se cer ndeplinite
cumulative dou condiii, i anume: urgena i caracterul provizoriu (vremelnic). Acestor condiii
li s-a adaugat i o a treia, care decurge din caracterul provizoriu: nejudecarea fondului cauzei.
Ori de cte ori lipsete una dintre aceste condiii, ordonana preedinial nu poate fi admis. 1
Admisibilitatea ordonanei presediniale se analizeaz nu doar din perspectiva formal a
condiiilor mai sus enunate, ci i din perspectiva consecinelor pe care o astfel de msur
provizorie le poate avea asupra tuturor drepturilor prilor implicate n proces.2
Prima condiie ce justific folosirea ordonanei preediniale este urgena. Potrivit art.996
exist urgen atunci cnd msura solicitat este necesar "pentru pstrarea unui drept care s-ar
pgubi prin ntrziere, pentru prevenirea unei pagube iminente i care nu s-ar putea repara,
precum i pentru nlturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul unei executri". Deci, dac instana
constat existent uneia din aceste trei situaii, va putea ncuviina ordontana preedinial, n
msura n care sunt ndeplinite i celelalte dou condiii de admisibilitate.3
Urgena trebuie s existe pe tot parcursul soluionarii cauzei, att n prim instan, ct i
n cile de atac, pn la pronunarea unei hotrri judectoreti definitive.
1

Gabriela Cristina Freniu, Denisa-Livia Bldean- Noul Cod de procedur civil, comentat i
adnotat, Editura Hamangiu, Bucureti 2013 pag.1398
2
Ibidem
3
Gabriel Boroi Drept procesual civil- Curs selectiv.Teste gril, ediia 5, Editura C.H.Beck
Bucureti 2011 pag.414

Urgena trebuie constatat i motivat de instan, avndu-se n vedere i perioada de

timp dintre momentul procederii faptului prejudiciabil i data promovrii cererii de ordonan
preedinial, timpul scurs face s nu mai fie ntrunit condiia urgenei.
Exist urgen, n cazul neplii chiriei de ctre locatarul al carui contract de nchiriere a
expirat, dar continu s foloseasc imobilul, iar prin neplata chiriei proprietarul este lipsit de
mijloacele financiare necesare traiului zilnic. ntr-o astfel de situaie, se justific evacuarea
provizorie, pn la soluionarea aciunii de drept comun n rezilierea contractului de nchiriere i
evacuare a locatarului.4
Prin caracterul vremelnic al ordonanei trebuie neles c pe calea acestei proceduri
speciale pot fi luate doar msuri temporare, provizorii, neputndu-se dispune msuri definitive,
care tind s rezolve fondul cauzei. Raiunea ordonanei este chiar aceea de a se permite luarea
unei msuri rapide i cu caracter temporar.
Neprejudecarea fondului cauzei reprezint o condiie specific de admisibilitate a
ordonanei preediniale, ce decurge din caracterul vremelnic al msurii ce urmeaz a fi dispus,
ct i din prevederea legal conform creia ordonana va putea fi dat chiar i atunci cnd exist
judecat asupra fondului. Astfel, judectorul atunci cnd soluioneaz o cerere de ordonan
preedinial, trebuie s nu intre n cercetarea fondului dreptului, ci doar s verifice de partea cui
se afl aparena dreptului, adic poate pipi fondul.
Sesizarea instanei competente se realizeaz prin formularea unei cereri de ctre persoana
interesat n pstrarea unui drept care s-ar pgubi prin ntrziere, n prevenirea unei pagube
iminente ce nu s-ar putea repara sau n nlaturarea piedicilor ce s-ar ivi cu prilejul executrii
silite.
Conform art. 997 NCPC, soluionarea cererii de ordonan preedinial revine instanei
competente s soluioneze fondul dreptului n prim instan. Rezult c, din punct de vedere al
competenei teritoriale, cererea de ordonan preedinial se introduce, de regul, la instana de
la domiciliul prtului ori al reclamantului, dac domiciliul prtului nu este cunoscut sau se afl
n strintate. Dac ordonana se solicit n legatur cu un imobil, competena este instana de la
locul siturii bunului imobil.
Judecarea ordonanei se face de ctre un singur judector, de urgen i cu precdere.
Dei legea permite judecarea chiar fr citarea prilor, datorit exigenelor dreptului la un proces
echitabil, n general prile se citeaz. Daca s-a dispus citarea, termenul de nmnare a citaiei
poate fi mai scurt de 5 zile inaintea termenului de judecat conform art.159 teza a II-a NCPC.5
n cazul n care se constat c cererea ndeplinete toate cerinele legale i este timbrat,
completul de judecat cruia i s-a repartizat aleatoriu cauza va fixa termen de judecat scurt,
dispunnd, n cazul judecrii cererii cu citarea prilor, comunicarea ctre prt a copiei cererii
de ordonan preedinial i a actelor anex la aceasta.
Fiind vorba de o procedur urgent, n care ntampinarea nu este obligatorie, nu sunt
aplicabile dispoziiile privind cercetarea procesului, n sensul c instana nu va putea estima
durata procesului, prile nu vor putea conveni ca administrarea probelor s se realizeze prin
avocat sau consilier juridic, iar unele probe, cum este expertiza, nu vor putea fi acceptate din
cauza duratei necesare pentru administrare.6
4
5
6

