1.

Circulatia juridica a terenurilor

Piata imobiliara funciara este un instrument, dar si o garantie de realizare a drepturilor
constitutionale ale cetatenilor si persoanelor juridice asupra terenurilor de pamint.
Actualmente in RM loturile de teren sunt recunoscute ca bunuri imobile si se dezvolta
piata imobiliara funciara, realizindu-se circulatia terenurilor.
Termenul circulatie juridica a bunurilor are 2 acceptiuni :
- stricto sensu constituirea, transferul si dobindirea dreptului de proprietate, a altor
drepturi reale si accesorii !
- lato sensu constituirea, modificarea, transferul si stingerea oricaror drepturi
subiective reale si de creanta asupra unui bun.
Circulatia terenurilor reprezinta totalitatea tranzactiilor funciare cu loturile de teren
sau cota parte din teren ec"ivalent.
Libera circulatie aterenurilor este acea regula de drept potrivit careia terenurile
aflate in circuitul civil pot fi instrainate sau#si dobindite liber prin modurile prevazute
de lege.
Pina in anul $%%$ terenurile erau scoase din circuitul civil. &a etapa actuala circulatia
juridical a terenurilor este reglementata de catre 'odul 'ivil, 'odul funciar, &egea
privind pretul normativ si vinzarea-cumpararea pamintului.
'irculatia juridica a terenurilor se realizeaza prin diferite modalitati de dobindire a
dreptului de proprietate si a altor drepturi reale asupra terenurilor. Acestea sunt :
- "otarirea judecatoreasca ! - legea ! - contractul translativ sau constitutiv de drepturi
reale asupra terenurilor! - succesiune.
'odul funciar stipuleaza ca terenurile dobindite in proprietate private se pot transmite
prin mostenire. (nstrainarea prin acte juridice intre vii se admite doar in stricta
conformitate cu legea.
)e interzice instrainarea terenurilor cu privire la titlul carora e*ista litigii in instanta
judecatoreasca, pe toata durata solutionarii acestui litigiu.
Terenurile din e*travilan pot fi instrainate, indiferent de suprafata pe care o au, prin
acte juridice intre vii.
2. Vinzarea-cumpararea terenurilor
'ontractul de vinzare-cumparare este reglementat in general de catre normele 'odului
civil. Apoi de catre 'odul funciar, &egea cu privire la pretul normativ si modul de
vinzare cumparare a pamintului.
Prin intermediul contractului de v-c vinzatorul lotului de teren se obliga a transmite
terenul in modul stabilit de lege in proprietatea cumparatorului, iar cumparatorul se
obliga in modul stabilit de lege de a primi terenul si a ac"ita o suma de bani prevazuta
in contract.
(n RM pot fi vindute terenurie aflate in proprietate privata a P+ si P, , precum si cele
care apartin statului si autoritatilor administrativ-teritorilale.
&a vinzarea terenului partila nu pot sc"imba, de sinestatator, destinatia acestora,
facind e*cepte doar cazurile prevazute e*pres de legislatie si de aceea cumparatorul
poate folosi terenul in conformitate cu destinatia fi*ata in actul care determina regimul
juridic al acestui teren.
$
'umparatorul mai este obligat sa foloseasca terenul in conformitate cu cerintele
generale stabilite in 'odul funciar : de a utiliza eficient lotul ! de a nu agrava starea
ecologia a solului, de a respecta normele agrote"nice, de a majora fertilitatea.
Tranzactiile de v-c a terenurilor se efectuiaza prin 2 metode :
- prin contract la pret normativ sau la pret liber !
- la licitatie.
Pentru inc"eierea contractului de v-c este necesara vointa manifestata liber a ambelor
parti. Apoi la licitatie determinanta este vointa cumparatorului.
(n caz in care starea loturilor nu corespunde conditiilor indicate in contract,
cumparatorul este in drept de a cere acest lucru de la vinzator.
3. Schimbul de terenuri
'ontractul de sc"imb a precedat contractul de vinzare-cumparare, fiind cunoscut sub
denumirea de troc. 'odul civil prevede ca partile contractului de sc"imb au obligatia de
a transmite reciproc dreptul de proprietate asupra unui bun. 'ontractul de sc"imb este
un contract sinalagmatic, prin care partile se obliga ca fiecare sa transmita dreptul de
proprietate asupra unui bun, altul decit bani. Asemenea contractului de vinzare-
cumparare, contractul de sc"imb se prezinta ca un instrument juridic prin intermediul
caruia se asigura circuitul bunurilor materiale si se utilizeaza mai des de catre
persoanele fizice.
