3.

PATRIMONIUL I SISTEMUL DREPTURILOR REALE

n funcie de natura coninutului lor, drepturile i obligaiile civile se clasific n
patrimoniale si nepatrimoniale.
Sunt patrimoniale drepturile i obligaiile care au un coninut economic, evaluabil n bani.
Noiunea de patrimoniu, n sensul dreptului civil, se raporteaz la sfera drepturilor i
obligaiilor patrimoniale.
Drepturile i obligaiile patrimoniale pot fi definite ca o totalitate sau universalitate
juridic aparinnd unei persoane, fcnd abstracie de individualitatea fiecrui drept i a fiecrei
obligaii n parte
1
.

3.1 Definiia patrimoniului

Noul Cod civil, n art. 31 Patrimoniul. Mase patrimoniale i patrimonii de afectaiune
prevede: (1) Orice persoan fizic sau persoan juridic este titular a unui patrimoniu care
include toate drepturile i datoriile ce pot fi evaluate n bani i aparin acesteia.
Din definiia dat rezult c patrimoniul are n structura sa dou elemente:
latura activ, alctuit din totalitatea drepturilor patrimoniale;
latura pasiv, alctuit din totalitatea obligaiilor patrimoniale.

3.2 Caracterele juridice ale patrimoniului

1. Patrimoniul este o universalitate juridic, n sensul c drepturile i obligaiile care l
alctuiesc sunt private n totalitatea lor, fr a interesa identitatea fiecrui drept sau identitatea
fiecrei obligaii
2
.
Din aceast trstur juridic se desprind dou elemente:
- drepturile i obligaiile care alctuiesc patrimoniul sunt legate ntre ele, formnd un tot
unitar (nu se exclude ipoteza n care patrimonial s fie format dintr-o grupare a mai
multor mase de drepturi si obligaii, fiecare avnd un regim juridic determinat)

1
Obligaia - n sens larg, este acel raport juridic n coninutul cruia intr dreptul subiectului activ denumit creditor,
de a cere subiectului pasiv denumit debitor - i cruia i revine ndatorirea corespunztoare - de a da, a face,sau a nu
face ceva, sub sanciunea constrngerii de stat n caz de neexecutare.
C.Sttescu, C.Brsan, Drept Civil. Teoria General a drepturilor reale, Universitatea din Bucureti,1988, p.4.
2
Gabriel Boroi, Mona Maria Pivniceru, Tudor Vlad Rdulescu, Carla Alexandra Anghelescu, Drept civil. Drepturi
reale principale, Editura Hamangiu, 2011, p.1-2
- drepturile i obligaiile care alctuiesc patrimonial sunt distincte de universalitate, n
sensul c schimbrile care se produc n legtur cu drepturile i obligaiile nu afecteaz
identitatea universalitii, deoarece, de regul, drepturile i obligaiile sunt avute n
vedere numai sub aspectul lor valoric
3
.
2. Orice persoan are un patrimoniu- existena unei persoane (fizice i juridice) este de
neconceput fr un patrimoniu.
3. Patrimoniul este unic - fiecare persoan fizic sau juridic poate avea un singur
patrimoniu, orict de multe drepturi i obligaii sunt incluse n patrimoniu.
4. Patrimoniul este divizibil - nseamn c acesta poate fi mprit n mai multe mase de
bunuri, fiecare dintre ele avnd un regim juridic diferit.
5. Patrimoniul este inalienabil n sensul c o persoan nu poate transmite, ntreg
patrimoniul su, att timp ct aceasta exist ca subiect de drept.

3.3 Funciile patrimoniului

Patrimoniul ndeplinete trei funcii:
1. patrimoniul constituie gajul general al creditorilor.
Fa de creditori debitorul rspunde cu bunurile sale prezente i viitoare, deci creditorii
au ca garanie un drept de gaj general.
Acesta privete toate bunurile debitorului din momentul executrii silite, indiferent de
modificrile petrecute n patrimonial debitorului de la data naterii creanei i pn la data
executrii silite. Acest fapt este posibil deoarece obiectul gajului general nu l reprezint bunurile
individual determinate, debitorul putnd s ncheie acte de dispoziie juridic asupra acestora,
opozabile creditorilor.
2. patrimoniul explic i face posibil subrogaia real
4
cu titlu universal
Subrogaia real poate fi:
- cu titlu particular. Privete un bun determinat, considerat izolat. Intervine numai cnd legea o
prevede n mod expres.
- cu titlu universal. Se raporteaz la cuprinsul ntregului patrimoniu, fcndu-se abstracie de
individualitatea bunului care iese din patrimoniu i a celui care l nlocuiete. Se produce
automat, fr a fi nevoie ca o dispoziie legal s o prevad n mod expres.
3. patrimoniul explic i permite transmisiunea universal i transmisiunea cu titlu
universal.