Gabriela Cristina Freniu, Denisa-Livia Bldean- op cit., pag.1399

Gabriela Cristina Freniu, Denisa-Livia Bldean- op cit., pag 1406
Gabriela Cristina Freniu, Denisa-Livia Bldean- op cit., pag.1405

Din mprejurarea c pe calea ordonanei preediniale nu se rezolv fondul, se admite c

n cazul unei astfel de proceduri nu sunt admisibile cererea n garanie, chemarea n judecat a
altei persoane i artarea titularului dreptului, dar c s-ar putea formula o cerere de intervenie
voluntar.7
Instana soluioneaz cererea printr-o hotrre care poart denumirea de ordonan,
pronunarea putnd fi amnat pentru 24 ore; iar motivarea ordonanei se face n cel mult 48 ore
de la pronunare. Ea este executorie de drept, iar instana va putea hotr ca executarea s se fac
fr somaie sau fr trecerea unui termen. n acest sens, Instana Suprem, Secia comercial, a
reinut n motivarea Deciziei nr.1376 din 20 aprilie 2004 urmtoarele: Ordonana preedinial
are caracter vremelnic i executoriu la care se adaug instituia puterii lucrului judecat.
Ordonanele preediniale sunt executorii prin ele nsele n puterea legii. Ele pot fi executate
naintea definitivrii lor i fr s fie nvestite cu formul executorie (art.374 Cod procedura
civila). Ele opereaz n temeiul legii. Partea nu este obligat s cear instanei ordonarea
execuiei temporare i nici judectorul nu este obligat s o pronune n mod expres.
Avnd caracter vremelnic, ordonana poate fi modificat printr-o alt ordonan
preedinial, dac mprejurrile care au determinat pronunarea primei ordonane s-au modificat.
Dac situaia de fapt a rmas neschimbat, nu este admisibil o nou cerere de ordonan, prin
care se solicit luarea acelorai msuri sau ncetarea ori modificarea ei.
mpotriva ordonanei preediniale poate fi exercitat numai calea de atac a apelului,n
termen de 5 zile, fiind exclus recursul, conform art.XVIII alin.2 din Legea nr.2/2013. Termenul
de 5 zile curge de la pronunare, dac ordonana s-a dat cu citarea prilor, respectiv de la
comunicare, n cazul n care soluionarea cererii de ordonan preedinial s-a realizat fr
citarea prilor.8 Termenul are caracter imperative, astfel nerespectarea lui atrage sanciunea
decderii prii din dreptul de a mai exercita calea de atac, respectiv respingerea apelului ca
tardiv introdus, dac este exercitat peste termenul legal. Soluionarea apelului se realizeaz de
urgen i cu precdere, ns numai cu citarea prilor.
mpotriva executrii dispoziiilor cuprinse n ordonana preedinial se poate face
contestaie la executare, de asemenea poate fi exercitat contesia n anulare. Revizuirea este de
principiu inadmisibil n aceast materie, deoarece ea are ca obiect numai hotrrile de fond, iar
prin procedura ordonanei preediniale se ia o msur vremelnic, fr a se judeca fondul.
n baza Noului Cod de procedur civil exist posibilitatea modificrii cererii de
ordonan ntr-o aciune de drept comun, transformarea poate avea loc numai la cererea
reclamantului i cel tarziu pn la nchiderea dezbaterilor la prima instan.
Se prevede c hotrrea se bucur de autoritate de lucru judecat, fiind astfel reglementat
n mod expres acest effect. Astfel, art. 1.001 NCPC dispune c: (1) Ordonana preedinial are
autoritate de lucru de judecat fa de o alt cerere de ordonan preedinial, numai dac nu s-au
modificat mprejurrile de fapt care au justificat-o. (2) Ordonana preedinial nu are autoritate
de lucru judecat asupra cererii privind fondul dreptului. (3) Hotrrea dat asupra fondului
dreptului are putere de lucru judecat asupra unei cereri ulterioare de ordonan preedinial.
Aplicabilitatea ordonanei preediniale n materie locativ
n cadrul raporturilor locative, se ivesc numeroase litigii fie ntre locatari i locatori, fie
ntre locatari, fie ntre locatar i locator, pe de o parte, i terte persoane, pe de alt parte.
7
8