)c"imbul este un contract consensual, sinalagmatic, cu titlu oneros, comutativ, si
translativ de proprietate. 'aracterul consensual prezuma faptul ca contractul de
sc"imb se considera inc"eiat din momentul realizarii in forma cuvenita a acordului de
vointa dintre partile contractante in privinta conditiilor esentiale a contractului. -ste
sinalagmatic, deoarece, odata inc"eiat acesta da nastere la obligatii reciproce si
interdependente pentru ambii copermutanti. 'aracterul oneros fiecare parte in urma
inc"eierii contractului urmareste scopul de a obtine in proprietate un bun in sc"imbul
unui alt bun. 'aracterul comutativ prezuma ca e*istenta certa si intinderea determinata
ale drepturilor si obligatiilor reciproce sunt recunoscute de catre copermutanti c"iar la
inc"eierea contractului si nu depind de producerea in viitor a unor evenimente
asemenea contractelor aleatorii. 'aracterul translativ de proprietate presupune faptul ca
odata fiind realizat acordul de vointa al partilor contractante, si potrivit regulii generale,
predate bunurile, are loc transferul dreptului de proprietate asupra acestora.
Adeseori partile sunt interesate in sc"imbul unor terenuri care pot avea valori diferite,
si a caror pr.t este diferit, legiuitorul admite posibilitatea efectuarii sc"imbului de
bunuri neec"ivalente ca valoare, permitind restabilirea ec"ivalentei contractuale prin
plata unei sume de bani, numita sultan. )ulta nu poate depasi valoarea bunului.
+iecare parte a contractului de sc"imb se considera vinzator al bunului pe care il
primeste in sc"imb, si cumparator in acelasi timp. (n cazul in care obiecte ale
sc"imbului sunt terenurile nu poate fi aplicata regula suportarii c"eltuielilor ce tin de
intocmirea, autentificarea notariala si de inscrierea contractului in registrul bunurilor
imobile, precum si a c"eltuielior ce tin de preluarea documentelor necesare de catre
cumparator. Respectivele c"eltuieli sunt puse, in mode gal in sarcina ambilor comutanti,
daca contractul nu prevede altfel. /e asemenea, cit priveste terenurile, legea stabileste
2
in mod imperativ dobindirea dreptului de proprietate asupra acestora la data inscrierii in
registrul bunurilor imobile.
Pentru a fi valabil, contractul de sc"imb, trbuie sa indeplineasca urmatoarele conditii :
- partile sa aiba capacitatea juridica de a contracta ! - consimtamintul acestora nu
trebie sa fie viciat ! - cauza obligatiei sa fie licita ! - partile sa fie proprietare ale
bunurilor date in sc"imb ! - bunurile sa fie in circuitul civil.
0biectul material al contractului de sc"imb in /+un este terenul, care trebuie sa fie
licit, sa se afle in circuitul civil si sa fie determinat.
'ontractul de sc"imb poate fi inc"eiat in una din trei forme : verbal, scris, autentic.
in forma scrisa se inc"eie obligator actele juridice dintre persoanele juridice, P, si P+,
daca valoare obiectului actului juridic depaseste $111 lei.
4. Donatia terenurilor
Prin contract de donatie, o parte 2donator3, se obiga sa mareasca din contul
patrimoniului sau, cu titlu gratuit, patrimoniul celeilalte parti2donatar3.
Trasaturi caracteristice ale acestuia :
- donatia e indreptata spre majorarea patrimoniului donatarului !
- majorarea patrimoniului donatarului se produce din contul patrimoniului
donatorului cu titlu gratuit !
- majorarea patrimoniului donatarului se face cu intentia donatorului de a gratifica.
'ontractul de donatie este un contract cu titlu gratuit. )porind patrimoniul donatarului,
donatorul nu urmareste obtinerea unor foloase patrimoniale.
/atorita faptului ca donatia este un contract si nu un act juridic unilateral, este necesar
sa fie obtinut acordul donatarului de acceptare a darului. 'ontractul de donatie are un
efect translativ de drepturi, irevocabil si este unilateral obligational, generind obligatii
doar in sarcina uneia din parti. 'ontractul de donatie se inc"eie inter vivos si produce
efecte doar intre partile lui,in timpul vietii acestora.