3
Mariana Rudreanu, Drept Civil.Drepturile reale, Editura Fundaiei Romnia de Mine, 2012, p. 16
4
Subrogaia real este nlocuirea unei valori cu alt valoare
La decesul unei persoane fizice sau n caz de reorganizare a persoanei juridice, se
transmit nu drepturile i obligaiile acesteia private izolat, ci toate drepturile i obligaiile care au
aparinut subiectului de drept respective, ca o universalitate sau ca o fraciune din universaliate.
Transmisiunea este universal atunci cnd se transmite ntregul patrimoniu de la o persoan la
alt persoan.
Transmisiunea este cu titlu universal atunci cnd se transmite o fraciune din patrimoniu
5
.
ntre cele dou nu exist diferene de ordin calitativ ci numai de ordin cantitativ.

3.4 Drepturile patrimoniale

Drepturile patrimoniale se pot mpri n diferite categorii: drepturi reale, drepturi
personale sau drepturi de crean i drepturi intelectuale.

3.4.1 Drepturi reale i personale (de crean)

Drepturile reale sunt definite ca drepturi subiective patrimoniale care confer titularului
lor anumite prerogative, recunoscute de lege, asupra unui bun, pe care el le poate exercita n mod
direct i nemijlocit, fr a fi necesar, n acest scop, intervenia oricrei alte persoane.
Drepturile de crean (personale) sunt acele drepturi subiective patrimoniale n virtutea
crora titularul lor sau subiectul activ, numit creditor, are posibilitatea juridic de a pretinde
subiectului pasiv, numit debitor, persoan determinat, s dea, s fac sau s nu fac ceva, sub
sanciunea constrngerii de stat
6
.

3.4.2. Obligaiile reale

Obligaiile reale definesc sau reprezint o categorie juridic intermediar drepturilor
reale i drepturilor de crean. Ele constau n anumite ndatoriri, prevzute expres de lege sau
stabilite prin acte juridice, a cror existen este determinat, de regul, de faptul stpnirii unui
anumit bun.






5
Gabriel Boroi, Mona Maria Pivniceru, Tudor Vlad Rdulescu, Carla Alexandra Anghelescu, op. cit., p.3-4
6
L. Pop, Dreptul de proprietate i dezmembrmintele sale, Editura Lumina Lex, 2001, p. 26
3.5 Sistemul drepturilor reale n Romnia
7


3.5.1 Clasificare

- Din punct de vedere al naturii bunurilor asupra crora poart, drepturile reale se mpart n
dou categorii: drepturi reale mobiliare (purtnd asupra bunurilor mobile corporale sau
incorporale) i drepturi reale imobiliare (purtnd asupra bunurilor imobile).
- Principala clasificare a drepturilor reale este aceea n drepturi reale principale i drepturi
reale accesorii.
Drepturile reale principale au o existen de sine stttoare, soarta lor juridic nefiind
legat de soarta juridic a altor drepturi reale sau de crean.
Conform legislaiei civile, exist urmtoarele drepturi reale principale:
a. Dreptul de proprietate (public sau privat)
b. Drepturi reale principale corespunztoare dreptului de proprietate privat
(dezmembrminte ale dreptului de proprietate):
- dreptul de uzufruct este dreptul de a folosi bunul altei persoane i de a culege fructele
acestuia ntocmai ca proprietarul, ns cu ndatorirea de a-i conserva substana.
- dreptul de uz - este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia i de a-i culege fructele
naturale i industriale numai pentru nevoile proprii i ale familiei sale.
- dreptul de abitaie - unei persoane de a utiliza o locuin pentru nevoile sale personale i
ale familiei sale
- dreptul de servitute - este sarcina care greveaza un imobil pentru uzul sau utilitatea
imobilului unui alt proprietar. De regul, servitutea presupune dou imobile aparinnd
unor proprietari diferii, dintre care unul (dintre imobile) este fondul dominant, iar cel
care suport servitutea este fondul aservit.
- dreptul de superficie - dreptul de a avea sau de a edifica o construcie pe terenul altuia,
deasupra ori n subsolul acelui teren, asupra cruia superficiarul dobndete un drept de
folosin.
c. Drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate public sunt: dreptul real
de administrare al regiilor autonome i instituiilor publice asupra bunurilor din
domeniul public.
d. Dreptul de preempiune reglementat de Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al
unor imobile preluate abuziv n perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989 i de
Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauz de utilitate public.