Gabriel Boroi op.cit., pag.420

Gabriela Cristina Freniu, Denisa-Livia Bldean- op cit., pag.1407

Raporturile locative sunt reglementate de Legea nr. 144/1996 a locuinei , ca norm special i
de Codul civil, ca norm general.
ndeplinirea necorespunztoare, nendeplinirea sau ntrzierea n ndeplinirea unor
obligaii de ctre locator/locatar pot crea pentru cealalt parte pericolul pierderii unui drept sau
cauzarea unei pagube iminente. Pentru evitarea acestor consecine, partea prejudiciat are dreptul
s cear instanei luarea unor msuri urgente i dac sunt ndeplinite condiiile de admisibilitate
ale ordonanei preediniale, poate opta pentru declanarea acestei proceduri.
n materie locativ, ordonana preedinial se poate utiliza pentru evacuarea unei
persoane dintr-un imobil, pentru reprimarea abuzurilor de folosin, pentru restrngerea spaiului
de locuit n situaia n care este necesar efectuarea grabnic a unor reparaii necesare, pentru
asigurarea folosinei panice a prilor comune, pentru reintegrarea n locuin a celui izgonit n
mod abuziv.9
Situaiile n care locatarul poate folosi ordonana preedinial sunt cele n care locatorul
nu i-a respectat obligaiile, i anume: locatorul nu pred bunul nchiriat; locatorul nu menine
bunul nchiriat apt pentru a fi locuit sau locatorul nu asigur folosina linitit i util n timpul
locaiunii. n practic, au fost admise ordonane preediniale pentru: constatarea strii locuinei
nchiriate; constatarea strii lucrului nchiriat cu ocazia predrii-primirii sale; constatarea strii
lucrului nchiriat n tot cursul locaiunii; asigurarea folosinei panice a lucrului nchiriat i
restituirea bunurilor de uz personal sau necesare exercitrii profesiei;
n cursul locaiunii, art. 1788 Noul Cod civil prevede obligaia locatorului s efectueze
toate reparaiile necesare care cad n sarcina sa, astfel nct locatarul s poat folosi lucrul
nchiriat n scopul pentru care l-a nchiriat. Nendeplinirea acestei obligaii d dreptul locatarului
s se adreseze instanei judectoreti pentru a constata starea n care se afl lucrul nchiriat, ct i
eventual sa fie luate masuri nct sa se poata folosi de el. Nendeplinirea obligatiei de a efectua n
tot timpul locaiunii i ct mai urgent posibil toate reparaiile pe care le necesit lucrul nchiriat
poate limita sau face imposibil folosirea lucrului nchiriat de ctre locatar, astfel de situaii sunt:
locatorul refuz s repare ascensorul, instalaia electric; prin acoperiul cldirii i apoi prin
tavan ptrunde apa, iar locatorul refuz s fac reparaii n acest sens etc.
Fiind dator a asigura locatarului folosina panic a lucrului nchiriat, locatorul trebuie s
se abin de la orice fapt personal care ar avea drept consecin tulburarea locatarului n folosina
bunului. De asemenea, locatorul este dator a-l garanta pe locatar mpotriva oricror tulburri de
drept a folosinei lucrului nchiriat ce ar putea proveni din partea unui ter. Locatorului i sunt
interzise actele abuzive prin care mpiedic pe locatar sa foloseasc curtea, ascensorul, holul
comun etc. Svrirea unor astfel de acte, prin care se ncalc obligaia de a asigura locatarului
folosina panic a lucrului nchiriat, deschide acestuia calea procedurii ordonanei preediniale
prin intermediul creia se poate cere desfiinarea sau interzicerea actelor abuzive i restabilirea
situaiei de fapt anterioare.
Exemple de mprejurari din care s-au putut reine elementele caracteristice ale ordonanei
preediniale n vederea tulburrii folosinei bunului inchiriat, sunt prezentate n cele ce urmeaz:
locatorul a construit un zid care mpiedic pe locatari s mai foloseasc locuina; iar un alt
locatar a construit un gard pentru ca locatarii s nu mai poat folosi curtea imobilului; locatorul a
ntrerupt lumina prin scoaterea busoanelor de la tabloul electric; locatorul a ncuiat cele dou ui
de la intrarea n locuina locatarului; locatorul a astupat cu tabl ieirea fumurilor de la courile
sobelor aflate n folosina unor locatari etc.
9