0biectul contractului de donatie urmeaza a fi licit, posibil, si trebuie sa e*iste sau sa
poata e*ista cu certitudine in viitor. (n cazul dreptului funciar obiectul trebuie
obligatoriu sa fie determinat.
'ontractele de donatie a terenurilor urmeaza a fi inc"eiate in forma autentica si
inregistrate in registrul bunurilor imobile in decurs de 4 luni.
-*ecutarea obligatiilor de predare a unui drept se realizeaza prin predarea
documentelor constatatoare de drepturi.
Poat surveni circumstante care sa conduca la imposibilitatea e*ecutarii obligatiei de a
preda bunul2terenul3 donatarului, aceste circumstante sunt: reducerea veniturilor,
cresterea costului vietii, inrautatirea sanatatii, falimentul intreprinzatorului individual,
modificarea statutului starii civile, nasterea obligatiei de plata a pensiei alimentare s.a.
'ontractul de donatie este irevocabil. 0data fiind inc"eiat, acesta poate fi desfacut
numai prin acordul comun al partilor. Revocarea donatiilor poate opera cu titlu de
sanctiune civila, in caz de ingratitudine si de nee*ecutare.
4
6. Arendarea terenurilor.
(n RM relatiile de arenda in agricultura sunt reglementate de 'odul 'ivil, de 'odul
funciar si de &egea cu privire la arenda in agricultura, precum si tratatele internationale
la care RM este parte.
Arenda in agricultura - este darea in posesiune si folosinta, pe baza de contract pe o
durata determinata, contra plata a terenurilor si a altor bunuri agricoale.
Subiectii ai relatiilor de arenda sunt arendatorul si arendasul. Obiecte a relatiilor de
arenda sunt bunurile agricole aflate in proprietate publica sau privata, cu e*ceptia celor
scoase din circuitul civil.
'ontractul de arenda a terenurilor se face in forma scrisa. &a inceputul si la incetarea
arendei, partile contractante se obliga sa intocmeasca timp de $5 zile, actele de predare
preluare a bunului arendat. Aceste acte din momentul semnarii devin parte integranta a
contractului de arenda. Actele de predare-preluare a terenului agricol arendat va contine
date privind suprafata, modul de folosinta, starea terenului, nr.cadastral al terenului
viciile juridice, viciile materiale s.a.
Termenul de arenda se stabileste de catre parti, dar nu va fi mai mare de 41 ani si mai
mic de $ an. (n cazul in care partile doresc sa prelungeasca contractul de arenda, partile
semneaza un acord aditional, care de asemenea este parte integranta a contractului.
'ontractul de arenda a terenurilor inc"eiat pe un termen mai mare de 4 ani se
inregistreaza la oficiul cadastaral teritorial, in cazul ca termenul e mai mic de 4 ani
acesta se inregistreaza la primaria localitatii. 6einregistrarea contractului, in termen de
4 luni, are ca efect inopozabilitatea contractului fata de terti.
'lausele contractului de arenda a bunurilor agricole se modifica cu acordul comun al
partilor contractante sau prin "otarirea instantei judecatoresti.
Incetarea contractului de arenda are loc ca urmare a :
- e*pirarii termenului !
- declararii nulitatii acestuia !
- pieirii bunurilor arendate !
- rezilierii contractului !
- s.a. cazuri prevazute de legislatie.
'ontractul de arenda poate fi reziliat :
la acordul partilor !
- la "otarirea instantei judecatoresti la cererea uneia dintre parti, in legatura cu
nee*ecutarea de catre cealalta parte a obligatiilor sale.
Plata pentru terenurile agricole se stabileste in unitati banesti, natura si se efectuiaza
intermenul si locul prevazut in contract.
Terenurile agricole proprietate publica se dau in arenda de catre 7uvern sau de catre
autaoritatile publice locale. Arendarea acestora se face prin licitatie publica sau in alt
mod prevazut de lege.
Pentru nee*ecutarea sau e*ecutarea necorespunzatoare de catre parti a clauselor
contractului de arenda, partea vinovata poarta raspundere conform legislatiei in vigoare.
&itiigiile aparute se solutioneaza de catre instanta de judecata competenta.
5