7
Bujorel Florea, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul Juridic, 2011, p.33-45
e. Dreptul real de folosin asupra unor bunuri proprietate privat a statului sau a
unitilor administrative teritoriale Legea 18/1991 privind fondul funciar.
Drepturile reale accesorii sunt acele drepturi reale care se constituie pentru a nsoi i
garanta alte drepturi de crean fr a avea independen sau existen de sine stttoare. Ele
sunt: dreptul de gaj, dreptul de ipotec, privilegiile speciale, dreptul de ipotec i dreptul de
retenie.
Dreptul de gaj dreptul real constituit n favoarea unui creditor asupra unui bun sau unor
bunuri mobile determinate ale debitorului sau ale unei tere persoane, cu deposedare sau fr
deposedare, care confer titularului su posibilitatea de a fi pltit cu prioritate, din preul acelui
bun sau acelor bunuri, fa de ali creditori, n caz de neexecutare voluntar a obligaiei de ctre
debitor.
Dreptul de ipotec dreptul real constituit asupra unui imobil sau unor imobile
determinate aflate n proprietatea altei persoane, fr deposedare, care-i confer titularului su,
numit creditor ipotecar, posibilitatea de a urmri bunul n stpnirea oricui s-ar afla i de a fi
pltit, cu prioritate, din preul acelui bun.
Privilegiile speciale drepturi reale aparinnd unor creditori care, datorit calitii
creanelor lor, au posibilitatea s fie pltii cu prioritate din valoarea unor bunuri determinate ale
debitorilor, chiar fa de creditorii ipotecari posteriori.
Dreptul de retenie dreptul real care confer posibilitatea creditorului, n acelai timp,
debitor al obligaiei de restituire sau predare a lucrului altuia, de a reine acel lucru i a refuza
restituirea lui pn n momentul cnd debitorul su, creditor al lucrului, va executa obligaia
nscut n legtur cu lucrul respectiv, constnd n cheltuielile ocazionate de pstrarea,
ntreinerea ori mbuntirea lui.

3.5 Exproprierea
8


Exproprierea a fost definit ca fiind un mod originar de dobndire a proprietii constnd
n trecerea forat n proprietate public, prin hotrre judectoreasc, a unor imobile aflate n
proprietate privat, cu o dreapt i prealabil despgubire, pentru cauz de utilitate public.
Exproprierea este reglementat n art. 44 alin. 3 i 6 din Constituie, art. 562 alin.3 din
Noul Cod civil, Legea nr. 33/1994, Hotrrea Guvernului nr. 583/1994, Legea nr. 255/2010
privind exproprierea pentru cauz de utilitate public, necesar realizrii unor obiective de
interes naional judeean i local.


8
Mariana Rudreanu, op. cit., p.57-64
3.5.1 Principiile exproprierii

Exproprierea este guvernat de urmtoarele principii:
1. Existena unei cauze de utilitate public. Exproprierea se poate face numai pentru
lucrri de utilitate public, care potrivit art. 5 din Legea nr. 33/1994 se declar pentru lucrri de
interes naional sau de interes local.
2. Existena unei despgubiri drepte i prealabile
Expropriatorul este obligat s plteasc proprietarului bunului expropriat sau titularilor
altor drepturi reale cu privire la bunul expropriat o compensare pentru pierderea suferit care
trebuie s fie dreapt, adic s acopere ntreaga pierdere suferit de persoanele afectate de
msura exproprierii.
Despgubirea trebuie s fie i prealabil, caracter care reprezint o garanie important
acordat persoanelor ndreptite la expropriere.
3. Exproprierea se dispune i despgubirea se stabilete prin hotrre judectoreasc
Instana de judecat dispune cu privire la expropriere i stabilete despgubirea pe care urmeaz
s o primeasc expropriatul.