Gabriela Cristina Freniu, Denisa-Livia Bldean- op cit., pag.1402

Principalele mprejurari care pot justifica intervenia instanei pe cale de ordonan

preedinial i msurile care pot fi luate pe aceast cale pentru ocrotirea dreptului locatorului
sunt: locatarul svrete abuzuri de folosin, schimb destinaia, forma sau structura interioar
a bunului; locatorul cere s poat vizita lucrul nchiriat; locatorul poate cere s i se permit a face
reparaiile lucrului nchiriat.
Locatarul este obligat s foloseasc bunul luat n locaiune, cu pruden i diligen,
potrivit destinaiei stabilite sau, n lips, potrivit celei prezumate dup anumite mprejurri, cum
ar fi natura bunului, destinaia sa anterioar ori cea potrivit creia locatarul l folosete. 10 Prin
urmare, locatarul nu trebuie s svreasc abuzuri de folosin, el trebuie s foloseasc bunul cu
diligena unui bun proprietar. n practica judiciar exist numeroase cazuri de admisibilitate a
ordonanei preediniale n vederea combaterii i reprimrii abuzurilor de folosin, precum:
locatarul a transformat holul n buctrie, ridicnd toate obiectele ce se aflau n hol; locatarul a
fcut reparaii improvizate datorit crora s-a produs un incendiu; locatarul a construit o magazie
i un cote lnga zidul unui vecin, fr consimmntul proprietarului i fr autorizaie,
construcii care favorizau propagarea unui eventual incendiu etc.
Locatorul este dator prin nsi natura contractului, fr s fie nevoie de nicio stipulaie
special, s asigure locatarului panica folosin a lucrului nchiriat. Aceast regul suport o
excepie, i anume dreptul locatorului de a vizita lucrul nchiriat. Locatorul are dreptul i
interesul s viziteze lucrul nchiriat pentru constatarea strii n care se afl, n vederea unei noi
nchirieri, n scopul vnzrii i s verifice dac imobilul are urgenta nevoie de efectuarea unor
reparaii. Se va avea n vedere dac respectivul contract reglementeaz n mod expres modul de
vizitare a lucrului nchiriat. n aceast situaie, instana se rezum la a asigura executarea acelei
clauze. n lipsa unei clauze exprese, instana va stabili pe calea unei ordonane preediniale
zilele i orele cnd locatorul poate vizita lucrul nchiriat. La fixarea vizitelor, instana trebuie s
in cont de dou criterii: vizitele s nu ii prejudicieze pe locatari i s nu aib caracter abuziv.
n practica judiciar s-a decis c n situaia n care efectuarea reparaiilor prezint urgen
i sunt absolut necesare, locatorul poate recurge la procedura ordonanei preediniale, pentru a
obine restrngerea locatarului n folosina spaiului sau, mai mult, poate obine chiar evacuarea
temporar cu condiia ca pn la terminarea lucrarilor s pun la dispozitia locatarului o alt
locuin.
Referitor la evacuarea locatarului, soluia de principiu dat de jurispruden n sensul c
aceast msur nu poate fi dispus pe calea ordonanei preediniale, deoarece vizeaz fondul
dreptului, iar nu o msur vremelnic11 . Se admite ns c ordonana preedinial este
admisibil pentru a se obine evacuarea persoanelor care au ocupat o suprafa fr contract de
nchiriere sau care, avnd un astfel de contract, au ncercat s-i valorifice dreptul pe ci de fapt,
precum i a persoanelor tolerate n locuin. Se argumenteaz, de regul, c n aceste situaii
legea ngduie chiar evacuarea pe cale administrativ, deci cu att mai mult se poate recurge la o
procedur judiciar, cea a ordonanei preediniale.
n concluzie, ordonana preedinial reprezint calea cea mai simpl i mai rapid de
rezolvare a unei situaii care altfel ar necesita timp ndelungat. n majoritatea cazurilor ea previne
continuarea actelor abuzive, evit sau limiteaz producerea de prejudicii i nltur piedicile ivite
cu prilejul unei executri, aa cum e n cazurile prezentate mai sus dintre locatar i locator.

10
11

Art. 1799 Noul Cod civil

Gabriel Boroi op.cit., pag.424

Bibliografie
1. Gabriela Cristina Freniu, Denisa-Livia Bldean- Noul Cod de procedur civil,
comentat i adnotat, Editura Hamangiu Bucureti 2013
2. Gabriel Boroi Drept procesual civil- Curs selectiv.Teste gril, ediia 5, Editura
C.H.Beck Bucureti 2011
3. Noul Cod civil
4. Noul Cod de procedur civil