3.5.2 Obiectul exproprierii

Obiectul exproprierii l constituie bunurile imobile proprietatea persoanelor fizice sau
persoanelor juridice cu sau fr scop lucrativ, precum i cele aflate n proprietatea privat a
comunelor, municipiilor i judeelor.

3.5.3. Procedura exproprierii

Procedura exproprierii se desfoar n trei etape reglementate distinct n lege:
1. utilitatea public i declararea ei;
2. msurile premergtoare exproprierii;
3. exproprierea i plata despgubirilor.

3.5.4. Efectele exproprierii

Exproprierea produce urmtoarele efecte:
transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor supuse exproprierii n patrimoniul
expropriatorului;
imobilul expropriat trece n proprietatea public liber de orice sarcini;
stingerea dezmembrmintelor dreptului de proprietate: uzul, uzufructul, abitaia i
superficia;
stingerea drepturilor personale dobndite de alte persoane asupra imobilului expropriat,
cum ar fi cum ar fi cele rezultate dintr-un contract de locaiune sau un contract de comodat;
subrogaia real cu titlu particular: ipoteca i privilegiul imobiliar se strmut de drept
asupra despgubirilor stabilite, iar odat ce despgubirea a fost stabilit, creditorul ipotecar nu
mai poate proceda la executarea silit a imobilului respectiv.
Prin art. 35-37 din lege sunt reglementate dou drepturi n favoarea proprietarului
imobilului expropriat:
1. dreptul de a cere retrocedarea imobilului expropriat;
2. dreptul de preemiune la cumprarea imobilului.
Cererea de retrocedare se adreseaz tribunalului care, dup ce verific temeiurile acesteia,
poate s dispun retrocedarea.

3.6 Concesionarea bunurilor proprietate public
9


Concesionarea bunurilor proprietate public este reglementat de OUG nr. 54/2006
privind regimul contractelor de concesiune de bunuri de proprietate public, cu modificrile
ulterioare.
Concesiunea, ca form de exercitare a dreptului de proprietate public, presupune
ncheierea unui contract de concesiune, ns raporturile juridice dintre pri nu in doar de
domeniul dreptului civil ci trebuie avute n vedere i elementele de drept public.
Contractul de concesiune este acel contract n form scris prin care autoritatea public,
denumit concedent, transmite pe o perioad determinate, unei persoane, numit concesionar,
care acioneaz pe riscul i pe rspunderea sa, dreptul i obligaia de exploatare a unui bun, n
schimbul unei redevene
10
.
Calitatea de concedent, n numele titularului dreptului de proprietate public, o pot avea:
ministerele sau alte organe de specialitate ale administraiei publice central, respective consiliile
judeene, consiliile locale sau instituiile publice de interes local, iar concesionar poate fi orice
persoan fizic sau persoan juridic de drept privat, indifferent c este romn sau strin.

9
Gabriel Boroi, Mona Maria Pivniceru, Tudor Vlad Rdulescu, Carla Alexandra Anghelescu, op. cit., p.19-20
10
Art. 1 alin 2 OUG nr 54/2006
ncheierea contractului de concesiune este precedat de o procedur de concesionare,
legea reglementnd procedura concesionrii prin licitaie public, precum i procedura
concesionrii prin negociere direct.
Acest drept real are o existent limitat n timp la durata concesiunii, care nu poate fi mai
mare de 49 de ani. Ea poate fi prelungit o singur dat, prin simplul accord de voin al prilor,
pe o perioad egal cu cel mult jumtate din durata initial.
Titularul dreptului de concesiune nu are prerogative dispoziiei juridice asupra bunurilor
concesionate.
La expirarea termenului concesiunii, concesionarul este obligat s restituie, n deplin
proprietate, liber de orice sarcin, bunul concesionat, inclusiv investiiile pe care el le-a realizat.